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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 06 oct. 2004 : 14:20:32
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Je suis en train d'éplucher le projet de contrat d'un syndic.
Dans les prestations particulières figurent l'ouverture du carnet d'entretien et la transmission des archives au successeur.
POur l'ouverture du CE la cause est je suppose entendue : d'après plusieurs Réponses Ministérielles celle-ci doit rentrer dans la gestion courante.
Mais quid des frais de transmission des archives : gestion courante ou particulière ?? Cet acte par nature ponctuel (lors d'un changement de syndic) ne doit-il pas logiquement rentré dans les prestations particulières ??
bp
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 15:32:53
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A mon humble avis :
Le syndic professionnel doit inclure le coût de gestion des archives dormantes dans le calcul de ses honoraires de gestion courante. Ce coût n'est pas négligeable. La prestation n'est pas occasionnelle. Tous les ans il faut archiver ce qui peut l'être et 20 cartons d'archives c'est une surface commerciale encombrée, même dans un local d'archives, qui vaut sa petite partie du loyer des locaux.
La remise des archives est une prestation unique (fin de mandat). Elle est une suite normale du mandat et sur ce point la règle semble être stricte : pas d'honoraires.
Pour l'établissement du carnet d'entretien, la question ne devrait plus se poser : tous les carnets devraient être en place. Quoiqu'il en soit le carnet type décret prend une heure et ne vaut pas 1 euro.
L'établissement d'un vrai carnet d'entretien est une prestation appréciable qui mérite rémunération au titre des honoraires exceptionnels. Les réponses ministérielles sont établies en fonction des prescriptions du décret qui est un chiffon de papier.
Plus généralement : il faut noter que l'inclusion d'une prestation dans les prestations de gestion courante ne veut pas dire qu'elle n'est pas rémunérée.
Quand le syndic établit une proposition d'honoraires il fait sa liste de prestations en fonction de l'importance de l'immeuble :
Telle prestation coûte tant
Telle prestation coûte tant
.....
et il fait le total des coûts prévisibles.
Il ajoute sa marge
Et il propose tant d'honoraires de gestion courante.
Les copropriétaires ont intérêt à accepter une rémunération décente avec un compte séparé et des prestations exceptionnelles réduites au strict minimum. Ils pourront alors être légitimement exigeants. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 15:49:53
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JPM, votre argumentation sur la transmission des archives me chiffonnent (petit jeu de mots) un peu.
En effet, ce que vous dites revient à faire payer un syndicat X fois cette prestation (puisque dans les honoraires de gestion courante) au lieu d'1 seule fois (lors du non renouvellement en tant que prestation particulière).
Si on garde le syndic 3ans on aura payé chaque année la transmission pour rien (puisque dans les honoraires de gestion courante)...
bp |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 16:57:24
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JPM
il y'a du nouveau il faut arréter de faire croire le contraire exemple:
-Dans le bulletin de la FNAIM du juin 2004 numéro 89 – page 52,il cite en exemple l'arrêt de la Cour d'appel & (recommandation du 17.11.95), c'est une façon d'inciter ses adhérants concernés à corriger leur pratique.
CLAUSES ABUSIVES (CA Paris 23ème ch. B : 4.9.03)
Le syndicat des copropriétaires doit être considéré comme un consommateur bénéficiant, à ce titre, des protections instaurées par la loi. Il ne peut être assimilé à un professionnel, même s'il est chargé d'assurer la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Cette décision analyse ensuite différentes clauses d'un contrat de syndic de copropriété qu'elle considère comme abusives, rejoignant ainsi la position de la commission des clauses abusives (recommandation du 17.11.95) ; il en est ainsi de :
- la clause relative aux frais de recouvrement en tant qu'elle met à la charge du copropriétaire défaillant des frais qui ne peuvent lui être imputés sans décision judiciaire ;
-la transmission du dossier au successeur moyennant rémunération : s'agissant d'une obligation légale, aucune rémunération forfaitaire ne peut être demandée à ce titre......
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1- Interdiction de mettre en " taches particulières " dans les contrats de syndic des taches qui relèvent à l'évidence de la gestion courante.
La commission des clauses abusives a émis en 1996 une recommandation qui est loin d'être lettre morte puisque un arrêt du 4 septembre 2003 de la Cour d'Appel de PARIS s'appuie dessus pour condamner le groupe FONCIA et déclarer abusives donc illégales certaines clauses de ses contrats.
Or, entre autre chose, cette recommandation déclare abusive la pratique qui consiste à transférer dans une liste de taches particulières donnant lieu à honoraires particuliers des taches qui relèvent à l'évidence de la gestion courante. Nous citons :
" Recommandation n° 96-01 émise par la Commission des clauses abusives relative aux contrats proposés par les syndics de copropriété.
La commission recommande :
Que soient éliminées des contrats proposés par les syndics de copropriété les clauses qui ont pour objet ou pour effet : de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières et/ou par le recours à la rubrique " divers ".
Donc dès lors que l'on peut établir que la tache qualifiée par le syndic de tache particulière est en fait une tache qui rentre dans sa gestion courante, on peut estimer que la disposition contractuelle qui le prévoit vise à " restreindre la notion de gestion courante " qui elle est ABUSIVE et donc CONTESTABLE judiciairement même si le contrat a été approuvé.
Le syndic peut donc être sollicité amiablement pour supprimer l'abus ou y être contraint par voie de justice.
2- Interdiction pour un syndic de signer un contrat avec une filiale ou une entreprise dans laquelle le syndic a des intérêts, s'il n'y a pas autorisation expresse du conseil syndical.
Si un syndic veut passer un marché ou un contrat avec une entreprise dans laquelle il a des intérêts ou qu'elle-même est actionnaire du cabinet, il est obligé d'obtenir une autorisation EXPRESSE de l'assemblée générale.
A défaut le syndic a commis une grave erreur et la dépenses engagée pourra être contestée et refusée sur ce seul fondement, le syndic ayant engendré un avantage indu par une société où il a des intérêts sans respect des dispositions de l'article 39 d'ordre public du décret du 17 mars 1967, donc illégalement.
L'article 39 stipule ceci :
" Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art.39 - Toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint au même degré, doit être spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Il en est de même des conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes ci-dessus visées sont propriétaires ou associés, ou dans lesquelles elles exercent les fonctions de gérant, d'administrateur ou de directeur, de salarié ou de préposé ".
Là aussi, la loi interdit au syndic de faire substituer ou de " déléguer " (sauf autorisation expresse de l'assemblée générale), c'est-à-dire de confier tout ou partie des taches ou responsabilité qui relèvent de son mandat à un tiers. Certes il peut déléguer à un employé du cabinet, mais il ne peut surtout pas déléguer à un tiers extérieur.
Cela résulte des dispositions impératives de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :
" Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée ".
4- Abus consistant à faire passer une prestation comme obligatoire
Faire passer une prestation comme obligatoire alors que ce n'est pas le cas, ceci dans le but de peser sur la décision d'une personne est un abus.
Cet abus qu'on peut qualifier pénalement de différente façon justifie dès lors une action en restitution des sommes qui n'auraient pas été versées sans cette contrainte morale.
math |
Edité par - mathi le 06 oct. 2004 17:00:17 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 17:16:14
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Mathi, je vous remercie.
Ce topic me sera bénéfique.
Je subodorai, maintenant j'ai le ré.
Et pas seulement, toute la gamme, je vais pouvoir dénouer la trame. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 oct. 2004 : 21:40:50
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Je comprends difficilement vos réactions :
Votre question : le syndic a-t-il droit à des honoraires pour la remise des archives ? Je réponds non : La remise des archives est une prestation unique (fin de mandat). Elle est une suite normale du mandat et sur ce point la règle semble être stricte : pas d'honoraires.
Par ailleurs j'indique que la gestion des archives dormantes est couverte par les honoraires de gestion courante et qu'il appartient au syndic de tenir compte de cet élément de coût pour déterminer les dits honoraires de gestion courante.
Mathi me brosse 40 lignes pour me démontrer ... ce que je viens d'écrire !!!
Et Prudhon, de manière plus mesuré comme à l'ordinaire indique qu'à coup de 10 euros par an le syndicat aura payé la remise des archives 150 euros sur 15 ans.
Vous faîtes erreur, cher Prudhon, en confondant la gestion annuelle des archives dormantes et la remise des archives.
La gestion annuelle des archives dormantes peut se résumer, en frais ou coût de prestations, ainsi :
> frais de stockage
> destruction annuelle des archives périmées (en fonction de la durée impérative de conservation)
> extraction des dossiers ouverts des dossiers et pièces à archiver
> archivege des dossiers et pièces extraites
> mise à jour de l'inventaire des archives (qui servira de bordereau pour la remise des archives un jour)
Pour un syndicat d'une trentaine de lots principaux il faut compter environ 2 heures d'une personne qualifiée (il ne faut pas archiver des pièces encore utiles, ni détruire des pièces à conserver) pour un travail bien fait qui facilitera l'exploitation, des dossiers ouverts un peu soulagés.
Donc 2 h à n euros + le coût du stockage = coût annuel de la gestion des archives dormantes, ou plus simplement des archives tout court)
Ce n'est pas très important, mais ce coût vient s'ajouter aux autres coûts prévisibles.
De toute manière le montant proposé des honoraires de gestion courante est global et non détaillé : 5700 euros ht par exemple. Le syndic seul sait comment ce montant a été déterminé. Il vaut ce qu'il vaut Le syndic s'est peut être planté, à son profit ou à son détriment. Peu importe. L'assemblée décide, approuve ou refuse en toute liberté.
Sur la question posée, vous ne faîtes donc, Mathi et vous, que dire la même chose que moi.
Nous sommes donc d'accord. C'est bien le principal. 
N'est ce pas, Mathi ? Mathi qui croit que je ne connais pas la recommandation de la Commission des clauses abusives 
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mathi
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2092 réponses |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 07 oct. 2004 : 09:59:01
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Merci JPM et mathi pour ces infos.
En somme on ne devrait parler que de gestion des archives. Si cette gestion (incluse dans la gestion courante) est bien faite, la transmission au successeur ne devrait pas poser de problèmes particuliers et donc de coûts supplémentaires.
La FNAIM rappelle à l'ordre ses adhérents récalcitrants.
Tout le monde est d'accord. Fermez l'ban!
bp |
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