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 Sujet  |
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etoiledepalmer
Contributeur senior
77 réponses |
 Posté - 11 oct. 2004 : 12:04:10
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Bonjour
Existe-il ici quelqu'un qui a déjà l'expérience d'un changement de syndic ?
Sans parler de révocation, mais simplement de non reconduction de contrat.
Outre un "audit" préalable avec des syndics potentiels, quelle est la marche à suivre (à 3 mois de l'AG qui délibèrera sur les comptes et sur la non-recondution de contrat de syndic et le vote de son remplaçant)?
Le CS va sans bien entendu demander au syndic d'inscrire à l'OJ cette question avec propositions de contrats en annexe. Ce qui est à craindre c'est que le syndic actuel ne porte pas ce point à l'OJ lors de la convocation. Comment doit on procéder LEGALEMENT pour contrer cette malheureuse possibilité ?
Merci
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
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etoiledepalmer
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 11 oct. 2004 : 14:41:35
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merci sonate d'être si présent quant au suivi de mes post.
En effet, les réponses que j'ai obtenues ne conviennent pas à une question sur les "expériences similaires".
mais je n'abandonne pas... |
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Garg
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 14:27:47
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Bonjour EtoiledePalmer,
Vous pouvez vous inspirer de ce topic pour ce qui concerne votre demande d'insertion de point à l'ODJ.
Avec les nouvelles dispostions du décret du 27/05/2004, il vaut mieux faire "au plus tôt, votre demande au syndic et en LRAR.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=16689
Bon courage.
GARG |
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etoiledepalmer
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 14:58:38
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Merci Garg
Je vois que ce problème est non seulement reccurent mais bel et bien de notoriété publique.
Qu'avez vous fait après contact avec un juriste ?
Peut on enfin les OBLIGER à faire leur boulot ???
Merci |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 16:24:36
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Bien qu'ils soient les mandants les copropriétaires n'ont pas la maîtrise de l'ordre du jour.Le mandataire disposent de par lestextes de meilleures cartes à jouer que les leurs.
De plus, si un syndic a un contrat de mandat de trois ans on ne le voit pas, en dehors d'un cas de force majeure,donner sa démission avant la fin dudit contrat.
Si des fautes professionnelles graves sont reprochées au syndic
il appartient aux copropriétaires et au conseil syndical de prendre eux aussi leurs responsabilités...s'ils en sont capables.
Sans quoi il faut se demettre ou se soumettre 
François |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 22:07:58
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Il y a pourtant une astuce imparable à réserver quand le syndic est vraiment une plaie.
C'est présenter (vous ou un autre) votre candidature comme syndic de bénévole (aucun contrat nécessaire car pas d'honoraires) le temps de liquider cette plaie, ceci à l'inconvénient de devoir reconvoquer une autre AG quelques mois plus tard dès que les archives et les fonds sont récupérés.
Cordialement
Edmond |
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etoiledepalmer
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 13 oct. 2004 : 08:33:06
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Bonjour Dantes
J'entends bien que le meilleur moyen de ne pas avoir d'ennui avec un syndic pro c'est de ne pas ... en avoir.
Cependant, la tenue d'une copro par un (ou plusieurs) propriétaires bénévole(s) n'est pas de meilleure pratique au moment où il s'agit de réclamer les impayés. Ce pourquoi (pour ce qui nous concerne) nous conservons la volonté de "payer" quelqu'un pour cette charge en particulier. Le reste des actions à mener pour le bon fonctionnement de la copro peut effectivement être géré par nous même. Ce que nous faisons dailleurs actuellement compte tenu d'une fumisterie affichée de la part du syndic actuel.
ma question tient toujours cependant ... qui a déjà l'expérience d'un changement de syndic, avec obtruction à l'inscription à l'OJ de ce point ?
Merci |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 13 oct. 2004 : 10:51:06
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Bonjour,
Si l'ordre du jour prévoit "élection du syndic", c'est bon, on peut changer de syndic sans qu'il soit précisé "changement de syndic". Chaque année ce point figure à l'ordre du jour… dans les copropriétés qui ont élu leur syndic pour 1 an.
Si le vôtre a été élu pour 3 ans, il faut effectivement demander l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine AG, en courrier recommandé avec AR, "révocation du syndic X" et élection d'un syndic, et avoir le gros dossier des fautes à reprocher sous le bras.
La révocation sera votée à la majorité de l'article 25/25-1, comme la désignation du nouveau syndic.
Dans notre copro, l'an passé nous avons changé de syndic, "élection du syndic" était à l'ordre du jour. Le syndic en place n'était pas au courant de notre projet. Je sais (maintenant) ce n'est peut-être pas à recommander, mais pour nous, compte-tenu de ce qui s'était passé les années précédentes, ce fut la seule solution.
Avez-vous déjà contacté d'autres syndics ? Il faut dire, sans vouloir vous décourager, que les syndics n'aiment pas "reprendre" des copros à problèmes, notamment lorsqu'il y a un nid d'impayés !
Bon courage et tenez-nous au courant.
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etoiledepalmer
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 13 oct. 2004 : 11:19:26
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Bonjour Sonate
Vous dites avoir élu un nouveau syndic à l'appui d'un OJ présentant la question "election du syndic" ... sans que l'actuel ne soit au courant de votre décision.. ?
Cependant, il est toutefois porté à sa connaissance (lors de la convocation qu'il fait lui même .. ?) les propositions de contrats d'autres postulants ? Comment pouvait il ignorer votre volonté d'en changer ?
Pour ce qui concerne notre actuelle "dépendance" au syndic ; leur contrat indique qu'ils sont élu lors de la 1ère AG (février 2004) jusqu'à la prochaine AG de cloture d'exercice (février 2005) et au plus tard fin juin 2005 (pour régularisation des comptes). La mention "élu pour 3 ans maxi" vient en supplément de cette indication préalable. Pour moi, ce syndic DOIT donc se faire réélire lors de la prochaine AG. Il ne s'agit pas de tacite reconduction jusqu'à 3 ans dès lors qu'il est mentionné qu'il met fin à ses fonctions fin juin au plus tard.
Peu être quelque chose m'échappe encore ??!!.
Outre un contrat loin d'etre clair, je ne pense pas qu'il faille s'engager sur une révocation. Mais merci de mettre à jour la faille qu'ils ont éventuellement prévue...?)
Nous envisageons de ne pas donner quitus lors de la prochaine AG, de porter à l'OJ "election du syndic" (de façon simple comme vous le conseillez très justement). Peut on faire voter chaque proposition de contrat lors de l'AG ? ou bien doit on s'abstenir (et par ce fait être dupé) dès lors que le premier vote est considéré valable ?
Ce procédé a été employé lors de la dernière AGE pour l'election du secrétaire de séance. Celui ci proposant simplement au vote un rapide "qui s'oppose?". A ce moment personne ne bouge, il se proclame donc élu et refuse de procéder à un second vote sur une seconde proposition de candidature en arguant que "le vote précédant vient de l'élire et qu'on ne peut revenir sur celui-ci". Soit mais une seconde election pouvait tout à fait avoir lieu ??!!. Cette procédure n'est elle pas abusive ? Je crains qu'il ne procède de la même manière lors de la prochaine élection de syndic ...
Merci pour votre aide |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 13 oct. 2004 : 14:03:56
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S'il y a plusieurs contrats "en concurrence", chaque contrat devra faire l'objet d'un vote. Evidemment que si le premier remporte l'unanimité, il serait étonnant que le 2ème ou le 3ème aient également l'unanimité  Mais ne rions pas trop, parce qu'en matière de copropriété, on découvre chaque jour des choses insoupçonnées !
Votre syndic est bien élu pour 1 an, ou un peu plus si on va jusqu'en juin 2005. Donc l'élection du syndic figurera vraisemblablement à l'ordre du jour de l'AG. Et dans ce cas, pas besoin de justifier l'envie de changer de syndic. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 oct. 2004 : 15:03:23
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Dantès écrit :
Citation :
syndic bénévole (aucun contrat nécessaire car pas d'honoraires)
C'est bien ce qui vient d'emblée à l'esprit.
Mais ce n'est pas forcément la solution du décret. L'article 29 indique : " le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic ". On peut faire valoir que le texte n'est pas : " ainsi le cas échéant, que les éléments ... . Ce serait un bon argument.
Mais l'article 29 se termine ainsi : " la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi ..." L'argument se retourne alors : le texte aurait été " la décision qui désigne le syndic et qui, le cas échéant approuve le contrat ..."
Et l'article 29, en son dernier alinéa, distingue parfaitement les deux fonctions du syndic (comme du mandataire social d'une société commerciale)
> fonction de représentation : on désigne le syndic
> fonction de gestion : on approuve le contrat de mandat
Il faut alors un contrat de mandat pour le syndic, qu'il soit bénévole ou non. La gratuite est éventuellement mentionnée, accompagnée d'une clause de remboursement de certains frais.
Mais on part alors dans des discussions juridiques de haute volée, il y en des pages ! Si celà intéresse certains : Claude Berr l'exercice du pouvoir dans les sociétés commerciales Sirey 1961.
Il faudra donc attendre des avis divers pour savoir ce qu'il en est. |
Edité par - JPM le 13 oct. 2004 15:15:09 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 13 oct. 2004 : 21:33:29
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Le jour où j'avais tenté de faire un additif à l'ODJ afin de mettre en concurrence notre syndic, mon RAR est arrivé hors délai (par hasard), donc mis à la poubelle et a provoqué une levée de bouclier de la part du syndic qui a réussi à s'imposer pour un mandat de 3 années.
Mais sa révocation arrivait peu de temps après sa réélection miracle due à un nombre de pouvoirs donnés à des figurants même pas coproriètaires.
Il faut savoir que le contrat de mandat qui lie le syndic au syndicat s'éteint le jour dit de l'échéance, aucune obligation de reprendre celui-ci.
Depuis le 27/05/2004, vous avez possibilité de mettre une question à l'ODJ n'importe quand dans l'année ce que je vous conseille de faire vivement. Pour sécurisez cette question, demandez à plusieurs autres copropriètaires de poster en RAR la même demande.
Il ne pourra pas ignorer plusieurs demandes faites dans ses conditions.
Evidemment, pour reussir il faudra travailler pour mettre tous les atouts de votre côté:
- réunir plus de 50% absolu des copropriétaires: certains sont satisfaits et ne voudront jamais changer, attention aux désillusions.
- préparer cette relève par au moins un membre du CS qui va récupérer une liste à jour dès maintenant.
- demander que l'AG se tienne hors des locaux du syndic même s'il faut payer une salle, sinon après la question de l'élection défavorable, il mettra tout le monde dehors.
- demander à élire le secrétaire de séance car il risque de prendre ce poste par habitude.
- élire le Président et l'assesseur (1 seul suffit) parmi les personnes de confiance et qui ne sont pas à la botte du syndic
- renouveller le CS neuf afin de repartir sur de bonnes bases
Cordialement.
Edmond |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 12:30:46
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Merci JPM et Dantès de compléter ma maigre contribution (manque de temps).
Citation :
demander que l'AG se tienne hors des locaux du syndic même s'il faut payer une salle, sinon après la question de l'élection défavorable, il mettra tout le monde dehors
Dans la pratique, c'est difficilement réalisable (!). Donc prévoir un lieu où poursuivre l'AG une fois que l'ex-syndic vous aura mis dehors.
Et vous devrez veiller à regrouper les rangs pour ne pas perdre des copros en chemin, car certains auront tendance à vouloir rentrer chez eux une fois l'élection faite !! |
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etoiledepalmer
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 08:39:31
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Merci Messieurs pour ces conseils avisés, que je ne manquerais pas de mettre à profit.
Pour ce qui concerne la tenue de l'AG hors locaux du syndic, c'est aquis ; les précédantes n'ont dailleurs pas eut lieu chez lui.
Merci encore
Val
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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etoiledepalmer
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 12:01:53
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Mathi
Merci pour ce lien ...exactement le cas abordé.
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CHANGEMENT DE SYNDIC
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