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 Sujet  |
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coug
Contributeur senior
61 réponses |
 Posté - 22 nov. 2004 : 21:00:50
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Bonjour.
Je viens d'acquérir un studio, j'aimerais savoir s'il faut mieux utiliser un prét ou du capital.
Voici les données:
Prix 52000 €.
Tranche d'imposition: 21 %.
location mensuelle: 253 € sans les charges.
Taxe foncière: 400€.
Merci de vos réponses
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christoph9
Pilier de forums
955 réponses |
Posté - 22 nov. 2004 : 22:37:20
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Tout dépend également de :
- Votre taux de remuneration de votre placement actuel
- Votre taux de prêt bancaire éventuel |
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coug
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 18:59:13
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Citation :
Initialement entré par christoph9
Tout dépend également de :
- Votre taux de remuneration de votre placement actuel 2.25% -
Votre taux de prêt bancaire éventuel 3.95% hors assurance
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 13:38:46
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Selon moi (et sauf erreurs de calcul ou de raisonnement), mieux vaut financer en capital :
1) si vous financez à 100% à crédit, vous payez 2 054 € d'intérêt d'emprunt par an ; en contrepartie, vous continuez à voir vos 52 000€ d'épargne générer 1 170 € d'intérêts par an et vous économisez en impôt 21% de 2 054 € (car les intérêts sont, me semble-t-il, déductibles du revenu foncier), soit 431 €
2) si vous financez à 100% en capital, vous perdez les intérêts de votre épargne (1 170 €) et vous n'avez pas d'économie d'impôt liée aux intérêts mais vous n'avez pas non plus la charge de ces intérêts
Donc, le cas 1 vous coûte 453 € plus cher que le cas 2 (= 2054 - 1170 - 431). Tout cela sans compter les coûts annexes liés au prêt (assurance, frais de dossier ...) |
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bruno_bellini
Pilier de forums
205 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 17:54:08
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Bonjour,
Je profite de ce message pour vous poser une question puisque vous évoquez le cas des intérêts déductibles.
Lors d'un achat pour habiter, est-ce que les intérêts du prêt sont déductibles des impôts?
Si oui, jusqu'à quand peut-on remonter sachant que je n'ai jamais déduit quoi que ce soit.
Si ce n'est pas déductible, je suis désolé pour la question bête 
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 18:20:55
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| Non, pas de déductibilité ... mais ça pourrait être une idée à donner à Sarkozy ou à son successeur ! (ça a d'ailleurs existé dans le passé et ça existe dans certains pays) |
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bruno_bellini
Pilier de forums
205 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 18:25:39
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25 minutes pour une réponse, c'est longuet sur universimmo... 
Merci pour le renseignement.  |
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coug
Contributeur senior
61 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 18:25:54
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Merci marion A.
Je pense comme vous .
Pour mon cas il est préférable d'utiliser du capital, avec un petit crédit. La réduction d'impots générée par les intérets n'est pas valable...
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 20:09:28
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deux choses m'interpellent:
* le rendement prévu :
5.8% brut avant charges, taxes ,impots....ca me semble bien léger et je ne serais pas partante, demandez d'autres avis
* le taux de rémunération de votre capital
vous pouvez trouver beaucoup mieux que 2.25, surtout avec le capital dont vs disposez, interwievez votre banquier si aucun UInaute ne se manifeste
en fait je vous conseillerais un cas n°3: je place mieux mon capital et je cherche un appart + rentable
bon , je suis dure avec vous, , non, avec ce projet |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 20:41:05
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Je ne suis pas en accord avec les autres intervenant. Si je prends en compte votre tranche d'imposition vos revenus ne semblent pas très élevés. Pour capitaliser 52000 euros cela prend du temps. Les utiliser c'est se déposséder de cet somme d'argent!!!
Garder la donc!!!! Le crédit est bien meilleur pour vous car:
- vous gardez votre argent en banque. Quand on a un capital: on peut faire face à toutes les situations de la vie et on arrive bien mieux à négocier avec son banquier!!!! La vie n'est pas un long fleuve tranquille. C'est quand on en a le plus besoin qu'on ne le trouve pas . Pensez-y
- Le crédit est adossé à une assurance décés. S'il vous arrive quelque chose votre famille aura votre capital et votre logement. Il seront bien protégés dans un moment dûr
- enfin, si vous avez des problèmes avec vos locataires vous n'aurez pas à serrer les fesses pour payer votre crédit et payer les recours nécessaires. Vous pouvez même encore investir dans l'immobilier!!! Vous avez de la marge
Alors ne regardez pas les 1 ou 2 points de rentabilité ce n'est pas l'essentiel. De même quand on fait un crédit ce n'est pas le taux le plus important!!!! |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 21:47:58
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Rendement 5.8 % ! Effectivement faible pour un investissement locatif. Surtout un studio. Il s'agit sans doute d'une construction récente, si non à éviter. Moi je cible 8.5 % minimum, de préférance 10%.
Retabilité placement 2.25 %. Je suppose net d'impôt, peu mieux faire.
Investissement locatif = emprunt. Celà améliore la rentabilité à long terme. A condition que l'on ait un objectif de long terme.
Argent disponible : ne pas s'en servir = indépendance et sécurité financière par rapport au banquier et aux évênements. Celà vaut beaucoup mieux qu'un plus de rentabilité immédiate. |
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pantxo1978
Contributeur vétéran
125 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 09:54:36
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Entièrement d'accord avec Yanis et Mathieu pour leur analyse  gardez votre capital, c'est précieux, mais placez le différemment, votre banquier devrait vous conseiller. |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 10:32:23
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Je précise que ma réponse n'était bien entendu qu'un simple calcul. Mais je suis entièrement d'accord avec tous ceux qui pensent qu'il faut garder à tout moment une épargne liquide et disponible en cas de coup dur (ce que Coug a d'ailleurs peut-être déjà prévu)...
Je noterais seulement que l'objectif d'une réserve "coups durs" n'est pas forcément compatible avec l'objectif qui serait d'améliorer la rémunération de cette épargne : qui dit rémunération plus élevée que 2,25% dit en général investissement long terme (assurance-vie par exemple) donc pas disponible à tout moment. |
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spoum
Pilier de forums
276 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 15:48:30
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bien sur je suis aussi pour l'option credit , à 100% si possible , voire +
mais cette opération ne me semble pas interessante , sauf à améliorer ensuite le logement donc le rendement , est-ce possible dans le cas cité ? pe j'ai "garanti"?? des loyers l'été avec une clim dans des combles infrequentables en cette saison sinon ; du coup je remplirai tte l'année a contrario du precedent propriétaire
peut-^etre est-il préférable de faire du meublé ds cet appart , là je ne peux pas donner d'avis
pour ce qui est du placement du capital, on voit là tt l'interêt d'avoir des enveloppes fiscales , même vides , en attente : PEL sur 4 ans ou bonne assurance_vie sur 8 ans , elles existent , avec de petits montants , et quand on a des disponibilités le capital n'est plus obligatoirement bloqué si longtemps , voire plus du tout
ceci dit ns ne savons pas ds quelle mesure Coug est engagé dans cet achat ; pas trop loin semble-t-il puisque le financement est à l'étude ;à sa place je me desengagerais
moi je fais le contraire , même bien à l'avance , j'attaque les banques 1 an avant et après je cherche l'appart idéal , ca pt être long , pas d'importance , tous les calculs sont prêts et les crédits aussi +- , il n'y a plus que l'opportunité à attendre , les chiffres à peaufiner et bien examiner l'appart , l'environnement , les comptes rendus d'AG , les avis du propriétaire vendeur et du locataire en place...
finalement Coug , je dois dire que je vous envie , vs êtes au moment le + palpitant de l'histoire , après ça fonctionne tt seul de préférence , et c'est un peu monotone...
bonne chance à vous |
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Achat; prét ou capital
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