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trunzler
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 20 nov. 2004 : 14:08:43
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nous avons deja un compte separe mais le syndic (GESTRIM) invoque l'article 18 alinea 6 de la loi sru du 13 12 2000 pour nous faire basculer sur un compte ouvert au nom dudit syndic je ne trouve nulle part ce texte de loi dans le code de la copropriete par ailleurs je comprends qu'il nous ferons payer un supplement si nous n'allons pas dans leur sens. je vous remercie de vos reponses je suis completement novice et un peu perdue dans ce dedale de lois merci encore
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 15:47:19
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Si vous recherchez sur internet "article 18 compte",
voilà ce que vous allez trouver (ci-dessous copié) : précisément les explications de votre syndic sur le point que vous soulevez
En fait il s'agit de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée notamment par la loi SRU du 13 décembre 2000 (loi SRU)
Je vous copie aussi l'article 18 de la loi de 1965 que vous pouvez récupérer sur LEGIFRANCE (site officiel)
NOTA BENE : c'est toujours là qu'il faut chercher les textes (tous les bons sites font des liens vers ce site)
Vous aurez aussi d'autres explications grâce aux liens suivants
http://www.clcv.org/index.php?v=detail&a=info&id=151
http://www.universimmo.com/repq/unirepq00x.asp?Qr_Code=409
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=114
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-3-1.htm (qui reproduit la recommandation 96-01 interessante à lire même si elle date du 18 février 1997 http://www.finances.gouv.fr/reglementation/avis/conseil_consommation/cnc97avis_syndics.htm )
CE QU'IL FAUT RETENIR :
Depuis la mise en vigueur des modifications du statut de la copropriété résultant de la loi SRU,
LE PRINCIPE : toutes les copropriétés doivent avoir un compte bancaire séparé OUVERT AU NOM DU SYNDICAT (ententité représentant l'ensemble des copropriétaires)
L'EXCEPTION : il peut ne pas y avoir de compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat SI l'AG a exprésement décidé par un vote qu'elle y renonçait et a autorisé le syndic a déposer les fonds de la copropriété sur un compte OUVERT AU NOM DU SYNDIC (l'exécutant des décisions votées par l'AG)
(cette décision de l'AG doit avoir été prise dans des délais bien précis)
Dans un cas la rémunération des sommes sur le compte bancaire profite au syndicat dans la mesure où elles doivent lui revenir (et donc doivent être reversées éventuellement aux copropriétaires)
dans l'autre cas, ces produits financiers seront pour le syndic
AUTRES POINTS IMPORTANTS A SAVOIR
-les syndics ont tendance à stipluer dans leur contrat une rémunération particulière (hors gestion courante) relativement élevée pour la GESTION DU COMPTE BANCAIRE SEPARE OUVERT AU NOM DU SYNDICAT ------ rémunération suffisament disuasive pour que l'AG renonce au vrai compte bancaire séparé
(faire attention à ce que ne soit pas données des explications "confuses" sur les frais de gestion du compte séparé qui laisserait supposer que ces frais importants sont réclamés par la banque alors qu'il s'agit d'une rémunération pour lui-même, décidée par le syndic dans son contrat)
-autre argument du syndic : votre copro n'a pas beaucoup de marge au niveau des fonds que nous détenons pour elle, sous entendu attention au déficit !!!, ils oublient de dire que "parfois" ils décident du délai de paiement des entreprises ...)
BIEN SUR, qui dit compte bancaire séparé dit TRANSPARENCE DES COMPTES car contrôle plus facile par les copropriétaires, cela, je ne sais pas pourquoi, fait peur a beaucoup de syndics y compris ce qui disent que ça ne leur pose pas de problème (tant que l'AG n'a pas décidé d'avoir un compte séparé)
LA DIFFICULTE étant alors de trouver un syndic qui ne fait pas dans l'opacité dont on semble constater à entendre les expériences du plus grand nombre qu'elle leur convienne mieux !!!
Bon courage pour toutes ses lectures, elles sont nécessaires si vous voulez être au point pour informer les autres copropriétaires sur le fonctionnement des copropriétés et en discuter avec eux (les plus nombreux possible) afin, qu'avant le jour de l'AG, vous soyez une majorité à savoir ce qu'il convient le mieux de voter pour la bonne gestion de votre copropriété
Plus vous aurez informé et discuté (documents à l'appui) avec d'autres copropriétaires (c'est vous tous ensemble qui décidez), plus vous serez à même de discuter de ce point particulier avec votre syndic, s'il est réceptif à vos préoccupations -- bien légitimes ------
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http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Ajour?nor=&num=65-557&ind=1&laPage=1&demande=ajour
Publication au JORF du 11 juillet 1965
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965
Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
version consolidée au 10 juillet 2004 - version JO initiale
(..................................)
Chapitre II : Administration de la copropriété.
Section 1 : Dispositions générales.
Article 17
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75 IV (JORF 14 décembre 2000).
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.
Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, cette désignation doit être soumise à la ratification de cette première assemblée générale.
A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires.
Article 17-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75 IV (JORF 14 décembre 2000).
Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1.
Article 18
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75 II, art. 77 I et art. 78 (JORF 14 décembre 2000).
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;
- d'établir le budget prévisionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication .
Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
Nota : La date d'entrée en vigueur du 1er janvier 2004 établie par l'article 75 de la loi 2000-1208 est remplacée par la date du 1er janvier 2005 par l'article 89 de la loi 2003-590 du 2 juillet 2003.
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http://www.gestrim.com/html/info/docs_pegase/007-SRU-ebis-compte-bancaire-separe.htm
LE COMPTE BANCAIRE SEPARE
SRU - Article 18-6
Disposition applicable
immédiatement
1 - Texte de l'article 18-6
2 - Procédure
3 - Projet de résolution
1 -Texte de l'article 18-6
La loi rend, normalement, obligatoire :
"L'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé au
nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes
les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte
du syndicat. L'assemblée générale peut en décider
autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant,
de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un
syndic soumis aux dispositions de la loi no 70-9 du 2/01/1970
(loi Hoguet) ou par un syndic dont l'activité est soumise à une
réglementation professionnelle organisant le maniement des
fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette
obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à
l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.
Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de
bonne foi demeurent valables."
2 -Procédure
Auparavant, le Syndic devait "soumettre au vote de l'Assemblée
Générale, lors de sa première désignation et au moins tous les
3 ans, la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire séparé au
nom du syndicat".
Cette obligation de consultation tri-annuelle est supprimée.
Le principe est l'ouverture d'un compte au nom du syndicat,
sauf décision contraire de l'Assemblée Générale.
Cette décision de l'Assemblée Générale demeure valide
tant qu'elle n'a pas été annulée par une décision contraire
ultérieure.
Il est donc inutile de soumettre un projet de résolution
concernant le compte bancaire à l'occasion de chaque
renouvellement du mandat de syndic.
3 -Projet de résolution
"Modalités de gestion bancaire de la copropriété"
"Concernant le mode de gestion bancaire, le syndic précise
que la comptabilité du syndicat est tenue séparément des
autres syndicats de copropriétaires dans le cadre de la
comptabilité mandant émanant de son système informatique,
mais sans l'ouverture d'un compte bancaire séparé, conformément
à l'article 18-5 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du
n° 85-1470 du 31 décembre 1985 et complété par la loi
n° 2000-1208 du 13 décembre 2000.
Cette individualisation fera partie intégrante du compte unique
professionnel ouvert au nom du syndic et fonctionnant à ses frais
et avantages sous sa pleine responsabilité avec le bénéfice pour
ses clients de la garantie des fonds déposés délivrée par
CGI ASSURANCES pour un montant de 76 224 509 €.
L'Assemblée renouvelle le mandat de syndic dans les conditions
précitées pour une durée de ...................................
Cette résolution est adoptée à ........................ tantièmes
de copropriété".
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 22 nov. 2004 : 21:22:53
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Merci beaucoup, Mélany, pour ces explications si claires et détaillées .
J'ai compris maintenant pourquoi je n'ai pas trouvé de jurisprudence sur la nullité du mandat d'un syndic qui n'a pas ouvert le compte séparé pour la copropriété dans les trois mois de sa nomination. J'avais, en effet, seulement trouvé des jurisprudences sur la nullité du mandat d'un syndic qui n'avait pas dans les trois mois de sa nomination soumis au vote de l'AG la question de l'ouverture ou non d'un compte séparé.
C'est vous qui précisez très justement que la loi SRU de 2000 a supprimé cette obligation de soumettre au vote de l'AG l'ouverture ou non d'un compte séparé en la remplaçant par l'obligation de l'ouverture du compte séparé dans les trois mois (sauf si l'AG en décide autrement, ce qui n'était pas notre cas).
Notre syndic qui s'était fait frauduleusement renouveler son mandat en février 2004 et qui n'a, à ce jour, (soit dix mois plus tard) toujours pas ouvert le compte séparé voté par la même AG en février s'est donc lui-même annulé son mandat par la non-observation de cette obligation 
L'action en nullité du mandat du syndic que nous pouvons alors introduire, sera-t-elle une action dirigée contre le syndic qui a fait preuve de carence ou sera-t-elle dirigée contre le syndicat des copropriétaires? Pouvons-nous faire un référé? Ou avez-vous une autre idée de la procédure que nous pouvons engager pour nous débarrasser le plus vite possible de ce syndic  dont je vous avais déjà raconté les méfaits, il y a quelques mois?
Amitiés à tous
Manja
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 22 nov. 2004 : 23:24:11
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S'il y a bien application de l'article 18 al 6 dans votre cas si votre syndic devait ouvrir le compte séparé (au nom du SYNDICAT),du fait que ......"La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation"........, cela veut dire, selon moi, qu'il n'a plus "pouvoir" de convoquer une AG lors de laquelle un autre syndic pourra être désigné.
Or pour que le SYNDICAT engage une action en justice, il doit donner pouvoir à son "mandataire" de le faire, en l'occurrence "un syndic"
Il pourrait, selon moi, y avoir 2 possibilités
-convocation d'une AG par un nombre suffisant de copropriétaires
-demande par l'un d'eux ou plusieurs, de la désignation d'un administrateur judiciaire afin que celui-ci convoque l'AG afin de désignation d'un syndic (en précisant que tous les frais engendrées par la carence du syndic actuel (honoraires adm jud., frais avocat, frais AG, etc ... soient à la charge du syndic actuel, ces frais résultant de sa carence)
Une copropriété ne pouvant rester sans syndic car sa gestion doit être assurée de façon permanente, il me semble que cela relève effectivement du référé.
Cette procédure aura pour but de trouver en la personne d'un administrateur "provisoire" une solution immédiate pour que la gestion soit assurée durant le temps nécessaire à la désignation d'un nouveau syndic. (le tout sera d'en trouver un qui accepte réellement l'ouverture d'un compte séparé -
Par précaution, je n'hésiterai, pas dans votre cas, à demander que les syndics que vous allez proposer à une prochaine AG vous confirment cela par courrier en indiquant le montant exact des honoraires qu'ils prendront pour ce faire (lors de l'ouverture du compte, annuellement, etc...)
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 22 nov. 2004 : 23:57:37
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Effectivement, depuis la loi SRU 2000, la nullité du mandat est de mise en cas de non respect de la décision concernant le compte bancaire.
Après 10 mois d'occupation par un syndic qui s'accroche plutôt bien.
Posez-vous la question, combien de juge des référés au TGI dans votre capitale des âmes.
Dans tous cas, en référé ou sur le fond, il faut une AG pour voter et financer ces poursuites par ministère d'avocat.
Avis personnel: je ne pense pas que le quart des voix suffise à convaincre un juge qu'il y a urgence pour ne pas pouvoir attendre la prochaine AG.
Cordialement.
Edmond  |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 15:24:09
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Merci beaucoup pour vos réponses
Le syndic "élu" en février qui avait trois mois pour ouvrir le compte séparé a, en réalité, usurpé son mandat et l'AG avec le même ordre du jour reportée pour avril 2004 avait ensuite, à la majorité de l'article 25, élu un AUTRE syndic. Seulement ce "nouveau" syndic ne pouvait pas représenter le syndicat des copropriétaires parce que le premier syndic ne lui a pas transmis les dossiers (ni les fonds) de la copropriété, en prétendant qu'il resterait syndic jusqu'à ce que le TGI ait annulé (éventuellement) le mandat qu'il a obtenu frauduleusement en février lors de l'AG qu'il n'avait pas convoquée lui-même (=carence). C'était le président du CS qui avait dû convoquer cette AG pour février, mais suite à une erreur de la poste, un copropriétaire n'avait pas reçu la convocation et l'enveloppe avait été retournée chez le président du CS, sans avoir été ouverte. Le copropriétaire qui n'avait pas reçu la convocation pour février avait alors fait un courrier au syndic et au président du CS pour expliquer la situation, en précisant qu'il demandait que l'AG soit reportée à une date ultérieure, sinon, il se réserverait la possibilité de faire annuler par le TGI cette AG convoquée pour février.
Le président du CS (qui avait lui-même convoqué cette AG pour février à la place du syndic, en carence) a alors déclaré au début de l'AG, avant qu'elle ne se tienne, devant tous les copropriétaires le report de cette AG de février et a (après une nouvelle mise en demeure adressée au syndic) convoqué une AG avec le même ordre du jour pour début avril.
Mais ce qu'il ne savait pas (et les autres copropriétaires non plus) : en février le syndic avait attendu que tous les copropriétaires repartent après la déclaration de report de l'AG par le président du CS, puis il avait tenu, derrière le dos des copropriétaires, l'AG avec deux complices qui étaient discrètement restés avec lui et qui prétendaient avoir le mandat de deux copropriétaires (alors que la feuille de présence n'est signée ni par le syndic, ni par le président de séance, ni par un quelconque scrutateur...).
Lors de cette AG frauduleusement tenue, le syndic s'est fait renouveler son mandat par les deux mandants qui étaient restés avec lui. Il a rédigé et envoyé à tous les copropriétaires un PV qui n'est signé que par le syndic (!) et c'est depuis qu'il prétend être et rester notre syndic jusqu'à ce que le TGI ait (éventuellement) annulé l'AG de février
Mais, comme il n'a pas ouvert le compte séparé qui a été voté par les deux mandants présents en février, et que les trois mois sont largement passés, nous savons que son mandat est nul de toute façon
C'est alors le nouveau syndic élu par l'AG régulière qui s'est tenue début avril 2004 qui pourrait prendre ses fonctions!!!!
Seul bémol: lui non plus n'a pas ouvert le compte séparé voté début avril lors de l'AG régulièrement tenue (alors que nous le lui avions demandé avec beaucoup d'insistance) et a donc dépassé les trois mois, mais il a une excuse de taille : il n'avait aucun papier de notre copropriété, aucun nom, aucun contrat EDF ou autre, et pas un centime pour ouvrir le compte pour notre copropriété puisque l'ancien syndic ne voulait rien savoir et lui avait répondu par écrit qu'il se considérait comme syndic jusqu'à ce que le TGI annule, éventuellement, l'AG de février et éventuellement ainsi son mandat (frauduleux).
Que nous conseillez-vous de faire? Nous avons en tout cas hâte de nous débarrasser de l'ancien syndic qui vient, par ailleurs, de convoquer une AG pour la semaine prochaine afin qu'on lui vote le "quitus pour 2004" - vous avez bien lu : pour 2004, avant que l'année ne soit terminée....
Amitiés à tous
Manja
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 22:50:59
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Je ne peux vous dire la vraie raison sur ce forum, mais je doute que cette annulation soit réalisée y compris avec les éléments accablants dont vous disposez, sans faire preuve de pessimiste il va falloir trouver autre chose pour l'évincer, à commencer par ne pas donner le quitus et même donner un NON QUITUS aggravé pour contester cette gestion fantoche dont il saura se prévaloir des poursuites au cas ou il l'obtiendrait.
Très cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 10:09:26
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Si je comprends bien, mais ce n'est pas certain du tout,
Le président du conseil du syndical a convoqué une assemblée pour constater la cerence du syndic et en nommer un autre
mais on a oublié de révoquer le syndic en place ?
Si c'est bien celà, la désignation du nouveau syndic est inopérante. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 12:07:25
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Bonjour JPM et merci de votre réponse !
Le mandat de trois ans de l'ancien syndic devait se terminer fin mars et nous devions donc procéder à l'élection d'un syndic (ancien ou nouveau, les propositions de contrats étaient bien jointes à la convocation). Cette AG de février a cependant dû être reportée à début avril.
Lors de l'AG début avril, régulièrement convoquée avec le même ordre du jour, le nouveau syndic a été régulièrement élu par plus de 50% de tantièmes de la copropriété (22 copropriétaires sur 24). Il est vrai que nous étions alors pendant deux ou trois jours sans syndic car le mandat de 3 ans de l'ancien venait de se terminer fin mars (si l'on ne tient pas compte de sa réélection frauduleuse en février par les deux complices).
Ce que nous ne savions pas, c'est qu'en février l'ancien syndic avait tenu l'AG malgré la déclaration de report (la raison était la non-convocation d'un copro par une erreur commise par le facteur) et nous ignorions qu'il s'était fait réélire "en douce" par les deux complices en février, bien que cette même AG füt reportée. Lhuissier présent en février a bien mis dans son PV de constat que l'AG était déclarée reportée (nous avons donc une preuve irréfutable).
Lors de l'AG reconvoquée pour avril, les copropriétaires n'étaient donc pas au courant que l'ancien syndic s'était fait réélire en tenant l'AG de février en cachette. Les deux mandants-complices avaient pu le réélire en février à l'article 24-1 car ils avaient, à deux, suffisemment de tantièmes....
Et c'est lors de cette AG en février que le compte séparé fut voté (cela figurait à l'ordre du jour préparé par le président du CS), compte séparé qui n'est toujours pas ouvert à ce jour.
Quelle procédure faut-il introduire maintenant pour faire constater la nullité du mandat du syndic "élu" en février parce qu'il n'a pas ouvert le compte séparé à temps?
Merci de vos réponses.
Manja
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 20:30:36
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Sous toutes réserves, pour tenter de sortir de cette situation qui ne permet a priori pas une "saine gestion" de la copropriété, pouvez-vous envisager de faire ceci :
1) rédiger un texte précis (chaque mot à son importance) de ce qu'i s'est passé en février et avril
-en commencant par la description de la "carence" du syndic X
-en expliquant sur quel article (en insérer le texte ou le mettre en annexe) le président du cs a convoqué l'AG de février (mettre en annexe la convocation et l'OJ - la liste des copro si vous l'avez)
-en expliquant le pb du copropriétaire qui n'a pas reçu la convocation (mettre en annexe la copie de l'enveloppe qui a été retournée)
-en détaillant ce qui s'est passé à l'ag de février (était-ce l'année annuelle ?)
.décriver exactement le moment où tous les copropriétaires (sauf 2) sont partis (indiquer les noms et les tantièmes). Au besoin citer ce qui a été dit par l'un ou l'autre, par le syndic, par le président du cs, et SURTOUT par le PRESIDENT DE SEANCE qui a un rôle quand même capital pendant l'AG (a-t-il dit par exemple que l'AG était terminée ?) (mettre le PV en annexe N° ?, la feuille de présence si vous l'avez ...) (si l'huissier a fait un constat le mettre aussi en annexe)
(attention : l'huissier décrit seulement les choses (ex : 22 copro sont partis), ça ne veut pas forcément dire "l'AG est déclarée terminée par le président de séance) - si vous en avez le texte, cites-le éventuellement)
-expliquer la convocation de la 2ème AG, celle d'AVRIL(avec dates précises ici aussi .. qui l'a convoquée ... indiquer que l'JO est l'annexe N ?)
(était-ce une AG "extraordinaire" ?
-décriver la 2ème AG ..... (annexer le PV .. la feuille de présence ...)
-relater enfin de quelle façon vous avez eu connaissance de ce qui s'est passé après l'AG de février (une autre AG, la fin de celle qui avait été commencé (les mots sont importants ici - parlez en avec les autres copro pour être sûr de ce qu'ils ont compris (AG finie ou pas ...)
Cette "fin" d'AG est-elle indiquée sur le PV, y-a-til un PV différent
Si vous arrivez à mettre tout cela par écrit de façon précise avec les éléments essentiels et détaillée quand nécessaire, pourquoi ne pas tenter de donner une valeur à ce document en proposant à tous les copropriétaires qui sont partis à la fin de la 1ère AG pensant qu'elle était terminée de le signer.
Si ceci est possible, vous aurez un document
-que vous pourrez transmettre au syndic indélicat afin de lui faire comprendre qu'une grande partie de copropriétaires sont loin d'être des imbéciles, qu'ils font bloc, bref qu'il est préférable qu'il passe la main à l'amiable
-si ce syndic ne veut rien entendre, ce document pourra toujours vous servir pour expliquer à l'avocat que vous risquez de saisir tot ou tard la situation de votre copro (avec les annexes jointes, en fait vous aurez déjà constitué le dossier de la procédure) ....
-en mettant aussi les choses par écrit avec les documents essentiels en annexe, cela vous permettra de bien analyser les choses et de vous rendre compte si votre "dossier" tient ou pas la route pour vous permettre de voir si une action en justice peut être raisonnablement envisagée
(bien sûr : photocopie de l'entier dossier à tout le monde, transparence oblige et responsabilisation commencera ...)
(c'est plus une méthode qu'autre chose et, plus vous serez nombreux à le faire, plus vous obtiendrez d'adhésion à ce que vous déciderez de faire à plusieurs par la suite, chacun nuançant, soulevant tel ou tel point, donnant telle ou telle solution)
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 22:41:32
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Bonjour Manja,
La loi SRU est claire est 100% dans son article 18, depuis 2000 toute liberté avec le compte bancaire vaut nullité du mandat.
Je pense qu'il ne faut pas se noyer dans les détails et qu'il faut faire un procédure sur le fond au TGI en non en référé pour les raisons que je ne vous ai pas indiqué plus haut.
Voir 5ème Post de Christophe
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=17720&SearchTerms=nullité%20de%20plein%20droit
Très cordialement.
Edmond
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 00:08:01
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Merci Mélany et Dantès pour vos conseils.
Je n'arrive pas à retrouver le "5ième Post de Christophe" auquel vous renvoyez par un lien et je tombe sur un sujet tout à fait différent.
Cordialement
Manja
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 00:18:25
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Manja, vous écrivez :
Citation :
Ce que nous ne savions pas, c'est qu'en février l'ancien syndic avait tenu l'AG malgré la déclaration de report (la raison était la non-convocation d'un copro par une erreur commise par le facteur) et nous ignorions qu'il s'était fait réélire "en douce" par les deux complices en février, bien que cette même AG füt reportée. Lhuissier présent en février a bien mis dans son PV de constat que l'AG était déclarée reportée (nous avons donc une preuve irréfutable).
Donc le procès verbal de cette assemblée n'a pas été notifié aux absents ?
Pas de réaction immédiate des complices sur la nouvelle convocation pour début avril ?
Et l'appel provisionnel du 1er avril n'a pas été envoué ?
Et finalement ce procès verbal a été notifié ? ou au moins diffusé ?
Quoiqu'il en soit vous pouvez jouer, comme indique Dantes, sur le défaut d'ouverture du compte. Cela implique il est vrai de prendre en considération cette assemblée reportée qui a eu lieu. L'ensemble des éléments de l'affaire doivent vous permettre un grand coup de balai pour repartir sur de bons rails. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 00:33:56
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Citation :
Initialement entré par JPM
Manja, vous écrivez :
Citation :
Ce que nous ne savions pas, c'est qu'en février l'ancien syndic avait tenu l'AG malgré la déclaration de report (la raison était la non-convocation d'un copro par une erreur commise par le facteur) et nous ignorions qu'il s'était fait réélire "en douce" par les deux complices en février, bien que cette même AG füt reportée. Lhuissier présent en février a bien mis dans son PV de constat que l'AG était déclarée reportée (nous avons donc une preuve irréfutable).
"Donc le procès verbal de cette assemblée n'a pas été notifié aux absents ?"
-Le PV de cette AG de février a été présenté par la poste le jour de l'AG de début avril. Nous avons donc pu le chercher que le lendemain, après l'AG de début avril...
"Pas de réaction immédiate des complices sur la nouvelle convocation pour début avril ?"
-Non, silence radio. L'assignation en annulation de l'AG d'avril a été faite au dernier moment, presque deux mois après la notification de son PV, c'est-à-dire fin juillet.
"Et l'appel provisionnel du 1er avril n'a pas été envoué ?"
-L'ancien syndic continue à appeler les charges et/ou de mettre en demeure des copropriétaires comme si de rien n'était.
"Et finalement ce procès verbal a été notifié ? ou au moins diffusé ?"
-Comme je l'ai indiqué ci-dessus: le PV de l'AG de février a été notifié par l'ancien syndic début avril. Le nouveau syndic a, quant-à lui, envoyé le PV de l'AG de début avril aux deux copropriétaires absents (les 22 autres copropriétaires étaient tous présents ou représentés et avaient voté "pour" à toutes les résolutions (y compris l'élection du nouveau syndic).
"Quoiqu'il en soit vous pouvez jouer, comme indique Dantes, sur le défaut d'ouverture du compte. Cela implique il est vrai de prendre en considération cette assemblée reportée qui a eu lieu. L'ensemble des éléments de l'affaire doivent vous permettre un grand coup de balai pour repartir sur de bons rails."
Merci beaucoup pour votre réponse.
Cordialement
Manja
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 18:08:49
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Il s'agit pourtant d'une référence à
Citation :
Article 18
Modifié par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 75 II, art. 77 I et art. 78 JORF 14 décembre 2000.
que je n'ai pas voulu re-citer afin de ne pas surcharger.
Ce post a été réalisé par Christophe (Quelboulot) le 11 Oct 2004 : 22:28:44 et précise la nullité de plein droit.
Je regrette que cet article soit entré en vigueur si tardivement.
Edmond |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 09:44:21
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Bonjour,
Merci pour toutes vos réponses. Dantès pense que nous devions faire une procédure au fond, mais je ne comprends pas très bien pourquoi 
Comme l'art. 18 précise que le mandat du syndic est nul trois mois après sa désignation s'il n'a pas ouvert le compte bancaire voté par l'AG, notre syndicat est dès lors dépourvu de syndic.
Il y a donc urgence à agir.
Un ou plusieurs copropriétares pourront alors demander au TGI de nommer un administrateur provisoire? Ceci nous permettrait de nous débarrasser définitivement - et surtout - rapidement, de l'ancien syndic qui s'accroche et dont tous copropriétares (sauf les deux copains-complices de ce même syndic)ne veulent plus .
La procédure en annulation de l'AG de février (qui est dores et déjà engagée) où il s'est fait réélire frauduleuement risque de durer deux ans. Ce serait donc beaucoup plus rapide de faire nommer cet administrateur par ordonnance sur requête selon l'article 47 du Décret.
Pensez-vous que nous pourrons engager cette procédure avec succès?
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 10:06:05
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Bonjour,
Notre syndic ne répond évidemment pas à nos questions écrites concernant l'ouverture ou non du compte séparé voté en février.
Par contre, il vient d'envoyer à tous les copropriétares un courrier leur demandant de signer une "autorisation de prélèvement automatique" des charges avec, comme organisme créancier : le nom du syndic suivi de la dénomination de son cabinet et l'adresse de ce dernier. Aucune indication donc concernant un compte séparé ouvert au nom de notre "syndicat des copropriétaires de la résidence XXX".
Pensez-vous qu'il est possible que le syndic recueille les fonds tout d'abord sur son compte bancaire "général", en quelque sorte, et qu'il fasse dans un deuxième temps des virements sur un comte séparé qu'il a peut-être ouvert pour le compte de notre syndicat des copropriétaires?
En a-t-il le droit ou bien est-ce une façon de détourner la loi : il continue à faire "travailler" l'argent de notre syndicat des copropriétaires sur son propre compte et paye les différentes factures qu'au dernier moment, en faisant transiter rapidement la somme exacte de chaque facture par le compte séparé (s'il existe réellement) qui est aussitôt débité.
Avons-nous un moyen pour réagir à cela?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 10:55:02
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Réponse formellement négative !
Si un compte séparé a été ouvert au nom du syndicat, l'article L 18 précise que le syndic doit y "verser sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat ".
La procédure qui consisterait à encaiasser les fonds sur un compte unique pour le virer ensuite au compté séparé est absolument irrégulière.
Il est possible que la procédure de prélèvement automatique soit moins facile manier et même à l'extrème qu'elle soit impossible à utiliser avec des comptes séparés (ce qui serait à vérifier). Il faut alors renoncer aux prélèvements automatiques.
Par contre il faut accepter que le syndic ouvre le compte séparé dans sa banque habituelle ! Il peut alors mettre en place avec cette banque des procédures spécifiques, ce qui serait impossible avec des comptes disséminés dans différentes banques.
Si le syndic peut tirer de la banque un avantage quelconque du groupement de ces vrais comptes séparés, sans la moindre atteinte à leur fonctionnement normal, il faut fermer les yeux. Un tel avantage serait d'ailleurs modeste.
Mais si le syndicat ouvre par ailleurs, toujours dans les livres de la banque du syndic, un compte de placement de provisions, la rémunération de ce placement doit revenir intégralement au syndicat, au taux habituellement pratiqué par la banque.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 16:26:23
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Merci beaucoup pour votre réponse, JPM.
Nous ne sommes pas contre le fait que le syndic ouvre un compte séparé dans la même banque, mais nous voulons savoir s'il a, oui ou non, ouvert le compte séparé dans les trois mois de la décision prise par l'AG.
Si je règle un appel de fonds en libellant le chèque de la façon suivante:
"Syndicat des copropriétaires de la résidence YYY du 10 rue Machin à Cannes", par exemple, le syndic pourra-t-il endosser ce chèque et le mettre d'abord sur son compte unique, avant de transférer le montant correspondant sur le compte séparé du syndicat de copropriétaires ou non?
Si cela était impossible pour le syndic, je pourrais faire déclasser mon chèque par ma banque et je saurais si le syndic a bien ouvert un compte séparé ou non. Mais si le syndic peut d'abord encaisser le chèque sur son compte unique (bien qu'il soit libellé au nom du syndicat des copropriétaires), nous ne pourrons jamais savoir si ce compte séparé existe ou non.
Est-ce que les grosses banques peuvent faire des faveurs de ce genre à leurs gros clients syndics
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 22:32:34
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En principe la banque ne devrait accepter l'encaissement du chèque que sur le compte séparé.
Mais je peux vous affirmer avoir constaté dans un cas identique que le chèque était déposé sur un compte unique sans observation de la banque. Le copropriétaire a réglé l'incident directement avec le syndic et je le regrette car j'aurais en savoir plus s'il y avait eu mise en cause de la banque.
Faîtes l'éssai ! Votre idée est bonne. |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 23:46:21
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Je doute fort qu'une banque prenne le risque de porter au crédit d'un compte bancaire dont le titulaire est "SYNDIC X...." un chèque qui aurait été établi à l'ordre du "SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 10 RUE DE PARIS A CANNES"
La banque engagerait sa responsabilité professionnelle au minimum et l'on pourrait même se poser la question d'une éventuelle qualification "pénale" pour ce type d'opération
Si cela concernait le chèque d'un seul copropriétaire, çà pourrait passer pour une "erreur matérielle" dont bien sûr le SYNDICAT (véritable lésé dans ce cas) pourrait demander "réparation" à la banque (responsable) s'il ne venait pas à l'idée de celle-ci de reverser le montant du chèque débité au copropriétaire concerné (y compris sur ses deniers à elle), à charge pour le copropriétaire alors, de demander au syndic pourquoi son chèque ne peut être versé sur le compte du SYNDICAT.
Il est évident que si deux, trois, dix ou vingt copropriétaires faisaient la même chose, envoyer un chèque au syndic avec comme ordre le "SYNDICAT", et si la banque les porter tous au crédit du SYNDIC, on pourrait alors, semble-t-il, imaginer qu'il s'agit de "manoeuvres frauduleuses" au profit du syndic dont la banque se rendrait complice à tout le moins.
Le préjudice pour le syndicat se trouverait dans le détournement de sommes qui auraient dues être portées au crédit de son compte bancaire ; le profit "illégal" pour le syndic serait d'avoir utilisé des sommes qu'il n'avait pas légalement de droit d'utiliser à "son" profit.
(par "utiliser", j'entends ici que le syndic aura utilisé les sommes pour son profit en les plaçant sur "son" compte bancaire afin que celles-lui procure des "fruits" auxquels il n'a pas droit, c'es-à-dire des "interêts" bancaires alors que le placement de ces sommes auraient dû bénéficier au seul SYNDICAT.)
Enfin, il me semble que si le délai de trois mois après le renouvellement du mandat du syndic est passé (pv notifié ou pas),
-le syndic ne pourra soutenir qu'il n'avait pas pu ou eu le temps d'ouvrir le compte séparé
-que les copropriétaires qui ont fait les chèques à l'ordre du SYNDICAT ne seront pas en tord quant à leur obligation de payer les charges
Autre précision : quand un syndic ouvre un compte bancaire au nom d'un .... "SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES du 10 rue de Paris à Cannes", ... il me semble nécessaire qu'il en avertisse tous les copropriétaires, au plus tard lors de l'appel de charges suivant.
(comme cela est indiqué sur beaucoup de factures que l'on reçoit (edf, impôts, ...), ces organismes mentionnent de façon précise "vous devez mettre votre chèque à l'ordre de .......")
Sinon, comment le syndic pourrait-il alors faire encaisser ces chèques sur le compte du SYNDICAT, s'ils sont à l'ordre du SYNDIC ?
Ceux qui ont un compte bancaire séparé, alors que ce n'était pas le cas auparavant, pourraient-ils nous dire comment cela c'est passé pour eux au moment du changement de compte bancaire (dans le cas inverse aussi, d'ailleurs) ?
Merci d'avance pour les réponses
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