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sophiep
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 Posté - 12 nov. 2004 : 13:54:26
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Bonjour,
Je viens de m'inscrire sur ce formum et je recherche des informations sur les delais de contestations d'un vote sur des travaux d'entretien lors d'une assemblee generale.
Il semblerait que des irregularites aient ete commises mais je crains que le delai n'est ete depasse (assemblee generale ayant eu lieu le 7 mai)
Pouvez vous m'aider ?
Merci beaucoup
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 14:10:55
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Que contestez vous exactement ?
En principe le délai est de 2 mois, mais dans certains cas il peut etre de 10 ans voir + !! |
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sophiep
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 14:24:54
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Citation :
Initialement entré par yaume
Que contestez vous exactement ?
En principe le délai est de 2 mois, mais dans certains cas il peut etre de 10 ans voir + !!
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sophiep
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 14:41:50
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Citation :
Initialement entré par yaume
Que contestez vous exactement ?
En principe le délai est de 2 mois, mais dans certains cas il peut etre de 10 ans voir + !!
Le bien fonde des travaux votes.
Des travaux de refection d'etancheite sur l'ensemble des terrasses a ete vote or seules quelques terrasses (et loin de la majorite) en auraient besoin.
Je n'etais pas a l'assemblee generale, j'ai par contre assiste a une reunion d'information concernant ces travaux (reunion d'information mise en place par le syndic avec la plupart des coproprietaires).
la reunion a eu lieu le 6 octobre donc plus de 2 mois apres que la decision est ete votee par l'AG du 7 mai.
Suite a cette reunion d'octobre 23 copropritaires sur 27 ont fait un courrier commun au syndic pour demande une nouvelle AG puisque certains points n'etaient pas respectes lors de l'AG du mois de mai :
descriptif des travaux lors de l'AG avec un montant X et un montant Y 1/3 de fois superieur a X lors de la reunion d'information du 6 octobre
provision demandee encore differente et pas calculee en fonction du tantieme de chaque coproprietaire.
devis commun pour 2 lots differents.
Montant des travaux semble eleve (comparatif approximatif avec un article paru dans un magazine sur la copropriete du mois de septembre 2004).
d'une facon generale je ne comprends pas pourquoi un appel de fonds est demande alors que la copropriete n'a pas encore vote sur le devis choisi et qu'il y a une grosse difference entre le descriptif fourni en mai et les devis presentes en octobre ?
Si vous pouviez eclaire ma lanterne ?
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 11:05:05
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Le délai de contestation de l'AG du 7 mai est de 2 mois à compter de la du 1er jour suivant la date du 1er avis de la LRAR du PV de l'AG, notification faite aux opposants et défaillants (absents et non représentés).
Si votre PV vous a été notifié le 25 juin, le délai court du 26 juin au 26 aout.
La question que vous posez ici est autre.
Il semble que 23 copro sur 27 aient demandé la convoc d'une nouvlelle AG. Cette demande d'AG doit être conforme aux prescriptions de l'art.8 du décret de 1967, en particulier pour ce qui concerne la ou les questions précises dont l'inscription à l'ordre du jour est demandé.
Modèle de demande : " Les soussignés, soit 23 copropriétaires représentant les ...... millièmes de l'ensemble immobilier vous demande de convoquer une AG, conformément aux dispositions de l'article 8 du décret du 17 mars 1967 modifié, afin de statuer sur la/les questions suivantes :
- travaux d'entretien : réfection de l'étanchéité des terrasses..
- adoption d'un budget, choix de l'entreprise.
- etc .... ".
Une AG a tout pouvoir pour modifier ou annuler une décision prise antérieurement par une autre AG. Vous êtes dans ce cas.
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 19:50:36
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Gédéhem,
Et qu'en est-il de l'approbation des comptes ou du quitus donné à un syndic lors d'une AG ?
Cordialement.
Edmond 
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 10:16:08
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Dantes, vous connaissez comme moi les bonnes vieilles règles : "Tous les ... s'accordent avec le ..... SAUF ......." suit la liste ...
Mais ici, je ne vois pas en quoi les comptes ou le quitus feraient exception : une AG donne un quitus 'général' ... et décide 6 mois plus tard de revenir sur ce quitus en faisant des réserves ou des exclusions sur tel et tel point. Où est le problème ?
En cas de problème futur sur ces exclusions dont le syndicat devra assumer la responsabilité, la responsabilité du syndic pourra être engagée.
Même chose pour les comptes : le syndic, chargé de les tenir, ayant 'oublié' certaines dépenses (peu importe la cause, faute ou pas), une AG peut tout à fait décider de rectifier les comptes de l'année précédente en réintroduisant ces 'oublis'. C'est d'ailleurs la seule solution raisonnable en présence de mutations au cours de cet exercice passé. Une régularisation sur l'exercice en cours ne serait pas équitable pour l'apurement des comptes des vendeurs .... (On retrouve ce pb lors de remboursements d'assurance survenus 2 ou 3 ans après la mutation ..... Quid des lots vendus ayant supporté les dégats et dont les proprios d'alors doivent être indemnisés ? ...)
Vous avez d'autre pistes, Dantes ? ...
Ma conclusion : je ne vois aucune décision d'AG qui serait exclue du pouvoir d'amendement, de rectification ou d'annulation d'une autre AG ....sauf celles ayant des conséquences définitives, comme par exemple l'autorisation donnée à un coproprio d'engager des tvx sur des parties communes, une fois ces tvx conformes terminés...
On a créé l'appel en cour d'assise. je ne vois pas pourquoi une AG de copropriété n'aurait pas ce pouvoir de faire "appel" d'une décision prise par elle antérieurement et de la modifier,.. sauf s'il s'agissait de couper la tête et que la tête est déja coupée, bien sur ! |
Edité par - gédehem le 19 nov. 2004 10:34:13 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 00:50:49
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Le quitus n'existe pourtant pas dans la loi de 1965, ni dans ses décrets associés et mis à jour. C'est pourtant la clé de voute que les syndics peu scrupuleux utilisent afin de s'auto-blanchir et se soustraire à toutes les poursuites au TGI.
gédehem, le seul argument qui pourrait être opposé c'est que le syndicat est variable.
Les copro. qui ont donné le quitus il y a x années ne sont pas exactement les mêmes que ceux actuellement sinon connaissez vous un précédent ou faudra t-il l'expérimenter afin de voir les résultats qu'il donne et les conséquences qu'il entraine.
Un juriste est-il capable de me préciser ce que veut dire la phrase suivante extraite d'un contrat de mandat de syndic.
"Etablissement des fiches de paie sauf répétition dans l'année"
Cordialement.
Edmond |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 09:47:07
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Dantes, bien d'accord avec vous : la question du quitus n'est pas mentionnée spécifiquement dans les textes régissant les immeubles en copropriété.
Elle ressort cependant des dispositions du Code civil qui concernent le mandatement.
Quant au syndicat, il n'est en aucun cas variable. En tant que personne civile, un syndicat de copropriétaires est invariable dans le temps, peu importe ses membres.
Vous retrouvez la même chose dans ces cabinets de syndics qui changent d'actionnaires et de gérants. Pour autant, la Ste X d'origine existe toujours (même N° RCS) et vous n'avez pas changé de syndic. C'est d'ailleurs un point important qu'il faudrait réformer, car il permet toutes les manœuvres possibles !
Le rejet ou le refus de donner quitus est donc bien la seule assurance vie du syndicat en cas de faute de son mandataire, le syndic, faute ou erreur dont le syndicat aura de toute façon à supporter les conséquences (L.art.14 dern.alinéa). C'est le seul moyen du syndicat pour pouvoir ensuite engager la RCP du syndic et être indemniser.
Le rejet du quitus au syndic pour sa gestion ce n'est pas de la défiance, c'est juste une histoire d'assurance et de protection des intérets de la personne "syndicat".
Pour la mention du contrat de syndic, il me semble qu'il faut lire "Etablissement des fiches de paie mensuelles (12? 13 ?) sauf duplicata ou fiches de paie supplémentaires" Il faudrait préciser ce point. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 12:41:35
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Dans les cours de récréation on enseigne cet adage : donner c’est donner, reprendre, c’est voler.
Quitus et approbation des comptes sont des actes unilatéraux qui affectent des tiers. Ils donnent à ces tiers des droits, ou au moins, ils établissent une situation qui produit des effets irréversibles. Pour cette raison ces actes ne peuvent être révoqués.
Le quitus étant donné, le syndic a la garantie que sa responsabilité ne sera pas recherchée pour ses actes de gestion passés (sauf dissimulation). Ce droit qui lui a été accordé ne peut lui être repris.
L’approbation des comptes produit aussi des effets irréversibles et le souci de sécurité juridique interdit qu’on puisse la révoquer. Imaginons qu’un copropriétaire débiteur ait été condamné à payer ses charges. Le tribunal s’est, entre autres, fondé sur l’approbation des comptes de l’année 2003. On annule cette approbation des comptes. Qu’elle serait alors la validité du jugement ? En fait, approuver les comptes d’un exercice ne signifie pas que ces comptes sont exacts, car l’erreur est humaine, cela signifie que, quoi qu’il en soit, on a décidé de les accepter tels qu’ils sont. Si, par la suite, on constate la nécessiter d’apporter des corrections, celles-ci ne pourront être enregistrées que sur les comptes de l’exercice en cours. Les comptes d’un exercice approuvés, définitivement figés, sont une fiction juridique nécessitée par les impératifs de la sécurité juridique.
De même, une autorisation donnée, même si son bénéficiaire n’en a pas encore usé est irrévocable.
Tout cela découle des principes généraux du droit, bien antérieurs au statut de la copropriété de 1965 et antérieurs mêmes au code civil de 1804. La copropriété n’est pas une bulle hermétique ou un univers parallèle.
De façon générale, on laissera l’usage de la machine à remonter le temps aux auteurs de science-fiction.
Cordialement
P.F. Barde |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 18:35:02
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En dépit de la régle édictée et écrite dans le contrat de mandat concernant l'établissement des fiches de paie d'un salarié sauf répétition dans l'année (???) sont néanmoins facturées grassement durant 7 ans par un organisme autre que le syndic.
Comptes approuvés sauf pour la dernière année où cette facturation existe néanmoins. Refus pour le syndic de rembourser un seul cent et ce n'est que le début de ses refus systématiques à prétendre que sa gestion ne comporte aucun abus ou fautes.
Cordialement.
Edmond |
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sophiep
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 11:38:22
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Le délai de contestation de l'AG du 7 mai est de 2 mois à compter de la du 1er jour suivant la date du 1er avis de la LRAR du PV de l'AG, notification faite aux opposants et défaillants (absents et non représentés).
Si votre PV vous a été notifié le 25 juin, le délai court du 26 juin au 26 aout.
La question que vous posez ici est autre.
Il semble que 23 copro sur 27 aient demandé la convoc d'une nouvlelle AG. Cette demande d'AG doit être conforme aux prescriptions de l'art.8 du décret de 1967, en particulier pour ce qui concerne la ou les questions précises dont l'inscription à l'ordre du jour est demandé.
Modèle de demande : " Les soussignés, soit 23 copropriétaires représentant les ...... millièmes de l'ensemble immobilier vous demande de convoquer une AG, conformément aux dispositions de l'article 8 du décret du 17 mars 1967 modifié, afin de statuer sur la/les questions suivantes :
- travaux d'entretien : réfection de l'étanchéité des terrasses..
- adoption d'un budget, choix de l'entreprise.
- etc .... ".
Une AG a tout pouvoir pour modifier ou annuler une décision prise antérieurement par une autre AG. Vous êtes dans ce cas.
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sophiep
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 11:43:31
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Le probleme est aussi que le PV d'assemblee generale a ete envoye en courrier simple et non en LRAR ? Est ce que cela fait partie des cas de contestation valable 10 ans et non 2 mois ?
Dans ce cas et si, qu'en est il des appels de fonds deja verses par certains coproprietaires ?
Et si nous changeons de syndic par la suite ? Que deviennent ces sommes ?
Merci de vos eclaircissements !!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 17:15:40
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Sophiep : seuls les copropriétaires opposants ou abstentionistes à l'une ou l'autre des résolutions et ceux qui n'étaient pas présents ou représentés (défaillants) doivenrt se voir notifier (LRAR) le PV de l'AG ... Les autres, c'est lettre simple.
Sauf erreur monumentale du syndic (c'est une faute), si vous avez reçu le PV en lettre simple, c'est que vous n'étiez ni absente, ni opposante, ni abstentioniste.....
Dans ce dernier cas, vous n'avez pas qualité pour contester tout ou partie d'une AG ....
Les appels de fonds sont fait pour financer les décisions des AG, bonnes ou mauvaises. Elles 'profitent' donc au syndicat, peu importe le syndic.
Encore une fois, les fonds cversés ne sont pas ceux du syndic..... sauf s'il part avec la caisse, mais c'est une autre histoire ... |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 17:18:47
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Le délai de deux mois se décompte à partir de la "notification" du PV, c'est-à-dire, à partir de la date de la première présentation de la lettre recommandée. Si le PV a été envoyé en lettre simple, le délai n'a pas encore commencé à courir, parce que le PV n'a pas été "notifié" comme le prévoit la loi.
Comme vous écrivez que vous étiez absente lors de cette AG, vous devez recevoir le PV par lettre recommandée.
Vous avez donc la possibilité de contester les décisions de cette AG en justice.
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Edité par - manja le 20 déc. 2004 17:21:42 |
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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 11:11:48
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bonjour,
Ou puis je trouver la durée des délais de contestation en fonctions des problèmes rencontrés ou dossiers?
exemples :
répartitions de charges qui changent sans que cela soit à l'unanimité
Ecart entre compte rendu d'AG est AG
Travaux réalisés sans demander en AG
Rendre des appantits en surface habitables sans demande en AG |
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delais de contestation suite decision AG
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