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Le locataire ne peut en principe s’opposer à ce que vous réalisiez dans les lieux loués les travaux d’entretien qui s’imposent. Par contre, si les travaux durent plus de 40 jours, le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Toute disposition contraire figurant dans le bail est nulle.

Le locataire est tenu de laisser exécuter « les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués » (article 7-e de la loi du 6 juillet 1989). Les grosses réparations et les réparations d'entretien entrent dans cette catégorie de travaux. L’article 7-e étant d’ordre public, le locataire ne peut se soustraire à cette obligation par une stipulation figurant dans le contrat de location.

La jurisprudence a ajouté des mesures de protection du locataire lorsque les conditions d’exercice des travaux prévus par l’article 7-e entraînent un préjudice anormal.
Des dommages et intérêts sanctionnent le bailleur si les travaux révèlent en réalité un abus de droit ou si leur mauvaise exécution est génératrice d’un préjudice à l’égard du locataire.

De même, des circonstances exceptionnelles permettent au locataire de s’opposer à l’exécution des travaux : par exemple, des travaux d’une durée minimale d’un mois qui nécessitent la libération du logement occupé par un locataire de 90 ans (Cour d’appel de Paris, 6ème ch. A, 19 juin 1990 : Administrer, novembre 1990, p. 52).

Si le locataire doit souffrir la réalisation des travaux visés à l’article 7-e de la loi de 1989, l’article 1724 du Code civil apporte deux limites à ce principe :

- Si les travaux durent plus de 40 jours, le prix du bail doit être diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé (article 1724 alinéa 2) ;
- Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire pourra faire résilier le contrat (article 1724 alinéa 3).

En application de l’article 7-e de la loi de 1989, les 2ème et 3ème alinéas de l’article 1724 du Code civil sont d'ordre public pour les baux d’habitation. La clause prévoyant que le preneur ne peut prétendre à une minoration du prix du loyer même si les travaux dépassent 40 jours est donc interdite.

Selon un arrêt de la Cour d’appel de Rennes (4ème chambre, 28 novembre 1996 : Loyers et copropriété, décembre 1997, n° 305), la clause par laquelle le bailleur s’accorde le droit de faire tous travaux utiles sans devoir aucune indemnité au locataire, quelle que soit la durée de ces travaux, est réputée non écrite.

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