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rroger3538
Contributeur vétéran
109 réponses |
 Posté - 22 nov. 2004 : 11:50:37
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bonjour,
nous avions un exercice comptable sur 12 mois de janvier au 31/12.
pour des raisons pratiques de reunion de l'ag; en juillet ou aout en respectant les 6 mois après cloture de' l'exercice,
le syndic nous a fait voter la nouvelle date de cloture pour 2004 au 31 mars 2005.
quelle est la bonne formule? exercice de 15 moiq ? (bizarre non ? )
de plus nous avons voté le previsionnel sur 12 mois.
le syndic repond qu'il appelera sur la base que les appels précedents.
mais sur quel exercice comptable?? et les factures fornisseurs des 3 premiers mois de 2005 ???
merci de vos reponses, je suis a votre disposition pour plus d'infos.
roux
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 nov. 2004 : 21:12:19
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ce n'est pas légal un exercice doit durer 12 mois.
Il n'a pas a modifier ça , je ne vois pas ou est le probleme , des tas de copropriété fonctionne comme ça !!!
Citation :
en juillet ou aout en respectant les 6 mois après cloture de' l'exercice
au contraire c'est dans les 6 mois après que doit avoir lieu le vote du budget previsionnel de l'année en cours donc avant le 30 juin, ainsi que celui de l'année suivante. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 08:23:38
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Un exercice comptable c'est 12 mois et non 15.
L'exercice 1er janvier-31 décembre est normal et l'AG peut très bien avoir lieu en mars (c'est notre cas).
Les 6 mois sont un maximum à éviter;pour les appels de fonds le décret de mai 2004 prévoit que si le budget prévisionnel de l'exercice n'est pas voté avant le début de l'exercice le syndic peut appeler, sur le nouvel exercice, 2 provisions trimestrielles chacune égale au 1/4 du budget prévisionnel précedemment voté.
Pour faciliter la mise en place du buget prévis. il est souhaitable que les dates de début des différents contrats coîncident avec le début de l'exercice.
La modification demandée par votre syndic l'arrange certainement,mais ce sont les copropriétaires qui ont accepté.
Son contrat est de combien de temps et à quelle date se termine t'il? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 09:09:05
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Attention : la durée de l'exercice ainsi que les dates de début et de fin n'ont aucune importance.
Vous aurez un exercice de 12 mois pour les années futures. Seul l'exercice comptable du changement sera de 15 mois, pour englober la nouvelle échéance.
Il faut noter ici que l'exercice 1er janvier / 31 décembre n'a aucun fondement règlementaire en copropriété.... sauf peut être pour les déclarations fiscales des bailleurs ...
Un syndicat en chauffage collectif a tout intéret à avoir un exercice comptable du 1er octobtre / 30 septembre, afin d'englober la saison de chauffe dans un même exercice comptable.
Même chose pour une copropriété de vacances. L'AG ayant lieu en juillet ou aout, un exercice annuel mars/avril est pertinent... |
Edité par - gédehem le 23 nov. 2004 09:19:06 |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 10:01:25
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Citation :
"pour les appels de fonds le décret de mai 2004 prévoit que si le budget prévisionnel de l'exercice n'est pas voté avant le début de l'exercice le syndic peut appeler, sur le nouvel exercice, 2 provisions trimestrielles chacune égale au 1/4 du budget prévisionnel précedemment voté."
Félix, vous oubliez un détail important:
Le syndic ne peut appeler ces deux provisions qu'avec l'accord de l'AG. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 10:20:22
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Citation :
Article 14-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75 I (JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002).
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Citation :
Article 43
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 31, art. 32 (JORF 4 juin 2004).
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 10:20:47
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L'article D 5-2 précise qu'au sens de l'article 2103-1°bis du Code civil l'année s'entend de l'année civile comptée du 1er janvier au 31 décembre.
Le syndic, pour érablir aujourd'hui une opposition sur le prix de vente d'un lot et mettre en jeu le privilège immobilier spécial doit ventiler les sommes dues par nature et par périodes calendaires (s'il y a un arriéré ancien)
> du 01/01 au 15/11/2004 (date de la notification de l'avis
> du 01/01 au 31/12/2003
> du 01/01 au 31/12/2002 etc.
Il est possible d'adopter d'autres dates pour le début et la fin de l'exercice, mais le syndic doit alors reconstituer les comptes par année calendaire pour faire ses oppositions. Ce travail doit être effectué soigneusement. A défaut un créancier inscrit en concurrence avec le syndicat ne manquera de demander le rejet des comptes.
Il faut alors de préférence adopter 01/O7 à 30/06. Il est alors relativement facile d'effectuer la conversion. Si on prend 01/04 au 31/03 la conversion est forcément cafouilleuse, ne serait-ce que pour le chauffage. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 11:19:02
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Bémol : la référence de JPM à l'art.5-2 de D concerne l'application de l'art.20 de L (opposition à une mutation).
Mais ces art.5-1 et 5-2 de D ne concernent en rien l'exercice comptable annuel d'un syndicat de copropriétaires.
Ici encore attention à la confusion, ne pas utiliser un texte pour autre chose !
Les dates échéances de l'exercice comptable d'un syndicat de copropriétaires ne sont pas imposées par les textes.
Une AG peut les modifier comme bon lui semble, pour coller à sa réalité.
Ainsi, en présence d'un chauffage collectif, l'exercice comptable sera du 1er octobre au 30 septembre de l'année suivante, la saison de chauffe inclue en totalité dans le même exercice.
Une résidence de vacances sur la côte dont l'AG se tiend le 10 juillet aura son exercice comptable arreté le 30 avril....
Une copropriété à la montagne, dont l'AG se déroule soit pendant les vacances de noel/nouvel an soit pendant celles de février, aura son exercice arreté 31 octobre pour l'une (AG le 28/12), au 30 novembre ou décembre pour l'autre (AG le 19/02)....
Lors d'un changement d'exercice comptable, celui qui suit sera de 8 mois... ou de 15 mois, suivant l'amplitude déterminée par l'AG.
Pour les tâches accessoires liées à l'exercice comptable annuel (oppositions, éventuelles, relevés impots bailleurs, etc) au syndic d'en négocier la tarification pour honoraires supplémentaires ....
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 11:53:36
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Citation :
Entrée par JPM:
mais le syndic doit alors reconstituer les comptes par année calendaire pour faire ses oppositions. Ce travail doit être effectué soigneusement. A défaut un créancier inscrit en concurrence avec le syndicat ne manquera de demander le rejet des comptes.
Je comprend pas tres bien ce que vous avez voulu nous dire ? |
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rroger3538
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 12:10:53
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Citation :
Initialement entré par yaume
Citation :
Entrée par JPM:
mais le syndic doit alors reconstituer les comptes par année calendaire pour faire ses oppositions. Ce travail doit être effectué soigneusement. A défaut un créancier inscrit en concurrence avec le syndicat ne manquera de demander le rejet des comptes.
Je comprend pas tres bien ce que vous avez voulu nous dire ?
moi non plus ( rroger3538 ) |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 13:32:37
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| Vous n'avez pas le dico français/JPMisme ?.... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 15:28:35
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Oui, c'est vrai, pas évident même s'il ne s'agit pas de JPmisme mais des termes des différents textes applicables, ici Code civil et autres que le statut.
Traduction de :
mais le syndic doit alors reconstituer les comptes par année calendaire pour faire ses oppositions. Ce travail doit être effectué soigneusement. A défaut un créancier inscrit en concurrence avec le syndicat ne manquera de demander le rejet des comptes.
année calendaire : année de 01/01 à 31/12 = année civile. L'année civile s'oppose à l'année liturgique catholique qui commence le 1er dimanche de l'Avent (1er dimanche après le 26 novembre ; l'Avent est le temps de préparation à la fête religieuse de Noel). De nos jours le mot " calendaire ", d'origine également religieuse, est un terme financier et scientifique.
opposition : : ici c'est l'opposition article L 20 qui bloque une partie du prix chez le notaire et met en oeuvre le privilège spécial du syndicat.
créancier inscrit : c'est un créancier du copropriétaire vendeur dont la créance est garantie par une hypothèque sur le lot. Il peut y avoir un, deux, trois créanciers hypothécaires ou créanciers inscrits en 1er, 2e, 3e rangs. Un créancier hypothécaire peut aussi avoir un privilège (c'est le cas pour un banque qui a prété une partie du prix de l'acquisition intiale). Le syndicat des copropriétaires lui-même peut être créancier hypothécaire en second rang derrière la banque.
Les créanciers hypothécaires et/ou privilégiés sont le plus généralement inscrits à la Conservation des hypothèques
L'hypothèque du syndicat est également inscrite. Le privilège du syndicat n'est pas inscrit. C'est un privilège occulte.
en concurrence avec le syndicat :
Le prix de vente 500 000 € est déposé chez le notaire.
Le syndicat est créancier de 20 000 € dont 14 000 € garantis par l'hypothèque en second rang et 18 000 € garantis par le privilège (ATTENTION : les 14 000 € sont garantis à la fois par le privilège et l'hypothèque. Comme le privilège est une meilleure garantie on peut négliger l'hypothèque)
La banque est créancière de 490 000 € avec une hypothèque en premier rang
Dupont est créancier de 30 000 € avec une hypothèque en 3e rang
La distribution se fait en principe de la manière suivante :
Le syndicat passe premier avec son privilège spécial pour 18 000 €.
Il reste 482 000 € à distribuer.
Le solde de la créance du syndicat n'est garanti par rien. La créance privilégiée est payée et la créance hypothécaire est comprise dans la créance privilégiée. Le syndic peut fermer son dossier et passer 2 000 € par profits et pertes sauf à poursuivre le vendeur par ailleurs.
C'est la banque, inscrite en premier rang, qui va toucher les 482 OOO € et qui pourra aussi passer 8 000 € par profits et pertes.
Dupont n'a que ses yeux pour pleurer.
Mais la banque et Dupont peuvent contester cette distribution. En particulier ils peuvent invoquer la nullité de l'opposition si elle n'a pas été établie ou notifiée dans les conditions prévues par la loi. Ils demandent le rejet des comptes présentés.
Si l'opposition est annulée : le privilége du syndicat disparait mais la créance reste et l'hypothèque du syndicat aussi.
Alors la banque est servie en premier pour 490 000 €
Le syndicat est servi en second pour ce qui reste : 10 000 €. Il perd le reste.
et Dupont n'a toujours que ses yeux pour pleurer.
Voilà pourquoi on parle des créanciers inscrits en concurrence avec le syndicat.
Croyez moi si je vous dis que j'ai pris l'exemple le plus simple  car il y a de nombreuses variantes. Ce qu'il faut quand même savoir c'est que le syndicat, en l'absence de dettes salariales superprivilégiées du vendeur, passe, en vertu du privilège spécial, avant tout le monde (y compris le Trésor) pour les créances syndicales de l'année civile en cours (2004) et des deux années civiles précédentes 2003 et 2002, il vient en concours (au marc le franc) avec certains des créanciers inscrits, pour les deux années encore antérieures (2001 et 2000).
au marc le franc : il y a 1000 euros à distribuer et deux créanciers X pour 700 euros et Y pour 500 euros, soit 1200 euros.
On donne à X : 1000 / 1200 x 700 = 583,33 euros
On donne à Y : 1000 / 1200 x 500 = 416,67 euros
J'espère avoir été compréhensible ?
Il y a en jurisprudence de nombreux cas de nullité de l'opposition en particulier du fait d'une présentation non conforme aux exigences de l'article D 5-1 (non modifié en 2004). Ce texte exige une présentation par années calendaires (ou civiles)des créances. Il exige en même temps, bien entendu, la justification des prétentions du syndicat par des comptes correspondant aux années civiles et non aux exercices courant du 01/07 au 30/06. Il faut donc que le syndic remanie complètement les comptes pour respecter cette obligation.
C'est l'inconvénient majeur des exercices non liés à l'année civile.
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Edité par - JPM le 23 nov. 2004 15:41:28 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 15:43:05
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JPM, malgré les apparences nous avions bien compris cela ....
Simplement, cette procédure importante n'empeche en rien la possibilité pour l'AG de décider des dates de son exercice comptable ...
Ce n'est pas parce qu'il y a des stop, des feux rouges et des limitations de vitesse qu'il est interdit de prendre sa voiture !
Au conducteur de faire les détours pour ne pas se retrouver dans un sens interdit....et prendre un PV.
Ici, en cas d'opposition, il revient au syndic d'établir les documents et demandes conformément aux textes. Dans le cas contraire il engage sa responsabilité.
Mais on ne peut pas s'appuyer sur un texte particulier traitant d'un point spécifique (modalité de l'opposition) pour en tirer une conclusion personnelle générale qui interdirait de modifier les dates d'un exercice comptable.
Encore une fois, cela n'a rien à voir, c'est entretenir la confusion. |
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rroger3538
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 17:17:19
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bonsoir,
quelle abondance de reponses!!!
je vous remercie tous en bloc car vos questions et reponses croisées m'ont permis de tout comprendre.
mais formation professionnelle ne me permet toujours pas d'admettre qu'un exercice comptable peut etre de 15 mois.
tant pis je ferai comme si
un grand merci |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 18:36:13
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Tout je pense a été dit, mais je voudrais apporter un peu de malice en plus.
La clôture de l'exercice au 31 décembre peut dans certains cas constituer un problème aux syndics qui gèrent de nombreuses copropriétés fonctionnant sur l'année civile, c'est vrai.
Mais..........cette date de cloture oblige à tenir l'AG avant fin Juin, c'est à dire avant que la majeure partie des copropriétaires soit en vacances. Or si décalage au 31 mars il y avait, cette AG pourrait être tenue.....pendant les vacances (juillet ou août), et là pour faire passer toute décision gênante, c'est beaucoup plus facile.
Mais je suis sans doute médisant.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 19:19:28
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Comme cité par yaume
<le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de 12 mois> donc la durée légale maximum d'un exercice est de 12 mois ce qui est d'ailleurs repris dans l'article 5 du projet de décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires :
<article 5 -Exercice comptable
L'exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre une période de douze mois.Les comptes sont arrêtés à la date de clôture de l'exercice>
projet qui, sauf erreur de ma part, à reçu l'accord du Conseil National de la Comptabilité le 22.10.2002.
www.finances.gouv.fr
Ensuite comme l'indique chabuette,non médisant,si le syndic a demandé à modifier les dates de l'exercice c'est qu'il avait ses
raisons
Un exercice 01.10 /30.09 n'est peut être pas l'idéal pour un immeuble chauffage central fioul |
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