****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Bonjour à tous, je suis tout nouveau sur ce forum, et néophyte comme membre d’un Conseil Syndical (CS) d’une Aful. Pardonnez ma naïveté sur certains points …
Voici notre problème :
Nous sommes une Aful (programme neuf du promoteur Cogedim) dont la première AG a eu lieu en février 04. Un directeur (syndic) a été nommé par le promoteur et cette première AG a entériné ce syndic comme Directeur de l’Aful avec un mandat d’un an sans tacite reconduction de mai à avril. Mai étant la date de la réception des parties communes par l’Aful.
Ce directeur, choisi par le promoteur, est à sa botte et ne fait pas grand-chose. Nous voulons nous séparer de lui avant la date d’échéance de son mandat et le lui avons fait savoir en juin dernier.
Il nous écrit, par courrier simple, à l’ensemble des membres du CS en août dernier son intention de démissionner, dans ces termes : « si vous le souhaitiez et si l’ensemble de l’Aful y est favorable, nous pouvons donner notre démission… »
Nous lui demandons de le porter à l’Ordre du Jour (ODJ) de notre AG du 15/09/04.
Ce qu’il fait, mais dans la rubrique « Questions Diverses » (QD) et consigné dans le PV de cette AG en ces termes et toujours dans la rubrique QD : « le cabinet …. informe les propriétaires de sa démission. Il convoquera sous 3 mois une AG extraordinaire. »
Puis plus rien de sa part, …. Après relance téléphonique, il nous dit avoir changé d’avis et qu’il souhaite exercer sa fonction jusque la fin de son mandat initial (04/05).
Nous souhaiterions l’obliger à tenir ses engagements écrits, mais voici ce que l’on nous dit (avocats, experts en tout genre…)
Expert : tout ce qui relève de la rubrique QD d’un PV d’AG n’a aucune valeur aux yeux des tribunaux, car cette rubrique ne vaut pas Résolution et donc pas soumise au vote… Il aurait pu écrire n’importe quoi, cela n’a aucune valeur, et son courrier envoyé en août 04 est également sans valeur juridique.
Avocat : que cela soit dans la rubrique QD ou dans une Résolution, il faut prendre acte de sa démission et demander au nouveau Syndic pressenti comme futur Directeur de notre Aful de faire partir les convocations pour une AG extraordinaire afin de procéder au vote pour le remplacement du Directeur démissionnaire.
Qui croire ? et que faire ?
1/ faire le dos rond et attendre la fin du mandat pour le remplacer ? 2/ déclencher une AG extraordinaire afin de nommer un nouveau Directeur ?
3/ Quels sont les recours qu’à le Directeur actuel (Syndic) pour contrer l’option 2. Dommages et intérêts ? Considérera t’il qu’il aura été révoqué ?
Citation :« le cabinet …. informe les propriétaires de sa démission. Il convoquera sous 3 mois une AG extraordinaire. »
S'il a démissioné il ne peut que procéder à l'élection d'un autre administrateur. Il n'a plus autorité pour convoquer une autre AG.
L'arme fatale se trouve sûrement dans votre réglèment: chercher la rubrique convocation d'AG et vous y trouverez quelque chose du style "si un quart au moins des propriétaires", vous pouvez convoquer l'AG. Bien sûr vous pouvez décider de ce que vous voulez, même d'élire un autre "syndic"
Merci de vos remarques (Piovem). Dans notre cas le Directeur de l'Aful (le Syndic) nous assure que sa démission n'est plus à l'ordre du jour compte tenue qu'elle a été notifiée dans la rubrique Questions Diverses du PV et qui,selon lui ne vaut rien...
Tout est dans la différence de valeur juridique entre les "résolutions" qui sont "votées" et la rubrique "Questions Diverses" qui n'appelle aucun vote ...
La question de fond est : Ce qui est notifié dans les Questions diverses vaut-il Résolution ?
En aucun cas il ne faut croire votre avocat dès lors qu’il vous propose de
Citation :demander au nouveau Syndic pressenti comme futur Directeur de notre Aful de faire partir les convocations pour une AG extraordinaire afin de procéder au vote pour le remplacement du Directeur démissionnaire.
le syndic pressenti n’a aucun pouvoir de convoquer une AG
Qui convoque l' A.G. ?
"C'est le syndic en place qui a normalement le pouvoir de convoquer l' assemblée (art.7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). Mais ce pouvoir appartient également sous certaines conditions, au président du conseil syndical voire un copropriétaire habilité à cet effet. Dans les syndicat coopératifs, l'assemblée est convoquée par le président du conseil syndical qui assume en même temps les fonctions de syndic. La convocation par une personne n'ayant pas la qualité pour le faire rend cette assemblée annulable (CA Paris 23e Ch. 2 juin 1988). Pour que la convocation soit valable, il faut que le syndic soit toujours en fonction au moment où elle est lancée. Dans le cas où le syndic ne convoquerait pas l'assemblée, le président du conseil syndical après délibération du conseil syndical ou un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires (c'est à dire 250 millièmes) (à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un nombre de voix inférieur) peuvent demander la convocation de l'assemblée (art. 8 du décret du 17 mars 1967). La demande doit être notifiée au syndic par lettre recommandée avec avis de réception. Sans réponse de la part du syndic dans un délai de huit jours, le président du conseil syndical pourra valablement convoquer l'assemblée. Le président du C.S. doit préciser pour sa demande les questions qu'ils souhaitent voir inscrire à l'ordre du jour ainsi que la date de l'assemblée. S'il n'existe pas de conseil syndical ou si son président ne fait pas le nécessaire, tout copropriétaire peut prendre l'initiative en adressant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, soit au syndic, soit au président du conseil syndical. Sans réponse sous huit jours, il saisira en référé le tribunal de grande instance qui donnera l'autorisation de réunir l'assemblée (art.50 du décret du 17 mars 1967). Le président du tribunal de grande instance désignera un copropriétaire ou un mandataire de justice pour convoquer l'assemblée. La convocation doit être notifiée au syndic". http://www.mon-immeuble.com/dossierAGavant.htm#Qui%20convoque%20l%20A.G.
à moins d’extrême urgence je pense qu’il serait sage d’attendre que votre syndic procède à la convocation d’autant plus que celle-ci doit intervenir dans 4 mois en veillant que ce point soit bien mis à l'ordre du jour aussi il serait peut-être prudent de lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception pour formaliser cette demande et ceci très prochainement et surtout sans attendre que le syndic en place n'ai envoyé les convocations....précisez votre ordre du jour, celui-ci ne doit laisser aucune possibilité de dérobade que votre syndic mettrait à profit.
Quelle est la procédure à suivre pour changer de syndic ?
Elu par l'assemblée générale des copropriétaires, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble. La durée de ses fonctions ne saurait excéder trois années.
Le changement de syndic suppose la tenue d'une assemblée générale dûment convoquée à cet effet. Il peut prendre deux formes différentes : • en cours de mandat, la révocation ; • à l'expiration du mandat, le non renouvellement de celui-ci. Dans les deux cas, le vote est acquis à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Attention : le risque réel de cette procédure est l'ouverture d'une vacance du poste, lorsque le syndic cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son successeur : plus personne n'est alors compétent dans la copropriété pour convoquer l'assemblée qui déciderait de son remplacement.
Aussi la commission relative à la copropriété recommande-t-elle que l'assemblée qui décide la révocation ou le non-renouvellement du mandat du syndic désigne en même temps son successeur.
L'ordre du jour doit donc comporter deux questions : la première portant sur la révocation ou le renouvellement du mandat du syndic, la seconde ayant pour objet la nomination de son remplaçant ; il convient de notifier en même temps que l'ordre du jour les conditions essentielles du nouveau contrat de syndic.
Si malgré tout le syndic cesse ses fonctions sans qu'ait été élu son remplaçant, tout intéressé peut présenter une requête au président du tribunal de grande instance afin qu'il désigne un administrateur provisoire notamment chargé de convoquer une assemblée en vue de la désignation du syndic. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F683.html
démission du Directeur d'une Aful
Forum fermé
Posté - 02 déc. 2004 : 16:21:48
