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Question simple: est-ce que dans un bail commercial, au même titre que la taxe foncière, peut-on spécifier une clause qui stipule que le locataire remboursera au bailleur les charges de copropriétés dans leur globalité (quote part locative + propriétaire) ?
De même pour les frais de gestion du Syndic ?
Par exemple assurances, ascenseurs, etc. dont une quote part est normalement à la charge du propriétaire
En matière de baux commericiaux la répartition des charges entre le bailleur et lepreneur est libre. Bailleur et preneur conviennent de la répartition des charges.
La clause de répartition doit être soigneusement rédigée, (litiges nombreux).
Le locataire peut prendre ainsi en charge les gros travaux (par exemple ceux de l'article 606 du Code civil, qui incombent au nu propriétaire).
Mais la vétusté, sauf convention expresse, n'est jamais à la charge du locaire, même si il a pris en charge les gros travaux. (Pas de remplacement de la toiture centenaire au frais du locataire)
Voilà quelques éléments, c'est un point délicat en fait
Elle me confortent dans ce que je vais faire: attendre les 9 ans révolus et revoir le bail. Les copropriétés sont assez désavantageuses pour des bailleurs de logements.
Je suis d’accord avec les éléments énoncés pour un bail neuf. Mais attention pour un renouvellement, il va falloir tenir compte de la compétence de votre locataire en matière de baux commerciaux.
Car il faut avoir à l’idée les éléments qui suivent :
- Lorsque l’on met à la charge du locataire des réparations dépassant les réparations locatives, il est tenu compte de cette charge supplémentaire notamment en matière de révision du loyer. On peut vite dépasser la valeur locative du bien avec ce genre de petites choses.
- En outre, notre droit à des principes de base comme « le principe du renouvellement aux clauses et conditions du bail expiré est considéré comme absolu », tellement absolu que la cour de Cass ne reconnaît le pourvoir de modifier une clause licite à aucune juridiction.
- Une dernière pour la route : Une partie de la doctrine s’interroge. Si un bailleur offre le renouvellement à des conditions différentes du bail ancien, cela n’équivaut-il pas à un refus de renouvellement ? Sauf en cas d’acceptation du locataire, la discussion sur l’indemnité d’éviction n’est pas loin.
Donc oui sur le principe mais tout en douceur surtout si le changement est substanciel. L’accord du locataire doit être préparé, amorcé car une procédure en la matière pourrait générer quelques surprises face à un bon conseil.
Merci aussi pour le info LE GOFF. De toutes façons, c'est un bon locataire et nous n'avons pas intérêt à miner les relations. C'est juste que la structure "copropriété" nous a ajouté des charges non prévues (la par propriétaire), comme par exemple le contrat "tranquilité" pour l'ascenseur qui est un détail qu'on en regarde pas lors de l'analyse de l'achat d'un bien immo, surtout lorsque c'est neuf
Bail commercial et charges de copro/syndic
Forum fermé
Posté - 06 déc. 2004 : 15:30:32
surtout si le changement est substanciel. L’accord du locataire doit être préparé, amorcé car une procédure en la matière pourrait générer quelques surprises face à un bon conseil.