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 Sujet  |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
 Posté - 17 nov. 2004 : 22:51:30
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Bonsoir.
Lorsque sur le PV d'AG, rien n'est indiqué quant à la durée du mandat des personnes élues au conseil syndical, comment doit-on interpréter la durée légale de ce CS ?
- Durée égale à la durée maximum autorisée, c'est à dire 3 ans ?
- Durée égale à celle du précédent mandat, c'est à dire 1 an de ce cas précis ?
- Durée laissée à l'appréciation des membres de ce CS et/ou du syndic ?
- Ce CS n'ayant pas de mandat à durée déterminée n'a pas d'existence légale ?
Amicalement.
Colette
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Edité par - colette le 17 nov. 2004 22:52:22 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 11:17:30
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Je ne sais pas QUI a bien pu vous donner une telle information : en l'absence d'une durée spécifiée expressément dans le PV de l'AG ayant désigné les conseillers syndicaux, leur mandat est obligatoirement de TROIS ans ! ... durée maxi d'un tel mandat.
Il en est de même pour le mandat du syndic : en l'absence d'indication, le mandat sera de 3 ans.
Il n'y a aucune discussion sur ce point. C'est la raison pour laquelle le pdt de séance et le bureau de l'AG doit être vigilant et bien préciser que le mandat au syndic/conseiller syndicaux sera de 1, 2 ou 3 ans lors du vote, cette mention portée au PV.
Sans aucune précision c'est obligatoirement 3 ans ... Il faut noter que dans ce cas, le mandat ne pouvant dépasser ces 3 ans, il est impérativement de date à date : nommé le 25 mai 2002 pour 3 ans ... ou pour 3 ans faute de précision, son échéance sera au 25 mai 2005. Le 26, il n'est plus rien.
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Edité par - gédehem le 18 nov. 2004 11:22:16 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 12:30:07
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Et dans l'exemple cité, que se passe-t-il à partir du 26 ?
Le président en place n'a donc plus aucun droit et la copropriété se retrouve sans conseil syndical.
Dans ces conditions, le CS serait-il encore habilité à vérifier les comptes etc... pour la préparation de l'AG ?
Elisabeth |
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 13:14:00
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Citation :
Initialement entré par Elisabeth
Et dans l'exemple cité, que se passe-t-il à partir du 26 ?
Le président en place n'a donc plus aucun droit et la copropriété se retrouve sans conseil syndical.
Dans ces conditions, le CS serait-il encore habilité à vérifier les comptes etc... pour la préparation de l'AG ?
Elisabeth
Normalement le CS aura contrôlé les comptes bien avant votre délais.
De même l'assemblée est préparée au moins un mois avant.
Alors effectivement dans la théorie il y aurait "vacance" pendant quelques jours si l'assemblée trois ans après avait lieu quelques jours calendaires plus tard.
Mais qui ira porter plainte dans ce cas là (les frais en valent-ils vraiment la chandelle) ? Il ne faut pas oublier que normalement si un conseiller syndical a été élu c'est que vous avez confiance en lui.
Par contre votre question me fait penser qu'il faut que je vérifie pour combien de temps j'ai été élu 
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 13:16:31
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Citation :
Initialement entré par Elisabeth
Le président en place n'a donc plus aucun droit et la copropriété se retrouve sans conseil syndical.
de toutes les façon le président n'a pas beaucoup de droits, à part être l'interlocuteur privilégié du syndic mais sinon je ne vois pas trop
(sauf dans le cas de la non convocation de l'assemblée par le syndic) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 14:20:27
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Effectivement, le CS étant dépourvu de tout pouvoir décisionnel pour les affaires du syndicat, son président n'a aucun DROIT qui lui serait reconnu par les textes.
Le seul POUVOIR qui lui est reconnu, c'est celui de convoquer une AG après mise en demeure faite au syndic restée sans effet. C'est tout !
Il ne faut pas oublier non plus le dernier alin de l'art.26 du décret pour ce qui concerne les documents mentionnés à l'art.21 de la loi que le CS peut se faire remettre. Ce sont des conseillers nominativement désignés qui doivent y être habilités ... Ce peut être le président, ou d'autres !...
Il faut toujours avoir en tête que le CS n'est pas une entité juridiquement distincte du syndicat. Il n'est que le regroupement fonctionnel de conseilers qui, eux, ont été individuellement mandatés pour assister et controler le syndic (mandat nominatif, comme celui du syndic, l'un pour gérer et administrer, l'autre pour assister et controler).
Le CS, c'est donc une structure collégiale, émanation de l'AG, dont le président, qui n'est QUE le président du CS et qui peut être changé par les autres membres à tout moment, serait l'animateur, le coordinateur des activités des conseillers ... Mais il n'est rien de plus qu'un conseiller syndical.
Enfin, la responsabilité d'un CS ne peut être collectivement recherchée, puisque le CS n'existe pas en droit !
C'est pourquoi il est important, (très important) que tout CS définisse des règles de fonctionnement, qui précisent qui fait quoi et comment, règles qui seront fixées ou modifiées par l'AG (art.22 décret 1967)
(voir le sujet : Règlement de fonctionnement du CS, ici un peu plus bas.) |
Edité par - gédehem le 18 nov. 2004 14:22:46 |
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 18:41:48
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La question que je me pose est la suivante, nous n'avons plus de CS depuis 2002, le PV de l'AG de 2001 mettait en place le CS pour un an. J'en ai fait la remarque en 2004 mais le syndic a répondu que les usages voulaient que la durée de leur mandat soit de 3 ans. Or en 2005 4 ans se seront écoulés depuis 2001 si je compte bien.
Personne ne m'a suivie et comme d'habitude les moutons se sont tus.
Ce qui me préoccupe c'est que les personnes qui pensent être conseillers syndicaux font réaliser et ont déjà fait réalisé des travaux non présentés en AG que je n'ai pas payés. Elles engagent donc financierement la copropriété et le syndic fait entreprendre et facture les travaux, les sommes en cause sont très importantes.
Dernièrement des affiches ont listé des travaux supplémentaires et les "membres du CS" ont fait figurer qu'ils étaient acceptés sauf oppositon dans les 8 jours. On va encore se retrouver avec des suppléments importants, j'ai déjà écrit au syndic sur le sujet mais aucune réponse. Si ces personnes ne sont pas juridiquement repsonsables, c'est le syndic qui théoriquement pourrait être amené à payer la note ? quelqu'un peut il éclairer ma lanterne ?
J'en ai assez de ce mode de gestion à l'intimidation et je ne vispas uniquement pour payer des travaux de copropriété. |
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 19:12:09
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Citation :
Initialement entré par catherine2704
La question que je me pose est la suivante, nous n'avons plus de CS depuis 2002, le PV de l'AG de 2001 mettait en place le CS pour un an. J'en ai fait la remarque en 2004 mais le syndic a répondu que les usages voulaient que la durée de leur mandat soit de 3 ans. Or en 2005 4 ans se seront écoulés depuis 2001 si je compte bien.
vous pouvez saisir un juge pour qu'il désigne le CS (il y a des méthodes à moindre frais il me semble). Des les faits vous n'avez plus de CS
Citation :
Initialement entré par catherine2704
Personne ne m'a suivie et comme d'habitude les moutons se sont tus.
Ce qui me préoccupe c'est que les personnes qui pensent être conseillers syndicaux font réaliser et ont déjà fait réalisé des travaux non présentés en AG que je n'ai pas payés. Elles engagent donc financierement la copropriété et le syndic fait entreprendre et facture les travaux, les sommes en cause sont très importantes.
Dernièrement des affiches ont listé des travaux supplémentaires et les "membres du CS" ont fait figurer qu'ils étaient acceptés sauf oppositon dans les 8 jours.
vous avez un syndic professionnel ????
la seule chose que peut décider le syndic (et d'ailleurs pas le CS) s'est de la réalisation de travaux d'urgence, qui doivent ensuite être validés par l'assemblée suivante.
quand au délais de 8 jours je ne vois pas bien comment ils peuvent le justifier ????
Citation :
Initialement entré par catherine2704
On va encore se retrouver avec des suppléments importants, j'ai déjà écrit au syndic sur le sujet mais aucune réponse. Si ces personnes ne sont pas juridiquement repsonsables, c'est le syndic qui théoriquement pourrait être amené à payer la note ? quelqu'un peut il éclairer ma lanterne ?
effecitvement dans ce cas c'est au syndic qui a décidé de payer la note.
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 19:55:02
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Bonsoir.
Gédehem, pouvez-vous donner le texte de loi SVP.
Amicalement.
Colette
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 22:52:47
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Mrci Alban pour votre réponse, pour votre information ont été réalisés à des dates inconnues car aune facture n'a été présentée, des travaux pour environ 100 000 euros dont je ne connais majoritairement pas la nature exacte ! Nous sommes 2 à ne pas avoir payé, et tous les autres ont réglé .( Les copropriétzires devraient se voir remettre un livret d'accueil avec les bases élémentaire du droit en matière de copropriété).
Ce qui m'étonne c'est que le syndic n'a jamais répondu à mes recommandés et ne m'a jamais mise en demeure de les payer, il se contente de continur à faire figurer la somme sur les échéances, et pourtant il continue, certes dans de moindres proportions à pratiquer la réalisation de travaux à la demande de personnes qui pensent pouvoir engager des dépenses sans consulter les intéressés.
Un avocat m'a dit de ne rien faire tant qu'il ne me sommait pas de payer, un autre me dit que je subis un préjudice et que c'est moi qui doit attaquer le syndic en justice. Qu'en pensez vous ? |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 07:07:24
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à CATHERINE2704
Citation :
Un avocat m'a dit de ne rien faire tant qu'il ne me sommait pas de payer
Ceci ne me semble pas la bonne solution en effet actuellement vous êtes redevable de travaux exécutés sans autorisation or les montants dus se mettent en débit sur votre comptes et s’additionnent, ceci pour ce qui est de travaux qui ont été mis sur les gestions clôturées.
Je suppose que des AG ont eu lieu, les comptes ont été approuvés et le quitus donné
Quelle a été votre position ?....pour manifester votre désaccord vous avez évidemment voté contre mais avez vous attenté une action en justice pour contester les décisions et tout particulièrement le quitus ?
Si tel n’est pas le cas les montants qui vous sont imputés pour travaux, alors que vous les contester mais pas dans les formes légales, sont exigibles et seront de toute évidence exigés à un moment donné, ceci voir avec intérêts de retard qui démarreront à la mise en demeure justement à laquelle votre avocat vous invite.
"L’approbation des comptes en temps utile fait obstacle à une demande d’expertise comptable. Même si l’approbation des comptes a fait l’objet d’une contestation, les charges doivent être acquittées, sur la base des comptes approuvés tant que le juge n’aura pas, éventuellement constaté le bien fondé de la réclamation
Or la décision qui approuve les comptes donne au syndic quitus de sa gestion ; cela entraîne confirmation des initiatives que le syndic a pu prendre (notamment en matière de travaux) et empêche les copropriétaires de revenir sur le passé "(DELMAS, Copropriété édition 18 page 126 – 836)
Il en est de même pour Citation :
le préjudice subit
vous avez perdu tout pouvoir de contestation dès lors que les comptes sont approuvés dans les règles et non contesté par vous-même.
Si les comptes des gestion passées ont été approuvés et même s'il était actuellement l'objet de contestation judiciaire vous devez le paiement tel que porté sur vos décomptes....ne espérant que le juge retiendra la responsabilité du syndic et vous accordera le dégrèvement...il existe une règle intangible en droit "nul ne peut se faire justice lui-même"
vos deux conseils me semblent avoir "tout faux", désolé pour eux
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 08:33:11
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Pour RKL
En fait, on m'a demandé de payer l'an dernier avec l'appel pour les charges du trimestre des travaux précisés hors AG qui n'ont JAMAIS été soumis à l'avis d'une AG, cela peut paraitre incroyable mais c'est exact, juste le nom du corps d'état, l'entreprise et le montant, pas de date de réalisation et un total de 100 000 euros quand même.
Ceci est je crois très important, j'ai réclamé les justificatifs, factures, etc.....JAMAIS le syndic n'a répondu donc, j'estime puisque je n'ai aucne preuve que ces travaux ont été exécutés que je n'ai pas à les payer. Si pas d'accord des copropriétaires,pas de factures, il se peut que ce soit des travaux fictifs ? et l'architecte a bien sur perçu des honoraires là dessus.
Pour moi le syndic n'a pas le droit de faire exécuter des travaux sans l'accord de l'AG, sinon où allons nous, mais presque tout les copropriétaires ont payé, alors pourquoi ne pas se gêner.
Par ailleurs j'ai voté contre le quitus .
Avec ces précisions, quel conseil me donnez vous ? |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 09:21:53
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Les conseilleurs n’étant pas les payeurs je ne conseillerai rien
Vous dites avoir voté contre le quitus mais qu’en est-il quant à l’approbation des comptes ?
est-ce que la ou les factures que vous mettez en doute concernent la ou des gestion écoulées ?
avez-vous, alors que vous avez voté contre le quitus, introduit une action en justice?
vous aviez 2 mois pour introduire une aaction en justice à partir de la date de réception du PV de l’assemblée qui a accepté apparemment à l’unanimité requise les comptes soumis or je suppose que le délai est franchi et que vous n'avez pas introduit cette action
Je comprends parfaitement votre refus et suis d’accord sur le principe qu’aucun travail ne pouvait être fait sans décision du syndicat via l’AG des copropriétaires....mais, ainsi que je le disais précédemment,
Citation :
la décision qui approuve les comptes donne au syndic quitus de sa gestion ; cela entraîne confirmation des initiatives que le syndic a pu prendre (notamment en matière de travaux) et empêche les copropriétaires de revenir sur le passé
vous ne pouvez, selon moi, revenir sur le passé, mais en ce qui concerne l’avenir, et ceci est le seul conseil que je puisse donner, vous serez plus prudente et accessoirement vous avertirez, aussi bien le syndic que le président du CS et tous les membres de ce CS, que toute dérive future en ce qui concerne la décision pour travaux, aussi minime qu’elle soit, fera l’objet d’une attaque devant les tribunaux et que la responsabilité du syndic sera recherchée, et éventuellement celle des membres du CS qui a outrepassé ses pouvoirs en acceptant ou en commanditant des travaux.
en général quand la responsabilité est appelée, les protagonistes calment leur velléité
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 10:56:28
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Pardonnez mon intervention brutale, mais la rédaction rapportée est une annerie : " la décision qui approuve les comptes donne au syndic quitus de sa gestion (je souligne); cela entraîne confirmation des initiatives que le syndic a pu prendre (notamment en matière de travaux) et empêche les copropriétaires de revenir sur le passé"
Il faut le marteler avec force : l'approbation des comptes est de nature COMPTABLE et financière. Elle n'emporte 'quitus' QUE pour ces comptes.
Le vote du Quitus au syndic est de nature JURIDIQUE. Il englobe la totalité des actes engagés par le syndic pour la gestion et l'administration de la copropriété (la tenue des comptes n'en étant qu'une petite partie)
C'est une constante de la jurisprudence sur ce point précis : approbation des comptes et quitus au syndic étant de nature distincte, ces questions doivent être abordées distinctement, les votes séparés.
L'approbation des seuls comptes de l'exercice ne donne pas automatiquement quitus au syndic pour sa gestion.
Les questions doivent être mentionnées à l'ODJ de l'AG séparément :
- approbation des comptes de ....
- quitus au syndic pour sa gestion.
la question "Approbation des comptes et quitus au syndic" sanctionnée par un seul vote n'est pas licite en raison de l'autonomie des votes sur des questions de nature différente. (C'est l'éternelle histoire des torchons et des serviettes ....) |
Edité par - gédehem le 19 nov. 2004 10:57:30 |
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 13:13:54
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POur RKL
Je vous précise qu'il n'y a plus juridiquement de CS depuis plus de deux ans bien que certaines personnes se recommandent encore de cette fonction alors que c'est clair. Je ne sais quelles prestations on me demande de payer, je n'ai auune facture, ne parlons même pas de concurrence ! j'ai écrit plusieurs recommandés, étant donné le nombre de manquements aux règles je devrais tous les ans saisir un tribunal.
Faut il saisir un tribunal dès qu'un commerçant (le syndic exerce il e semble une fonction commerciale)vous réclame une somme sans preuve et sans votre assentiment ? |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 13:37:32
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Merci à GEDEHEM de sa réaction, il fallait effectivement pas la laisser passer….
Je reprends le texte des EDITIONS DELMAS auteur M. Weismann « copropriété 18ème édition » (à jour du décret du 27 mai 2004 entré en vigueur le 1er septembre 2004) que j’avais mal recopie, il fallait lire :
Citation :
Or la décision qui approuve en général les comptes donne en général au syndic quitus de sa gestion ; cela entraîne confirmation des initiatives que le syndic a pu prendre (notamment en matière de travaux) et empêche les copropriétaires de revenir sur le passé (page 126 – chapitre 836)
Ce qui ne veut pas dire que le quitus est d’office accordé par l’approbation des comptes
Je suis en total accord avec GEDEHEM…..honte à moi, moi qui depuis toujours différencie les torchons des serviettes !
Merci encore de m’avoir obligé à reprendre la main ce qui me permet de compléter à l’attention de CATHERINE2704 à qui je précise que:
le syndic n’a à rendre de compte de sa gestion qu’au syndicat: un copropriétaire ne peut individuellement exiger que le syndic lui fournisse une justification sur les comptes de la copropriété ou sur sa gestion.
cependant vous avez accès à tout justificatif en faisant valoirl'Article 18-1 Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet 1994) ainsi rédigé
Citation :
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour
-Ou encore en vous proposant membre du CS lors du prochain renouvellement
je viens de voir votre dernier post....vous n'avez pas de CS depuis 2 ans...vous pouvez le faire nommer par désignation juriciaire à condition que l'AG n'ai pas décidé par décision l'abandon du CS (demande présentée par le syndic ou plusieurs copropriétaires)(e juge statuera par ordonnance)...vous pouvez ainsi vous proposer ce qui vous donnera accès à toutes les pièces
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 22:26:55
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La rédaction du texte cité ".. la décision qui approuve en général les comptes donne en général au syndic quitus de sa gestion ;" ne me satisfait pas du tout non plus, car contraire à la jurisprudence constante sur ce point.
Elle tend à dire que LA décision qui approuve les comptes donnerait par là même quitus au syndic pour sa gestion.
Déja , la décision qui approuve "en général" les comptes, je ne sais pas trop ce que cela veut dire. On approuve ou on approuve pas ! Ce "en général" tendrait à dire que l'approbation des comptes peut, parfois,... ne pas être une approbation (le "parfois" complétant le "en général")? Bon, je ne suis pas un spécialiste de la sémantique, mais là, je ne peux pas suivre !
Mais quand je lis en plus que cette approbation des comptes donnerait de ce seul fait quitus au syndic (le général n'y change rien ), je fais demi-tour et prend mes jambes à mon cou .....
Encore une fois, parler de l'approbation des comptes en la rapprochant du quitus est trompeur ! Cela n'a rien à voir, le quitus étant totalement étranger aux comptes. Ce serait comme lier l'approbation des comptes et le renouvellement du mandat au syndic. Mélange des torchons et des serviettes
Ha ma bonne dame, où donc vont-ils chercher tout ça ! Le vent d'Autan, sans doute .. ou le réchaufement climatique ... ...
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Edité par - gédehem le 19 nov. 2004 22:32:39 |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 08:05:05
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Bonjour,
Que penser d'un syndic qui chaque année insère chaque année une résolution pour l'élection du CS, sans préciser de durée.
J'ai lu, plus haut que si la durée n'était pas précisé, elle était de 3 ans.
Est ce que le syndic peut agir comme il le fait, est ce légal ?
Quelles peuvent en être les conséquences ?
merci
Philippe |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 12:31:06
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Dans votre cas, bien que la durée ne soit pas précisée, le seul fait que l'AG se prononce tous les ans pour la nomination des conseillers syndicaux induit qu'il sont élus pour un an...
Il y a un arret auquel on peut se référer là dessus qui dit en gros que lorsqu'une AG décide qque chose avec constance et répétition dans le temps, cette façon de faire est acquise.
En l'espèce, il s'agissait de la répartition des charges annuelles qui se faisait suivant une grille ... qui n'avait rien à voir avec celle du RDC. Mais cette répartition contraire au RDC étant la règle depuis des années, elle seule devait être appliquée.
Votre AG décidant de désigner chaque année le CS, c'est devenu votre règle.
Il serait pertinent cependant de préciser ce point lors du vote.
Quant au syndic, il fait ce qu'on lui dit de faire en toutes choses : si vous ne lui dites rien, il bouchera les trous et fera ce qu'il voudra. |
Edité par - gédehem le 23 nov. 2004 12:33:56 |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 17:19:07
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Merci bcp pour cette réponse.
Mais en fait notre AG ne se prononce pas chaque année dans ce sens.
Auparavant la durée d'un an était bien stipulée, mais nous avons changé de syndic en 2001 et depuis il procède de la sorte
Est ce que cela peut changer les choses ?
Merci
Philippe |
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