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a.blabla
Contributeur actif
29 réponses |
 Posté - 15 oct. 2004 : 13:34:02
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Bonjour tout le monde,
je soumets à votre appreciation un petit problème qui "pourrit" un peu le climat de ma copropriété. Voici les faits...
Madame A vend son appartement le 15/02/1998 à madame B. Très bien me direz vous !
L'acte de vente stipule que les travaux votés anterieurement ou décidés par le syndic en cas d'urgence restent à la charge du vendeur. Rien à redire... Madame A reçoit le 15/01/1998 du syndic une attestation déclarant qu'elle est à jour de ses charges. Parfait, où est le problème ?
Le problème est que, au cours des années 1998, 1999 et même 2000, le syndic demande à la nouvelle propriétaire, madame B, de payer des factures datant de 1996, 1997 [le syndic s'était endormi  sur ses factures? ] . Voilà le problème : d'un côté, madame B disant que ça n'est pas son affaire mais celle du syndic et de madame A [ je partage son point de vue ], de l'autre, madame A se retranche derrière son attestation confirmant qu'elle est en règle.
Or, pendant ce temps, la somme d'environ 815 euros pèse sur les comptes de la copro. L'analyse de madame B est, que puisque le syndic a fait une erreur de gestion, c'est à lui de prendre en charge cette somme sur ses fonds propres [là encore je suis d'accord avec elle ].
Cependant, cette créance commence à dater... et je me suis souvenu du fameux article 2277 du code civil ( http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCIVILL0.rcv&art=2277 ) , confirmé par un arrêt de la cour de cassation du 22 mai 1968 (http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX1968X05X03X00236X000)
[quoi que là je ne sois pas sûr de l'analyse] et qui, si j'ai bien suivi d'autres topics (pardon pour l'anglicisme) sur les régularisations de charges, s'appliquent dans notre cas.
Si on continue sur cette voie, ce sont donc tous les copropriétaires qui vont devoir éponger cette somme, gràce aux charges générales, puisqu'il y a prescription. 
L'AG a lieu le 25 octobre et l'histoire va revenir sur le tapis...
J'espère avoir été clair, sans être trop long.
Qu'en pensent nos éminents spécialistes ?
Amaury
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 16:30:37
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Ce n’est pas l’article 2277 du CC qu’il faut invoquer, mais l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : la prescription n’est pas de cinq ans, mais de dix ans.
Mais la question est mal posée. Il n’est pas demandé à Mme B de payer des factures, il lui est demandé de participer à des charges de copropriété et la question est en fait de savoir si Mme B doit, au titre des exercices 1998, 1999 et 2000, participer à des charges nées au cours des exercices antérieurs dont le paiement n'a pas été immédiatement exigé.
Si les comptes des exercices 1998 et postérieurs ont été approuvés par l’assemblée générale, Mme B doit payer sa quote part, son seul recours étant de contester la décision d’approbation des comptes dans le délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale. Passé ce délai, il ne lui reste que la possibilité, pendant le délai de dix ans, de contester l’exactitude de son compte de copropriétaire, c’est à dire en fait de contester la répartition des charges mais non la globalité de celles-ci.
Si les comptes n’ont pas été approuvés, la situation reste incertaine et Mme B. conserve une possibilité de contestation. Mais la solution passera nécessairement par une approbation des comptes, celle-ci pouvant être obtenue à la suite de tractations avec le syndic pour ce qui concerne des dépenses comptabilisées tardivement si cela résulte d’une faute du syndic.
Quant à Mme A, si elle a reçu le certificat prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, il n’est plus possible de lui réclamer un paiement de charges. Dans le cas contraire, c’est juridiquement envisageable, mais il serait illusoire d’espérer d’elle quoi que ce soit.
Les termes du contrat de vente sont indifférents, car inopposables au syndicat des copropriétaires.
Cordialement
P.F. Barde |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 17:41:02
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Salut d'abord à P. F Barde qu'on a plaisir à retrouver dans les forums.
Sur la question : le syndic a commis sans doute une faute (à voir pourquoi les factures ont été réparties tardivement.
Moralement le vendeur devrait payer. Mais ... moralement ???
Juridiquement : le certicat de l'article 20 n'a qu'un seul effet juridique : permettre au notaire de remettre les fonds de la vente sans avoir à notifier un avis préalable au syndic. Il ne constitue en aucun cas un solde de tout compte. Le syndic, dans ce certificat, atteste simplement que toutes les sommes qui ont été mises en répartition donc liquides et exigibles) avant sa date ont bien été payées par le vendeur, pour sa quote-part.
Pour aller plus loin il faut rester dans le cadre de l'ancien régime (avant le décret du 27 mai 2004). A cette époque le vendeur pouvait parfaitement se voir réclamer d'autres charges après avoir obtenu ce certificat. C'est bien pour celà que les syndics avaient pris l'habitude de réclamer des provisions sur ces charges futures.
Je ne pense donc pas que le vendeur puisse opposer la délivrance du certificat de l'article 20 à une demande en paiement de factures anciennes qui n'avaient pas été mises en répartition et ne pouvaient donc être couvertes par le certificat.
Le nouveau régime est plus sévère pour l'acquéreur qui doit payer tout ce est mis en recouvrement après la notification de mutation au syndic, sauf à récupérer une partie auprès du vendeur. La procédure d'engagement devrait éviter ces difficultés en facilitant l'établissement des états datés mais ... on n'en est pas là 
On peut noter que beaucoup de syndics continuent de réclamer des provisions sur charges à liquider au vendeur et que les notaires, dans la plupart des cas, en font assurer le paiement. Or cette pratique est désormais contraire aux dispositions du décret.
Il n'en reste pas moins que la mise en répartition tardive est toujours regrettable.
J'ouvre à nouveau mon message pour préciser qu'en 1989 (dernière édition de son volumineux et instructif traité), Madame Kischinewsky-Broquisse prenait une position différente en se fondant sur un arrêt de Cass. 14/06/1967 AJPI janvier 1968 p. 41 note Cabanac. Elle écrivait : " ce certificat doit attester que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat. Dans ce cas l'acquéreur supportera sa quote-part dans les dépenses ultérieures à partir de la vente. La situation est nette ".
Quant à l'arrêt cité il rejetait le pourvoi contre un jugement du tribunal d'instance qui avait condamné l'agent immobilier, également syndic de l'immeuble à supporter les charges réclamées à l'acquéreur pour une époque antérieure à la signature alors qu'il avait délivré un certificat article 20.
Mais la généralisation de la pratique des comptes prorata temporis et des provisions sur charges ultérieures, validée par la jurisprudence, va certainement à l'encontre de la solution adoptée à l'époque par la Cour de cassation. Il faut ajouter que cette position a eu un effet négatif : les syndics ont refusé la délivrance de certificats art. 20 et ont pratiqué des opposition incluant les provisions sur chargés futures, au mépris de la loi puisqu'elles n'étaient ni liquides ni exigibles. |
Edité par - JPM le 15 oct. 2004 18:08:12 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 22:12:10
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| Les Conventions entre vendeur et acquereur ne sont elles pas non opposables au syndic? (principe de l'effet relatif des contrats)? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 oct. 2004 : 23:10:51
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Oui,sans aucun doute, les conventions entre les parties sont inopposables au syndicat, et plus encore maintenant qu'aparavant, mais on ne sait la nature des factures litigieuses.
Bonne question à poser à a.blabla |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 16 oct. 2004 : 00:45:16
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Pour JPM
Je Peux Maintenant voir JT en ligne de mire et PM peut toujours pédaler pour se rapprocher de moi ! |
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a.blabla
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 16 oct. 2004 : 09:10:25
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Bonjour et merci à tous pour vos réponses si rapides...
Hélas, je ne connais pas la nature de ces fameuses factures...
blabla |
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a.blabla
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 17 oct. 2004 : 14:12:20
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En fin de compte, le problème revient à savoir sous quel régime on considère le problème :
1. soit on considère qu'il faut "juger" l'affaire avec les décrets de l'époque : le vendeur paie.
2. soit on "juge" l'affaire avec les décrets actuels, et c'est à l'acheteur de payer
Correct ?
Cordialement, Blabla |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 08:52:17
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Non, car il n'y a aucun doute sur la réglementation qui s'applique : les dispositions introduites par le décret du 27 mai 2004 ne sont pas rétroactives.
Il manque beaucoup d'éléments pour pouvoir répondre avec certitude :
- quelles sont les dates d'exigibilité et la nature des factures en cause ?
- quelles sont les raisons pour lesquelles elles ont été comptabilisées tardivement ? Y aurait-il faute du syndic ?
- comment la mutation a-t-elle été traitée par le syndic ?
- les comptes ont-ils été approuvés ?
Cordialement
P.F. Barde |
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a.blabla
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 18 oct. 2004 : 18:31:38
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Bonjour,
je ne suis propriétaire que depuis un an et n'y habite pas. J'ai donné dans mon post initial tous les faits que j'ai en ma possession : la question de l'actuelle propriétaire pour l'AG future et ce que m'a dit ma locataire.
Si j'ai posé la question, c'est que je me suis aperçu que l'histoire durait depuis un certain temps (1998, quand même !) et que chacun va encore camper chez lui. Alors, j'essaie simplement de faire bouger les choses, d'être acteur de ma copro pour paraphraser...
Je vous remercie pour m'avoir réorienté dans les méandres juridiques et guidé ma réflexion.
Cordialement,
blabla |
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a.blabla
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 19 oct. 2004 : 21:43:02
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J'ai reçu ce soir une lettre de la propriétaire actuelle expliquant un peu mieux ses déboires. En voici les scans. J'en mets un par post, pour éviter que ce ne soit trop lourd (environ 130 Ko par scan pour les spécialistes, sachant qu'il y a 4 pages). A mon sens, cela ne change rien : c'est au vendeur de payer.
Voici la première page :
blabla |
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a.blabla
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 19 oct. 2004 : 21:45:39
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Voici la seconde page :
blabla |
Edité par - a.blabla le 19 oct. 2004 21:48:30 |
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a.blabla
Contributeur actif
29 réponses |
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a.blabla
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 19 oct. 2004 : 21:53:56
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Et enfin, la dernière :
Bien sûr, la propriétaire actuelle appelle au boycott (zut, j'ai un doute sur l'orthographe  ) du quitus.
Voilà ! Alors, qu'en pensez-vous maintenant ?
blabla
PS : désolé pour la taille de l'affichage des images, je n'avais pas fait de prévisualisation.  Mais au moins, c'est lisible !  |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 20 oct. 2004 : 12:02:46
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Il y a incontestablement faute du syndic. Quelles que soient les clauses de l’acte de vente, les charges antérieures à la date de la vente sont à réclamer au vendeur, les charges postérieures à l’acheteur, toute clause contraire devant faire l’objet d’une compensation directement entre vendeur et acheteur, le syndic n’ayant pas à en connaître.
En délivrant le certificat attestant que le vendeur est à jour du paiement de ses charges, il lui donne un motif de prétendre être libéré, avec de bonnes chances d’être suivi par les tribunaux si l’on s’en tient à la jurisprudence commentée par Mme Kischinewsky-Broquisse que cite JPM.
Si Mme B a voté pour l’approbation des comptes 1997 et 1998, elle paraît mal fondée à les contester aujourd’hui. Dans le cas contraire, cela lui est possible. Cependant, à qui réclamer les sommes contestées ? Si, par l’effet du certificat, le vendeur ne peut être tenu de les payer, elles devront être réparties entre tous les copropriétaires. Mais la responsabilité du syndic pourra alors être engagée, à mon avis même si les comptes ont été approuvés, car cette erreur de répartition était difficile à détecter lors d’une vérification des comptes et l’on peut considérer qu’il s’agit d’un fait dont les copropriétaires n’avaient pas alors connaissance.
Le litige risque de durer longtemps. Pour y mettre un terme, Mme B. pourrait demander l’inscription à l’ordre du jour des questions suivantes :
- créditer le compte de Mme B. de sa quote part des dépenses engagées avant 1998,
- confirmer que la copropriété, engagée par le certificat émis par le syndic, n’a plus de créance sur le vendeur,
- exiger du syndic qu’il prenne à sa charge les sommes en cause.
Cordialement
P.F. Barde |
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a.blabla
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 20 oct. 2004 : 20:21:23
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Comme d'habitude, je vous remercie. J'ai maintenant des arguments plus consistants que de simples "impressions" et un fil conducteur pour tenter de résoudre la "crise".
Je vous ferai part de la suite des évenements...
A bientôt sur d'autres posts.
blabla |
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Prescription, petit pb juridique
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