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Pégase
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 Posté - 10 nov. 2004 : 16:00:19
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Bonjour à tous,
Je cherche un avis sur la situation suivante:
Je suis sur un projet de construction de 4 logements dont le but était locatif. Etant donné le prix de l'immo en ce moment, je me demande si il ne serait pas mieux de carrément vendre et d'empocher la plus-value.
Je sais, certains diront qu'il vaudrait mieux louer pour se créer du patrimoine à long terme mais la montant plus-value immédiate (même après impot) a de quoi faire réfléchir.
Ma question se porte sur l'éventuelle requalification en marchand de biens. Sachant que j'ai déjà revendu 2 biens cette année (achetés 1 an auparavant) et que les logements neufs devraient être prêts pour la mi-2006, quelqu'un pourrait-il me donner son avis sur une éventuelle requalification?
Je sais que l'appréciation est plutôt à la gueule du client vu que le texte parle d'opérations répétitives, mais comme il s'agirait de vendre simultanément 4 logements, je me pose la question.
Merci d'avance pour vos avis,
Pégase
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dethau
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Posté - 10 nov. 2004 : 18:54:12
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La "qualification" de marchand de biens repose sur une notion assez simple qui est d'acheter en vue de la revente dans l'objectif de réaliser un bénéfice.
Dans la pratique, la jurisprudence est divergente.
Ainsi, il a été statué par le Conseil d'Etat qu'était marchand de biens une personne ayant acquis un immeuble et, après l'avoir divisé en 13 appartements tous revendus dans un délai très court. Or, il s'agissait de la première, seule et unique opération de l'espèce réalisée par cette personne.
Il est à craindre dans votre cas, que la revente de 2 logements un an après leur acquisition, suivie de celle de 4 autres logements neufs aussitôt après leur achèvement,fasse que votre activité d'achat-revente dans un délai rapproché soit des éléments déterminants pour ce faire.
Cela va dépendre essentiellement de la profession que vous exercez. Si elle proche de l'immobilier, il y a des risques certains. |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 18:56:32
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La "qualification" de marchand de biens repose sur une notion assez simple qui est d'acheter en vue de la revente dans l'objectif de réaliser un bénéfice.
Dans la pratique, la jurisprudence est divergente.
Ainsi, il a été statué par le Conseil d'Etat qu'était marchand de biens une personne ayant acquis un immeuble et, après l'avoir divisé en 13 appartements tous revendus dans un délai très court. Or, il s'agissait de la première, seule et unique opération de l'espèce réalisée par cette personne.
Il est à craindre dans votre cas, que la revente de 2 logements un an après leur acquisition, suivie de celle de 4 autres logements neufs aussitôt après leur achèvement 18 mois plus tard,fasse que votre activité d'achat-revente dans un délai rapproché soit des éléments déterminants pour ce faire.
Cela va dépendre essentiellement de la profession que vous exercez. Si elle proche de l'immobilier, il y a des risques certains. |
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Pégase
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3665 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 10:23:43
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Merci Dethau pour votre réponse.
Donc, si j'ai bien compris, tout dépend du type d'activité que j'exerce. Si c'est en rapport avec l'immobilier, il y a de fortes chances d'être requalifié. Si ça ne l'est pas, le risque est moindre.
Dans ce cas, que pensez-vous si mon activité change entre cette année et 2006?
Actuellement, mon activité principale (officielle) n'a rien à voir avec l'immobilier. Par contre, j'envisage de créer une société pour construire (tout ou partie) des logements prévus à la vente et donc de devenir entrepreneur immobilier (tout en restant propriétaire particulier des biens construits - La société ne sera qu'exécutante des travaux).
D'après vos dires, il semblerai qu'il y ait alors un fort risque de requalification.
Correct?
Pégase |
Edité par - Pégase le 11 nov. 2004 10:25:26 |
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dethau
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1614 réponses |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 21:31:15
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Le sujet est différent!
Dans ces conditions la société en question sera une SCI de construction-vente soumise, en principe, à l'impôt sur les sociétés, ce qui n'est pas du tout le même statut que celui d'un particulier achetant des immeubles "d'occasion" pour les revendre avec, pour ferme intention, de réaliser un bénéfice. |
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Pégase
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3665 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 09:34:10
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Dethau,
Votre dernière réponse m'intéresse beaucoup. Vous parlez de la création d'une SCI de construction vente alors que je pensais personellement créer une SARL qui aurait été la société de construction avec laquelle j'aurai passé un CCMI et qui m'aurait livré les logements finis.
Je pensais qu'une SCI ne pouvait effectuer le construction (si ce n'est en passant des contrats avec d'autres sociétés) ai-je tort? Car dans ce cas, il serait éventuellement plus simple de créer la SCI par rapport à la SARL.
J'avais pris l'orientation SARL car je veux construire moi-même (avec mes ouvriers et mon matériel).
Merci pour vos précisions,
Pégase |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 10:36:35
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J'ai appréhendé le sujet sous son aspect fiscal uniquement.
Quelle que soit la forme de la personne morale à l'initiative de ce projet (société de personnes ou société de capitaux), la fiscalité ne s'en préoccupe pas ou assez peu. Seule est prise en compte la finalité du projet c'est-à-dire: construire et vendre ensuite, pour situer l'opération dans une activité définie par le droit fiscal.
C'est la raison pour laquelle, pour en revenir au début de notre échange épistolaire (par forum interposé), qu'une personne physique sans profession définie ou ayant une profession sans aucun lien avec l'immobilier, puisse être classifiée dans la catégorie des marchands de biens dès lors qu'elle acquiert et revend avec l'intention (tout à faite louable) de réaliser un bénéfice.
Cette situation diffère du particulier vendant un logement tous les 5 ans pour des raisons personnelles,bien souvent liées à la mobilité professionnelle, sera taxé dans la catégorie des "plus values réalisées par un particulier" en raison du caractère occcasionnel de ses opérations relevant de la simple gestion de son patrimoine personnel.
Or le "marchand de biens" verra ses bénéfices taxés dans la catégorie des "bénéfices commerciaux ou industriels. C'est sur cette approche intellectuelle que se situe la différence des situations. |
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Pégase
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3665 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 11:04:39
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Donc, pour en revenir à la question initialement posée, le fait que je crée un société pour la construction ne change rien puisque la société n'aura été qu'un fournisseur de service à un client (en l'occurence, moi).
Ce qui est important est donc le fait que j'ai construit dans l'objectif de vendre et que cela concerne plusieurs logements. (c'aurait été une seule maison, il y aurait eu peu de risques).
En plus, le fait que je sois actionnaire / salarié d'une société impliquée dans l'immobilier aura tendance à orienter le Fisc vers une requalification en Marchand de biens.
Correct?
Pégase |
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dethau
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Posté - 12 nov. 2004 : 11:22:17
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C'est cela !
Ce qui attire l'attention est évidemment l'importance des opérations sous son aspect économique beaucoup plus que leur fréquence. |
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Pégase
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3665 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 11:54:11
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Merci.
Dernière petite question (dont vous vous doutez  ):
Y aurait-il un moyen pour se prémunir de cette requalification?
- Louer un certain temps puis vendre?
- Laisser un certain temps entre la vente de chaque logement?
- Emménager et déclarer comme RP chaque logement en les vendant avec un certain interval (6 mois par ex.)?
- autre...?
Cordialement,
Pégase |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 12:13:29
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Que de risques pris !
Attention à l'abus de droit.
Il ne faut prendre les personnels de l'administration fiscale pour des benêts. Lire et exploiter un dossier de contribuable et remonter le mécanisme mis en place est très aisé pour un oeil expérimenté.
Pour ma part, je ne fournis jamais aucune information qui soit contraire au droit ou à l'éthique et seulement celles utiles pour éviter les erreurs et combattre les idées toutes faites apparaissant souvent sur ce forum (comme dans d'autres) ou l'on a cru entendre dire par le cousin du cheval de la concierge de l'épicier du coin de la rue que......et puis que....
On ne se refait pas !
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Pégase
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3665 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 14:28:02
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Votre déontologie est tout à votre honneur Cher Dethau. 
Merci néanmoins pour vos explications.
Cordialement,
Pégase |
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Requalification "Marchand de biens"
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