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Le problème que je soumets est assez spécial ; suite à 3 ans de procédure, un bailleur de tabac/presse en centre ville a été condamné à vendre les murs à son locataire exploitant et propriétaire du fonds. la mairie a préemptée et les deux mois de délais légaaux sont terminés. le bail commercial se termine au 31 octobre 2007 et les locaux loués ne sont pas aux normes de sécurité (éléctricité, chauffage, sanitaire...). d'important travaux vont être entrepris pour réhabiliter entièrement le batiment avec déplacement du bureau de tabac tel qu'il est actuellement. le locataire actuel est trés procédurié et nous voudrions bénéficier de votre expérience sur ce sujet. quelle tactique devons nous adopter en sagant que le bail commercial en vigueur est signé entre l'ancien propriétaire et le locataire et ne comporte pas d'indice du cout de la construction pour réviser la loyer. merci de votre attention dans l'attente mafalda
Pas forcément simple à gérer mais réalisable avec un peu de patience et un bon conseil en droit privé. Vous ne pourrez pas vous passer de faire étudier le bail pour savoir comment gérer les velléités possibles du locataire.
Je pense que la partie préemption ne pose pas de difficulté. J’aurai tendance à dire que la priorité est d’attendre le transfert effectif de propriété. A ce moment, la mairie sera tenue par le bail com existant sur les locaux et pas avant.
A la lecture, il peut y avoir comme difficultés:
- Le renouvellement du bail : Il n’y a pas d’urgence. Le bail ne s’est pas arrêté fin oct 2004, il se poursuit par tacite reconduction et ce, même s’il y a changement de propriétaire. C’est un élément indépendant. Pour l’instant, les clauses du bail continuent à s’appliquer en l’état.
- Le déplacement du fonds pendant les travaux : c’est le point le plus délicat. Il y a plusieurs procédures possibles mais les conséquences sont différentes et financièrement variées. L’étude de chaque possibilités permettra de choisir celle qui est la plus opportune.
. La première est la discussion pour obtenir un accord amiable
Après, tout va dépendre de ce que vous souhaitez, de l’état des locaux et des travaux à faire. Dans ce cas, il est possible d’envisager du fait du bail :
. Non renouvellement du bail avec paiement d’une indemnité d’éviction au locataire ; (ancien article 8 décret) . Reprise par le propriétaire pour construire ou reconstruire en offrant au locataire un autre local similaire pour éviter le paiement de l’indemnité ; (article 10 décret) mais tout dépend des travaux. . si vous avez une clause du bail qui fait mention que le proprio peut faire des travaux sans baisse de loyer même si cela dépasse 40 jours, le locataire ne pourra pas s’y opposer. . A revoir aussi les possibilité offertes dans le cadre d’un immeuble insalubre et dangereux et arrêté de péril (art 145-17) et règles de droit public
- La révision du loyer : Même en tacite reconduction, la pratique veut que l’on augmente le loyer. Je pense que vous devez avoir au moins une clause qui prévoit le principe de l’augmentation. Le souci est que certains rédacteurs, qui n’ont pas un esprit très pratique, ne prévoient pas les indices de réf. Lorsque le bail est ancien, on continue tout simplement à appliquer l’indice de ref qui a été utilisé lors des précédentes révisions.
Reportez vous aux diverses discussions des forums locataires et bailleurs en matière de baux com pour compléter la partie renouvellement et révision de loyer. L'essentiel est d'arriver à faire comprendre au locataire que vous avez des moyens d'actions légaux en votre faveur, cela aide à trouver un terrain d'entente.
préemption commune avec bail commercial en cours
Forum fermé
Posté - 26 nov. 2004 : 16:15:52
