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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 21 oct. 2004 : 11:53:32
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Il existe une fiche pratique Universimmo " Dans quelles conditions les copropriétaires peuvent convoquer eux-mêmes une assemblée ? ".
Il y a eu récemment débat sur cette question dans les forums. L'importance pratique de la question est évidente. Il est aussi évident qu'il y a une mauvaise information générale sur cette question quant aux délais. La fiche indique :
Citation :
Or l'article 7 du décret du 17 mars 1967 confère au syndic en fonctions le monopole de la convocation de l'assemblée, sauf à démontrer sa carence dans les conditions de l'article 8 de ce même décret, c'est à dire s'il ne convoque pas l'assemblée dans les 8 jours d'une mise en demeure de le faire, émanant du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires (à moins que le Règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur).
Si la carence est acquise, l'assemblée peut être valablement convoquée par le président du conseil syndical s'il en existe un (s'il existe un conseil syndical, il doit forcément avoir un président) ou à défaut (qu'il existe un président de conseil syndical ou qu'il procède à la convocation demandée) par tout copropriétaire. Dans ce cas, ils doivent notifier la convocation également au syndic, ce qui est logique puisque dans cette configuration, il existe bien un syndic en fonctions.
Dans les cas prévus par la loi (demande par le CS ou demande par 25 % des voix) il convient en premier lieu de demander au syndic la convocation de l'assemblée par LRAR accompagnée de la liste des questions à inscrire à l'ordre du jour.
Beaucoup croient que le syndic doit expédier les convocations pour l'assemblée dans les huit jours de la réception de cette demande de convocation. Celà est inexact
La réception de la demande de convocation ne constitue le point de départ d'aucun délai précisé par les textes. On admet dans la pratique que le syndic doit réagir immédiatement mais sous la forme d'un accusé de réception, d'une prise de contact avec le président du conseil syndical, de l'organisation éventuelle d'une réunion du conseil syndical avec participation d'un représentant des autres demandeurs (dans le cas de 25 %). Cette réunion peut avoir pour objet de fixer les modalités pratiques et notamment la date de l'assemblée. Le syndic doit retenir une salle, etc.
Si tout ce passe comme celà, la situation est normale et l'assemblée est convoquée pour la date convenue qui peut être un mois et demi ou deux mois après la réception de la demande.
Si le syndic fait la sourde oreille, ne se manifeste pas, ne peut être joint utilement, la situation est différente. Au bout d'un certain délai qui relève des usages, des convenances, de tout ce qu'on voudra mais d'aucun texte précis, le président du conseil syndical peut adresser au syndic une mise en demeure d'avoir à convoquer l'assemblée dans les conditions précisées par la demande précédemment faite par LRAR. C'est la réception de cette mise en demeure qui fait courir le délai de huit jours. Le syndic doit alors expédier les convocations dans ce délai. A défaut le président du conseil syndical peut convoquer aux lieu et place du syndic.
L'avis de M. Lafond dans le Code de la copropriété (Sous article D 8 n° 1094) est aussi clair : Aucun délai n'est imparti au syndic pour donner suite à la demande de convocation
De nombreuses assemblées dont les convocations ont été expédiées par des présidents de conseils syndicaux quinze jours ou trois semaines après réception par le syndic de la demande initiale sont annulables. De plus il assez vraisemblable que la demande d'annulation peut être faite dans les dix ans qui suivent (question à voir !).
Il me semble que la fiche Universimmo ne met pas suffisamment en lumière la différence qui existe entre la demande initiale et la mise en demeure.
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 02:53:05
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Bonjour JPM
Interessant votre sujet et je suis entièrement d'accord avec vous, il faut bien faire la distinction entre la demande de convocation et la mise en demeure d'envoyer ces convocations au syndic
Nous avons eu un problème similaire pas pour une AG mais pour une AGS c'est à dire pour une assemblée spéciale concernant le syndicat secondaire de notre batiment, ça revient au même car la procédure est identique.
Cela faisait plus de 3 mois que le mandat des membres du conseil syndical secondaire de notre batiment était expiré et que le syndic n'avait encore rien fait concernant cette AGS et comme le mandat de nos représentant était expiré ils ne pouvaient rien faire et on a pris le taureau par les cornes sur le conseil d'un avocat.
Avec quelques personnes j'ai fais le tour des coproprios de notre batiment et obtenu plus de 25 % des signatures de coproprios, nous avons élaboré un ODJ avec plusieurs questions concernant notre batiment y compris l'élection du syndic et du conseil syndical secondaire, et nous avons envoyé le tout au syndic en LRAR. Au bout d'un mois n'ayant eu aucune réponse de sa part nous lui avons fait un autre courrier en LRAR mais celui là avec une mise en demeure de convocation dans les 8 jours et le syndic l'a fait en photocopiant notre lettre avec une page de garde donnant la date et le lieu de cette AGS. S'il ne l'avait pas fait on était en droit de convoquer nous meme cette AGS.
Ce qui est compliqué dans ces lois et décrets ce n'est pas leur contenu mais l'interprétation que l'on en fait, c'est pourquoi il y a tant de procès et de jurisprudences à la clé |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 11:57:45
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Merci JCF 13 pour l'exemple donné.
Il faut bien reconnaître que c'est la rédaction défectueuse de certains textes qui rend nécessaire une interprétation.
Dans le cas de l'article D 8 le président de CS lambda peut être polytechnicien sans repérer la distinction qui apparaît dans le texte entre la demande qui est notifiée au syndic et la mise en demeure adressée au syndic.
Elle a longtemps échappé à maints juristes. 
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 12:21:07
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Cela dépend du contenu de la notification.
Si cette dernière fait état d'une mise en demeure" ,on ne voit pas ce qui empêcherait l'expéditeur de soutenir que la mise en demeure a bien été notifiée au destinataire (sous réserve du respect des formes voulues).
Si tous les textes étaient faciles à interpréter les spécialites de la doctrine et les tribunaux compétents verraient leur activité réduite .
Les UInautes aussi, n'auraient plus grand chose à dire sur ces
forums.
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 13:19:02
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L'expéditeur est soumis au régime réglementaire, cher Oldman, comme tout le monde. Il ne suffit pas de changer un mot dans une phrase pour modifier le régime applicable à une opération.
D'une manière plus juridique :
une mise en demeure ne se justifie que lorsqu'il y inexécution d'une obligation
Donc il est nécessaire que l'obligation soit née avant la mise en demeure
en l'espèce l'obligation est générée par la demande
Donc il faut que la demande soit antérieure à la mise en demeure
CQFD
C'est comme dans les blindés :
Un tir n'est justifié que s'il y a un but
Donc il faut que le but existe avant le tir ! 
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veheff
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 17:21:38
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héhé !! si je comprends bien on a tout bon !!
1-nous, (le CS) avons envoyé une demande en LRAR au syndic d'envoyer les convocations pour une AGextraordinaire pour le 15 décembre (comme voté dans notre AG de juin !!) pour renouveller le syndic, avec les photocopies des contrats des 3 candidats.
2- pas de réponse ni orale, ni écrite du syndic au 30 11 2004
3- le CS envoie donc au 01 12 une lettre en LRAR disant
Citation :
En revanche, nous voulons vous faire part de notre mécontentement concernant votre carence à convoquer dans les délais légaux l’AGE du 15/12/04 malgré notre demande par lettre AR du 15/11/04.
Au cas où les copropriétaires n’auraient pas reçu cette convocation au 1/12/04, le Conseil Syndical les informera de votre carence et leur enverra lui-même une convocation repoussant légèrement la date pour être dans les délais légaux.
Nous vous tiendrons légalement responsable des conséquences éventuelles de cette carence.
c'est bon comme ca ? on n'a pas trop respecté les mots parce qu'on ne savait pas, mais est ce que ca peut passer ??
Bonne journee z'à toutes et tous !
veheff |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 17:44:20
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Cher Veheff :
Vous avez expédié votre demande de convocation le 15 novembre 2004 pour une assemblée à tenir un mois après. Votre syndic est de toute manière en faute de n'avoir pas réagi.
Ensuite vous envoyez une mise en demeure au syndic le 1er décembre 2004 pour le jour même ! . Vous ne respectez donc pas le délai de huit jours qui part du jour de la réception par le syndic de votre lettre du 1er décembre.
De ce seul fait votre procédure est irrégulière sans qu'il y ait lieu de rechercher s'il y a eu délai raisonnable entre le demande et la mise en demeure.
Mais vous parlez d'une date fixée lors de l'assemblée de juin ? Le renouvellement du mandat avait été omis dans l'ordre du jour de cette assemblée ?
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DAP
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 19:47:06
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pour JPM & VEHEFF,
Bonjour,
je suis membre du Conseil Syndical que préside VEHEFF et j'ai posté hier la lettre AR dont elle vous a envoyé la copie ( je réalise maintenant que j'ai mis nos deux noms en bas de la lettre mais ai oublié de signer et/ou de la lui faire signer, est-ce une cause de nullité de cette lettre ? ).
Je comprends que ma rédaction : "si nous n'avons pas reçu la convocation le 1/12, nous convoquerons nous-mêmes les copropriétaires" n'est pas valable mais cette lettre fait-elle courir le délai de 8 jours pour que le syndic soit obligé de convoquer ou de réagir ou devons-nous lui renvoyer une lettre AR ?
DAP
Daniel Porte |
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DAP
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 00:29:17
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à l'attention de JPM & VEHEFF,
j'ai oublié de répondre à la dernière question de JPM :
nous avions décidé lors de l'AG du 24/5/04 de donner un sursis (mise à l'épreuve) au Syndic jusqu'à une AGE convoquée avant le 15/12/04.
Dans la 6e résolution, il est écrit que :
"Une AGE devra être convoquée pour le renouvellement du mandat du syndic avant le 15/12/04." |
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veheff
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 09:55:58
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Citation :
Ensuite vous envoyez une mise en demeure au syndic le 1er décembre 2004 pour le jour même ! . Vous ne respectez donc pas le délai de huit jours qui part du jour de la réception par le syndic de votre lettre du 1er décembre.
De ce seul fait votre procédure est irrégulière sans qu'il y ait lieu de rechercher s'il y a eu délai raisonnable entre le demande et la mise en demeure.
a vrai dire, nous ne connaissions pas cette procédure de mise en demeure. Il nous a semblé logique d'envoyer une nouvelle lettre (qui ne comporte pas le terme "mise en demeure" d'ailleurs) pour mettre les points sur les i et lui faire remarquer qu'il n'avait pas fait son travail... (comme d'hab !)
mais on veut bien renvoyer dès maintenant une lettre de mise en demeure, en bonne et due forme, pour envoyer une convocation au 15 janvier ? (simplement on ne voudrait pas que de semaine en semaine, vu l'absence de réponse, ca ne se fasse jamais). voudriez vous nous faire un calendrier rétroactif de ce qu'il faut faire, en partiant de la perspective d'une AGE au 15 janvier ?)
Sachez qu'un certain nombre de copropriétaires connaissent et soutiennent notre action. Nous n'agissons pas en snipers.... au pire, nous pouvons leur demander leur signature sur une lettre commune à envoyer au syndic ?
Bonne journee z'à toutes et tous !
veheff |
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Convocation AG par les copropriétaires
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