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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
 Posté - 11 oct. 2004 : 20:10:32
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Bonjour,
Il semble que notre syndic a commis une erreur lors de notre AG, en effet il n'a pas indiqué le bon article (relatif à la majorité) pour une résolution sur les convocations.
l'AG a eu lieu, certains copropriétaires se sont aperçus de son erreur.
En cours d'AG le syndic a été incapable de nous donner une position.
Dans le doute nous avons votés, sachant que l'article était sans doute pas le bon.
A ce jour, nous avons confirmation que l'article n'est pas le bon et que le syndic s'est trompé.
J'aimerai connaître les conséquences de cette situation.
Le vote est-il d'office non valable ? annulé ?
Notre syndic bute en touche.
Sur le PV, doit on comptabiliser les votes, et/ou indiquer que la résolution suite à l'erreur de l'article est non valide.
Merci pour vos conseils
Philippe
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 11 oct. 2004 : 20:39:52
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Si votre syndic est réglo, il reconvoque une AG (au moins pour cette question si elle est vraiment importante) à ses frais et rectifie son erreur.
Sur le PV, il peut écrire que la majorité du vrai art. xx n'a pas été obtenue et que la résolution n'est pas acceptée (ou le contraire)
S'il s'entête, il engage sa responsabilité professionnelle et devra dans ce cas réparer les conséquences de cette décision forcée ou non forcée par lui par une mauvaise interprétation des textes de loi/décrets en vigueur.
Il peut feindre la validité ou le mépris, dans ce cas il se peut qu'un copropriètaire avisé passe par le TGI pour faire annuler éventuellement l'AG. Si personne ne se manifeste 2 mois après réception du PV, le syndic aura passé en force sa bourde et économisé le coût de son erreur avec des conséquences pour le syndicat qui peuvent être dans certains cas dramatique.
A vous de juger.
Edmond  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 oct. 2004 : 20:45:34
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Phil 94 ! si vous disiez de quoi parle la résolution, on pourrait vous renseigner mieux.
Pour l'instant on rafale a priori, donc de manière inefficace. |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 11 oct. 2004 : 20:48:40
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Il ne faut pas réver, le syndic ne va pas convoquer une AG à ses frais.
D'autre part le syndic doit obligatoirement dans son PV indiquer la résolution telle qu'elle est dans la convocation, et comptabiliser les votes selon l'article indiqué sur la convocation...
Merci pour vos conseils
Philippe |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 11 oct. 2004 : 20:50:24
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JPM c'est relatif à un changement du RC, donc article 26, sur la convocation c'est l'article 25 qui est indiqué.
Philippe |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 11 oct. 2004 : 20:53:02
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Bien, et quel est le résultat des votes.
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 11 oct. 2004 : 21:36:07
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Le resultat des votes ne pose aucun problème, cela a été refusé, c'est le formalisme qui m'inquiète, notamment le PV
Philippe |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 11 oct. 2004 : 21:59:47
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Dans ce cas, il n'y a pas lieu de s'inquièter, si l'inverse s'était produit, un contestataire au TGI avait toutes les chances de l'emporter mais si cette non acceptation a eu lieu en article 25, ce refus s'étend en article 26.
Cette erreur n'a pas de conséquence, rien n'empêche au syndic d'ajouter cette phrase au PV: devant les réserves faites par ... cette question sera de nouveau mise à l'ODJ de la prochaine AG.
Edmond |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 11 oct. 2004 : 22:00:09
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La résolution était " a la demande de X et Y, vote pour autoriser les copropriétaires des lots n et m d'entreprendre à leurs frais toutes les démarches nécessaires afin de retirer de la copropriété leurs villas et les terrains d'assiette et attenants (article 25)
Il semble que le syndic se soit trompé car l'article aurait du être l'article 26
Peut on me le confimer ?
Merci
Philippe |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 01:52:07
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La réponse est peut-être .... dans l'ARTICLE 28
de la loi du 10 juillet 1965
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 10° JORF 14 décembre 2000
SRU
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I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial. ;
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En effet, dans votre cas, ne s'agit-il pas d'un RETRAIT d'un batiment pour constituer une propriété séparée ..... CE QUE PRECONISE D'AILLEURS LA LOI SRU pour tenter de résoudre les difficultés des copropriétés dont la dimension ne permet pas une gestion de "proximité" (réduction à un bâtiment de 10 copropriétaires par exemple qui permet un syndic bénévole au lieu de 5 batiments de 50 copropriétaires qui nécessite un syndic professionnel)
POUR LE VOTE DU RETRAIT : L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
POUR LE RESTE : II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
ET ENFIN : L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division
Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Pour ce qui est du vote des copropriétaires réunis en AG spéciale en principe ils ne devraient pas avoir de difficulté à avoir la majorité nécessaire car générallement le RETRAIT est demandé pour se désolidariser d'un ensemble immobilier qui est mal géré ou autre et se retrouver dans une entité immobilière qui représente une meilleure cohésion, avec des objectifs communs, etc...
La loi SRU préconise cela aussi pour "isoler" un bâtiment ou plusieurs qui sont particulièrement en "difficulté" afin de préserver une partie de la copropriété qui est moins ou pas atteinte par ces difficultés et lui permettre une gestion "normale" alors que le ou les batiments "dégradés" feront l'objet de mesures particulières
(voir les Dispositions particulières aux copropriétés en difficulté. notamment
Article 62-15
Créé par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 42 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.)
DONC avant de parler de l'ARTICLE 26 ..... ne pas oublier certains objectifs de la loi SRU ......
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 09:26:15
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Mélany a bien entendu raison et on ne voit pas ce que viendrait faire la majorité de l'article 26 dans cette affaire.
Ni même celle de l'article 25 car le texte dit " Majorité des voix de tous les copropriétaires ", C'est celle de l'article 25, certes, mais sans l'article 25-1. Donc pas de second vote.
Donc apparemment l'article était presque bon |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 09:34:55
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C'est notre assistance juridique qui nous affirme que l'article 26 s'applique.
Jpm et Mélany , vous dites que l'article 25 et 26 ne s'applique pas
Pourriez vous me donner dans ce cas l'article qui s'appliquerait avec les références précises des textes
Merci
Philippe |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 10:02:18
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Lorsqu'il il y a divergence dans les avis pourquoi ne pas consulter les spécialistes d'Universimmo.com ? Bien sur il faut payer mais c'est une consultation de professionnels 
François |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 10:42:53
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Si je viens sur ce forum c'est pour justement ne pas consulter, enfin pas pour le moment.
Je pensais que certains piliers pourraient me donner la réponse
Philippe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 11:40:36
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Melany l'a dit : c'est l'article L 28 puisqu'il s'agit apparemment d'une scission de copropriété.
Il précise la majorité requise : majorité des voix de tous ,les copropriétaires. Celà ressemble à l'article L 25 mais un second vote n'est pas possible. |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 12 oct. 2004 : 13:22:27
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Merci bcp JPM et Mélany.
Le syndic nous parle de l'article 25
Notre assistance juridique de l'article 26
Jpm de l'article 28.
Ce qu'avance JPM et Mélany semble être argumenté.
Puis je avoir d'autres confirmations ?
Merci
Philippe |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 16 nov. 2004 : 16:25:53
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Bonjour,
Je relance ce poste car notre syndic ne sait pas comment finaliser le Pv sur cette résolution.
En fait ce sont des villas qui souhaitent se retirer de la copro, mais sans pour autant créer une autre copro.
L'article 28 est il toujours applicable ?
merci
Philippe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 nov. 2004 : 17:50:52
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La majorité prévue par l'article 28 est celle de tous les copropriétaires. Lé décompte du vote est effectué comme dans le cas d'une question prévue par l'article 25 (Au moins 501 vois sur 1000). Mais il n'est pas possible d'effectuer un second vote
Il faut faire la différence entre les questions visées par l'article 25 [a) , b), ...] et la majorité prévue par l'article 25.
Les questions visées par l'article 28 sont votées à la majorité de l'article 25. |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 17 nov. 2004 : 08:01:15
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Merci JPM.
Pour le moment, cette résolution serait visé à l'aritle 25 et non 28, en voilà l'explication "avant l'AG j'avais pensé un moment que c'était l'article 28 qui devait être concerné; mais il ne s'applique que lorsque la division des sols est possible, ce qui n'est pas le cas, les villas ayant été conservées dans la copropriété pour satisfaire aux conditions du COS"
JPM ou d'autres êtes vous d'accord ?
Merci
Philippe |
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mauvais article pour une résolution.
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