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bonjour, je rencontre plusieurs probleme dans ma copro.
1) le conseil syndical a décidé d'embaucher un gardien pour l'été ( 30 min par nuit) pour 150€.
2) des travaux de peintures ont été décidé par le conseil syndical aux sous-sols de la résidence avec un changement de couleur pour les portes et sols. ( 600€).
3)le syndic nous a fait un contrat de 3ans alors qu'il possede des liens familiaux avec le promoteur. (la résidence est de 2001)
4) une servitude est prévu sur le règlement de copropriété mais elle a été remplacée par un mur!
concernant les points 1 et 2, l'article du proces verbal mentionnant le budget attribué au syndic a été mal rédigé sur le pv. donc erroné et non avenu.
En quoi trouvez-vous que les points 1 et 2 sont non avenus, pouvez-vous préciser SVP. Idem pour le point N°4 que j'ai du mal à cerner faute d'explication, désolé.
Pour le point N°3, c'était à vous, syndicat de décider de la durée pendant l'AG (1 an par exemple) et non de croire que c'était une obligation.
Bonjour. Le conseil syndical n'a pas de pouvoir de décision. Seule l'AG de la copropriété a le pouvoir de décision. Il convient de voir si tout cela a été voté en AG selon les majorités requises. Pour le Procès Verbal que vous jugez nul et non avenu, seul le TGI peut trancher.
Sinon. A priori: Embauche de gardien illégale. A voter en AG Travaux de peinture illégaux. A voter en AG
Syndic: Pour la durée de trois ans, cela se peut (et doit) se voter en AG:
Pour les liens avec le promoteur, je ne me souviens plus, mais comme vous j'ai un gros doute.
Pour la servitude, je suis trop juste.
Voilà quelques éléments de réponse... Amicalement.
en fait, si pour moi je dis que le point 1 et 2 sont nuls, c'est parce que sur le pv lors de la redaction sur le montant alloué au syndic, il y a marqué une certaine somme sans que le conseil syndical ne consulte le conseil syndical au lieu de l'assemblé générale.
- aucun point n'a été voté en AG.
- ensuite, lors de l'AG lorsque nous avons voté pour 3ans (durée du syndic) c'était faute de connaitre les lois. le syndic, lui, nous l'a proposé en toute connaissance de chose. il y a un article qui en parle. normalement, si il y a un lien entre le promoteur et le syndic mis en place, ils doivent faire un contrat d'un an renouvelable pendant 10 ans.
-pour la servitude, en fait, il y a 2 résidences cotes a cotes. fond dominat et fond servant. le fond dominant ( ma résidence) se trouve sur un boulevard( avec un acces vehicule sur ce bld) le fond servant, fait angle avec une avenue. sur le reglement de copropriété, il est marqué que le fond dominant possede une servitude active de passage sur le fond servant et pourra emprunter le portail de celle-ci pour sortir sur l'aveneu.
seulement, a l'endroit de la résidence qui devait communiquer(un portail a l'origine était prévue) , il y avait un marquage de route au sol, ils ont mis un mur! donc nous voyons clairement le tracé de la route qui s'arrete sur un mur. voila!
Si le PV a été signé par le président de séance, c’est ce PV notifié aux copropriétaires qui fait foi, même s'il ne correspond pas à ce qui a été réellement voté en AG. Seule une nouvelle AG pourra apporter une correction à ce PV, à moins que l’erreur matérielle ne soit évidente.
Si les décisions du conseil syndical ont été confirmées par le syndic, il faut examiner si le syndic était en droit ou non de prendre ces décisions. Aucune responsabilité du CS ne saurait être recherchée. Si, au contraire, des actes de gestion ont été accomplis par une autre personne que le syndic, il sont nuls et le syndic n’est pas tenu de les faire assumer par la copropriété : il est parfaitement en droit de refuser de donner suite à l’embauche du gardien ou aux commandes faites par une ou plusieurs personnes du CS, à moins que les contractants ne puissent faire valoir qu’ils ont été abusés et faire admettre un mandat apparemment détenu par un membre du CS pour gérer la copropriété (peu de chance d'aboutir). En ce cas, la copropriété serait engagée mais pourrait exercer une action récursoire envers les personnes ayant usurpé la qualité de gestionnaire. Mais j’imagine en toute vraisemblance que c’est la première hypothèse qu’il faut retenir : une décision du CS confirmée par le syndic.
Si le gardien temporaire remplaçait un employé qui prenait ses congés annuels, le syndic n’a fait qu’assurer la permanence du service de gardiennage. Il n’y a aucune anomalie, au contraire. S’il s’agissait d’une création d’emploi, la décision d’embauche est contestable. Toutefois, vu la courte durée de cet emploi et la modicité de la dépense engagée, dans la mesure où cet emploi correspondait à quelque nécessité, il n’y a peut-être pas matière à scandale.
Des travaux de peinture pour 600 € doivent être considérés comme des travaux d’entretien que le syndic peut faire entreprendre sans qu’une décision n’ait été prise par l’AG. Le litige ne pourrait porter que sur l’éventuelle inutilité de ces travaux ou l’absence de ligne budgétaire pour les financer.
En raison de ses liens avec le promoteur, le syndic ne pouvait obtenir de mandat de plus d’un an pendant toute la durée de la garantie décennale du constructeur. Tout copropriétaire pourrait demander au TGI de constater la nullité du mandat du syndic passé un an à compter de la date du début du mandat. Il serait cependant plus opportun de faire à nouveau désigner le syndic par l’assemblée générale avant que cette première année soit passée. Tout copropriétaire peut exiger que la question soit portée à l’ordre du jour. En cas de refus par le syndic de convoquer l’assemblée dans les délais nécessaires, le président du conseil syndical peut le mettre en demeure de le faire, voire convoquer lui-même l’assemblée si le syndic persiste dans son refus.
Il est de la responsabilité du syndic, après que son attention aura été attirée sur ce point, d’exiger que le propriétaire du fond servant laisse bénéficier le fond dominant de la servitude. Au besoin il faudra inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’autorisation donnée au syndic d’ester en justice pour obtenir une mise en état des lieux conforme à l’existence de cette servitude
en fait, pour le gardien cela a ete une creation d'emploi. c'est une personne de la residence qui a proposé ses services au c.s.(contrat?) il est sur que les depenses ne sont pas elevé....mais vu les prestations, ça l'est beaucoup trop! enfin, tout mit a bout, ça commence a faire sur un budget annuel deja élevé....
pour la servitude, c'est un petit groupe de copro qui lorsque , a l'achat sur plan on vu qu'il etait prevu un passage sur une autre residence ont decide avec le promoteur de ne pas la mettre en service.( le syndic ayant de liens familiaux avec le promoteur...) seulement, c'est marqué sur le reglement de copropriete.
prob copro.
Forum fermé
Posté - 02 nov. 2004 : 12:49:37
