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Benoît
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 24 nov. 2004 : 20:43:06
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Bonjour, je vais essayer de résumer les faits avant de demander conseil :
Je loue un appartement depuis septembre 2002. Le contrat de location prévoit 9,15 euros de provisions de charges et 0,46 de timbre (indiqué frais d'avis sur les avis d'échéance et les quittances).
En octobre 2003 la location passe à l'agence F. et c'est le début des problèmes :
tout d'abord cette agence compte me faire payer 1,99¤ pour frais d'envoi de quittance. Je suis surpris de ces frais et donc je me renseigne et je découvre que ces frais sont illégaux (ce qui est quand même logique je vois pas comment une agence pourrait décider unilatéralement d'inventer des nouveaux frais non prévus dans le bail) et que les frais d'avis, même prévus dans le contrat, sont également illégaux. Donc je ne paye pas ces frais, je me rembourse de ceux déjà versés depuis le début de la location en les déduisant du loyer et explique ceci à l'agence dans un petit mot joint au loyer. L'agence n'en tient absolument pas compte et continue à me réclamer 1,99¤ sur chaque avis d'échéance, que je continue à ne pas payer.
Ensuite l'agence souhaite me faire payer la taxe d'ordures ménagères, OK c'est logique, mais sans déduire le montant des provisions. Les provisions ça sert justement à payer ces charges non ? Je demande donc une régularisation des charges avant tout (à ce moment là on est en novembre 2003 ça fait plus d'un an que je suis dans l'appart et je n'en ai pas encore eu). L'agence me répond que cette taxe n'est pas comprise dans les charges alors qu'il est écrit le contraire dansle contrat de location.
En avril 2004, enfin une régularisation et là je tombe des nues :
pour la période du 01/07/02 au 30/06/03 : 610,65 ¤, soit pour moi 498,56 ¤ (au prorata temporis) moins 89,98 ¤ de provisions égal 408,58 ¤. Plus les provisions qui passent à 54 ¤ à compter du 01/07/03 soit (54-9.15)*10=448,50 ¤ de rappel. Soit au total 857,08 ¤ de rappel !!! (pour éviter un rappel important dit la lettre c'est à partir de combien important). Je demande les justificatifs, je n'obtiens qu'un décompte :
ménage par entreprise 153.78, or aucun ménage n'est fait il suffit de voir le couloir d'entrée pour s'en rendre compte
réparations générales 13.17, je ne sais pas à quoi cela correspond
électricité 9.15
eau froide 434.55, ce qui me semble énorme. Le compteur d'eau est gébéral pour la copropriété, qui compte un restaurant (qui a un compteur d'eau individuel apparamment), 5 appartements et une maison derrière.
Je réclame à voir les factures, mais l'agence F. ne répond que par un courrier réclamant 14,95 ¤ de frais de relance pour non-paiement du loyer, alors que j'ai toujours payé mon loyer (et 9,15 ¤ de provisions). Ce que je n'ai pas payé ce sont les frais de quittance et la régularisation des charges dont on refuse de me montrer les justificatifs. Au bout du 3ème courrier j'ai menacé de saisir la commision de conciliation s'ils continuaient à ne pas répondre, et là ils me disent de m'adresser au syndic, que la quittance sera mise à ma disposition à l'agence et que l'appel de loyer me sera facturé 0,46 ¤ conformément au bail. Mais ils continuent de réclamer les frais de quittance précedents.
Déplacement chez le syndic qui refuse de me montrer les factures. Donc couurier à la commision de conciliation. Pendant ce temps l'agence me réclame encore 14,95 ¤ de plus de frais de relance.
La réunion à la commission a eu lieu le 9 septembre : document de conciliation partielle : l'agence s'engage à demander les factures au syndic que je pourrai consulter à l'agence et à enlever les frais de relance. Elle ne veut rien entendre sur les frais d'envoi de quittance. Je règle ces factures dans le délai d'un mois après cette consultation.
Sans nouvelles un mois plus tard, je me déplace à l'agence et on me dit qu'on allait m'envoyer des photocopies des factures par courrier. A ce jour je n'ai toujours vu aucune facture mais j'ai reçu un nouveau compte de charges pour la même période (06/09/02 au 30/06/03) et curieusement les sommes ont changé, sans explication :
ménage 61,35
électricité 5,55
eau froide 228,61
total 295,51
La rubrique "réparations générales" a disparu. Joint à ce décompte, l'avis d'échéance de novembre avec 28 ¤ de provisions de charges, des tas de lignes d'annulation (annul regul charges 0107/300603 408,58 ¤ ; annul rappel prov 010703/300404 448,50 ¤ ; 2 lignes annul prov charges 05/04 et 06/04 2*44,85¤ ; 4 lignes annul prov charges 07/04 à 10/04 4*26¤), 205,53¤ de regul charges 010702/300603 et toujours une ligne frais de timbres 0,50 (qui a remplacé celle de frais d'envoi de quittance 1,99 depuis août). Il y a toujours le report des frais de relance non payés ainsi que ceux des frais quittance/timbres/avis précédents.
Bon désolé c'est un peu long comme résumé mais je préfère mentionner tous les faits pour avoir des conseils plus éclairés.
Je suis allé au tribunal pour me renseigner sur les démarches pour faire une déclaration au greffe et on me dit que c'est seulement pour réclamer le paiement d'une somme : est-ce vrai ? Pour réclamer les justificatifs, huissier de justice ou injonction de faire.
Quelle est la meilleure chose à faire entre :
- déclaration au greffe en réclamant le remboursement des provisions (moins la taxe d'ordures ménagères, seule charge dont j'ai eu le justificatif), et éventuellement des dommages et intérêts. Combien ? Une somme au moins égale à ce qui m'est (ou m'a été) réclamé à tort me semblerait juste, plus le coût des recommandés.
- injonction de faire au tribunal d'instance (ça ne pourrait concerner que la réclamtion des justificatifs a priori, puis-je parler aussi des problèmes de frais de quittance, frais de relance ?)
- déclaration à la direction générale de la concurrence et de la répression des fraudes comme le suggère Lorenzo Escobar dans un autre sujet. Cela a-t-il valeur de plainte ? Quelle suite la DGCCRF peut-elle donner ?
- ne rien faire et continuer à payer uniquement le loyer et 9,15¤ de provisions comme indiqué sur le contrat de location, en attendant éventuellement qu'eux m'attaquent en justice (je ne sais pas s'ils le feront). S'ils se servent sur la caution quand je partirai, pourrai-je les poursuivre à ce moment là ou est-ce qu'on me reprochera de ne pas l'avoir fait maintenant ?
Ah oui j'oubliais un autre problème que j'ai découvert il y a peu : l'électricité de l'escalier (qui dessert 2 des appartements dont le mien) tourne sur mon compteur personnel.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 21:50:13
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Ce qui m'étonne c'est que vous ne payez que 9,15 euros de prov de charges .... quelle sorte d'appart ???? avec quelles prestations ????
à titre d'ex, je demande une moyenne de 60 à 80 euros pour un 2P sur paris (sans électricité ni chauffage collectif).
Votre problème ressemble plutôt à un dialogue de sourds ... Avez-vous essayer de parler au proprio en direct ? souvent ils ne sont pas du tout informé de la situation 
si l'agence s'est engagée à fournir les factures, elle doit le faire et dans ce cas, demande d'injonction de faire auprès du TI.
Y a t-il eu un compte rendu de séance lors de la conciliation ? ceci pourrait être important pour la suite.
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
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Benoît
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 22:27:32
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Merci d'avoir répondu.
Mon appart est un F2 duplex, plus une cave sans lumière. Les prestations : l'eau qui est sur un compteur général, la lumière du couloir qui ne représente qu'une faible somme (pour un an 9,15¤ d'après le premier décompte ; 5,55 d'après le second lequel est le bon chiffre je ne sais pas), et c'est tout.
A quoi ai-je été sourd d'après vous ?
Je n'ai jamais eu affaire au proprio en direct.
Injonction de faire au TI d'accord mais est-ce que je parle des frais de relance, de quittance... où est-ce que je me limite à réclamer les justificatifs ? Et qui dois-je citer comme partie adverse : le proprio ou l'agence ? Selon moi l'agence puisque c'est elle qui est censée s'occupper de tout (c'est d'ailleurs pour ça que je n'ai jamais appelé le proprio)
Pour la conciliation, il y a seulement un "document de conciliation partielle" qui exprime la "position des parties à l'issue de la séance", mais pas un compte rendu de tout son déroulement. |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 19:06:59
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En ce qui concerne les frais d'envoi, de relance et autres, ils sont illégaux. Votre seul moyen d'obtenir gain de cause est la saisine du juge de proximité (gratuit).
vous trouverez ci-dessous les éléments qui vous permettront d'étoffer juridiquement votre demande auprès du juge.
Citation :
Question N° : 9919 de M. Schreiner Bernard ( Rassemblement pour la République - Bas-Rhin )
Ministère interrogé : logement Ministère attributaire : logement
Question publiée au JO le : 10/01/1994 page : 107
Réponse publiée au JO le : 14/02/1994 page : 805 :
Quittances de loyer : Délivrance. immeubles gérés par une agence immobilière.
Texte de la QUESTION : M. Bernard Schreiner demande à M. le ministre du logement de bien vouloir lui indiquer si, dans l'état actuel de la réglementation en vigueur, les agences immobilières gérant, pour le compte de propriétaires, des immeubles locatifs, sont en droit de réclamer au locataire une somme forfaitaire tous les mois pour l'obtention d'une quittance de loyer.
Texte de la REPONSE : L'article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise notamment : « le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande... » Cette disposition est d'ordre public. L'envoi d'une quittance, ou d'un avis d'échéance, a un locataire par une agence immobilière qui gère un logement pour le compte d'un propriétaire est un acte d'administration du bien loue. Les frais correspondants (frais postaux, frais d'agence) ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer, le gérant n'étant que le représentant du propriétaire.
Question N° : 39514 de M. Bocquet Alain ( Communiste - Nord )
Question publiée au JO le : 03/06/1996 page : 2947
Réponse publiée au JO le : 02/12/1996 page : 6327
Charges locatives Analyse : Réglementation
Texte de la QUESTION : M. Alain Bocquet attire l'attention de M. le ministre délégué au logement sur certaines difficultés d'application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Il lui demande de bien vouloir préciser, d'une part, si un bailleur peut exiger d'un locataire le remboursement de ses frais de photocopie du règlement de copropriété ; d'autre part, si un bailleur peut exiger d'un locataire le remboursement de ses frais d'établissement de la quittance mensuelle.
Texte de la REPONSE : L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fixant les droits et obligations des bailleurs et locataires dispose que le bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits de règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes. En outre, l'article 21 précise que le bailleur doit remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. En conséquence, la photocopie des extraits du règlement de copropriété comme l'établissement des quittances de loyer constituent un acte d'administration du bien loue dont le loyer est contrepartie et ne doivent pas entraîner de frais supplémentaires pour le locataire.
La loi dispose que « Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges » (article 21 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989) ; ajoutons que cet article est réputé d’ordre public en application de l’article 2 de la même loi et « qu’on ne peut déroger par des conventions particulières aux lois qui intéressent l’ordre public » (Art. 6 du code civil).
En ce qui concerne les frais de relance :
Citation :
Les frais de dossier, de recouvrement et de correspondance sont à la charge de la personne ou de l'entreprise qui a engagé la société (article 1999 du code civil et article 32 de la Loi n° 91-650 du 9 juillet 1991).[/blue]
Vous trouverez, en cliquant sur le lien ci-dessous, les formulaires de saisine du juge, téléchargeable et imprimable :
http://www.justice.gouv.fr/vosdroit/cerfa1.htm
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Benoît
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 16:32:12
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Merci pour ces textes qui pourront être bien utiles en effet.
On peut y ajouter une recommandation de la commission des clauses abusives (n°2000-01), le décret fixant la liste des charges récupérables (les frais de quittance ne sont pas dedans) et une jurisprudence (cour d'appel de Rennes, arrêt 725 du 14/12/95).
Concernant les frais de relance, ils n'ont pas lieu d'être surtout parce qu'il n'y a pas eu d'impayé, n'étant pas tenu de régler les charges avant d'avoir pu voir les factures.
La saisine du juge de proximité est-ce bien la même chose que la déclaration au greffe ? Je suis allé m'y renseigner, on m'a dit que c'était seulement pour réclamer une somme d'argent. Or, je n'ai pas de remboursement à réclamer puisque je n'ai payé ni les frais de quittance, ni les frais de relance, ni la régularisation de charges non justifiée. A moins que je ne demande des dommages et intérêts ?
Si je comprends bien :
pour voir les factures des charges : injonction de faire.
pour supprimer les frais de relance, de quittance, d'avis : déclaration au greffe du juge de proximité ?
Ce qui ferait 2 saisines distinctes ?
Et pour l'électricité de l'escalier (ça ne concerne qu'une ampoule qui ne sert que pour 2 apparts mais quand même c'est pas normal).
Merci de m'éclairer parce que je comprends très bien ce qui est mon droit mais par contre je suis un peu perdu entre les différentes procédures au tribunal pour les faire appliquer. |
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Benoît
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 15:29:51
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Je me permets de revenir sur le sujet.
Pour les frais de relance, d'envoi, d'avis et autres : je dois remplir une demande d'injonction de faire ou une déclaration au greffe ? |
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Benoît
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 16:58:57
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Je viens enfin de recevoir une réponse du tribunal(juridiction de proximité) :
rejetons la requête pour les motifs suivants :
La nature de l'affaire justifie un débat contradictoire.
Qu'est-ce que je dois faire ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 18:43:49
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Vous êtes locataire d'un lot de copropriété, puisque vous parlez du syndic (apparemment autre que le gérant de l'appartement).
Un bailleur copropriétaire est tenu de fournir à l'appui d'un décompte annuel de charges récupérables, le relevé général des charges de copropriété pour l'exercice concerné et le relevé de fin d'exercice particulier au lot.
Il n'est pas tenu de se procurer les factures insérées dans le relevé général des charges et le syndic n'est pas tenu de communiquer ces factures. Sur ce point la disposition insérée dans la loi de 1982 a été abrogée. C'est seulement dans le cas d'une expertise judiciaire que le syndic peut être sollicité pour la délivrance de photocopies moyennant rémunération. Il peut y être contraint en cas de résistance.
Bien entendu le bailleur doit, en plus, fournir les factures étrangères aux charges de copropriété, et dont le remboursement pourrait être, en tout ou partie, demandé.
Ces dispositions sont manifestement mal connues des bailleurs, des locataires, voire des gestionnaires locatifs.
.. et même des syndics qui, implicitement, car les textes sont muets (sauf innovations dans les textes SRU comptables) sur la question, sont tenus de présenter des comptes facilitant la tâche des copropriétaires bailleurs sans pour autant la faire à leur place de présenter des comptes exploitables par lesdits bailleurs ou les confrères gestionnaires. Mais il ne peuvent fournir que des indications (lettrage des rubriques en principe récupérables) sans pouvoir aller trop dans le détail. Il faut dire quand même qu'on n'en est plus au temps des régimes disparates de charges.
La tâche est donc relativement facile. Il est vraisemblable qu'il y aura une harmonisation des rubriques de charges (copropriété et charges locatives) en fonction de la notion de maintenance dans les décrets à paraître (copro SRU et récupérables Pelletier).
Je passe sur les prérogatives dont sont dotées les organisations représentatives des locataires dans ce domaine. Il ne faut pourtant pas les oublier car on ne sait pas du tout si finalement l'approbation des comptes de copropriété par une assemblée pourra ou non être déclarée inopposable à des locataires pour le cas où on pourrait y trouver des anomalies grossières.
Ce problème se pose d'une manière aigue dans les grands ensembles (monopropriété locative + copropriétés + association syndicale des gestion du chauffage, de l'ECS, des espaces verts, etc.)
Le délai d'approbation des comptes de copropriété est de 6 mois et il n'est pas aisé de s'en accommoder pour régulariser les charges locatives à une date convenable.
Enfin le bailleur doit, à l'appui des demandes de provisions sur charges, présenter un budget prévisionnel. Il ne peut être établi qu'en fonction du budget prévisionnel de la copropriété. Ici encore on trouve un décalage dans le temps : ou bien le budget est voté pendant l'exercice précédent, et il y a des risques d'erreur d'évaluation, ou il est voté pendant l'exercice courant, et on revient au décalage.
Pas très facile, tout celà  |
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Benoît
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 16 févr. 2005 : 21:47:21
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Je pense au contraire que seules les factures peuvent être un justificatif. Le relevé de charges ne justifie rien. Pour preuve, celui qui m'a été adressé me réclamait des charges dont j'ai fini par apprendre qu'elles concernaient des factures antérieures à mon arrivée dans l'appartement. Aujourd'hui l'agence en a retiré certaines, mais je n'ai pu avoir qu'une partie d'une seule facture d'eau (la consommation apparaît, pas les relevés de compteur, les dates de relevé...). D'ailleurs cette consommation est énorme, lors de la commission de conciliation l'agence a dit qu'elle demanderait une recherche de fuite, rien n'a été fait. Il m'a été demandé 2 fois 14,95€ de frais de relance pour n'avoir pas payé ces charges injustifiées, et ces frais par contre me sont toujours réclamés.
Quoi qu'il en soit, je souhaite attaquer cette agence en justice car il y a aussi le problème des frais de quittance, et d'une ampoule de l'escalier qui tourne sur mon compteur EDF personnel. Ce que je ne comprends pas c'est que le juge rejette ma requête (injonction de faire) au motif qu'elle justifie un débat contradictoire, sans fixer d'audience pour que justement ce débat ait lieu. Je ne demande pas mieux que de m'expliquer au cours d'un débat contradictoire, comment dois-je m'y prendre ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 févr. 2005 : 00:44:58
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Cher Benoit, la règle est que pour l'établissement du décompte de charges récupérables d'un lot de copropriété les justificatifs à présenter au locataire sont les décomptes de charges.
Celà ne veut pas dire qu'il faut les reproduire aveuglément.
Pour le gestionnaire locatif indépendant du syndic, c'est le document de travail. Il doit y puiser les informations nécessaires à partir desquelles il établit un récapitulatif à l'intention du locataire.
Il est donc évident que le compte de charges doit comporter les précisions nécessaires, notamment les périodes couvertes par telle ou telle facture.
Mais vous n'êtes pas tenu de présenter les factures.
Que le gestionnaire locatif fasse mal son travail est une autre histoire.
Qui vous soyiez obligé d'aller un peu à la pêche pour présenter un décompte correct, cela peut arriver mais celà ne modifie pas le principe légal de la justification des charges récupérables en copropriété.
Les bailleurs et les professionnels se sont suffisamment bagarrés pour obtenir la suppression de la disposition néfaste de la loi de 1982 pour qu'on retombe dans le piège.
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Régularisation et justificatifs de charges
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