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anticucho
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 02 nov. 2004 : 15:39:14
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Bonjour,
Je suis en train d'acheter un appartement dans la région parisienne dont le locataire est soumis aux dispositions de la loi 1948.
En y regardant de plus près, il s'agit d'un bail de 6 ans soumis aux dispositions de l'article 3 quinquies de la loi 1948.
Ce qui diffère de la loi 1948 résulte dans les points suivants:
* le bail n'est pas à durée illimitée mais est redonductible tacitement chaque 6 ans et le congé ne peut être donné que par le locataire.
* la révision du loyer est liée à l'évolution de l'indice trimestriel du coût de la construction (à l'instar de la plupart des baux conclus en loi 1989) et non pas sur le principe de la surface corrigée
* le montant du loyer sujet à la révision est composé d'un montant au titre du loyer ainsi que d'une somme fixe au titre des charges. En contrepartie le propriétaire doit s'acquitter de toutes les charges ce qui sous-entend qu'il n'y a pas d'ajustement en les "provisions pour charges" et les charges effectives.
En complément d'information il faut dire que l'article 3 quinquies de la loi 1948 a été abrogé en 1986 me semble t'il et que le bail a été signé en 1976 avec attestation d'huissier sur les normes de confort. L'immeuble a été construit en 1930 et l'appartement dispose d'un WC et d'une douche.
Dernier détail: le locataire a 50 ans et dispose de revenus inférieurs à 25 k€ annuels.
Ma question est la suivante:
* Doit-on retenir une révision du loyer selon l'indice du coût de la construction ou selon la surface corrigée ?
* Les provisions pour charges doivent-elles être ajustées avec les charges imputables au locataire même si le contrat ne va pas dans ce sens ?
Merci pour votre aide sur le sujet !
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jmguerin
Contributeur vétéran
155 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 17:11:59
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Bonjour,
L'article 3 quinquies de la loi de 48 était un bail dérogatoire, permettant de "sortir" le logement de la loi de 48. Il concernait des logements vacants, donc on faisait un bail 3 quinquies à l'occasion d'un changement de locataire.
Il fallait que le logement réponde à des normes de confort (décret du 22-08-1978) et que cette conformité soit constatée par huissier. Il s'agissait effectivezment d'un bail de six ans. A l'expiration de ce bail, l'article 3 sexies de la loi prévoyait expressément " à l'issue du bail conclu dans les conditions prévues 3 bis, 3ter, 3 quater et 3 quiquies ..... le bail n'est plus soumis aux dispositions de la présente loi".
Tout au plus, si un nouveau bail était conclu, il l'était en application dudit article 3 sexies.
Comme votre locataire n'a pas bénéficié d'un nouveau bail, il est entré dans le droit commun. Vous pouvez donc considérer que vous êtes sous le régime de la loi du 6 juillet 1989, avec tout ce qui s'ensuit concernant les révisions, les augmentations, et surtout les charges..
Espérant que cela vous sera utile ..
Bien à vous
JM GERIN |
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anticucho
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 10:03:56
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Merci beaucoup pour votre aide.
Afin d'"officialiser" la sortie de la loi 1948 quel est la procédure à suivre: propopser au locataire un nouveau bail en loi 1989 indexé sur l'indice de la construction INSEE et en proposant un ajustement du loyer tout en laissant la clause de sortie au seul profit du locataire ? En cas de refus fort probable doit-on saisir le tribunal d'instance pour avoir un arbitrage ?
Un élément important existe; le mandataire de l'ex propriétaire avait affecté le loyer sur la base de la surface corrigée en loi 1948 avec révision de 6% pour 2004 fixée par décret mais le locataire s'est opposé en se référant à la fixation décrite dans le contrat primitif. N'est-ce pas un argument de plus au dossier en faveur d'un passage à la loi 89 ?
Merci encore pour votre éclairage. |
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joe93400
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 01:44:20
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Bonjour,
Je souhaite aussi acheter un appartement loi 48 que j'occupe mais le prix est trop eleve a mon gout.
Quelle surface fait le votre et quel prix avez vous payé?
Ceci afin de m'aider dans les negociations... |
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anticucho
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 17:26:46
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| Il faut prendre le prix moyen au m² de votre ville ou encore mieux de votre quartier avec les ajustements nécessaires qui s'imposent selon l'état et la disposition de votre appartement. Une fois l'estimation faite il faut appliquer une décote allant de 40 à 50% lorsque l'occupant est solidement ancré en loi 1948 et lorsqu'il peut éviter le bail de sortie 8 ans. |
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joe93400
Contributeur actif
40 réponses |
Posté - 16 nov. 2004 : 00:36:25
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C'est encore moi...
Mais est-ce que je peux negocier le prix,l'appartement est estimé à 70000 euros et le propriétaire en réclame 130000?
Ai-je des moyens de pressions?
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anticucho
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 17:04:30
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Bonjour,
Le prix du propriétaire étant visiblement surévalué il n'obtiendra jamais une proposition d'achat. Il a donc tout à gagner à négocier la vente avec vous directement puisque vous êtes le seul à ne pas subir la décote en loi 1948. |
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Loi 1948 article 3 quinquies
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