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Titulaire d'un bail commercial traditionnel 3/6/9 comportant clause de révision triennale suivant variation indice construction. La date anniversaire de cette révision était au 1/06/2002. La propriétaire s'aperçoit aujourd'hui de son oubli est me réclame l'arriéré du montant des loyers réactualisés. La prochaine date anniversaire se trouvant au 01/06/2005 divers avis me soutiennent de la nullité de cette demande, la propriétaire prétend avoir des avis contraires mais je n'ai, de part et d'autre, aucun texte de référence pour étayer les positions. Merci
effectivement, c'est la date de la demande qui marque le jour à partir duquel le nouveau loyer est dû (lettre recommandée avec AR ou huissier). La demande ne peut pas être rétroactive (contrairement aux baux d'habitation loi 1989 et c'est peut être pour cela que votre propriétaire se trompe). De plus, le nouveau délai de trois ans pour la prochaine révision ne court pas depuis la date anniversaire du bail mais depuis la date de demande du propriétaire, ce qui fait que la révision suivante ne pourra être demandée qu'à l'automne 2007.
Merci pour votre réponse. C'est en effet l'interprétation que je faisais. Une avocate m'ayant meme dit que cette revalo ne pouvait maintenant qu'attendre la prochaine date anniversaire. Mais sur quels textes puis-je appuyer ma position? c'est là mon problème..les éléments de référence...
La difficulté est, en effet, de distinguer entre une clause contractuelle prévoyant une « révision triennale légale » (art 26 du Décret) et une autre qui constitue une véritable « clause d’indexation ». Dans le cas « triennale », elles ont le gros désavantage d’avoir une rédaction presque similaire.
La première doit répondre aux obligations mentionnées par dobaimmo, c’est d’ordre public. Dans le second cas, il y a rétroactivité car on considère ce genre de clause comme automatique. Si c'est automatique, en cas d'oubli du proprio vous auriez du, vous meme, appliquer les clauses du bail.
Histoire de compliquer les choses, il faut savoir que les baux qui sont soumis à une révision automatique d’origine contractuelle peuvent également faire l’objet de la révision légale. C’est cumulatif et pas exclusif.
La priorité est de vérifier :
- la rédaction de la clause « révision de loyer » pour voir s’il n’y a pas une stipulation que le loyer sera modifié automatiquement en fonction de l’indice choisi par exemple car c’est un critère qui joue en faveur de la clause d’indexation (Cass 3 civ 26 Janv 1994). Cela peut aussi être : cette clause jouera sans que le bailleur n’ait besoin d’effectuer aucune formalité …..
- La rédaction du courrier de demande du proprio et les termes employés pourront vous confirmer une orientation.
Si vous ne trouvez pas ces éléments, il y a moyen de discuter avec votre proprio sur la rétroactivité. Les textes ne traitent que de la révision légale, la valeur locative. Cela vient peut être du fait que les clauses d’indexations ont été introduites pour des pb de dépréciation monétaire. C’est la JP qui a essentiellement modelé leur utilisation.
Révisions triennale
Forum fermé
Posté - 04 déc. 2004 : 11:31:54
