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manja
Pilier de forums
461 réponses |
 Posté - 03 déc. 2004 : 10:21:54
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Bonjour à tous,
Le syndic qui établit les feuilles de présences pour les AGs, mentionne depuis toujours (une vingtaine d'années) le seul nom de l'usufruitière avec son adresse et ses nombreux lots sur ces feuilles de présence.
Jamais un des ses fils n'a contesté ce fait. Les autres copropriétaires ignoraient que cette dame n'était qu'une usufruitière et n'ont jamais contesté le fait que le "pouvoir" de cette dame soit donné à une personne ou un copropriétare pour la représenter aux AGs.
Les convocations ont toujours été adressées à cette seule usufruitière. Il en va de même pour la notification des PVs.
Les copropriétaires ignoraient donc qu'il s'agissait de 12 appartements démembrés entre cette usufruitière et plusieurs nu-propriétaires qui possèdent, semble-t-il, chacun la nu-propriété de trois appartements.
Le président du CS - après mise en demeure au syndic, etc. - avait donc convoqué cette seule usufruitière figurant sur les feuilles de présence antérieures.
Le PV de cette AG n'a été, bien évidemment adressé qu'à cette personne.
Et maintenant c'est un de ses fils qui a intenté une procédure d'annulation d'AG, dans le délai de deux mois de la notification du PV à sa mère. Mais dans son assignation il ne critique pas du tout ne pas avoir reçu personnellement le PV et ne parle pas du délai respecté, etc.
Ce fils ne dit nullement dans son assignation qu'il n'a pas été convoqué ou qu'il n'a pas reçu le PV en LRAR. Il attaque juste la copropriété en annulation de différentes résolutions.
Comme nous sommes en conflit avec le syndic, il est évidemment impossible de savoir si un mandataire commun entre l'usufruitière et ses fils n'a jamais été désigné.
Il nous semble que la mandataire de fait est, bien sûr, l'usufruitière. Elle semble au moins avoir un mandat "tacite" ce qui est (je crois) accepté par les tribunaux.
Pensez-vous que l'assignation par ce fils est alors valable? Il se présente d'ailleurs devant la justice comme "copropriétaire" (et non pas comme nu-propriétaire mandaté).
Amitiès à tous
Manja
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Edité par - manja le 03 déc. 2004 10:22:56 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 10:49:12
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Lorsqu'il y a démembrement de la propriété d'un lot le nu propriétaire, comme l'usufruitier, sont membres du syndicat.
Ils sont représentés à l'assemblée par un mandataire commun qui peut être l'un d'eux ou une tierce personne. Il peut être opportun de voir si le mandataire commun peut lui-même déléguer son mandat. Il faut donc vérifier si le syndic en place détient un document écrit désignant le mandataire commun (ou les mandataires communs puisqu'il y a plusieurs démembrements).
Il n'y a pas de mandataire de fait. Il peut par contre exister dans le règlement une clause réglementant la représentation aux assemblées en cas de démembrement de propriété. Cette clause s'applique à défaut de désignation d'un mandataire commun.
Le nu-propriétaire n'est recevable à attaquer des décisions de l'assemblée que si le détenteur du droit de vote, au titre des lots concernés, était défaillant (absent) ou opposant sur ces questions.
Sur la recevabilité de l'action il faut donc savoir exactement comment se présente le problème. Questions en l'état :
Pour les lots concernés :
Une personne était-elle présente à l'assemblée avec qualité pour voter ?
Si oui, comment a-t-elle voté sur ces questions.
Accessoirement, quelle est la nature de ces questions. Il faut savoir en effet si le nu propriétaire avait un motif particulier de voter contre. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 10:59:16
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Avez vous un règlement de copropriété ?
Que dit il au sujet de ce lot démembré ?
S'il y a un responsable dans cette situation, ce ne devrait pas
être le syndicat des copropriétaires ,mais le notaire qui a été chargé de la succession, entre autres nus-propriétaires et l'usufruitière !
Avez vous consulté le fichier immobilier chez le conservateur des hypothèques?
Le syndic aurait du mettre en demeure les interéssés de désigner un madataire ou bien arait du saisir le président du TGI,
conformément aus dispositions de la la loi du 10 juillet 1965 et du décret de 1967 pris pour son application.(voir topics à ce sujet)
François |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 13:24:05
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Merci pour vos réponses si rapides.
JPM, vous écrivez:
"Ils sont représentés à l'assemblée par un mandataire commun qui peut être l'un d'eux ou une tierce personne. Il peut être opportun de voir si le mandataire commun peut lui-même déléguer son mandat. Il faut donc vérifier si le syndic en place détient un document écrit désignant le mandataire commun (ou les mandataires communs puisqu'il y a plusieurs démembrements)."
Ma question portait plus précisément sur les noms et adresses qui figurent sur la feuille de présence qui doit être signée par chaque copropriétaire ou mandant pour prouver que le copropriétaire en question est présent ou représenté. Cette feuille de présence ne mentionne que les nom et adresse de l'usufruitière, sans aucune mention particulière.
Le syndic a toujours refusé de nous montrer un pouvoir quelconque et nous n'avons donc jamis vu un pouvoir de cette dame donné à la personne qui vient pour la représenter...
Dans le passé, les "président de séance" ont toujours été imposés par le syndic et généralement le syndic donne oralement à cette personne les tantièmes de cette usufruitière en prétendant qu'il (le syndic) a le mandat permanent de cette usufruitière et qu'il peut donc "donner les tantièmes à qui il veut".
Lors des trois ou quatre dernières assemblées générales les copropriétaires qui dénonçaient cette pratique ont failli en venir aux mains...
Certains ont d'ailleurs quitté l'AG, fâchés contre ces "magouilles" du syndic. Je sais bien que ce n'est pas intelligent, mais nous ne pouvons pas retenir de force les gens qui en ont assez de ces pratiques malhonnêtes.
Le problème de l'annulation de ces AG irrégulières (puisque le président de séance n'a pas été élu mais imposé par le syndic), n'est pas, actuellement, notre problème principal. De toutes façons, les PV qui avaient ensuite été envoyés par le syndic (et signé par ce président de séance complice, non élu) relatent une "élection du bureau" comme si de rien n'était. Comment voulez-vous, dans ces conditions, attaquer en nullité des PV truqués de la sorte?
Bien évidemment il est impossible de savoir qui est le mandataire commun de cette usufruitière car le syndic refuse de donner toute information, et ce, bien que nous fûmes membres du CS et l'avions mis en demeure à ce sujet
JMP, vous écrivez aussi:
"Le nu-propriétaire n'est recevable à attaquer des décisions de l'assemblée que si le détenteur du droit de vote, au titre des lots concernés, était défaillant (absent) ou opposant sur ces questions."
Lors de l'AG que ce nu-propriétaire attaque (il dit que le président du CS ne pouvait pas convoquer cette AG), l'usufruitière était absente et non représentée (parce que le syndic a boycotté cette AG convoquée par le président du CS et n'était pas venu).
C'est à l'usufruitière qui figure, seule, sur la feuille de présence, seule, sur tous les décomptes des charges, etc. que la convocation et ensuite le PV de l'AG ont été envoyés.
Comment voulez-vous qu'on sache qu'elle n'est que usufruitière et qu'il y ait, en plus, XXX nu-propriétaires si le syndic ne fournit pas ces informations? nous avons su cela uniquement parce qu'un membre de la famille nous en a informé oralement et que l'extrait du cadastre a confirmé ses dires.
En tant que conseil syndical, nous avions adressé au syndic également une mise en demeure de nous fournir l'adresse des personnes (morales ou physiques) "qui doivent être convoquées à la prochaine assemblée générale". Le syndic nous avait alors fourni la feuille de présence de la dernière AG, puis nous a refaxé cette feuille de présence "corrigée" et "définitive" - parce qu'une copropriétaire s'était mariée et avait changé de nom....
Par contre, il s'était bien gardé de faire état des identités de deux nouveaux copropriétaires alors qu'il avait bien reçu, à temps, la notification de leur notaire (nous avons réussi à obtenir tout cela, sans l'aide du syndic mais avec la collaboration de plusieurs copropriétaires)...
Mais je m'écarte de la question qui nous préoccupe actuellement :
à savoir si la personne figurant sur toutes les feuilles de présence comme s'il s'agissait d'une simple copropriétaire peut alors être considérée comme mandataire commun et doit recevoir,seule, les convocations et les PV d'AGs.
Je précise aussi que notre règlement de copropriété ne dit rien à ce sujet.
Etant donné que l'absence de convocation est une cause de nullité d'une AG, notre expérience et la réponse à cette question peut être très utile à d'autres participants de ce forum.
Amitiés (et bon courage) à tous
Manja
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 14:39:34
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Le syndic doit remettre au conseil syndical la liste officielle des copropriétaires et ayants droit et non pas une feuille de présence. Les deux documents sont différents. Sur la liste officielle l'usufruitier et le nu propriétaire doivent apparaître.
Le syndic n'a pas à imposer un président d'assemblée. L'assemblée élit son président. Le conseil syndical est là pour remettre les choses au point si cela est nécessaire.
Quant à l'assemblée générale convoquée par le conseil syndical ? Dans quelles conditions ? pour quelles raisons ?
Le feuille de présence doit indiquer le nom et l'adresse de toute personne représentant un copropriétaire.
Le président de l'assemblée doit contrôler toutes les pièces du dossier d'assemblée et vérifier qu'il y a un pouvoir pour toute personne non présente.
Votre syndic vous raconte des histoires mais vous mêmes êtes trop timides en assemblée et sans doute trop audancieux à convoquer une assemblée dans des conditions qui peuvent être irrégulières. |
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