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Henri KP
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 20 nov. 2004 : 18:06:34
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Bonjour à tous,
J'ai lu sur un autre sujet que pour modifier un RCP et les tantièmes de chacun, il fallait accord à l'unanimité.
Or depuis 2 AG, j'essaye de régulariser une situation que j'ai trouvé après avoir acheté un appartement (en fait la réunion de deux studios incluant le palier appartenant aux parties communes). Tous les propriétaires présents votent POUR (donc l'unanimité), mais le syndic m'oppose le fait que trop peu de propriétaires sont votant (autour de 55-60%), donc je n'ai pas l'unanimité de tous les propiétaires.
Qu'en pensez-vous?
Merci de vos réponses/Henri KP
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 18:27:55
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Modification des charges de copropriété : l'unanimité ou rien
Cass. 3e civ., 18 févr. 2004, n° 02-17.470,
n° 186 P + B, SCP Beaucourt et Pintenat c/ Synd. des copr. de la résidence Le Prieuré
La modification de la répartition des charges de copropriété ne peut être assimilée à une modification du règlement de copropriété et doit être décidée à l'unanimité.
Une assemblée générale avait décidé à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 que les lots utilisés à des fins professionnelles seraient redevables d'un forfait de 15 % du montant des charges afférentes à la minuterie, aux ascenseurs et au nettoyage. Un copropriétaire demande la nullité de cette résolution. La cour d'appel valide cette augmentation des charges de copropriété des locaux professionnels décidée à la majorité de l'article 26. Elle l'assimile à une simple modification du règlement de copropriété concernant l'usage et l'administration des parties communes, qui peut n'être autorisée qu'à la double majorité et non à l'unanimité (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26).
La Cour de cassation censure cet arrêt et rejette l'assimilation effectuée par la cour d'appel. Elle réaffirme que l'assemblée générale ne peut modifier la répartition des charges qu'à l'unanimité des copropriétaires, conformément au principe posé par l'article 11 de la loi 1965. Seuls les articles 11, 12, 25 f et 27 permettent des dérogations à ce principe d'unanimité, or aucune de celles-ci n'était applicable en l'espèce.
Source : Dictionnaire Permanent - Gestion immobilière• Bulletin 352.
math |
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Henri KP
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 18:36:58
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Merci mathi,
Mais je n'ai toujours pas compris si c'est à l'unanimité des votants? ou à l'unanimité des propriétaires? Dans ce dernier cas, que ce passe t'il si seulement 60% des propriétaires sont votants?
Merci par avance de votre réponse précise.
Henri KP |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 19:17:50
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lisez bien votre Réglement de Copropriété votre syndic il a raison.
math |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 20:55:19
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En fait, dans votre cas, le palier a visiblement été illégalement annexé par l'ancien propriétaire.
Aujourd'hui, le syndicat est en droit de réclamer à ce que cette partie soit remis dans son état initiale.
La 1ere question que je me poserai, es de savoir si dans le contrat de vente, cette partie y est déclaré et comprise dans le mesurage de la superficie vendu ?
Si c'est le cas, je pense qu'il faudra se retourner contre le vendeur dans un premier temps car n'importe quel copropriétaire pourra contester cette annexion pendant 30 ans. En clair le vendeur vous aura vendu une partie qui ne lui appartenait pas.
Si ce n'est pas le cas, alors la contestation d'un copros sera toujours valable, mais vous aurez du mal a vous retourner contre le vendeur.Dans ce cas, vous pourrez proposer de racheter cette partie commune au syndicat, le vote s'effectuera à la double majorité de l'ensemble des copropriétaires (soit 50% des copros + 2/3 des tantièmes). |
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Henri KP
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 21:21:17
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Merci Yaume,
J'ai enfin la réponse que je voulais (soit 50% des copros + 2/3 des tantièmes). Car en fait je n'ai aucun problème ni avec le syndic qui me demande rien, ni avec les autres propriétaires qui sont tous (au moins ceux qui viennent aux AG) d'accord pour me vendre pour 1 euro le palier. Donc pour l'instant je ne vais pas me retourner contre l'ancien propriétaire, ni contre le notaire qui n'a rien vu.
Le seul problème que j'ai c'est qu'il n'y a jamais les deux conditions requises car on n'arrive pas à atteindre les 2/3 des tantièmes, bienque tous les propriétaires présents ou représentés votent pour cette vente de régularisation. On arrive péniblement à 55% des tantièmes.
Avez vous une idée géniale, sachant que je suis pas loin du but? Peut-être envoyer un courrier à tous les proprios pour leur demander d'envoyer leur procuration au syndic?
Merci encore de vos réponses
Henri |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 21:33:37
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Attention pour le vote aux 2/3 c'est au cas ou cette aliénation ne porte pas atteinte à un autre copropriétaire.
Mais ici ca n'a pas l'air d'etre le cas.
Pour ce qui est des pouvoirs, je pense qu'il vous faudra démarché les differents copros qui ne viennent jamais ou peu aux AG.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 22:20:53
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La modification de la répartition des charges se vote à l'unanimité de tous les copropriétaires. Votre syndic et mathi ont raison sur ce point.
Là où ils font erreur, c'est que votre affaire n'est pas une modification de la répartition des charges. Si votre syndic est non professionnel, on peut peut-être l'excuser, s'il est professionnel, il faudrait lui conseiller une remise à niveau de ses connaissances.
C'est Yaume qui a bien vu quel était le problème.
Je serais un peu moins prompt que lui pour accuser le vendeur. Relisez bien l'acte de vente et également l'avant-contrat (le compromis). Il devait être visible que la partie de palier annexée n'avait pas fait l'objet d'une cession. Il n'y aurait pas alors eu dissimulation et votre recours contre le vendeur serait vain.
Pour régulariser la situation il faudrait que vous fassiez préparer un modificatif de l'état descriptif de division par un géomètre puis proposer l'achat de la partie de palier annexée à l'assemblée générale qui se prononcerait à la double majorité comme Yaume l'a indiqué. Le géomètre ferait un plan de l'étage et proposerait la création d'un nouveau lot, avec les tantièmes afférents, correspondant à cette petite surface qui serait détachée des parties communes. Vous achèteriez cet lot (à quel prix ?) et le nombre total de vos tantièmes étant de ce fait légèrement augmenté, vous subiriez automatiquement, sans qu'il soit besoin de modifier le règlement de copropriété, une très légère augmentation de votre quote part de charges. Il faudrait alors faire enregistrer par acte authentique la modification de l'état descriptif de division. Tout cela serait assez coûteux pour, en définitive, fort peu de chose.
Est-ce bien nécessaire ? Faut-il être plus royaliste que le roi ?
Il est vrai que dans la situation non régularisée actuelle vous courez le risque qu'un copropriétaire procédurier réagisse et demande à ce que vous remettiez les parties communes dans leur état antérieur. Dans cette éventualité vous pouvez juger préférable de prendre les devants. Mais cela ne servirait à rien si l'absentéisme aux assemblées est tel qu'il est impossible de réunir la majorité requise, à moins de passer en force en se contentant d'une majorité inférieure et d'attendre que le délai de prescription de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée soit passé, avec le risque cependant que le légalisme des autres copropriétaires, surtout le président de séance, ou celui du notaire n'y fasse obstacle.
L'autre solution serait de ne rien faire, le temps jouant en votre faveur. Il s'agirait alors de vous ménager le bénéfice de la prescription acquisitive (l'usucapion qui fait les délices des étudiants en droit de première année) qui est de trente ans. Vous auriez intérêt à vous constituer une preuve aussi ancienne que possible de l'accaparement de la partie de palier comprise entre les deux lots qui constituent votre apprtement. A défaut d'en trouver une, vous pourriez faire constater l'état des lieux par un huissier. Cela vaudra acte de propriété dans trente ans.
Cordialement
P.F. Barde |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 22:36:40
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Merci P.F d'avoir éclaircis mes explications.
En effet nous avons les memes interrogations, l'acte de vente mentionne t il cette partie, de quand date cette aliénation ?
Evidemment ce que j'essayait de faire comprendre, c'est qu'aujourd'hui tous les copros sont ok et ca ne leur pose pas de problème, mais imaginé dans 10 ans la moitié des copros auront changé, et si un venait à remettre tout en question ? c'est la qu'il y a un risque ! |
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Henri KP
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 20:25:42
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Merci à tous de vos réponses,
Le vendeur n'a pas prévenu la copropriété car il avait acheté tout un immeuble (la copropriété en comporte 2) et a fait fait à l'intérieur ce que bon lui a semblé. Mon acte de ventre précise que mon apprtement est la réunification de deux lots, mais sans faire mention du palier. En fait j'étais au courant pour les 30 ans (il doit en rester environ 10) mais je souhaite vendre l'appartement et j'ai déjà raté une vente car le notaire "adverse" n'a pas retrouve ses petits entre le descriptif de l'apartement et la surface des 2 lots réunis.
C'est pour cela que je veux régulariser. J'ai noté que si on essaye de "passer en force" avec l'uninimité des propriétaire votants, si personne ne se manifeste dans les deux mois, c'est gagné. Pouvez-vous me le confirmer? J'ai déjà fait appel à un géomètre qui a fait tous les plan et j'ai déjà proposé deux fois cette modification avec achat pour 1 franc symbolique aux 2 précédentes AG, mais je n'avais obtenu les voix que de 55% des propriétaires (unanimité des proprios votants) et il n'y a pas eu d'appel des autres propriétaires dans les 2 mois qui ont suivi. En fait la situation est peut-être déjà acceptée??
Merci encore pour tous vos conseils
Henri |
Edité par - Henri KP le 21 nov. 2004 20:40:23 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 22:02:34
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Le PV de l'AG a déjà été notifié et 2 mois se sont déjà écoulés depuis, c'est bien cela ?
Et que précise le PV, quant à la décision prise au sujet de cette résolution ?
Elisabeth |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 22 nov. 2004 : 03:49:16
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1 euro c'est tres opposable.
LA resolution notifiee doit preciser le prix voire une fourchette pour laisser place a la negociation
ex 1m² = marché - decote a justifier en deux ou trois couches
SI aucun impact direct sur copro le justifier et avancer la somme de 1 euro
MAIS NE VALIDEZ PAS UN CHIFFRE SANS PREUVE
CE SERAIT OPPOSABME |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 nov. 2004 : 16:39:17
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Important: Si votre immeuble comporte plusieurs batiment distinct, regarder dans le RDC si la partie commune concerné n'est pas déclaré en partie commune specifique, auxquel cas seul les personnes du batiment serait habilité à voter, ce qui simplifierai vos difficultés rencontrées.
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Henri KP
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 22 nov. 2004 : 21:13:27
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Merci à vous pour vos réponses :
1- Le PV de l'AG de 2001 déclarait déjà que la résolution de vente de parties communes est adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés (il faut dire que nous sommes seuls au 3ème étage de ce petit immeuble et que la conservation de ce palier + escalier n'est d'aucune utilité pour la copropriété) : ce qui correspond à 576/1000 de propriétaires. La résolution est REJETEE (majorité article 26)!! même motif et même punition en 2002 et 2003.
Mais ne sommes nous pas dans le cas de l'article 25.f ?? (Article 25-f : la modification de la répartition des charges relatives aux éléments d'équipement communs ou services, rendue nécessaire par le changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.)??
2- sur le RCP il est écrit que les escaliers et cages d'escalier font partie des parties communes spéciales, mais le sol fait partie des parties communes générales. Les paliers font plutôt parti de la cage d'escalier (PC spéciales) ou des sols (PC générales)??
Merci encore de vos réponses
Henri |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 22 nov. 2004 : 22:43:44
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Quand on parle des sols qui sont des parties communes générales, il s'agit de la dalle à l'exclusion du revêtement (moquette, carrelage etc...). Donc votre palier est bien une partie commune spéciale ; ce qui voudrait dire que votre copropriété est constituée de plusieurs bâtiments. C'est bien cela ?
Dans ce cas, seuls doivent voter les copropriétaires de votre bâtiment, ce qui devrait vous faciliter les choses.
Encore un syndic qui semble ne pas y connaître grand-chose !
Elisabeth |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 nov. 2004 : 23:09:22
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Oui comme le dit elisabeth, le terme "sol" signifit la parcelle de terrain cadastré (ou les parties), en effet pour moi votre palier (mais il devrait etre mentionné dans le RDC) et escalier est partie commune speciale donc seul les copros de votre batiment doivent prendre part au vote comme elisabeth la si bien expliqué.
Le vote se fait à la double majorité . |
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Henri KP
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 07:40:11
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SUPER. Merci de cette piste particulièrement intéressante car nous ne sommes que 4 proppriétaire dans mon immeuble n°2 et il me suffira d'avoir le vote de 3/4 (<66%).
J'appelle mon syndic aujourd'hui...
Henri |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 10:37:11
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2/3 des tantièmes + 50% des copros de votre batiment.
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 01:21:51
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J'ai subi un cas similaire ces années-ci
Ayant acheté des chambres réunies depuis plus de 20 ans formant au final un 3-pièces, je suis enregistré aux yeux de la copro sous 3 lots mais mon notaire a insisté pour mettre cette phrase :
-Ces 3 lots ont subi des modifications intérieures et actuellement le lot n° 37 est divisé en : cuisine, salle d'eau et WC ainsi qu'il est rappelé dans les lots antérieurs.
- De plus, le Vendeur déclare que les 3 lots n°.........ont été réunis pour ne former qu'une seule unité d'habitation, composée de 3^pièces principales.
D'où exit le problème du mini couloir, cul-de-sac, qui relit les 3 portes.
Espérons que mon exemple puisse vous servir
LN |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 12:44:19
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On s’égare. Le seul problème est celui de la cession de la petite surface de palier annexée. Elle requiert la majorité de l’article 26 comptée sur les quotes parts de parties communes générale. Ce n’est absolument pas un problème de décision de modification de la répartition des charges. La modification de la répartition des charges qui résultera de la cession, d’ailleurs très minime, sera une conséquence mécanique de l’acte de cession.
Si l’on s’en tient au droit strict, tant que cette majorité n’est pas obtenue, on reste sur le statut quo avec la menace d’un recours d’un copropriétaire pour obtenir le retour à l’état antérieur et la situation ne pourra être définitivement figée que par le moyen de l’usucapion, ce qui implique la constitution de preuves sur la date à laquelle les deux studios ont été réunis.
Il y a aussi la solution du passage en force que j’ai déjà évoquée. Constatant l’impossibilité d’obtenir la majorité requise à l’article 26 en raison de l’absentéisme, l’assemblée peut prendre la décision délibérée de se libérer de cette contrainte légale et de se satisfaire de la majorité obtenue. Une telle décision est évidemment illégale. Mais elle s’appliquera cependant obligatoirement si elle n’est pas contestée dans le délai de deux mois à compter de la notification du PV. Le notaire, s’il est scrupuleux, risque cependant de tiquer, surtout si l’on s’en tient à l’euro symbolique, car alors, il ne s’agit plus d’un simple acte de disposition à titre onéreux conforme au statut de la copropriété, mais d’une libéralité, ce qui n’est plus du tout dans la vocation d’un syndicat de copropriété. Il vaudrait mieux offrir de payer le prix moyen au m² constaté sur le marché.
Cordialement
P.F. Barde |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 14:25:33
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Oui on s'égare,
Les remarques de insacorh, ont juste été formulé par le notaire afin de spécifié ,je pense, que les 3 lots soient indisociable et donc impossibilité de les vendres séparément.
Par contre je vous reprend P.F, vote à l'article 26, oui, mais vu les explication de Henri KP, seule les personnes de son batiment sont concerné, mais il faudrait qu'il vérifit si le palier n'est pas mentionné dans le RDC comme partie commune spéciale.
Pour le délai des 2 mois ,je ne sais pas trop comment ca se passe, en effet si le syndic commet une erreur, le syndicat peut porter plainte contre, mais que decidera le tribunal, indemniser le syndicat pour le prejudice causer par le syndic, ou que le palier soit réattribuer au syndicat ? |
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Modification de RCP à qu'elle unanimité?
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