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Désolés de ce message un peu long, mais l'enjeu est important et le problème complexe.
Nous sommes une trentaine de copropriétaires à avoir acheté des appartements d’un immeuble enclavé dont les garages sont accessibles par une servitude créée sur un dépôt. Notre règlement de copropriété mentionne à cet égard : « Le tènement d’immeubles dont il s’agit est grevé par une servitude de passage de 3,70m de large sur une longueur d’environ 50 mètres, côté Ouest de l’immeuble vendu, qui sera délimitée par un mur construit à la charge des copropriétaires ». « Les frais d’entretien de ce passage incomberont à leurs utilisateurs ». Depuis une dizaine d’années, les propriétaires (représentant un parc de 31 véhicules) utilisent ce passage sur une voie pour accéder à leurs garages, également des piétons, et le personnel de nettoyage aussi, pour sortir les containers. La largeur de ce passage de 3,70 m. le permet, et nous n’avons jamais eu à nous en plaindre. Ce dépôt vient d’être vendu à un promoteur qui se propose de construire à la place un immeuble de 40 logements soit : 7 étages sur 10 garages sous le bâtiment + 15 garages attenants à l’édifice + 18 parkings non couverts . L’une des ailes de cet édifice couvrira notre servitude. Dans un premier temps, le promoteur a voulu utiliser notre servitude pour faire accéder à ses parkings et garages les 45 véhicules de ses futurs acquéreurs.
Ayant posé ce problème sur votre forum, un de vos bénévoles m’a signalé l’article 701 : « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode ». « Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. » Nanti de cette information, en assemblée générale extraordinaire et à l’unanimité nous avons décidé de porter un recours gracieux.. Aujourd’hui le promoteur a revu sa copie ou plutôt son plan, et nous propose une solution qui -selon lui- est plus intéressante pour nous. « La servitude sera élargie sur toute la longueur à 6 mètres permettant le croisement de 2 véhicules. » Après avoir consulté les plans, nous nous sommes aperçus : • que le croisement ne peut pas se faire au niveau de la porte du garage large de 4,80 mètres donc passage obligatoire d’un seul véhicule. 76 véhicules devront passer par une seule voie au lieu de 31 actuellement. • Il y a 3 bifurcations pour accéder aux 3 zones de parkings sur la gauche qui obligent les véhicules utilisant la voie entrante (rue-servitude) à couper la voie sortante (servitude-rue) • Sous le bâtiment les véhicules qui voudront sortir ne pourront pas l’exécuter d’une seule manœuvre d’où un danger permanent et une perte de temps. Il est à noter que ces manœuvres se feront à la limite du portail et le rayon de braquage impliquera aux véhicules d’empiéter franchement sur la ligne médiane des 4,8m. • Notre servitude utilisée pour le passage des piétons, l’enlèvement des containers, et 1 véhicule, passe de 3,70 m à 6m au plus large et à 4,80 m au niveau du portail pour 2 véhicules et les piétons.
Tous ces éléments nous laissent à penser que nous allons vers une dégradation de notre servitude qui va certainement être rendue beaucoup plus incommode du fait de l’accroissement conséquent du nombre de véhicules sans possibilité de croisement à la sortie sur rue et des difficultés de circulation qui engendreront à court terme, accidents et polémiques. Il va de soi que le temps de passage pour accéder à notre rue s’en trouvera automatiquement augmentée. De plus il va exister un réel danger pour les piétons utilisant ce passage, en particulier sous le bâtiment, coincés qu’ils seront entre des véhicules devant se croiser et 2 murs distants (au plus large) de 6m. et au passage du portail (au moins large) de 4,8m.
Ces 71 véhicules potentiels au lieu des 31 devant entrer et sortir avec les difficultés que l’on vient d’évoquer (passage d’un seul véhicule de front au niveau du portail, bouchon de ralentissement du aux difficiles manœuvres, changements de voies, de directions aux niveaux des aires de stationnement) ne manqueront pas d’alourdir gravement la circulation déjà difficile de la rue Victor Duchamp.
1ère question : A qui appartient le mur délimitant notre servitude ? 2ème question : Comment peut-on conserver notre servitude avec ses caractéristiques (3,70m sur 50m délimité par un mur) ?….Idée personnelle : pratiquer 2 ouvertures de 6 mètres dans ce même mur permettant ainsi aux véhicules de la future copropriété d’accéder à leurs zones de garages. • Le propriétaire peut-il refuser cette proposition ? • Est-elle défendable devant les tribunaux ? 3ème question : Existe-t-il des normes de sécurité réglementant le croisement de 2 véhicules plus des piétons circulant de front ? • Si oui, quelle serait la dimension minimum à prévoir pour ce cas précis ? • Quel organisme est habilité à certifier la conformité de ce passage ? • Existe-t-il des sociétés pouvant évaluer par simulation les temps d’accès à la rue ? • Existe-t-il des cas de jurisprudences ayant débouté des promoteurs avec des situations similaires ? • « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode ». Est-ce que cet article s’applique à une durée temporaire (temps des travaux). • « Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux » Peut-on donner une interprétation ou pas à cette article?
A votre avis : peut-on négocier la perte momentanée de la jouissance de notre servitude le temps que durera les travaux, par cette proposition : maintien de celle-ci, avec ses caractéristiques de 3,7m de large délimité par un mur sinon pas de construction sans solutions techniques difficiles (ce bâtiment doit s’implanter entre deux constructions existantes Est -Ouest. et il n’y pas d’autre accès que notre cour au Sud où se trouvent nos garages. En vous remerciant par avance de l’attention et du temps consacré à nos problèmes. Bien cordialement. Christian
P.S. Si mes explications ne sont pas assez claires, je peux vous envoyer en fichiers joints, les plans de la situation actuelle et les plans proposés par le promoteur. Encore merci
Votre problème semble assez complexe. Mais, quoiqu'il en soit, le nouveau propriétaire, ne peut changer quoique ce soit de la servitude (Art. 701) sauf accord unanime des bénéficiaires. Donc à vous de lui dire ce que vous voulez et ce que vous ne voulez pas.
Si il fait des modifications importantes qui ne vous permettront pas de bénéficier de la servitude sans désagrément, vous pourrez l'attaquer en justice et vous gagnerez. De plus, il a tout intérêt à trouver une solution rapidement (et surtout avant les travaux) car si il va de l'avant avec son projet et que le tribunal statue en votre faveur, il sera obligé de faire de couteuses modifications après.
Vous avez à mon avis l'avantage dans cette situation et il ne faut pas vous laisser faire. Par contre, pourquoi ne pas lui faire des propositions?
Servitude de passage
Forum fermé
Posté - 12 oct. 2004 : 11:33:24
