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hub93
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 01 nov. 2004 : 08:32:16
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Bonjour,
Novice et par prudence, j'avais confié la gestion locative de mon appartement à une agence. Cette agence, tout au long du bail, ne s'est jamais impliqué correctement dans cette gestion et cela m'a sérieusement choqué que de telles pratiques existent. Les problèmes étaient les suivants : facturation de frais de plomberie (je n'étais pas au courant de ce problème) qui ne dépassent la commande de travaux (+70 euros), sans que cela les gene (c aussi ça faire travailler les amis, sur le compte des pauvres vaches à lait que sont les petits proprio), des frais de déclaration de revenus fonciers de 15 euros (sans que j'en ai fait la demande), le changement de la serrure sans que je sois au courant (au moment de récupérer mon logement) sans compter l'incompétence et l'irresponsabilité vis à vis du locataire en racontant telle ou telle chose pour m'accuser de tous les maux. Cela m'a valu des menaces de procédures judiciaires...
J'avais veillé au début du bail à récupérer le dépôt de garantie et j'avais souscrit avec cette agence une assurance garantie des loyers.
Voilà pour le contexte.
Mon locataire a fait sa demande de congé le 3 mars 2004, soit le bail a cessé le 3 juin 2004.
Mon locataire n'a pas réglé les 3 jours de juin 2004. D'ailleurs, je n'ai pas été prévenu par cette agence. Elle me disait à l'époque verbalement de prendre sur le dépot de garantie mais aujourd'hui cette possibilité ne s'écrit pas et que l'assurance n'assure pas pour simplement 3 jours. De l'autre coté, le locataire me sort des textes qui disent que le dépot de garantie ne peut servir à payer les loyers.
J'ai effectué un premier règlement à l'agence pour la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 90 % du total en attendant le décompte des charges récupétables établies par mon syndic (déduction faite des 15 euros (précisé plus haut) soustraits sur mon compte par l'agence, de la quote part des 3 jours de loyers impayés, du surplus de frais de plomberie). L'agence a rétrocédé au locataire la somme ainsi payée.
Bien entendu, le locataire à force de menaces sur les frais de plomberie déduits, le loyer déduit, ces 15 euros, je me suis résolu pour calmer ces relations à prendre à ma charge le surplus de frais de plomberie (puisque l'agence n'a pas controlé et n'a rien redit à son plombier). J'ai toujours contesté ces 15 euros à l'agence et lui écrivant de ne pas faire prendre à la charge du locataire, par rétrocession, ces frais. L'agence m'écrit qu'elle aurait pu me facturé des frais de téléphone et frais administratifs et qu'elle s'est gardé la possibilité. Je trouve ce comportement scandaleux et profondément malhonnete. J'assimile cela à du vol manifeste. L'agence pour ne pas de mettre à défaut une nouvelle fois n'a demandé de régler le solde du dépot de garantie directement aupres du locataire.
Au final, que pensez vous de cette affaire ? Dois je déduire directement les 3 jours d'impayés sur le DG ? Comment faire pour récupérer ces 15 euros ? Comment faire cesser de telles pratiques de vols manifestes ?
Je vous remercie pour votre conseil et votre aide.
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christoph9
Pilier de forums
955 réponses |
Posté - 01 nov. 2004 : 09:56:06
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Pour être honnête, les sommes en jeu sont minimes.
- Concernant les 15 euros, je ne sais pas à quoi ils correspondent.
- Concernant les 3 jours de loyer, rien ne vous empeche de les prelever pour l'instant sur le depot de garantie. ( C'est un avis personnel )
- Concernant les frais de plomberie, c'est tout de même bien d'avoir un gérant réactif qui procéde aux réparations ( c'est tout de même mieux que gérer un dégat des eaux ) . De plus, que dit votre contrat en ce qui concerne les pouvoirs de gérance pour les menus travaux?
Ensuite, pourquoi ne pas changer d'agence et pourquoi ne pas passer par un notaire pour la location de votre bien?
En effet, si votre bail est enregistré par un notaire, il vous permet en cas d'impayer de ne pas passer par la case justice...
Enfin c'est juste mon avis... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 01 nov. 2004 : 10:41:25
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hub93,
Je pense que la 1ere des choses que vous ayez a faire est d'annuler au plus vite le mandat de cette agence ! Il vous faut les confronter (face a face) avec les points litigieux (voir plus bas) et surtout si mauvaise foi, les menacer de plainte aupres de la DGCCRF.
D'autre part, meme si les sommes sont minimes comme dit Christoph9, il y a ce que le locataire doit payer et ce que doit prendre en charge le bailler. La TRANSPARENCE devrait etre le mot-cle de toute transaction dans ce domaine et on ne joue pas au marchand de tapis, "je ne te compte pas ceci mais tu me payes cela etc ... "
Le locataire vous doit les 3 jours de juin. y'a pas a chipoter, c'est la loi (article 15 de la loi du 6 juillet 89).
Pour les autres points :
1) facturation des frais de plomberie. quels frais ??? vous parlez aussi de reparation ??? la facture devrait detaillee les prestations.
A defaut, et pour etre tout a fait OK dans vos souliers, c'est un pbl entre le gerant et vous; pas avec le locataire (a moins que vous ne puissiez prouver qu'il y soit pour qqchose dans la reparation) ... Malheureux mais je pense que si doute il y a, mieux vaut prendre cela a votre charge.
2) Les 15 euros de frais de declaration sont encore un pbl entre le gerant et vous. Le locataire n'a rien a voir la-dedans et ne doit bien sur pas payer ces 15 euros !
3) quant aux frais de tel, fax .... alors la, je reste assise sur ma chaise : c'est vraiment n'importe quoi !!!! leurs honoraires couvrent alors quoi ???? recevoir un cheque, le mettre en banque et vous en refiler une partie ? ca, tout le monde sait faire 
4) pourquoi ont-ils change la serrure ? y a t-il qq chose au niveau de l'EDL ? le locataire avait-il perdu les cles ?
Reprenez le contrat de mandat de gestion que vous avez avec cette agence. Il est normalement bien precise toutes les prestations que l'agence doit faire pour les honoraires acceptes. Quand je traitais avec agence, la declaration faisait partie des honoraires de gestion courante.
J'ai, depuis, arrete notre collaboration car sans avoir eu de graves pbl avec eux, je ne me sentais pas maitre de la situation et je n'avais aucune visibilite (reparations tres cheres, laissez-aller, etc ...) ==> j'ai depuis, repris la gestion de mes apparts moi-meme et ca marche meme habitant a l'etranger !
A moins de connaitre une agence serieuse et pro car il en existe heureusement ! 
Contrairement a christoph9 (decidement  ), je ne passerai jamais par un notaire pour la gestion d'un bien !!! pour un bail notarie, oui bien sur, mais la gestion immobiliere n'est pas son metier ! Enfin c'est mon avis tout a fait perso.
ah et pour finir, a propos du DG qui ne servirait pas a payer les loyers .... absolument faux : voir art 22 de la meme loi.
Faites attention a ne pas trainer pourle solde : prenez contact avec le locataire en lui disant bien que le decompte final lui parviendra des reception de la regul annuelle des charges que vous attendez du syndic (vous avez le droit, revoir art 22) et que vous reprendrez de zero le decompte complet du DG. Comme cela, le locataire ne pourra rien faire puisqu'il a recu deja 90% de son DG.
Puis dans le meme temps, reglez le prbl avec l'agence.
loi du 6 juillet 89: http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp
voir aussi le decret 87-712 pour les reparations a charge du locataire : http://www.universimmo.com/accueil/unijur017.asp
et celui pour les charges locatives, decret 87-713: http://www.universimmo.com/accueil/unijur018.asp
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
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hub93
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 14:16:07
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Comme dit auparavant, j'ai du face face à l'absence de professionnalisme de la part de l'agence à qui j'ai confié la gestion locative de mon appartement.
Je passe l'absence d'informations communiquées au locataire, le laisser aller général hormis le fait d'encaisser ses honoraires...
Y a t il moyen de se plaindre auprès d'organismes pour faire cesser des pratiques non professionnelles (prélèvement de frais sans justification, etc...) ?
Est il possible de casser un mandat de gestion du fait notamment de la non-augmentation annuelle du loyer ou de l'absence d'implication vis à vis du locataire ?
En vous remerciant pour votre aide
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Lorenzo Escobar
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 20:57:45
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Citation :
Initialement entré par Joulia
Faites attention a ne pas trainer pourle solde : prenez contact avec le locataire en lui disant bien que le decompte final lui parviendra des reception de la regul annuelle des charges que vous attendez du syndic (vous avez le droit, revoir art 22) et que vous reprendrez de zero le decompte complet du DG. Comme cela, le locataire ne pourra rien faire puisqu'il a recu deja 90% de son DG.
Puis dans le meme temps, reglez le prbl avec l'agence.
Vous interprétez l'art. 22 de la loi n°89-462 pour le tourner à votre avantage : le DG est restitué dans un délai de 2 mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dûes au bailleur, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Il n'est écrit nulle part que l'arrêté de compte du locataire s'effectue à réception de la régul annuelle des charges émise par le syndic !
Si la régul des charges est telle que le locataire est débiteur, vous êtes en droit de lui réclamer la différence, dans un délai de 5 ans, mais aucun texte ne vous permet d'attendre la régul pour solder le DG !
Quelle drôle de façon de se comporter avec les locataires, croyez-vous faire du social en louant votre appartement ? |
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hub93
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 11:13:22
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Je n'ai pas compris la dernière interrogation de Lorenzo Escobar.
Comme dit au début de mon intervention, j'ai remboursé dans les 2 mois de la restitution des clés le dépot initial déduction faite des sommes dues (taxes, jours de loyers impayés) x 90% (en attendant le décompte du syndic).
J'ai reçu dernièrement le décompte du syndic. J'ai pu remboursé la solde des sommes dues au locataire.
L'affaire s'est réglée simplement avec mon locataire.
Je passe sur les 15 €uros prélevés par mon ancienne agence, sans mon autorisation. Difficile à agir face à un interlocuteur (Agence immobilière) de mauvaise foi et menaçant de me faire payer les frais téléphoniques, etc... |
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