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veronik
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 Posté - 23 oct. 2004 : 08:52:19
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l'immeuble existant a été divisé en trois lots et le reglement de copro a donc été modifié.
dans l'ancien reglement, ma cuisine donne sur une terrasse. ou plutot l'arrière du batiment est décrit comme "une cour avec une chartreuse surmontée d'une terrasse " (à toulouse, chartreuse = cosntruction en fond de cour, pas sur la rue)
dans l'acte d'achat, j'achète un appartement avec terrasse.
dans le nouveau reglement de copro, la terrasse est indiquée sur le plan mais oubliée dans les descriptifs et les répartitions de charges.
Il faut faire des travaux de renforcement de structure.
le copro du RC me dit que je n'ai pas acheté de terrasse circulable puisque rien n'est indiqué dans le reglement et que si je veux circuler dessus, cela ne le dérange pas mais je dois payer tous les travaux ???????
en cas de contradiction entre les trois documents, qu'est ce qui prévaut ? l'omission ???
véronique
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 12:05:59
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Seul le RC déposé chez le notaire qui le transmet ensuite au conservateur des hypothèques (fichier foncier) est opposable à tous.
C'est donc à ce document qu'il faut se référer !
François |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 15:51:15
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mais l'ancien RC a probablement été déposé et le nouveau l'a été aussi. Pourtant le nouveau a fait disparaitre cette terrasse qui existe pourtant et est indiquée sur le plan joint au RC.
le voisin ne dit pas que cette terrasse n existe pas mais qu'elle est non circulable et que si je veux marcher dessus je dois tout payer !!
véronique |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 16:11:31
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En principe, c'est le dernier RC qui est opposable à tous !.
Faut il encore que les modifications apportées au précédent RC
aient été soumises, par le syndic, à une assemblée générale,puis approuvées à la majorité requise.
Vous devriez en retrouver la trace dans vos archives ou encore dans celles du syndic qui tient un registre des décisions prises en AGO !
Quelles sont les positions du syndic et du conseil syndical dans
votre affaire 
François |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 17:42:20
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il n'y a jamais eu de modification effectuée au niveau de la terrasse. Elle a été tout bonnement oubliée par l'avocate qui a rédigé le modificatif. Personne ne conteste d'ailleurs que cette terrasse existe. Par contre est elle circulable ou non ? (on sort dessus par une porte fenetre dans la cuisine donc dire qu'elle n'est pas circulable est un peu limite....). mais l'étanchéité actuelle est....pour terrasse non circulable...
donc ce problème n'a jamais été évoqué en AG expressement. Le syndic, c'est moi (bénévole).
La terrasse de l'autre coté est par contre expressement évoquée. De jouissance privative elle passe a privative et si je dois seule payer l'étanchéité et la couverture, le gros oeuvre est à la charge de la copropriété.
La terrasse de derrière est aussi le toit du meme copropriétaire. Ma bonne foi semble donc évidente mais...
devant la mauvaise foi on est toujours déboussolé...
véronique |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 18:19:59
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Votre titre de propriété fait mention de la terrasse.
Il vise sans doute l'ancien de règlement de copropriété.
Dans l'ancien et dans le nouveau règlement de copropriété, il existe une description de votre lot du genre : lot n° n un appartement de N pièces comprenant .... et les nn / 1000 des parties communes
Pouvez vous en élaguant ce qui est inutile nous donner les deux définitions. Et aussi nous indiquer s'ily a, même en dehors de la description, dans l'ancien règlement, une allusion quelconque au statut de cette terrasse : propriété, jouissance exclusive, obligation d'entretien (courant ou plus étendue) ou autre.
De toute manière la mention figurant dans votre titre de propriété a une grande importance, pour obtenir une éventuelle rectification du règlement actuel.
Enfin étiez vous déjà syndic lors de l'établissement de ce nouveau RC ?
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 21:14:18
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dans l'ancien reglement, il n'y avait qu'un propriétaire donc aucune mention pour cette terrasse de la répartition des frais puisque c'était le meme dessus et dessous !!
ancien reglement :
A bien y regarder, l'ancien reglement ne parlait pas de la terrasse arrière puisqu'il dit : batiment B :dans le prolongement du batiment A (sur rue), une cour couverte d'une terrasse (pas celle qui ns interesse)et une chartreuse composé d'un rez de chaussée, d'un étage et de combles, donnant sur une petite cour formant le fond de la parcelle
dans la description du lot à nouveau : appartement prenant jour, d'un coté.... etde l'autre coté sur la petite cour formant le fond de la parcelle.
on suppose donc que cette construction (local du rez de chaussée construit sur la moitié de la "petite cour" et couverte de la terrasse n'existait pas alors.
acte de vente :
horreur je regarde à nouveau et rien ici encore ne parle de cette terrasse...
nouveau reglement : l'avocate a recopié l'acte de vente (ou l'ancien reglement) et rien ne mentionne la terrasse
A PART le plan annexé qui l'a indiqué clairement.
Or la terrasse indiquée sur le plan existe bien sur et n'est accessible que depuis ma cuisine.....
si la terrasse n'existe pas alors sa cuisine en dessous non plus....
l'autre terrasse, qui est beaucoup plus grande a été abondamment décrite et le reglement explique que les travaux de structure sont à la charge de la copro et étanchéité couverture à la mienne.
Donc cette terrasse n'existe pas juridiquement mais elle existe en vrai..... alors ????
véronique |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 23 oct. 2004 : 21:15:19
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merci de votre aide. Je serai absente jusqu'à jeudi.
véronique |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 08:47:22
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La terrasse existe sur le plan joint au RC et sur le mesurage de la loi carrez qui mentionne : terrasse sur cuisine R+1
mais nulle part ailleurs : acte de vente, ancien RC et nouveau.
Mais elle existe en vrai !
alors, est elle circulable ou non ? doit on pour la répartition des charges se baser sur les conditions régissant l'autre terrasse ????? est elle privative comme l'autre ou jouissance privative comme l'autre était avant ??? ou est elle seulement le toit de la cuisine de "l'autre" ????
les arguties juridiques face à une réalité évidente me minent !
véronique |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 10:05:07
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La terrasse existe matériellement. On n'en doutait pas.
Son accessibilité est avant tout une question technique. A cet égard elle l'est ou non mais un technicien seul peut répondre.
Si elle n'est pas techniquement accessible, il n'y a plus de problème posé.
Si elle est techniquement accessible, vous êtes, semble-t-il seule à pouvoir y accéder.
Mais vous n'avez aucun droit d'utilisation exclusive d'après les titres; |
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pier
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206 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 11:40:14
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on constate, de toute évidence, une omission dans l'établissement du règlement de copropriété, puisque le règlement ne tient pas compte du plan qui y est annexé;
ne serait-il pas souhaitable de mettre tout "à plat" en convoquant une assemblée générale pour tout bien redéfinir,modifier éventuellement la réartition des millièmes de copropriété et déposer le plan, le procès-verbal de la délibération chez le notaire aux fin de publication au fichier immobilier;cette solution devrait pouvoir être acceptée, compte tenu du petit nombre de copropriétaires.
l'assemblée générale constaterait l'existence de la terrasse
pourrait s'appuyer sur un rapport d'expert pour savoir si elle est circulable ou non, ou à quelle condition,
préciserait si la jouissance privative serait réservée à l'appartement adjacent,
définirait qui devrait supporter les travaux, selon leur nature, - la terrasse étant la couverture de la cuisine faisant de toute évidence partie du gros oeuvre del'immeuble,et donc commune,-
avec modification correlative des millièmes de copropriété, - affectation à l'appartement bénéficiant de la terrasse de millièmes pris sur les autres lots
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 16:29:54
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évident mon cher watson (êtes vous avocat ???) j'ai acheté une terrasse de toute évidence privative et circulable. le voisin du dessous joue au c... simplement parce qu'il ne veut pas payer et vous me conseillez de convoquer une AG chez le notaire, de faire intervenir un nouvel expert (600 euros) de refaire le reglement de propriété et de le faire publier (600 euros) et d'augmenter ma part de millièmes dans la copro à la fin.
et ensuite, si le nouvel expert afin de se couvrir de facon excessive par rapport à sa responsabilité me conseille encore de reconstruire, je n'aurai pas le choix.
et évidemment, en la matière, le voisin dira ne pas être concerné et la copro de l'autre batiment non plus... donc tout sera à ma charge....
véronique |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 16:34:17
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a jpm
la terrasse est parfaitement accessible puisqu'elle est à la sortie de la porte fenetre de la cuisine et accessible seulement par moi. entourée de trois murs et un étage plus haut que la cour du rez de chaussée.
c'est donc évident que j'en ai la jouissance exclusive . J'ai la jouisssance exclusive de l'autre terrasse qui elle est un mètre plus haut que l'appartement, sépare les batiments rue et cour et est visible de partout.
il y a eu une erreur du notaire qui n'a pas repris les éléments de carrez et de moi qui ne l'ai pas remarqué. Devrais je le payer si cher ???
véronique |
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pier
Pilier de forums
206 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 19:36:29
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il faut bien trouver une solution pour clarifier les choses, et après savoir qui paye..
vous avez acquis un lot de copropriété dont la désignation, dans l'acte de vente, ne correspondant pas, semble-t-il, à la réalité, puisqu'on ne parle pas de cette fameuse terrasse, qui existe bel et bien, étant la couverture de la cuisine du voisin d'en dessous; c'est bien ça?
juridiquement, il faut bien que cette terrasse apparaisse; donc, celui qui a établi le règlement de copropriété me semble tout indiqué pour le modifier;
d'après les indications données, elle n'a pas été construite pour la circulation;
donc, même si on modifie le règlement de copropriété, qu'on rectifie correlativement l'acte de vente, reste à régler cette question;
ou on pouvait y circuler normalement, et c'est l'affaire dela copropriété,
ou on doit faire des travaux pour pouvoir y accéder, et il y a changement de destination, c'est à dire qu'on transforme une simple couverture en terrasse accessible, au bénéfice du copropriétaire qui y a seul accès;ce sera difficile de faire admettre aux autres copropriétaires d'assumer les frais;
il faut débattre de la question en assemblée générale, régulièrement convoquée par lettre r+ar sur un ordre du jour explicite; le notaire n'a pas à intervenir dans cette phase;
quant à savoir qui est responsable de la situation... |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 07:25:52
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Je reviens sur ce problème qui devient démentiel...
1/ la terrasse qui apparait sur le plan du réglement, sans autre description s'appelle terrasse, et pas toit
2/ je suis la seule à y avoir accès et la cuisine s'ouvre par une double porte fenêtre vers la terrasse
3/MAIS, il y a une étanchéité dessus qui est non circulable.
au milieu de cette terrasse, il y a un grand rectangle surélevé qui est un puits de jour pour le rez de chaussée (il y avait avant un seul propriétaire donc il n'avait rien à préciser)
Lorsque le propriétaire du rez de chaussée a demandé à la copropriété de casser la cloison du bas (ouverture de sa cuisine) et de remplacer par une baie vitrée, en solidifiant avec un IPN, je lui ai accordé à condition que je puisse supprimer le puits de jour de la terrasse.
Je pensais alors qu'il ne s'agissait que d'un renforcement de structure (2 IPN) et de la refection de l'étanchéité que je prenais à ma charge.
depuis, on s'est aperçu que la structure bois était fatiguée et le voisin dit que la taille des poutres utilisées prouvent que la terrasse n'a pas été construite pour être circulable.
Il ne nie pas qu'il est de mauvaise foi quand je lui demande si avant de s'engouffrer dans cette faille juridique il pensait vraiment que je n'avais pas accès à cette terrasse.
Jusqu'à présent il disait qu'il était pret à payer la moitié de la reconstruction en bois non circulable mais que la necessité de la faire en béton circulable était mon problème. Passe mais il me sort un devis de 2500 euros en bois et 11000 en béton......
nouveau rendez vous hier ou il me sort :
1/ que si on la fait en bois non circulable il paye tout
2/ que si on la fait en béton circulable non seulement il ne paye rien mais il m'oblige à mettre un panneau en verre dépoli de 1.50 mètres pour qu'il ait son intimité dans la cour en bas (ma terrasse surplombe cette cour).
Il argue :
1/ qu'il s'agit d'un toit donc que si je veux le transformer en terrasse il faudrait meme que je rachète à la copropriété la moitié de la surface mais qu'il est magnanime et ne me demandera rien
2/ qu'il s'agit d'un toit donc pour en faire une terrasse il faut un permis de construire
3/ qu'il s'agira d'une construction nouvelle donc qu'il est en droit d'exiger le respect des règles de vis à vis et de m'obliger à mettre ce "quatrième mur" à mes frais
Il n'y a pas lieu de convoquer une assemblée générale puisqu'on est trois et que le troisième n'est pas concerné par le problème.
J'ai l'impression d'être coincée dans un bocal. Il est d'une mauvaise foi évidente mais je me demande quels sont mes droits juridiques :
peut il m'interdire de circuler sur cette terrasse? quels critères techniques priment sur cette définition : revêtement et taille des poutres ou accès privatif et porte fenêtre ??????
peut il alors m'autoriser avec magnanimité tout en me faisant tout payer et surtout ériger cette cloison ?????
peut il m'ignorer et reconstruire à ses frais en bois recouvert de tuiles ?? (la je suppose qu'il a besoin de l'accord de la copropriété meme si ce ne sera plus que le toit de sa cuisine)
Je suis exaspérée. Cet appartement sans cette terrasse perd la moitié de sa valeur et surtout son principal intérêt au centre ville de toulouse. Je n'admets pas la mauvaise foi même si on n'a pas d'argent. Il n'a jamais pensé qu'il pourrait m'empecher de faire cette terrasse avant de trouver cette astuce juridique.
j'ai du mal à admettre le principe de base du droit francais : on peut être sur d'avoir raison, on n'est jamais sur de gagner un procès....
HEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEELP
véronique |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 16:50:24
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Citation :
peut il m'interdire de circuler sur cette terrasse? quels critères techniques priment sur cette définition : revêtement et taille des poutres ou accès privatif et porte fenêtre ??????
Quelle terrasse?
C'est un toît EN TERRASSE et pas autre chose.
Ces structures-là ne sont pas faites pour circuler ni installer quoi que ce soit d'autre que les pieds du ramoneur, un entretien éventuel des VMC, le paratonerre, etc. Bref, tou ce qui n'arrive au mieux qu'une fois par an, pendant une demie heure.
Vos hurlements convaincus (pas convaincants) de spoliation de vos droits ne sont qu'une palinodie qui voudrait nous faire ignorer que vous avez des devoirs pour commencer, ensuite des droits s'ils sont écrits, mais vous restez très discrète à ce sujet.
Dommage, votre projet de faire de votre studio une villa sur les toîts, aux frais de la copropriété, va prendre un peu de temps. |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 07:31:45
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je suis sidérée de votre ton agressif !!!!
pourquoi si cet endroit n'était pas une terrasse circulable est ce que la cuisine se serait ouverte par une double porte fenêtre ???pourquoi est ce que les plans indiquent :"terrasse" ??? à ma connaissance vous ne faites pas un plan en indiquant : "toit" ??????
Je vous précise également que les travaux à prévoir ne sont pas seulement imputable à mon désir d'arnaquer la copro à mon profit mais qu'il s'agit du toit de la cuisine du voisin qui pour l'instant prend l'eau .....
véronique |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 17:47:23
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| Tel que vous la décrivez, cette terrasse est une toiture-terrasse non circulable (on parle plutôt de terrasse non accessible). La mention « terrasse » sur les plans annexés au RC n’a d’autre raison que celle d’indiquer qu’il y a un toit-terrasse et non un toit en pente. La présence d’une porte-fenêtre n’implique pas obligatoirement qu’on puisse librement accéder à cette terrasse. Je connais des immeubles avec des porte-fenêtres protégées par un garde-corps qui ne donnent sur aucun balcon : ce ne sont que de grandes fenêtres. Elle est ignorée par le règlement de copropriété parce que, tout simplement, elle n’existe pas en tant que surface utile annexe à un logement. S’il est techniquement possible de la rendre accessible, la procédure à suivre est bien celle de pier. |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 22:37:12
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la terrasse est ignorée par le réglement de copropriété car l'avocate l'a oublié et je ne comprends toujours pas pourquoi je ne l'ai pas vu. Le réglement a été fait en accord avec la fille qui devait acheter le rez de chaussée et qui s'est désisté la semaine de la vente. Je me suis donc retrouvé avec un nouvel acheteur qui n'avait pas participé au réglement.
Il n'y a aucune barrière d'aucune sorte devant la DOUBLE PORTE FENETRE qui ouvre sur la terrasse. La terrasse de devant qui est en super béton et donc forcément circulable est aussi recouvert d'une étanchéité non circulable donc cela montre juste que les occupants d'avant n'étaient pas interessés à se promener dessus.
Le problème maintenant est que la structure telle quelle , circulable ou non, est à refaire. Quand il m'a dit être d'accord pour payer la moitié de la refection en bois recouvert d'un toit et que je prenais à ma charge les frais supplémentaire du béton, j'étais d'accord et lui ai demandé simplement de me dire combien il était prêt à payer.
quand on s'est retrouvé avec les devis, il a changé d'avis et m'a expliqué qu'il préfererait que je ne fasse pas de terrasse car j'allais plonger dans sa cour en contrebas et que ca le dérangeait donc que si je renoncais à la terrasse il construirait sa baraque en bois à ses frais (2500 euros) mais que si je la voulais circulable il payerait 0 et me forcerait à édifier une cloison d'1.50 m à mes frais. en précisant que de toutes facons, juridiquement j'étais coincée puique la terrasse etc....
je voudrais comprendre comment vous décidez que c'est une terrasse non utilisable.... d'autant plus que si vous le pensez, un juge pourra penser la meme chose alors meme que je hurlerai mon innocence et ma frustration......
véronique |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 déc. 2004 : 18:21:35
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Une toiture terrasse est dite non accessible - techniquement-en fonction,notammant, de:
- de la valeur de base des surcharges possibles réparties,en kg au m2
-de la hauteur des acrotères ou garde-corps (protection contre les chutes en périphérie)
-du type d'étanchéité et,éventuellement,de sa protection |
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veronik
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 25 déc. 2004 : 07:31:44
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PIER :reste à régler cette question;
ou on pouvait y circuler normalement, et c'est l'affaire dela copropriété,
ou on doit faire des travaux pour pouvoir y accéder, et il y a changement de destination, c'est à dire qu'on transforme une simple couverture en terrasse accessible, au bénéfice du copropriétaire qui y a seul accès;ce sera difficile de faire admettre aux autres copropriétaires d'assumer les frais;
Sauf que la structure est pourrie (bois abimé) et qu'il faut de toutes facons faire des travaux et la refaire. suivant la facon dont on la refait, elle sera circulable ou non , mais techniquement, c'et une fois l'ouvrage reconstruit qu'on pourra le déterminer, ce qui existe actuellement n'existera plus. Les travaux ne consistent donc pas seulement à la rendre circulable mais à consolider et étancher le toit de sa cuisine.Il ne peut pas ne pas être concerné du tout.
Reste donc à déterminer aujourd'hui -
-si on refait un ouvrage existant,( j'ai des droits) ou
-si je ME construis une terrasse grace à la bonté du voisin, donc je paye, je construit la cloison en verre dépoli de 1.50 mètre qui lui apporte la lumière dans la cour en contrebas sans que j'ai vue sur lui et je le remercie d'avoir apporté une plus value à mon appartement.
un petit mot pour tourloup : une terrasse de 17 m2 en plein centre ville de Toulouse n'est pas un supplément que je voudrais m'offrir aux frais de la copropriété, c'est une grosse partie de l'âme et de la valeur de l'appartement et je n'aurais jamais acheté si je n'avais pas eu cette ouverture sur l'extérieur. Il ne suffit pas d'avoir raison pour gagner un procès et mon affaire ne se présente probablement pas très bien d'un point de vue juridique.
Reste que c'est frustrant car je n'ai jamais imaginé que cette terrasse n'était pas là, que le voisin reconnait qu'il n'a jamais pensé que c'était un toit mais qu'il s'engouffre dans cette "omission juridique" car ça l'arrange,que je ne comprends pas comment j'ai pu ne pas voir cette omission dans le réglement que j'ai pourtant contribué à rédiger.....
véronique |
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