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amicale
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 20 oct. 2004 : 21:28:38
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Emphytéotique ou pas ?
Voici un bail qui a été signé entre notre association et la marie de B. en 1978.
Voici ce qu’il contient :
Département du …
Arrondissement de …
Ville de B.
Bail à loyer
Entre les soussignées :
- Association amicale Laïque représenté par ….
D’une part ,
ET,
- La ville de B. représenté par ….
D’autre part,
Il a été convenu et accepté ce qui suit :
Madame laprésidentede … es qualité donne à bail à loyer à Monsieur le Maire de … , les terrains et bâtiments du centre Aéré sis à … dont elle est propriétaire, cadastrés section …. Et comprenant :
- deux salles destinée aux activités intérieure du centre.
- Une cuisine équipée
- …
Tel que cet ensemble se poursuit et se comprte le preneur qui le connaît déclare l’accepter dans l’état de réparations et d’entretien dans lequel il se trouve le jour de l’entrée en jouissance.
Ce bail est fait aux conditions ordinaires de droit et d’usage et spécifiquement aux suivantes que le preneur s’engage à accomplir et exécuter.
1) de ne pouvoir changer la destination du bien loué
2) d’entretenir ce bien de toutes réparations locatives et de menus entretien et de permettre au bailleur d’y faire toutes les grosses réparations qui pourrait devenir nécessaires, sans indemnité, qu’elle qu’en soit la durée de l’avertir des grosses réparations nécessaire et de lui permettre de visiter ou de faire visiter le bien loué pour en constater l’état au moins une fois par an.
3) .. . satisfaire les charges ordinaires de l’occupant
4) de ne pouvoir céder le droit à ce bail ou sous louer sans l’avis explicite du bailleur
5) .. état des lieux
6) … le preneur prendra une assurance
7) Le bailleur devra lui-même contracter une assurance couvrant les risques qui lui incombent en sa qualité de propriétaire
Ce bail est fait moyennant le loyer de Un franc par an.
Il set conclu pour une durée de Quatre vingt dix neuf années.
Il prendra effet à compter du 1er janvier 1979.
Pour les présentes parties ayant élues domicile en Hôtel de ville de B.
Signatures…
Voila que 25 ans plus tard la marie dit à qui veut bien l'entendre que ce bail est emphytéotique!!
Pour ma part je pense qu'il ne l'est pas.
Pouvez vous s'il vous plait me donner votre avis et si possible tous les indices qui vous le font penser
merci beaucoup de votre précieuse aide
cordialement
Vincent C.
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 21 oct. 2004 : 05:15:13
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La durée laisse penser que le bail est emphithéotique.
99 ans > 12 ans.
Par contre le prix 15cts d'euro par an et les travaux à la charge du bailleur laisse penser le contraire ou sinon la contradiction d'un bail da la sorte.
Quel était le but recherché par l'association, être rémunérée en subventions pour ne pas être assujettie à l'impôt sur le revenu foncier ?
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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amicale
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 18:31:25
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j'avoue ne pas très bien comprendre le sens de votre question.
Le bail emphytéotique est il à ce point complexe que personne ne soit en mesure de renseigner de façon simple?
Je pensais que si l'association devait payer la taxe foncière et l'assurance du propriétaire, alors il été impossible de considérer ce bail comme un bail emphytéotique.
Sur quels points fais-je erreur? |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 20:41:08
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1 - Un bail emphytéotique est un acte authentique (acte notarié ou administratif) publié au bureau des Hypothéques d'une durée située entre 18 et 99 ans. est il publié aux hypothéques ?
2 - Le locataire des immeubles loués doit assumer toutes les charges et les grosses réparations : ce qui n'a pas l'air d'être le cas ici.
3 - le locataire bénéficie d'un droit réel : il peut hypothéquer, louer ou sous louer : visiblement pas le cas non plus puisque une clause interdit de louer sans accord du bailleur.
4 - la redevance est en général minime puisque la totalité des charges est pour le preneur : ici redevance minime effectivement, mais de trop nombreuses charges pour le bailleur.
Quel est réellement le problème ? |
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amicale
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 19:23:46
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le problème est le suivant :
Pendant le 10 premières années du bail, la mairie a versée une subvention égale aux diverses charges et taxes.
Puis les 15 années suivantes, comme l'adresse de l'association était en mairie, la marie a directement payé taxes et charges.
15 ans plus tard, la marie nous affirme que ce bail est emphytéotique car "dans l'usage il l'est".
A ma connaissance aucun n° d'enregistremnt n'apparait sur le bail et il n'est pas non plus signé par un notaire.
Seules apparaient la signature du maire, celle de la présidente de l'association de l'époque, et du préfet puique la signature du bail devait avoir l'aval du préfet ( comme cela se passe pour toute délibération du conseil municipal).
Suite à mes recherches, le bail n'a pas été enregistré aux hypothèques pas plus qu'au trésor public ( aux enregistrements)
Est il rééllement possible que le bail passe "emphytéotique à l'usage" comme il nous l'affirme?
Ils nous affirment aussi que la signature du maire "remplace celle du notaire" est vrai?
merci de vos précieuses aides |
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pier
Pilier de forums
206 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 19:49:43
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le bail emphytéotique est très très proche du bail à long terme;
normalement, l'emphytéote, compte tenu du loyer pratiquement nul, doit tout payer; en revanche, il peut emprunter et donner le bien en garantie hypothécaire
dans ce cas, les grosses réparations paraissent être à la charge du bailleur;
mais quelles conséquences le bailleur pense-t-il pouvoir tirer de la requalification du bail?
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amicale
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 20:37:39
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En réalité nous n'en savons rien. Et c'est bien ce qui nous inquiéte.
je vous retourne donc la question :
mais quelles conséquences le bailleur pense-t-il pouvoir tirer de la requalification du bail?
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 31 oct. 2004 : 09:36:25
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L'emphythéose constitue un droit réel immobilier et comme la vente d'immeuble peut être passée sous seing privé. L'absence de publicité ne remet pas en cause l'existence d'un droit réel mais son opposabilité.
Mais, en l'espèce, je pense que la mairie veut se prévaloir d'un bail emphythéotique au sens du droit administratif. C'est à dire résiliable unilatéralement contre indemnisation. |
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pier
Pilier de forums
206 réponses |
Posté - 31 oct. 2004 : 14:22:42
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| une piste ? la requalification en bail emphytéotique pourrait peut être permettre au bailleur une résiliation du b ail sans indemnité,celui-ci n'étant pas causé, le locataire n'ayant apporté aucune amélioration |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 nov. 2004 : 10:30:55
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Ce bail n'est pas emphythéotique car le droit de libre cession est un élément fondamental de ce genre de bail (Cass civ 3 12/12/1978 et idem 3/10/1991)
Or le bail reproduit interdit la cession  |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 01 nov. 2004 : 11:24:37
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Je n'avais pas jusqu'à présent regardé ce topic.
Le bail en cause ici n'est pas emphytéotique, d'évidence en raison de son contenu comme l'ont dit divers intervenants, mais tout d'abord parce que la qualification qui lui a été formellement donnée au moment de son établissement (ceci selon la mention explicite qui figure en quatrième ligne du texte reproduit par ‘Amicale’ dans son message d'ouverture) est celui d'un "bail à loyer" , c'est à dire un bail relevant des articles 1752 et suivants du Code civil. Le reste est du bavardage ou du caquetage.
Amicale, en vous parlant de requalification possible en bail emphytéotique, le maire vous raconte des carabistouilles, soit par incompétence, soit par ce qu’il croit être l’auteur d’une géniale manip. Suggérez lui de se rapprocher, si il a à se convaincre, du service des affaires juridiques de sa sous-préfecture ou du service de conseil juridique de l'Association des Maires de France (AMF :: http://www.amf.asso.fr/ ) si il est adhérent à cette auguste institution.
Pierre |
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Emphytéotique ou pas ?
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