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reg
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 13 oct. 2004 : 08:52:11
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Bonjour,
Nous avons relancé notre syndic au sujet d’un contrat de chauffage qui n’a toujours pas été signé à la date d’aujourd’hui alors qu’il a été adopté lors de l’assemblée générale du mois de mai (faute du syndic). Après plusieurs relances auprès du syndic concernant ce contrat, le syndic a laissé hier soir le message suivant sur le répondeur téléphonique :
« vous n‘avez plus de trésorerie. Le promoteur n’a toujours pas payé ses charges, ainsi que certains copropriétaires ».
Le syndic nous dit cela, comme ça, sans aucunes autres formes et sur un répondeur, alors que nous sommes régulièrement en contact avec eux.
Nous avons laissé un message hier soir indiquant de nous faxer le plus rapidement possible le plan comptable ainsi que les lettres de relances concernant les charges du promoteur.
Que devons-nous faire ??
Merci pour vos réponses.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 13 oct. 2004 : 09:36:18
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Bonjour.
Votre copropriété est dans une situation qualifiée de "difficile", c'est le moins qu'on puisse dire. Qu'entend votre syndic par :Citation :
... vous n‘avez plus de trésorerie ...
Il vous faut savoir ce qui est dû : Eau, Électricité, nettoyage, espaces verts etc ... ?
Quel est le % manquant dans le fond de roulement: 10%, 20%, 50%.
Selon l'importance de la somme vous pourriez être amenés à compenser dans un 1er temps.
Dans une copropriété, il y a 2 éléments importants qui aujourd'hui même vont devoir œuvrer dans l'urgence :
1 - Le syndic :
S'il est correct et a fait son boulot, il a dû envoyer des mises en demeure aux mauvais payeurs, voire lancer les tribunaux, il a des documents en mains prouvant qu'il a fait son boulot. Il n'est pas forcément responsable des délais d'attente des tribunaux.
S'il vous a géré "a minima", il n'a rien fait, il a laissé la situation pourrir, il est en faute.
Dans les 2 cas, il doit se rapprocher du tribunal et demander la mise sous administration judiciaire de votre résidence.
Selon que son cas se rapproche de l'exemple 1 ou 2, sa responsabilité est engagée.
2 - Le conseil syndical :
Théoriquement, en mai dernier lors de l'AG, vous avez eu la balance des comptes de chaque propriétaire. Le CS aurait dû surveiller le recouvrement des charges ou du moins s'en informer.
Que le CS se réunisse d'urgence, contacte le syndic (ou s'y déplace), informe les copropriétaires de la situation financière et demande au tribunal la mise sous administration judiciaire. En fonction de la réponse 1 ou 2 du § syndic, vous devrez ou non l'assigner pour carence.
Le tribunal sera se montrer très persuasif pour aider les récalcitrants à régulariser ce qu'ils doivent !
Ce qu'il faut savoir en premier lieu c'est le montant des sommes qui manquent et quelle est votre marge de manœuvre. Dans une de mes résidences (que beaucoup connaissent désormais) le syndic tourne avec 20000 € manquant dans les caisses depuis mai 2003.
Comment fait-il ? Il jongle très certainement !
Amicalement.
Colette 
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Edité par - colette le 13 oct. 2004 09:38:38 |
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reg
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 08:54:16
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Bonjour,
J'ai demandé des explications au Syndic, qui me dit qu'un propriétaire n'a pas réglé les deux derniers appel de fonds (depuis avril), ainsi que le promoteur (depuis plus d'un an), et l'OPAC. Le syndic n'a pas fait de relance courrier.....
Nous allons voir le syndic pour vérifier les comptes et obtenir des explications...
Merci
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 15:05:16
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Ne s'agit il pas plus simplement "d'insuffisance" de trésorerie, dont le syndic est responsable, puisqu'il empêche par sa carence, l'application des décisions votées en AGO ?
Entre autres décisions, il y aurait lieu de ne pas lui donner le quitus comme cela a été maintes fois conseillé sur les forums d'UI. |
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sloffron
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 15:20:05
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bonjour à tous je prends la suite de reg car nous sommes membres du même conseil syndical.
oldman la suggestion est bonne, la question pour le moment est plus tôt de savoir si nous conseil syndical pouvant mettre en cause la rcp du syndic pour deux causes :
1- non éxécution d'une décision d'ag ( il a fallu leur rappeller que l'ag avait voter la souscritpion du contrat d'entetiten des chuadieres individuelles et de la VMC pour qu'il se bouge un peu)
2- non relance d'impayé ( relances uniquement verbales aucun ecrit à ce jour)
et surtout le forcer à faire l'avance des fonds non réclamés qui sont manquants à ce jour?
Merci de votre réponse.
sloffron |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 19:11:44
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Il serait préférable que le syndic utilise les moyens dont il dispose pour recouvrer rapidement les impayés et mettre la trésorerie à flot.
Cela serait certainement plus rapide et moins couteux que de saisir le TGI.(honoraires de l'avocat et frais de justice).
Il ne serait pas sérieux de concevoir une commande de nouveaux travaux sans appels de fonds suppémentaires. |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 14 oct. 2004 : 23:16:41
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Bonsoir.
Oldman, les 2 intervenants ont signalé une chose importante dans leur posts : Citation :
...Le promoteur n’a toujours pas payé ses charges...
Celui-là pour le faire payer, il lui faudra autre chose que des recommandés AR.
C'est une habitude qu'ont certains promoteurs "d'oublier" de payer les charges du (ou des) dernier(s) lot(s) qu'il leur restait sur les bras. Pour peu qu'entre temps les syndics se soient succédés et que patati et patata ... La somme due par le promoteur passe dans "pertes et profits" !
J'ai un cas pour ceux que ça intéresse !
Amicalement.
Colette
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Edité par - colette le 14 oct. 2004 23:19:49 |
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sloffron
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 10:37:55
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je n'envisageait pas tout de suite une injonction de payer simplement, une mise en cause de la responsabilité professionnelle du syndic.
Colette votre cas m'interresse vivement, il sembelrait après contact avec le promoteur qu'il ne soit pas d'accord sur les sommes demandées.
sloffron |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 10:45:07
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Il faut ajouter que le syndic, peut être peu diligent jusqu'à présent, c'est un point à vérifier, a besoin de quelques fonds pour engager des procédures de recouvrement.
Je pose une question aux deux membres du cs : votre budget prévisionnel comporte-t-il une rubrique frais de contentieux ? Dans 50 % des budget cette ligne ne figure pas.
Il faut, selon les cas, entre 400 et 800 euros pour engager une procédure de recouvrement y compris l'inscription de l'hypothèque du syndicat à titre conservatoire. Si le syndic ne peut pas les payer, il est coincé. |
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sloffron
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 10:56:53
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il n'y a pas de ligne recouvrement au budget , mais dans le contrat de sydnic il est prévu que toute relance, mise en demeure ou autre sera faite aux frais du copropriétaire défaillant.
Nous avons quand même une ligne frais divers au budget qui est un peu fourre-tout.
de toute manière pour le moment il ne s'agit que de reocuvrement dit amiable( sans procédure auprès d'une quelconque instance)
d'autre part la majorité des copropriétaires a à ce jour payer expressement(1 seul est en retard pour l'année 2004), depuis 3 trimestres, pour une ligne budgétaire VMC/CHAUDIERES, qui devrait permettre le paiement d'un accompte au prestataire comme il le demande et qui a servi à autre chose (quoi?????) alors qu'elle devrait intacte (règles comptables obligent) ça enerve vraiment. rajouter à cela que le syndic refuse de nous recevoir pour controler les comtes sous prétexte que ceux-ci ne sont consultable qu'ne journée et que à partir de 17 H c'est reserver aux AG, j'explose.
sloffron |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 12:41:31
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Bonjour.
Sloffron, le cas que je signalais est simple :
Le promoteur a mis un "certain temps" pour vendre le dernier appartement qu'il lui restait. Inexplicablement, une parties des charges dues ont cessé d'être payées à un certain moment puis le promoteur a mis fin à la SCI et là les soucis commencent ...
(Pour info, je connais bien la fin de l'histoire, je ne rapporte que le début n'étant propriétaire que récemment).
Le premier syndic de la résidence pour X ou Y raisons n'a pas fait les démarches nécessaires. Puis il y eut un changement de syndic. Celui-ci, non seulement n'a pas fait mieux, mais en plus a fait faillite ! Les fonds furent, paraît-il en grande partie récupérés mais pas toutes les archives parmi lesquelles celles concernant le promoteur.
Le 3ème syndic, l'actuel, a reporté deux années de suite les sommes dues par le promoteur. L'année dernière, moi et quelques autres copropriétaires avons exigé : - Soit il assigne le promoteur.
- Soit cette somme disparait des comptes.
Comme il n'a pas les documents nécessaires pour prouver la dette, cette somme devra avoir disparu du compte de la copro lors de la prochaine AG. 6000 € environ 
Je ne répêterai jamais assez : Les dettes d'un promoteur doivent compter parmi les priorités du 1er syndic et des nouveaux copropriétaires. Passé un certain temps, soit on ne récupère plus rien, soit les sommes engagées sont supérieures aux sommes récupérées !
Le propriétaire défaillant a son appartement en caution, le promoteur, lui, s'arrange pour être en dehors de tout.
Amicalement.
Colette
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 13:52:02
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Cher Sioffron, vous écrivez :
Citation :
il est prévu que toute relance, mise en demeure ou autre sera faite aux frais du copropriétaire défaillant.
Quel peut être l'intérêt de cette clause, qui est d'ailleurs illégale, pour le syndic qui reçoit de l'avocat ou du notaire (pour l'inscription d'hypothèque) une demande de provision. Il va lui répondre qu'il n'a qu'à la demander au débiteur ? 
Dans tout budget prévisionnel il doit y avoir une ligne pour les frais de contentieux. Il n'y a pas souvent de procédure ? tant mieux. La ligne aura servi de coussin de trésorerie, ce n'est jamais inutile. On le voit bien ces temps-ci avec le fioul.
A partir de 10 lots, la ligne doit être au minimum de 1 000 euros, et proportionnelle au nombre de lots par tranche, en fonction des risques d'impayés. |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
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sloffron
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 14:54:58
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Cher JPM, je crois qu'une petite mise au point s'impose "il s'agit des fraisde relance et autre qui sont à la charge du propriétaire défaillant ( ce qui entre parenthèse est tout à fait légal).
d'une part ce n'est pas le syndic qui recoit d'un avocat ou notaire mais bien .un avocat ou un notaire qui recoit du syndic une demande d'inscprition d'hypotèque.
d'autre part une demande de provision en elle même ne permet pas l'inscription d'une hypotèque c'est le fait quelle soit impayée.
j'aimerais d'autres avis pertinant concernant mon post du 15/10
sloffron |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 15:30:04
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Je reprends la mise au point :
La clause d'imputation directe au débiteur est illégale : l'article L 10-1 dit que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeurepour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaires. Il dit encore que le juge peut en décider autrement en raison de l'équité ou de la situation économique des parties
Les frais de relance, antérieurs à la mise en demeure, sont exclus de la dérogation. L'imputation régulière des autres frais ne peut résulter que d'une décision judiciaire. Vous pouvez recommander à votre syndic de ne jamais faire d'imputation directe de ce genre car les juges s'en irritent et celà se manifeste habituellement par un rejet de la demande de dommages et intérêts.
Il est superfétatoire d'ajouter que l'imputation directe a fait l'objet d'une recommandation de la Commission des clauses abusives.
Sur les provisions : Quand le syndic envoie le dossier à un notaire pour l'inscription hypothécaire, il reçoit du notaire une demande de provision, c'est à dire d'avance sur ses frais et honoraires. Il en est de même quand il envoie le dossier à un avocat pour diligenter le recouvrement judiciaire. Le notaire et l'avocat laissent le dossier en attente jusqu'à paiement de leurs provisions respectives.
Si le syndic, face à une trésorerie défaillante, ne peut pas payer ces provisions, le recouvrement des charges impayées reste en rade.
Il ne faut pas confondre provisions sur charges dues par le copropriétaire, et provisions sur honoraires, dues par la syndicat au notaire, à l'avocat, à l'huissier, etc.
Je pense que maintenant nous serons d'accord ? |
Edité par - JPM le 15 oct. 2004 15:32:21 |
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