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chalko
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 01 nov. 2004 : 20:03:59
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Mon amie a hérité d'un terrain constructible.
Nous vivons maritalement et avons deux enfants.
D'après nos renseignements, dans le cas d'une séparation postérieure à la construction (à laquelle nous aurons participé conjointement), il n'existe aucune loi pouvant me permettre de récupérer 50% du prix de la construction seule.
Existe-t-il une solution équitable pour les deux dans un tel cas ?
(par ex. que j'achète 1 m² de son terrain)
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 01 nov. 2004 : 21:28:25
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1m² ne suffirait pas. il faudrait acheter 50% du terrain pour être propriétaire de facto de 50% de la construction.
1 - si vous n'etes pas farouchement opposés au mariage, vous pourriez peut être l'envisager, sachant que le cas est prévu par le biais d'une "récompense" dans le code civil. qui prévoit au final effectivement la récupération par vous même de la moitié de la valeur de la construction (mariage sous le régime légal actuel)
2 - vous pourriez également envisager de créer une SCI avec votre amie apportant son terrain et une partie du financement , mais extrémement piégeant, et pour elle (elle n'est plus propriétaire seule) et pour vous (si vous souhaitez quitter la sci, les candidats ne vont pas se bousculer pour racheter vos parts et elle peut les racheter, mais n'est pas obligée de le faire). |
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chalko
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 12:36:55
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Merci de votre aide Dobaimmo.
Je suis phylosophiquement opposé à mon mariage, le premier cas ne peut donc me convenir;Le deuxième paraît compliqué et finalement n'assure pas de récupérer sa part.
Pourrait-on imaginer que ma belle famille fasse un genre de don, et qu'il soit contractualisé devant notaire que l'ensemble terrain+ maison m'appartient pour 25% et le reste à ma compagne.
Le but étant toujours de garantir de ne pas être perdant dans le cas d'une séparation. |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 14:00:25
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Avez-vous consulté un notaire? Il sera capable de vous conseiller.
Je vis actuellement en concubinage. Je viens de signer un compromis concernant un achat d'appartement en indivision. Pour protéger un peu mon conjoint nous allons faire une sorte de testament l'un envers l'autre. Sinon cela reviendrait à nos enfants ou à nos parents, frères et soeurs si nous n'avons pas d'enfants dans le cas d'un décès. Pour couvrir la fiscalité, nous avons chacun une assurance prévoyance en faveur de l'autre.
Cela marche dans le cas du décès, dans le cas d'une séparation c'est different.
De toute façon comme nous a dit le notaire, le mieux est de se marier. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 14:11:25
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comme vous dit questionappart, le problème principal (donation ou succession ) est le montant des taxes : 60%, c'est pour cela qu'outre un testament, leur notaire leur a conseillé des assurances décés.
Je comprends votre aversion philosophique au mariage : si vous ne souhaitez pas de SCI (compliqué je vous l'accorde) une solution pourrait être une reconnaissance de dette de la part de "la mère de vos enfants" (si le terme conjoint ne vous convient pas non plus ) : mais là, je penche vers une reconnaissance de dette authentique indiquant qu'elle vous doit une certaine somme d'argent causée par votre participation dans la construction (clause à prévoir pour l'indexation conformément à la valeur du bâtiment, non inclus le terrain) à payer dans un délai de X à compter d'un évenement précis (année précise ou circonstances précises de séparation) sans intérêts (puisque évaluation sur la valeur du bâtiment à la séparation).
par contre, détails à voir concernant votre apport car si vous faites un prêt, avec la propriétaire du terrain comme caution hypothécaire, il vaudra mieux prévoir un remboursement direct de la banque sur le montant de la créance qui pourrez vous etre dûe, directement par ses soins (pour être sur que vous remboursez) |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 15:58:02
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J'ai eu l'occasion d'avoir ce cas dans une étude ou j'étais stagiaire. C'était le cas de deux homosexuels dont l'un voulait financer une partie de la construction sur le terrain de l'autre. On a organisé l'indivision dans le pacs ainsi que le régime des dettes entre eux. L'évaluation des dettes était calqué sur 1469CC c'est à dire des dettes de valeur, évitant le nominalisme monétaire.
La solution du Pacs comprenant une convention organisant les rapports pécuniaires peut répondre à votre soucis de sécurité juridique. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 20:15:52
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| je suppose que s'il est allergique au mariage et hétéro, il sera également allergique au PACS . Bien que comme me l'indiquait un client un jour, le PACS c'est quand même mieux que le mariage car il autorise la répudiation... |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 21:17:29
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| Ils peuvent organiser par convention le régime de la créance sans se pacser. La liberté contractuelle permet aux parties d'échapper au nominalisme et de s'inspirer de l'évaluation de la dette selon le dispositif des récompenses sous le régime légal. Les parties enregistreront l'acte pour lui donner date certaine. Mais le Pacs reste à conseiller au regard du PLF 2005 qui devrait permettre aux pacsés de connaitre l'imposition commune dès la première année. |
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chalko
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 21:46:24
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Il est très plaisant de constater le dynamisme de ce forum.
Merci à tous, mon amie (conjointe voire femme nous conviennent également)et moi-même pensons qu'il y a des idées interessantes à prendre et nous en ferons part à notre notaire le moment venu.
Pour questionappart : la solution traditionnelle n'est-elle pas dans ce cas une clause garantissant l'usufruit jusqu'au décès du survivant.
Pour Colino : Paris vaut bien une messe alors pourquoi pas un PACS.
Mais pouvez vous me préciser ce qu'est 1469CC.
Pour Dobaimmo : La reconnaissance de dette authentique se fait-elle devant notaire et suffit-elle pour par exemple obliger éventuellement ma compagne à vendre pour me rembourser?
Nota: Ne voyez pas en cela de la paranoïa ou du pessimisme, vous avez sans doute connu bien pire et la nature humaine est parfois insondable.J'ai vécu de loin un cas similaire chez des gens mariés (le mariage n'avait rien changé à l'affaire) et l'ex-femme attend depuis 10 ans sans que personne ne puisse rien pour elle car on ne peut pas obliger ce monsieur à vendre son bien pour la payer.Il lui doit cet argent c'est un fait et ça s'arrête là. |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 10:32:22
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Il faut dans votre cas distinguer deux questions;
La question de l'évaluation de la dette.
La question de la garantie du payement de la dette.
Pour ce qui est de l'évaluation de la dette: puisque les deniers vont être employés pour valoriser un immeuble et compte tenu du marché de l'immobilier, il est normal de chercher à ce que l'éventuel remboursement ne se fasse pas au nominal mais bien avec une prise en compte de la plus value objective générée. Le droit commun des obligation retient le remboursement du nominal, c'est à dire que si vous avez prété 100 on vous remboursera 100. Il importe donc d'aménager contractuellement l'évaluation de la créance en s'inspirant du régime d'évaluation des créances entre époux de l'art 1469CC.
En ce qui concerne l'éventuel contentieux, il est important de garantir le crédit généré. Vous pouvez recourir aux sûretés personnelles ou réelles. Le cautionnement vous permettra d'adjoindre un droit de gage général sur le patrimoine de la caution en plus de celui que vous aurez sur le débiteur initial. La constitution d'hypothèque, au demeurant onéreuse, vous assurera un droit de suite et de préférence sur le bien grevé en paiement de la dette. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 14:31:08
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1 - l'article 1469 concerne les gens mariés comme vous l'indique Colino mais on s'en inspire pour le contenu de ce que j'appelle une reconnaissance de dettes, et Colino "l'organisation conventionnelle du régime de la créance".
2 - Qui dit contrat, dit que vous pouvez insérer à l'intérieur toute clause non contraire à la loi. Vous devez donc éffectivement réfléchir au fait générateur qui provoquera le remboursement de la créance (c'est ce que j'essayais de vous dire dans mon deuxième post). puis au délai que vous envisagez d'accorder à votre amie pour le remboursement : doit elle rembourser dans un délai de 1 an à compter de la séparation, 5 ans, ou + ? doit elle vendre la maison ou peut elle vous payer sur 15 ans par exemple comme dans un prêt bancaire ?
Attention : ne pas oublier qu'elle peut vous rembourser en empruntant à la banque éventuellement car bien qu'on ait souvent envie d'être large au niveau des délais quand on établit ce genre de contrat, on s'aperçoit qu'en cas de séparation, on a plutôt envie de reprendre ses sous le plus vite possible pour refaire sa vie et racheter quelque chose de son coté (je reste persuadée qu'il vaut mieux éviter le plus possible d'utiliser des formules juridiques alambiquées et appeler un chat un chat )
Colino parle ensuite de la garantie hypothécaire necessaire :
Ce contrat peut être signé sans garantie : mais là, uniquement bonne foi de votre conjoint pour vous rembourser et surtout si elle vend, elle n'est pas tenue de vous rembourser prioritairement.
Si vous bénéficiez d'une garantie hypothécaire : cela a un coût. Mais en cas de vente, vous ne serez pas oublié.
Vous pouvez également insérer un délai maximum aprés la séparation, au delà duquel vous pouvez faire jouer votre hypothéque et faire vendre le bien.
tout ceci est du travail qui doit être fait "sur mesure", en fonction du cas d'espèce et de l'apport réel de chacun. N'hésitez pas à tout mettre sur la table avec votre notaire, qui peut être un bon "couturier" à condition de lui faire part de tous vos désirs et de vous projeter dans l'avenir. |
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chalko
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 20:40:46
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En souhaitant que de nouvelles lois puissent un jour permettre de simplifier de telles situations,nous vous remerçions pour votre aide.
A bientôt. |
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construire sur le terrain d'un concubin
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