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Thierry.resta
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3 réponses |
 Posté - 14 nov. 2004 : 11:58:15
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Le syndic de copropriété ( FONCIA ANDREVON ) peut-il demander à un copropriétaire de PAYER SA FACTURE AVANT MEME DE LA RECEVOIR, en cas de départ en congés d'été pour un mois ???
LES FAITS :
J'ai payé en partant en congés le 28 juin, la derniere facture de copropriété en ma possession mais cela n'a pas suffit !
J'ai trouvé dans ma boîte au lettre en retour de congés fin juillet, une facture envoyée le 28 juin. Je me suis empressé de faire un chèque et de préparer le courrier de payement, mais le lendemain j'avais déjà reçu LA LETTRE DE RAPPEL à 33 euros.
EXPLICATION de FONCIA ANDREVON :
La loi SRU article 19-2 : Les charges de copropriété deviennent exigibles le premier jour de chaque trimestre civil... bla bla bla...
Après entretien téléphonique avec FONCIA, il apparait que la seule solution pour ne pas recevoir une lettre de rappel était de PAYER MA FACTURE AVANT MEME DE LA RECEVOIR en prévision de mon absence de 4 seamines.
FONCIA reconnait par ailleur que je paye régulièrement mes factures.
Est-ce que le payement du trimestre en cours est exigible légalement sous trente jour ?
A L'AIDE.
Thierry
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océan
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2457 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 16:17:20
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F ... et tant d'autres sont bien connus pour se faire des euros partout et notamment sur le prix des photocopies et des relances : la relance sort en 3 secondes sur ordi et timbres à 50 ctd et non 33 euros de bénéf pour le syndic, bonjour l'ambiance et la gestion avec des syndics comme cela, c'est leur gestion et non celle de la copro id pour toujours plein de travaux pour honoraires supp
la 1ère relance est de la gestion courante
combien F vous facture le compte séparé ????
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 18:37:35
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Sans entrer dans la polémique de Foncia / rappels et facturations de frais, il faut rappeler que le budget est voté par l'AG et par conséquent, les copropriétaires connaissent parfaitement le montant des charges à payer au début de chaque trimestre  .
Il faut aussi penser qu'il y a des factures à payer et que le syndicat supporte également les éventuels rappels si le fournisseur n'est pas payé. De nombreuses copro sont en difficulté du fait du non paiement des charges par les propriétaires.
Pour répondre à la question de Thierry "Est-ce que le payement du trimestre en cours est exigible légalement sous trente jour ?"NON, le paiement est bien exigible au début de chaque trimestre. (art 35-2 du décret modifié). http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
Edité par - Joulia le 14 nov. 2004 18:39:41 |
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colette
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1841 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 18:57:19
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Citation :
...les copropriétaires connaissent parfaitement le montant des charges à payer au début de chaque trimestre...
Quid des surconsommations d'éléctricité des parties communes en hiver ? Quid des régularisations des consommations d'eau ?
Enfin, pour info, rappelons que Foncia est cité dans 50% des cas traités par les associations de propriétaires (UNARC ou autres ...). Ce n'est pas sans raison.
Citation :
...le paiement est bien exigible au début de chaque trimestre...
Oui, laissons cependant aux gens le temps de rédiger leur chèque, de le poster !  Relancer avec frais le 2 du mois ...
Thierry, vous avez des millièmes faire savoir à votre syndic ce que vous pensez de se façon de faire.
Quant à argumenter que cette exigence de rapidité est nécessaire afin d'honorer les factures des prestataires qui ont travaillé dans la résidence, il n'est qu'à demander à ceux-ci à combien de jours ils sont payés (30, 60, 90, 120 jours ...). Pendant ce temps, l'argent fructifie mais pas dans le compte de la copropriété.
Amicalement.
Colette
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 23:08:14
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Je ne parlais évidemment pas de la régul annuelle mais des provisions de charges trimestrielles. Je pensais que tout le monde un tant soit peu au courant des pratiques de copro avait compris 
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 03:05:18
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Pour repondre au sujet,
Oui d'accord les charges sont exigibles le 1er jour du trimestre,
Mais il y a un délai a respecter entre une facture , une lettre de relance et une mise en demeurre, je crois que c'est quelques chose comme 15 jours.
J'éspère que quelqu'un confirmera mes dires, on m'a expliqué ça ,mais je sais plus trop ou , ni quand , comment, ni qui !!!
Ca fait parti des règles administrative du code civil ou quelque chose comme ca !! |
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rkl
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459 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 07:16:45
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Tryerri.resta à tort d’appeler l’appel des provisions du budget prévisionnel (et non avance sur charges) des «factures» ce qui l’incite à traiter ces appels de provisions comme des factures or ils n’en sont pas et de ce fait ils échappent à toute la législation que des factures pourraient appeler
Il est exact que les provisions du budget prévisionnels sont payables au 1er de chaque période fixée (trimestre de par la loi, mensuelle si l’AG en avait décidé autrement)....ce qui évidemment oblige à certaines précautions, l’envoi des chèques pour que celui-ci soit bien enregistré chez le syndic à la date ou son montant devient liquide et exigible, et....l’informatique ne pardonne plus, F apparemment encore moins.
Dès lors que vous utilisez les services d’un cabinet tel que F. vous risquez ce genre de déboire et celui-ci est légal.
Quant à prétendre que «l’argent fructifie mais pas sur le compte de la copropriété» ceci en principe est devenu illégal puisque tout versement doit être immédiatement sur le compte de la copropriété et porter intérêt au profit du syndicat et en outre si tel n’était pas le cas la situation comptable serait inexacte à certaines périodes or le décret a bien été modifié justement pour obliger à des principes fondamentaux.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 10:29:40
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La relance est parfaitement justifiée mais son coût est excessif. Mais il a certainerment été approuvé par l'assemblée générale et figure dans le contrat de syndic. Peut être avez vous, vous même, approuvé ce contrat ?
Quant aux mesures à prendre avant de partir en vacances pour un mois, elles ne concernent pas que la copropriété. Le probème se présente toujours de la même manière :
Si on paie avant de partir : plus d'argent pour les vacances
Si on part sans payer, plus d'argent pour les charges au retour 
Officiellement le syndic ne peut pas imputer directement les frais de relance aux copropriétaires. |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 15:09:51
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rkl,
d'accord avec votre dernier paragraphe sous réserve que la copropriété possède un compte séparé.
Hors voila la résolution concernant ce compte présentée par le syndic précité (pas le notre)
Compte bancaire ou postal (majorité 25-1)
Projet de résolution
< L'AG décide de ne pas ouvrir de compte bancaire ou postal séparé au nom du Syndicat des Copropriétaires.
Les fonds du Syndicat seront imputés au compte de trésorerie de la copropriété dans le cadre du compte bancaire unique syndicat des copropriétaires du cabinet FXXXXX bénéficiant de la garantie financière et ce en application de l'article 18, 6è alinéa de la Loi du 10 juillet 1965.
La comptabilité de l'immeuble reste indépendante de celle des autres copropriétés>
Dans le cas de compte séparé le contrat indique :
-majoration des honoraires,forfait par lot principal : 47,84€ TTC
-fonds placés au profit de la copropriété (calcul trimestriel) 2% an du capital placé avec un minimum de 96,00 euros TTC.
Il n'y a pas de petit profit et la présentation de la résolution ne laisse pas le choix !!! c'est un ordre et malheureusement les copropriétaires restent avec ces gros cabinets
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Thierry.resta
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 19:14:59
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Merci pour vos réponses et commentaires
J'ai copié/collé la loi SRU sur word pour faire des recherches de mot : relance, rappel...
IMPOSSIBLE de trouver le texte qui explique comment doivent être envoyées les relances, les délais et frais maxi...
Est-ce que qqu'un sait ou ça se trouve
Merci
Thierry
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 19:28:52
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Tout d'abord, il ne s'agit pas de facture mais d'appel de fonds. La nuance n'est pas purement sémantique. Quand tous les copropriétaires auront compris que le syndic ne représente pas une administration ni un prestataire de service mais qu'il n'est autre que leur propre représentant, beaucoup de questions et de litiges se poseraient en des termes très différents.
Oui, sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale, les provisions pour charges trimestrielles sont exigibles dès le premier jour du trimestre. Un rappel du syndic au bout de trois semaines est tout à fait légitime. Le travail du syndic pour suivre les retards de paiement coûte plus que 50 cts par lettre de rappel. La tâche est certes automatisée mais un comptable dans un cabinet de syndic y consacre tout de même en moyenne entre une demi-journée à une journée par mois, soit au moins 3% de son temps de travail, ce qui n'est pas du tout négligeable. C'est du travail stérile qu'il n'aurait pas à faire si tous payaient leurs charges comme ils le devraient. A cela on peut ajouter que sans impayés ou retards de paiement le fonds de roulement deviendrait inutile et pourrait être remboursé aux copropriétaires. Impayés et même simples retards de paiement sont des anomalies. Le suivi des impayés n'est donc pas de la gestion courante et il est tout à fait normal d'avoir à rémunérer le syndic pour ce surcroît de travail.
33 € un rappel simple est toutefois très excessif. Mais l'assemblée générale a dû accepter le tarif lors de la nomination du syndic. Aux copropriétaires de ne pas accepter n'importe quoi de leur syndic. Les honoraires se négocient librement.
Un rappel simple n'étant pas un acte de procédure, son coût ne peut être imputé directement au copropriétaire visé et doit être réparti comme une charge générale. Le règlement de copropriété peut cependant prévoir des pénalités, d'un montant raisonnable, pour sanctionner les manquements d'un copropriétaire à ses obligations.
Que faire quand on part en vacances ? Payer d'avance, emmener son chéquier en voyage, payer par virements automatiques... les solutions ne manquent pas. Que fait un locataire pour payer son loyer ? Rares sont les bailleurs qui accceptent un mois de retard. Alors, il se débrouille.
Cordialement
P.F. Barde |
Edité par - P.F. Barde le 16 nov. 2004 19:32:33 |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 23:12:02
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Bonsoir.
Je cite PF Barde : Citation :
...Rares sont les bailleurs qui accceptent un mois de retard...
Dans une même copro se sont succédés :
- F...a : Pas de relances pendant 8 mois !
- G... qui affirmait 6 mois après sa prise de fonction que l'argent ne rentrait toujours pas et qu'il allait prendre des mesures ... À ce jour, impossible de savoir qui doit quoi !
Résultat des courses : 14 mois d'impayés de la part de 20% des copros parmi lesquels la présidente du CS et 2 des 3 conseillers syndicaux 
Je n'ose penser qu'un fatal coup du sort nous ait fait cumuler les 2 hontes de la profession. Ce sont 2 syndics du Val d'Oise. Qui veut les coordonnées ?
Amicalement.
Colette
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 16 nov. 2004 : 19:30:15
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Thierry.rasta
Oubliez cette fameuse loi SRU dont on nous rebat les oreilles à mauvais escient. Pour ce qui concerne la copropriété, c'est une loi modificatrice de son statut, la loi du 10 juillet 1965. Aussi, consultez cette dernière dans sa version en vigueur et son décret d'application du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur également.
Mais vous trouverez peu de réponses à vos questions, notamment sur la question de savoir à compter de quel délai on peut commencer des actions en recouvrement. Juridiquement, c'est à partir du 2 du premier mois de chaque trimestre. Quant aux procédures proprement dites, l'essentiel ressort du droit commun et doit être recherché dans le code civil, le nouveau code de procédure civile et la loi du 9 juillet 1991 et son décret d'application du 31 juillet 1992.
Le rappel est un acte de courtoisie, non défini par la loi.
Les rappels sont envoyés selon ce qu'en a décidé l'assemblée générale, sinon à la discrétion du syndic. Montant maxi des frais : dans la limite du raisonnable...
Cordialement
P.F. Barde |
Edité par - P.F. Barde le 16 nov. 2004 19:35:14 |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 16 nov. 2004 : 23:10:30
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Citation :
Initialement entré par JPM
La relance est parfaitement justifiée mais son coût est excessif.
Officiellement le syndic ne peut pas imputer directement les frais de relance aux copropriétaires.
Ne trouver rien à redire à tout cela, avec seul le prix pour vous ennuyer, est quand même une position loin de l'innocence.
Le chevalier déFoncieur du statu quo qui favorise les syndics, ne voit pas la grosse ficelle des abus commis: Ce n'est pourtant pas sa taille qui devrait la faire passer inaperçue, sa couleur et son odeur d'abus non plus. Car comment ne pas percevoir autrement la suggestion de "payer d'avance" ou le geste délibéré d'envoyer la lettre de rappel (que vous n'avez pas à payer) en même temps que l'appel de fonds?
Heureusement que les étrusques n'avaient pas encore inventé ça du temps où ils pratiquaient la copropriété en Etrurie.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 17 nov. 2004 : 08:30:58
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Contrat F en cours, région Lyonnaise, (pas notre syndic)
Modalités de recouvrement des charges et appels de fonds.
Les charges ou appels de fonds sont d'une façon générale,payables à réception
Les appels de fonds sur budget prévisionnel sont,par contre,exigibles le 1er de chaque trimestre civil.
Par précaution,il est cependant défini un protocole de recouvrement à compter de la date d'émission de l'appel de fonds :
-mise en demeure 1 mois de la date d'exigibilité
-2è relance 1 mois1/2 de la date d'exigibilité
-3è relance 2 mois1/2 de la date d'exigibilité
coût = mise en demeure 31,10€
= 2 ou 3è relance 18,75€ ??
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 12:33:03
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Je partage tout à fait l'analyse et la réponse de Barde sur la question posée ... car il n'y en a pas d'autres possibles !
- ne parlons plus de SRU, parlons de la loi du 17 mars 1967 modifiée.
- les appels de fonds trimestriels, facilités de paiements échelonnés, sont destinés à payer NOS DEPENSES DE CONSOMMATIONS DE BIENS ET DE SERVICES COLLECTIFS ....
- les appels de fonds sont exigibles le 1er de chaque trimestre ... le 3, faute de paiement, c'est un retard préjudiciable à tous !
Lorsque vous allez chez le boulanger, vous payez bien le pain destiné à alimenter votre famille.. que vous mangiez du pain ou non. Pourquoi voulez-vous vous affranchir de payer votre part de VOTRE consommation d'eau .. ou d'éclairage des communs en temps voulu ... sous prétexte que vous partez en vacances !!!!
- Comme vous êtes 50 dans votre copropriété /autobus et que vous ne pouvez pas tenir le volant à 50, vous avez délégué à un chauffeur le pouvoir de le tenir à votre place ! Mais il n'est que le chauffeur qui agit à votre place : S'il n'a pas de sous pour payer le péage, comment voulez vous qu'il prenne l'autoroute !! .....
Donc, avant de partir en vacances, on paye le boulanger, les impots, le gaz et l'électricité perso ... et l'appel de fonds du syndic, fonds destinés à régler NOTRE part de la consommation collective globale à venir ....
Lorsque vous payez en retard votre part d'impot pour la collectivité notionale ou locale, vous avez une amende et une pénalité de retard.
Les retards de paiement et les impayés sont les plaies de la copropriété. Pourquoi n'en serait-il pas de même, pourquoi faudrait il que ce soit les bons payeurs qui supportent les mauvais ou les négligeants ? ....
Le débat sur les honoraires pour le traitement de ces retards est d'une autre nature. Mais ces sommes ne peuvent vous être imputés personnellement ! Ce sont donc tous les copropriétaires qui devront les régler : vous croyez que vos voisins sont d'accord pour régler des pénalités et/ou des honoraires par votre faute au seul motif que vous partiez en vacances ? .. que vous avez été négligeant ? ... S'ils savaient vraiment, ils vous en toucheraient 2 mots ... qui ne seraient pas agréables ! |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 16:05:59
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Une petite rectification au dernier message de gedehem qui a commis un lapsus : lire loi du 10 juillet 1965 au lieu de loi du 17 mars 1967. Pour les néophythes, il y a un décret du 17 mars 1967, c'est le texte d'application de la loi du 10 juillet 1965.
Cordialement
P.F. Barde |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 19:45:09
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Citation :
J'ai payé en partant en congés le 28 juin, la derniere facture de copropriété en ma possession
Thierry
Je ne comprends pas bien le 1er jour du 3ème trimestre civil était le 1er juillet, donc pas possibilité d'envoyer une relance facturée avant le jour d'exigibilité.
Cordialement.
Edmond 
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Thierry.resta
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 18:39:16
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J'ai l'impression que la majorité de ceux qui répondent à ce message sont des syndics de copropriétés !!?
Je n'ai jamais dit que je ne payais pas mes avances de fond, ni mes factures, j'ai seulement dit que j'attendais de recevoir le décompte de mes charges pour les payer.
Puis-je demander que les décomptes soient envoyés 1 mois plus tôt pour que le cas "vacances" ne puisse plus se reproduire ?
Thierry
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 23:58:52
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Vous pouvez le demander et, si le syndic est coutumier des excès de zèle, tâcher de vous en prémunir en demandant à faire inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, à laquelle vous serez comme toujours très assidu, l'adoption de modalités d'appels de fonds et actions de relance.
Vous pourriez aussi, lors de cette même assemblée, vous attarder sur le montant des honoraires du syndic qui, manifestement, sont passés comme une lettre à la poste.
Il pourrait être plaisant de rechercher ce qui a motivé le syndic. C'est souvent le conseil syndical, prompt à l'accuser de laxisme, qui le pousse à réagir vite et sans faiblesse. Il est vrai qu'à ce tarif il aurait tort de ne pas lui donner satisfaction.
Cordialement
P.F. Barde |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 01:16:40
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les frais de relance ne peuvent être imputé à un copropriétaire, ils doivent être imputé au syndicat.
Le contrat du syndic est voté par le syndicat, c'est un contrat entre le syndic et le syndicat et non entre les copropriétaires et le syndic. |
Edité par - yaume le 22 nov. 2004 16:45:04 |
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à l'aide : LETTRE DE RAPPEL ultra-rapide !!!
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