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jdegat
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 06 oct. 2004 : 12:07:54
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Bonjour à tous,
mettant trompé visiblement de forum (frénésie pour l'immobilier locatif), je souhaiterais avoir vos avis d'expert sur mes investissement .. en immobilier locatif.
je possède depuis quelque mois un studio (21 m2) dans une résidence de service pour personne âgée sur Tours (acheté 22 000 € sans travaux et loué 400 €/mois), un F3 de 63 M2 dans une copropriété de 8 appartements (acheté 31240 € et loué actuellement 361 € + 92 € de charges) en Picardie (proche Compiègne - 60-).
Je m'apprête à acheter de nouveau. J'ai trouvé un bien quasiment identique au F3 précédent sauf qu'il s'agit là d'un F2 de 53 m2 qui est à vendre 29 000 € (toujours en Picardie à une 100 de kms de Paris par le train – soit 1 h de trajet). En travaux, j'ai peinture salon + remplacement chaudière. Mon objectif principal n'est pas de faire une plus value en revendant mes biens à terme mais plutôt d'avoir un complément de revenu à terme (dans 15 ans). Précision : le revenu mensuel de notre foyer s'élève à 2800 € et ces biens ont été financés à 100 % par notre banque. Pourriez vous me dire si mon investissement global vous semble cohérent ? Je pense que vu la valeur des biens et des tarifs de locations que je pratique, je n’ai pas à craindre les retombées d’un éventuel krach boursier. Quand pensez vous ?
Merci de votre attention.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 12:44:16
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Rebonjour Jdegat 
Pour faire une analyse correct de votre plan d'investissement en vue de revenus complémentaires il fautrait connaitre le couts des prêts et leur échéance.
Ce cit étant, sachant qu'aujourd'hui vous avez investi 53'200 et cela vous rapporte 9'132 euro/an (hors charges), ça donne un redement brut de 17,2%. Rien que ça, c'est excellent. J'imagine donc que les revenus couvrent intégralement les remboursements bancaires (intérêts + capital).
Si vous arrivez à faire de même avec le F2 en vue alors allez-y. Y'a pas à hésiter.
Pour ce qui est de la viabilité de l'investissement, à 17% de rendement en ayant emprunté 100%, c'est indéniable.
J'imagine que vous avez quand même payé les frais de notaire et, si on prend un cout d'emprunt de 4% sur une durée de 15 ans avec 15% d'impot sur le revenu foncier, on arrive aux chiffres suivants:
Montant effectivmeent investi (frais de notaire): 53'200 x 5% = 2'700 euro
Montant du remboursement bancaire annuel (lissé): env. 4'800 euro
Restant après remboursement bancaire: 4'320 euro
Restant après impot: 3'600 euro
Ce qui donne un rendement de l'investissement de 133%....!!
Donc vraiment très bon
In finé lorsque vous aurez remboursé la banque, ce sera encore plus flagant et votre montage est donc un très bon moyen de se créer un complément de revenus.
Cordialement,
Pégase |
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 12:49:16
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| Et comment avez-vous trouvé le studio de la résidence pour personnes âgées ? C'est un rendement brut énorme... |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 14:15:03
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Jdegat,
Je suis en ligne avec la contribution de Pégase. Le rendement est excellent.
J'ai, cependant, une question:
Quel est le nuveau des charges du bien situé dans la résidence pour personnes agées? A ma connaissance, ce type de bien est hyper decôté car le niveau des charges est très important, dû principalement aux divers services annexes proposés (assistance médicale, restaurant, coiffeur, etc...)
Enfin, une deuxièm question:
Où avez-vous acheté, et surtout quand, un bien dont le prix/m² est de 31240/63= 5 euros et pour le F2 que vous vous apprétez à acheter de 29000/53=547 euros?
Quels sont ces villes et quartiers francais où l'on peut encore trouver des affaires comme celles-ci?
Prados |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 15:22:55
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Citation :
Initialement entré par Prados
Quels sont ces villes et quartiers francais où l'on peut encore trouver des affaires comme celles-ci?
Prados
 Ahh, en tout cas, une chose est sure, notre cher Prados national ne perd jamais le nord!!
Pégase
P.S. Au fait jdegat, vous voyez bien que le forum n'est pas élitiste. Ne vous avais-je pas promis des réponses? |
Edité par - Pégase le 06 oct. 2004 15:24:22 |
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jdegat
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 16:01:37
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Merci déjà pour ces éléments Pégase. N’étant pas un super spécialiste (je travaille dans l’informatique) et non dans l’immobilier cela m’aide beaucoup d’avoir vos avis afin de savoir si mon plan est viable
Aujourd’hui mes données financières sont les suivants :
Appartement résidence de service 22000 € crédit 4.30 % - durée 180 mois – mensualité crédit 171 € (loyers 400 €/mois)
F3 - 31240 € crédit 4.30 % - durée 180 mois – mensualité crédit 236 € (loyer 361 €/mois)
F2 - 29000 € crédit 4.3 % - durée 180 mois – mensualité crédit prévue 220 € (loyer prévu 305 €)
Les frais de notaire ont été intégralement réglé par mes soins (en cash)
L’appartement en résidence de service à été simple à trouver : seloger.com. Il faut savoir que c’est quand même un produit assez curieux (malgré sa rentabilité). En effet, comme il s’agit d’une résidence de service (infirmière, piano, animation diverse..) les charges se montent à 500 €/mois (à la charge complète du locataire). Problème : si pas de locataire alors on doit payer quand même les charges (logiques puisque que copropriété) se qui fait tout de suite beaucoup d’euros pour moi entre le remboursement du crédit et ses charges. L’avantage c’est que sauf imprévu (décès prématuré) il n’y a pas de problème de paiement (ces résidences de services sont réservées in facto à une catégorie de retraité assez aisée). Ma locataire à 77 ans et « pete la forme ». En regardant les statistiques de mortalité je suis à peu près tranquille 4/5ans.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 16:12:16
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En tout cas , pour un pro de l'IT, vous êtes pas mauvais en tant que dénicheur de bons coups immobiliers! Même votre dernier coup à 29'000 euro, c'est du 'Top Moumoune'(12.6% de rendement)! 
Bravo et je vous souhaite de continuer à dénicher ce type d'investissement car le jeu en vaut largement la chandelle!!
J'en vois déjà qui sont sur le cul... (Prados?)
En plus ça va clouer le bec à certains qui disent que l'immo n'est plus rentable!
Bravo en tout cas
Pégase |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 16:34:24
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Pégase, Citation :
J'en vois déjà qui sont sur le cul... (Prados?)
Non, je ne suis pas sur le cul, car j'ai également fait de bonnes affaires. J'ai des rendements de 20 à 30% bruts sur certains biens. Et je suis content pour Jdegat car, quoique que certains disent sur le forum, l'immobilier, comme la Bourse, peut rapporter beaucoup d'argent.
Je suis heureux de voir qu'en France, il y a des gens qui souhaitent travailler, investir, gagner de l'argent et monter un patrimoine.
De plus, je travaille également dans l'informatique, comme Jdegat. Serait-ce là le dénominateur commun?
Prados |
Edité par - Prados le 06 oct. 2004 16:36:44 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 16:42:12
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Citation :
J'ai des rendements de 20 à 30% bruts sur certains biens.
WAHOOOO !!!! Là, c'est moi qui suis sur la cul!!!!
Ahh Prados, un jour je viendrais à NY et vous me raconterez tout ça en détail. 
Vous avez pas un tuyau pour un Green Card!?
Pégase |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 17:22:07
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Pégase,
Pour la Green Card, deux options:
1. Il y a une loterie annuelle, inscrivez-vous sur le site de l'ambassade des USA en France.
2. Si vous possédez un patrimoine de plus d'un million d'euros, et que vous vouliez déménager vers les USA avec cet argent, l'obtention d'une Green Card est facilitée.
Bon courage |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 17:43:48
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Citation :
1. Il y a une loterie annuelle, inscrivez-vous sur le site de l'ambassade des USA en France.
Oui, je connais mais vu la conjoncture actuelle entre US et France, je vois mal qu'ils filent des Green cards aux froggies...
Citation :
2. Si vous possédez un patrimoine de plus d'un million d'euros, et que vous vouliez déménager vers les USA avec cet argent, l'obtention d'une Green Card est facilitée.
Ouais, ben c'est pas demain la veille.... Pas comme certains:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=17460
Enfin, y'a plus qu'a trimer comme un malade!
Merci quand même
Pégase |
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mediz
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 22:26:08
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Jdegat
Citation :
L’avantage c’est que sauf imprévu (décès prématuré) il n’y a pas de problème de paiement (ces résidences de services sont réservées in facto à une catégorie de retraité assez aisée). Ma locataire à 77 ans et « pete la forme ». En regardant les statistiques de mortalité je suis à peu près tranquille 4/5ans.
Vos propos sont tout simplement inadmissibles. Je confirme que vous êtes petit.
@Pegase @Prados : Aucune réaction ?????????
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 22:32:53
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Moi j’en aurais bien une (réaction), mais je préfère me taire,
ce n’est pas trop le moment. J’aime bien ce site.
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
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azertya
Pilier de forums
830 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 07:57:01
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| Dans ce cas, il faudrait condamner toutes les personnes qui tirent profit des personnes âgées... Quid de ceux qui travaillent dans l'armement ? |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 09:51:30
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Mediz,
Désolé mais je ne vous rejoins pas dans vos propos. Je ne vois pas ce qu'il y a de mal dans le domaine du viager ou dans ce que fait jdegat.
Quelquechose est à vendre avec certaines conditions que l'acheteur doit accepter et prendre en charge. Le fait que ce soit un logement dans une résidence médicalisée ne change rien sauf que la personne est agée. Dans un bail traditionnel, un préavis de la part d'un locataire équivant techniquement à ce qui se passe lorsque la personne agée décède. Donc quel est le problème?
Pour ce qui est du viager, ce sont généralement les personnes agées elles-même qui souhaitent se créer un complément de revenu.
Certes, le jeu en vaut la chandelle pour l'acheteur si le décès de l'ayant droit se produit avant une certaine date mais franchement, je ne vois pas ce qu'il y a de mal de une telle affaire.
Cordialement,
Pégase |
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jdegat
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 11:05:53
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bonjour,
eh bien je suis heureux que ma question ai soulevé des commentaires voir des réactions (curieuse pour une mais je vais y revenir).
Alors pour répondre dans l'ordre :
Prados : les charges en résidence de service sont de l'ordre de 500/800 € par mois intégralement supporté par le locataire. Il faut relativiser. J'ai une connaissance qui travaille en maison de retraite qui m'indique que le coût moyen supporté par un de ses pensionnaire est de 1500 €/mois. Ma locataire paye actuellement 400 € (loyer) + 500 € charges = 900 €. Elle est encore loin de se qui se fait dans le publique et avec un cadre de vie qui n'a rien à voir avec certain mouroir qui jalonne notre joli pays. Je ne critiques pas les maisons de retraites françaises. Beaucoup sont très bien gérés mais les gestionnaires font ce qu'ils peuvent ... avec ce que l'Etat leur donne. Les brumisateurs distribués cet été dans les maisons de retraite publique ont bien fait sourire ma locataire qui dispose de la climatisation.
On trouve encore facilement des biens comme j'ai acheté (F2/F3). Il suffit de regarder des sites comme seloger.com et faire une recherche avec un prix ne dépassant 50 K€.
Pour continuer sur votre commentaire qui félicite les gens qui cherche à gagner de l’argent en France, je trouve dommage par contre que les français ont un tel comportement vis à vis de l'argent. C'est très curieux : tous le monde en parle mais quand quelqu'un essaye de FAIRE de l'argent, cela devient tabou. J'ai des amis (en étais ce vraiment ?) dont le comportement à changé depuis que je me suis lancé dans l'investissement immobilier. Le rapport à l'argent est vraiment ambivalent dans notre pays. Autre exemple, il y a quelque mois j'ai pris en intérim un deuxième boulot (les salaires dans l'informatique en France ont bien baissés). Même son de cloche, j'ai eu des remarques désobligeantes. La plupart des gens se plaignent de ne pas gagner assez d'argent mais lorsque quelqu'un fait PHYSIQUEMENT (je travaillait pour ma part 13 h/jour) les démarches pour en gagner plus, il est montré du doigt. Il faut savoir qu'en France (contrairement à d'autre pays comme les USA) la loi interdit le cumul d'emploi si le total hebdomadaire dépasse 10 heures par jour ou 48 heures par semaine. Les contrevenants sont punis de 3K€ d'amende pour l'employeur et 1.5 K€ pour l'employé fautif. Dans de tel conditions comment faire de l'argent HONNETEMENT ?
Pégase : je ne saurais comment vous remercier
mediz : je ne vois pas ou mes propos peuvent choquer ou peuvent être diffamatoire. Je m'explique quand même : j'ai un bien qui ne peut intéresser qu'une personne âgée (je vois mal un jeune d'une vingtaine d'année habiter dans une résidence ou il n'y a que des personnes dont l'age dépasse 60 ans). C'est une catégorie de locataire qui ne change pas de logement tous les 4 matins. Elle se sent bien dans son studio et dans la résidence. Je ne vois vraiment pas ce qu'il y a de mal à se dire : voilà mon bien est occupé par une personne de 77 ans, les statistiques disent que l'espérance de vie est 82 ans pour les femmes donc en principe j'ai un locataire pendant 5 ans. OU EST LE MAL ? J’ai un peu de difficulté à comprendre pourquoi mes propos sont inadmissibles je vous avoue. Si ma locataire décède entre temps eh bien c'est regrettable mais c'est la vie. Une autre personne prendra sa place. A savoir que j'envois à ma locataire un bouquet de fleur à son anniversaire, à Noël et une boite de chocolat pour le début d'année. Vous connaissez beaucoup de propriétaire qui ont ce comportement avec leur locataire ? Les occupants des résidences de service sont soit propriétaires soit locataires. Ma locataire sait très bien que je suis un jeune investisseur privé. Elle m'a d'ailleurs félicité pour mon initiative personnelle lors de sa visite de l'appartement. Je ne l'ai pas forcé à habiter mon bien : elle pouvait habiter dans une maison de retraite publique ou privé. Quand tout le monde est OK, où est le problème monsieur Médiz ? Je ne vois pas vraiment ce que je fais de répréhensible ou de condamnable. Quand je vois dans la presse financière hebdomadaire ou mensuelle des articles incitant les gens à monter/financer des entreprises de service aux personnes agées parce que c'est là ou est l'argent je ne me sens pas vraiment en décalage. Monsieur Médiz, savez-vous que les fonds de pension américain sont ceux "possèdent" plus de la moitié des entreprises françaises à la bourse de Paris. Allez vous leurs lancer à la figure votre rancoeur et votre réprobation également ? Je suis petit et j'en suis fier. Nous vivons avec ma femme avec 2800 €/mois (avec mes deux boulots et les 3 jours de travail par semaine de mon épouse qui ne peut travailler plus pour cause de maladie), je vais bosser tous les jours sur Paris à 108 kms de mon domicile (1 h 35 de trajet deux fois par jours + mes 13 heures de travail cela fait une belle journée et je trouve que la rapport horaire n'est pas si terrible que cela). Alors petit oui, je le suis.
Bien à vous
Cordialement
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Edité par - jdegat le 08 oct. 2004 13:36:52 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 11:29:55
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Monsieur Jdegat, je vous dis: Chapeau bas 
Je vous suis à 100% dans vos dires/commentaires/analyses. Que dire de plus? Rien. C'est parfaitement expliqué et défendu.
Votre petite analyse sur l'attitude des français en général (je dis 'en général' car il est vrai que tous ne sont pas comme ça) vis-a-vis de ceux qui trimment comme vous (et moi d'ailleurs) est parfaite. J'en avais déjà fait état (avec Prados d'ailleurs) dans 'le sujet' du Forum (sur la frénésie du locatif).
Je vous souhaite une belle réussite et bien du courage dans vos efforts futurs! En tout cas, pour ce qui est de vos investissements immo, continuez comme ça. C'est excellent.
Chaleureuses salutations,
Pégase |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 12:57:17
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bonjour
Je rejoins totalement l'analyse de JDEGAT qui confirme bien qu'avec du travail et surtout bcp de courage, on peut se creer un beau patrimoine immobilier en commençant "petit" sans aide de personne!!!!
C'est comme ceux qui pensent qu'être propriétaire de quelques biens immobiliers financés à credit est synonyme de richesse et d'opulence!!!  |
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 08 oct. 2004 : 14:40:55
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Jdegat,
Je rejoins Pégase et Inser dans leur éloge à votre égard.
Pégase et moi avons déjà dit sur le forum (ce n'est un secret pour personne) ce que nous pensions de la mentalité française à propos de l'argent.
Pour ma part, j'étais dans une situation similaire à celle que vous décrivez, avec peut-être un peu plus de patrimoine, étant donné que j'ai également beaucoup investi en bourse depuis longtemps déjà, uniquement sur des valeurs high tech puisque je connais très bien cette activité, et j'ai su, avec beaucoup de chance je dois le dire, prendre une partie de mes plus-values en 1999 et début 2000.
Dont, en 2002, avec l'immobilier qui commencait à augmenter, j'ai pris la décision de vendre ma résidence principale, quitter la France et de m'installer aux USA.
Je ne peux que m'en féliciter.
Bon courage pour la suite de vos investissements.
Prados |
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