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 Sujet  |
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Malcom X
Contributeur actif
39 réponses |
 Posté - 26 nov. 2004 : 19:18:50
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Bonjour,
Je fais actuellement des recherches sur tout ce qui concerne la location (en tant que proprietaire), et je tombe toujours sur le meme mot vis avis du loyer:"indice"...
Comment est il calcule, sur quoi l'applique t-on, sur quelle periode, doit on obligatoirement s'y fier et comment le connaitre ???
Merci
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Gestion30900
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 20:05:12
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Le loyer peut être revu chaque année à la date anniversaire du bail.
Cet indice est en principe indexé au cout de la construction (ICC) que publie chaque trimestre l'INSEE (www.insee.fr)
Vous devez mentionner sur le bail la moyenne associée de l'ICC à la date de la signature du bail. Indice actuel : 1227.25
Si vous signé le bail aujourd'hui, le 01 novembre prochain vous pourrez augmenter le bail en utilisant la formule suivante :
(Loyer Hors charges X nouvel indice )/ ancien indice = nouveau loyer
Si jamais vous n'avez pas effectué l'augmentation du loyer, vous pouvez le révaluer en tenant compte toujours des indices à n'importe quel momment. Néanmoins vous ne pourrez pas réclamer la différence sur les années passées. |
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am77
Pilier de forums
1169 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 23:07:25
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Malcom X,
Pour actualiser le loyer chaque année, il faut que le bail le prévoit. Veillez-y quand vous établissez vos baux.
Vous pouvez récupérer jusqu'à cinq ans d'arriérés, si vous n'avez pas actualisé les années précédentes. |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 23:23:24
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Gestion30900,
Je lis vos réponses sur ce forum, et je les trouve toutes claires et pertinentes... si ce n'est votre fichue police de caractère ! Vous ne pourriez pas en changer ? |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 27 nov. 2004 : 00:04:47
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[quote]Si jamais vous n'avez pas effectué l'augmentation du loyer, vous pouvez le révaluer en tenant compte toujours des indices à n'importe quel momment. Néanmoins vous ne pourrez pas réclamer la différence sur les années passées.[/quote]
Désolée je vais être la pinailleuse de service ce soir, mais ce n'est pas exact ! Un bailleur peut très bien réclamer la différence cumulée sur les années passées, dans la mesure où il peut revenir sur les 5 années antérieures. Au dela, il ne pourra qu'utiliser l'indice de base.
Malcolm X: vous trouverez les indices sur la page d'accueil de UI (entre autre); Voici le lien http://www.universimmo.com/accueil/uniindi007.asp
mais que cela ne vous empêche pas d'étendre vos recherches aux pages UI que vous trouverez en cliquant sur le logo en haut à gauche. 
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
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Malcom X
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 27 nov. 2004 : 09:24:50
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Bonjour,
Merci encore pour vos repeonses...
J'aurai une autre question, puis je determine moi meme mon loyer ou suis je soumi a une reglementation ?
Merci |
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Gestion30900
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 27 nov. 2004 : 09:26:24
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Je suis désolé pour ma police d'écriture, lorque je passe par un de mes explorateurs ça devient illisible... j'ai donc changé.
Concernant la révision du loyer, il y a en effet un article du code civil précisant que l'on peut demander les arriérés. Néanmoins un professeur d'université spécialisé dans le droit immobilier m'a précisé qu'il serait impossible de réclamer la différence.
Je ne sais pas s'il y a déjà eu jurisprudence sur ce cas.
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 27 nov. 2004 : 14:05:01
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Gestion30900,
Vous trouverez ci-dessous deux arrêts, le premier est un arrêt de cassation qui confirme le principe de la prescription de 5 ans est applicable sans restriction, c'est à dire la possibilité de réclamer la révision sur les 5 dernières années. Le second, émanant de la cour d'appel de Versailles qui pose le principe qu'ayant renoncé de nombreuses années à appliquer la révision prévue au bail, associé à l'ancienne profession du bailleur, il ne lui était pas possible de se prévaloir des dispositions de l'article 2177 du code civil.
Citation :
: Ce n'est pas parce qu'un bailleur n'a pas appliqué pendant un certain temps la clause d'indexation qu'il est réputé y avoir renoncé. La Cour de cassation a ainsi jugé (Cass. Civ. 3e, 17 avril 1991, Loyers et copr. 191, n° 369) que la clause prévoyant un réajustement annuel s'applique de plein droit, sans être subordonnée à une volonté du bailleur.
Le bailleur peut donc réclamer le montant des augmentations, même après leur date d'effet. Toutefois, il faut rappeler la règle de l'article 2277 du Code civil qui limite à 5 ans la période pendant laquelle il est possible de revenir en arrière.
Par ailleurs, un arrêt de la Cour d'appel de Versailles a refusé à un bailleur la possibilité de demander à son locataire l'arriéré de loyer résultant de l'augmentation qu'il n'avait pas demandée par négligence (CA Versailles, 12 nov. 1999, Loyers et copr. Nov. 2 000 N° 245). Toutefois, il s'agit d'un arrêt d'espèce, qui retient la qualité du bailleur, inspecteur des finances en retraite, qui avait négligé pendant 18 ans de demander une révision de loyer. La Cour estime que le fait pour un bailleur d'avoir accepté pendant dix-huit ans des loyers non indexés alors qu'il connaissait l'existence et le sens de la clause d'indexation stipulée au bail, manifeste sa volonté de renoncer pendant cette période à l'application de cette clause
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Gestion30900
Contributeur actif
26 réponses |
Posté - 27 nov. 2004 : 17:52:40
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| merci pour ces arrêts Ad-honores que je note bien précieusement. |
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jacquou
Pilier de forums
883 réponses |
Posté - 27 nov. 2004 : 19:53:25
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Citation :
Je suis désolé pour ma police d'écriture, lorque je passe par un de mes explorateurs ça devient illisible... j'ai donc changé.
(Hors sujet) C'st une question de choix de codage : Dans IE, Affichage/Codage : bannir UTF-8 et choisir Latin Iso 9 par exmple.
Jacquou |
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pcg84
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 10:07:22
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En ce qui concerne le montant du loyer, depuis le 1/8/1997, la détermination du loyer initial est libre. Vous êtes simplement soumis ultérieurement aux régles de révisions annuelles, à partir de l'indice choisi dans le bail.
Cordialement,
Pcg84 |
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Malcom X
Contributeur actif
39 réponses |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 16:08:16
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A votre avis est-il possible de déroger à une augmentation de loyer à la date anniversaire du coutrat pour la mettre à une autre date.
Objectif : si l'on plusieurs locations, ne s'occuper qu'une seule fois par an des augmentations. |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 01:55:19
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oui mais vous ne pouvez qu'y perdre en repoussant la date anniversaire
et comme le parc bouge en general ce sera complique
Utiliser une fonction reveil dans EXCEL avec sa date d'entrée !
Une question bete
Le 15/10 l'indice T1 est publié INSEE
Je signe un bail le 1/12
Puis je contractuellement utiliser le trimestre d'avant si cela m'arrange (en fonction augmentation indice trimestriel) ?
Cela ne fait pas grand chose mais sur des dizaines de baux, ca paye bien un restaurant ! |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 01:57:17
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Si l'indice baisse, puis je omettre la réévaluation ?
Le locataire peut il s'y opposer ? |
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jacquou
Pilier de forums
883 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 19:26:18
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Vous avez déjà vu baisser l'indice INSEE de la construction ???
Avec l'inflation des années 80 puis le boom de l'immobilier sur les années 90 at début du XXIème siècle, sans oublier le passage au 35 h qui a renchéri le coût de la main d'oeuvre, votre question est une pure virtualité... dont je n'ai pas la réponse.
Jacquou |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 19:44:57
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La question est plus importante qu'il n'y parait à première vue. En effet, si ma mémoire n'est pas trop atteinte par la maladie d'Alz... (je ne sais l'écrire), fin des années 80, debut des années 90, l'ICC a subit une baisse. Bien entendu, cette dernière s'est ressentie dans la révision annuelle des loyers, en ce sens que la progression sur un an a été plus que minime.
Si, par je ne sais quel mécanisme, l'indice venait à baisser durablement (plus de 4 trimestres de suite) la révision se traduirait obligatoirement par une baisse du loyer. Pas question de faire l'impasse. Les juges ne verraient pas d'un très bon œil ce "zapping". |
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john.peter
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 00:24:45
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Bonjour,
L'indice à baissé par exemple le 4ème trimestre 1995, c'est une éventualité à considérer. Dans ce cas le loyer peut baisser
Cordialement
john peter |
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bluemax
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 17:12:01
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Bonjour,
Mon propriétaire n'a pas augmenté son loyer (indexation) depuis 10 ans. L'an dernier j'ai reçu une lettre de son agent immobilier m'anoncant que le loyer serait dorénavent résivé tout les ans, suivant l'indice insee.
Et donc,mon loyer à augmenté l'an denier, et je m'attendais à une augmentation cette année, toujours sur le principe de la moyenne des 4 trimestres.
Hors cette année, il m'annonce qu'il y a eu une erreur et qu'il est dans son droit et de ré-évaluer le loyer en partant de l'indice d'origine, jusqu'à aujourd'hui ; soit sur 11 ans.
D'après ce que j'ai lu ici, il y a prescription quinquénale, et donc il devrait se baser sur une période de 5 ans maximale pour la ré-évaluation du loyer
Ai je raison ?
D'autre part, je me dis que comme l'an dernier il m'a fait un courrier me précisant une révision annuelle sur 4 trimestre, il n'a pas le droit de revenir en arrière et me dire aujourd'hui qu'il augmente sur 11 ans !
Qu'en pennsez vous ?
Merci pour toute réponse. |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 17:35:42
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Il y a prescription quinquenale donc quelle que soit la date d'envoi, vous reculez de 5 ans en arriere.
Si entre temps, il avait appliquer une indexation, alors vous en tenez compte dans le calcul mais il peut tres bien retourner en arriere (art 2277 du CC), autrement dit, l'indexation de l'annee derniere n'annule pas forcement le rattrapage sur les autres annees.
Neanmoins il faut signaler qu'il y a eu jurisprudence si ce fait (indexation non reclamee, puis petite indexation et recalcul). Ca pourrait donc se plaider dans la mesure ou le bailleur doit qd meme savoir ce qu'il fait et doit suivre un minimum ses affaires ! sinon too bad, c'est son probleme!
Je n'ai pas malheureusement ces arrets sous la main mais je pense en avoir deja parle dernierement sur un sujet similaire (voir recherche).
A vous de bien verifier son calcul en prenant les indices de references (et en attendant cette regul, mettez de cote tous les mois l'indexation). Sachez aussi que si regul il y a avec cumul, le bailleur n'est pas forcement tenu de vous echelonner le paiement (mais n'empeche, demandez-le juste pour la forme).
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
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bluemax
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 18:38:33
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Citation :
Initialement entré par Joulia
Il y a prescription quinquenale donc quelle que soit la date d'envoi, vous reculez de 5 ans en arriere.
Merci pour votre réponse.
Mais après mes recherches ici... ça reste encore un peu flou.
franchement même si ma situation est "défendable" je préfererai trouver un compromis avec mon propriétaire...
Donc, si il y a prescription de 5 ans, comment se passe le calcul de l'indexation du loyer ?
(Loyer * Indice 1er trimestre 2004) / indice 1er trimsetre 1999 ??
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