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 Sujet  |
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celmar
Contributeur débutant
23 réponses |
 Posté - 06 nov. 2004 : 21:57:01
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bjr les experts,
un appartement situé en RDC d'un immeuble en copropriété comporte un accès direct à un sous-sol aveugle aménagé en salle d'eau.A l'origine il s'agissait d'un local commercial et celui-ci a changé d'affectation pour devenir un appartement.
Un géomètre expert a certifié la surface carrez de cet appartement sous-sol compris.
Ma question est: a-t-il commis une erreur en comptant la superficie de ce sous-sol transformé en espace de vie en superficie carrez et n'aurait-il pas dû seulement pondérer cette surface pour lui conférer une valeur ajoutée à la superficie habitable?
merci de votre réponse.
j'ai des sons de cloches divergents et personne n'est en mesure actuellement de me répondre clairement.
Cdlt
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 09:26:08
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| question n° 1 : ce sous sol forme t'il un lot de copropriété à lui seul et quelle est sa propre surface d'aprés le géomètre ? |
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 10:00:57
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La loi n° 96-1107, article 46, ne parle pas de sous-sol mais de caves, garages, …Une salle d'eau n'est pas une cave, même située en sous-sol.
Le géomètre a raison, sauf si cette partie de sous-sol fait l'objet d'un lot ou d'une partie de lot de surface inférieure à 8 m².
RC |
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celmar
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 15:30:29
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
question n° 1 : ce sous sol forme t'il un lot de copropriété à lui seul et quelle est sa propre surface d'aprés le géomètre ?
bJR
Il s'agit d'un seul lot et la surface est inf à 8 m².
D'après le code de la construction est exclu dans la mention de superficie habitable le sous-sol.C'est ce que j'ai cru comprendre et sachant qu'il y a eu un changement de destination en passant du commercial à l'usage d'haitation.
Cdlt |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 19:24:08
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l'actuel destination n'est pas une cave. mais une partie habitable.
par contre, il forme un lot d'une surface inférieur à 8 M².
Il ne doit donc pas en être tenu compte dans le mesurage loi carrez. = 0 (et non pas pour une quelconque surface pondérée). |
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celmar
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 20:44:51
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Bjr,
Le sous-sol mentionné fait partie d'un seul et même lot.Donc soit:
Il est compté dans le calcul de la superficie soit il ne l'est pas du tout.
Le fait que sa surface soit inférieure à 8 mètres carrés n'a rien à voir dans ce cas là car c'est le même lot.
Sinon il faudrait exclure également les WC si on suit votre raisonnement.
D'après le code de la construction et de l'habitation , une surface habitable s'entend en excluant également les sous-sols, loggia, balcons, terrasses, etc...
Je ne suis pas convaincu de votre argument.
Amicalement
br:l'actuelle destination n'est pas une cave. mais une partie habitable.
par contre, il forme un lot d'une surface inférieur à 8 M².
Il ne doit donc pas en être tenu compte dans le mesurage loi carrez. = 0 (et non pas pour une quelconque surface pondérée).
[/quote] |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 21:04:24
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je pense qu'on ne s'est pas compris .
Je vous demandais si votre sous sol représentait un seul lot.
(et non pas rez de chaussée et sous sol).
1 - si le sous sol est un lot (vous allez le voir dans la désignation de votre achat) + il fait moins de 8 mètres carrés = 0 en loi Carrez.
2 - si votre rez de chaussée et votre sous sol forme un seul lot : on va additionner les deux surfaces. (quel que soit la destination salle d'eau, wc..) |
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rochar
Pilier de forums
904 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 23:51:36
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celmar,
La surface habitable définie dans le CCH n'a rien à voir avec la surface privative "CARREZ" d'un lot de copropriété.
Si votre rez de chaussée + votre sous-sol font partie d'un même lot de copropriété, la règle des 8 m² ne joue pas. Le géomètre a raison.
Pour info : (sur http://www.logement.equipement.gouv.fr/)
Citation :
Fiche n°AC008 (Date de dernière modification : 22/12/1999)
Clauses de superficie dans l'avant-contrat d'un logement ancien
Dans l'avant-contrat de vente, une clause doit préciser la superficie de la partie privative du lot vendu située dans un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété.
Sont exclus de cette obligation : les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lots de moins de 8 m2.
La superficie de la partie privative à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasure de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1.80 m.
L'absence de mention de la superficie du lot dans l'avant contrat peut entraîner la nullité de l'acte.
Si le vendeur, ayant omis de préciser la superficie dans l'avant contrat, l'indique dans l'acte de vente définitif, la vente ne sera pas susceptible d'être annulée.
Si la superficie réelle du lot est supérieure à celle inscrite dans l'acte, le vendeur ne peut pas réclamer un supplément de prix.Si la superficie réelle du lot est inférieure de 5% au plus à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur ne peut pas exiger une diminution du prix.
Si la superficie réelle du lot est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur a droit à une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.
L'acquéreur doit intenter l'action en diminution du prix auprès du TGI dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.
RC |
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celmar
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 11:43:38
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
je pense qu'on ne s'est pas compris .
Je vous demandais si votre sous sol représentait un seul lot.
(et non pas rez de chaussée et sous sol).
1 - si le sous sol est un lot (vous allez le voir dans la désignation de votre achat) + il fait moins de 8 mètres carrés = 0 en loi Carrez.
2 - si votre rez de chaussée et votre sous sol forme un seul lot : on va additionner les deux surfaces. (quel que soit la destination salle d'eau, wc..)
Merci à Rochar et Dobaimmo pour vos éclaircissements.
J'ai une question qui découle de ce sujet: Si on doit évaluer le prix de ce lot pour une vente:
Doit-on pondérer la surface du sous-sol pour evaluer le prix correctement oubien doit-on tout simplement calculer :mètres carrés X prix du mètre carré dans le secteur pour obtenir un prix global?
Ex: un logement de plain pied de 20 m2 a plus de valeur qu'un logement de 15 m2 enn RDC et 5 m2 en sous-sol, non?
Cdlt
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 11:52:09
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contrairement à ce que M. CARREZ a laissé présumer, un appartement n'est pas une salade, et on ne peut pas calculer sa valeur au poids (ou au m²).
un appartement de 20M² d'un seul niveau n'est pas forcément plus attractif qu'un appartement sur deux niveaux dont un sous sol. tout dépend de la configuration des lieux,des matériaux, de la déco, de l'escalier, etc, etc...
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celmar
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 13 nov. 2004 : 19:39:31
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bjr rochar,
d'après vous donc et par rapport au texte cité en référence, un appartement de 40 m² plus un sous-sol de 10 m² plus une loggia de 5 m² totaliserai en surface 40+10+5=55 m²?
loi carrez?Citation :
Initialement entré par rochar
celmar,
La surface habitable définie dans le CCH n'a rien à voir avec la surface privative "CARREZ" d'un lot de copropriété.
Si votre rez de chaussée + votre sous-sol font partie d'un même lot de copropriété, la règle des 8 m² ne joue pas. Le géomètre a raison.
Pour info : (sur http://www.logement.equipement.gouv.fr/)
Citation :
Fiche n°AC008 (Date de dernière modification : 22/12/1999)
Clauses de superficie dans l'avant-contrat d'un logement ancien
Dans l'avant-contrat de vente, une clause doit préciser la superficie de la partie privative du lot vendu située dans un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété.
Sont exclus de cette obligation : les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lots de moins de 8 m2.
La superficie de la partie privative à prendre en compte est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasure de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1.80 m.
L'absence de mention de la superficie du lot dans l'avant contrat peut entraîner la nullité de l'acte.
Si le vendeur, ayant omis de préciser la superficie dans l'avant contrat, l'indique dans l'acte de vente définitif, la vente ne sera pas susceptible d'être annulée.
Si la superficie réelle du lot est supérieure à celle inscrite dans l'acte, le vendeur ne peut pas réclamer un supplément de prix.Si la superficie réelle du lot est inférieure de 5% au plus à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur ne peut pas exiger une diminution du prix.
Si la superficie réelle du lot est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur a droit à une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.
L'acquéreur doit intenter l'action en diminution du prix auprès du TGI dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.
RC
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rochar
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904 réponses |
Posté - 13 nov. 2004 : 21:06:03
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celmar
Pour la surface CARREZ, le mieux c'est de vous en tenir au texte de la loi et du décret résumés dans la fiche copiée précédemment. Il n'est pas possible de donner un avis précis sans avoir vu.
Les géomètres sont les grands spécialistes des surfaces, faites leur confiance.
La surface CARREZ n'est pas un paramètre d'estimation. C'est simplement un repère de surface privative qui permet de protéger les acquéreurs contre les grossières tromperies de certains vendeurs.
Comme le dit précédemment dobaimmo, qui est meilleur connaisseur que moi dans ce domaine, de nombreux autres importants paramètres entrent en compte dans l'estimation d'un bien.
RC |
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