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Bonjour, je prévois d'acheter une ferme, de la diviser en 3 parties puis de revendre 2 parties dans la foulée. Pouvez vous m'informer sur la fiscalité de cette opération et comment se calcul la plus value sur la vente de ces 2 biens.
Vous serez assujetti à l'impot sur la plus-value lors de la vente des ces deux parties de ferme. Pour déterminer le prix d'achat de chaque unité vendue, il faut applique une règle de 3.
Exemple: Prix d'achat initial de la ferme: 100'000 Surface totale achetée: 200 Prix du m2 achaté: 100'000 / 200 = 500 Surface unitée vendue: 80 Prix d'achat unitée vendue: 80 x 500 = 40'000
C'est sur cette base base que sera calculée la plus value (en y ajoutant les montants de frais d'acquisition et de factures de travaux éventuels, tous deux calculés proportionellement à la surface vendue).
Petite note complémentaire, attention au fait qu'il sera éventuellement nécessaire de créer une co-propriété étant donné que les 3 logements seront sous un seul et même toit. Renseignez-vous auprès de votre notaire sur ce point.
Merci Pégase pour votre réponse, mais j'aurais besoin d'infos complémentaires:
Question 1: pouvez vous me confirmer que la surface totale achetée est bien celle habitable et que je ne dois pas tenir compte de la surface "jardin". Question 2: et concernant les frais d'acquisition, ce sont bien les frais d'agence et/ou les frais de notaires ? et cela je dois les inclure dans la base de calcul ci dessous en les ajoutant au prix de l'acquisition ici (100'000+ frais notaire et/ou agence)/surface habitable = prix au m² acheté) et enfin Question 3: sachant que c'est une ferme avec lot 1: surface habitable 200m², lot2: rien est habitable, c'est à renover, lot3: rien n'est habitable (grange), comment puis je "évaluer" la surface unité vendue dans mon calcul de plus value
Citation :Question 1: pouvez vous me confirmer que la surface totale achetée est bien celle habitable et que je ne dois pas tenir compte de la surface "jardin".
Tout dépend de la taille du jardin et de la portion de ce dernier que vous vendez avec chaque lot. Si c'est un terrain de 4'000m2 et que vous ne vendez qu'un apartement sans jardin, alors oui, il faut pondérer le prix du m2 en fonction de la valeur terrain. Pour cela, dans l'acte de vente (lorsque vous achetez) faites faire un découpage du prix par le notaire indiquant le prix du terrain et le prix de la ferme. Si vous vendez une partie proportionelle du terrain avec chaque logement, alors la règle de 3 appliquée sur le prix global d'achat est valable.
Citation :Question 2: et concernant les frais d'acquisition, ce sont bien les frais d'agence et/ou les frais de notaires ? et cela je dois les inclure dans la base de calcul ci dessous en les ajoutant au prix de l'acquisition ici (100'000+ frais notaire et/ou agence)/surface habitable = prix au m² acheté)
Correcte. Plus value = Prix de vente - frais d'agence (à la vente) - Prix d'acquisition (prix du bien + frais de notaires + travaux) A noter que les frais d'agence à l'achat ne sont déductibles que si c'est vous qui les avez payé. Si c'est le vendeur qui les paye, ils ne sont pas intégrables dans votre calcul de plus-value.
Citation :Question 3: sachant que c'est une ferme avec lot 1: surface habitable 200m², lot2: rien est habitable, c'est à renover, lot3: rien n'est habitable (grange), comment puis je "évaluer" la surface unité vendue dans mon calcul de plus value
Pas simple votre affaire... Si je comprends bien, il y a 3 lots dont 2 à habiliter totalement. Dans ce cas, c'est plus compliqué car vous créez de la surface habitable. Elle n'existait donc pas initialement. Ceci fait donc que le calcul ci-dessus (règle de 3) n'est pas possible puisque, logiquement, on ne peut pas donner une valeur de m2 indentiques aux m2 habitables et à ceux non habitables. Dès lors, le plus simple est de faire comme avec le terrain: allouer un prix à chaque lot lors de la rédaction de l'acte de vente. Attention à ne pas être tenté de trop valoriser les parties que vous allez vendre. Le fisc n'est pas idiot. Si vous mettez une valeur de m2 plus importante aux m2 non habitables par rapport à ceux habitables, vous risquez de vous voir convoqué par M. le Percepteur...
Lorsque vous aurez divisé les lots en termes de valeur, ce sera alors bien plus simple de calculer la PV sur chacun d'eux. L'intégration des factures de travaux sera aussi bien plus simple car vous pourrez facilement attribuer tels ou tels travaux à tel ou tel lot.
plus value aprés division d'un bien
Forum fermé
Posté - 10 nov. 2004 : 21:40:03
