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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
 Posté - 10 déc. 2004 : 19:50:22
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Bonjour,
Lors de la dernière assemblée, nous avons voté des travaux avec des honoraires pour les différents intervenants basés sur un % du montant HT des travaux :
Ravalements : 238 522.59 euro HT
Architecte : 6.5% du montant HT des travaux
Coordonateur SPS : 1.3%
Assurance Dommages ouvrage : 6032.41 euros
Syndic : 2% du montant HT des travaux
Nous avons un litige avec le syndic car il a décidé de prendre comme base pour le montant HT des travaux, non seulement le prix des travaux (238 522.59 euros) mais également les honoraires d'architecte, du coordonateur SPS et l'assurance dommages ouvrage car pour lui tous ces intervenants concernent les travaux. Le contrat de syndic n'apporte aucune précision à ce sujet.
Qu'en pensez-vous ?
Si cela vous semble normal, cela veut-il dire que l'architecte et le coordonateur vont également faire de même ?
Habituellement, quelle est la base de calcul du montant HT ?
Merci de vos éclaircissements.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 déc. 2004 : 23:44:45
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Les honoraires du syndic sont calculés exclusivement sur le montant des travaux.
Idem pour les autres intervenants et l'assureur DO.
C'est depuis 50 ans l'usage courant et la rédaction des contrats de syndic est en général conforme.
Resterait le cas d'une clause particulière dans le contrat de votre syndic qui déterminerait autrement la base de calcul des honoraires. En principe il faudrait la respecter. |
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 08:50:51
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Merci de ta réponse JPM mais le contrat de syndic ne mentionne aucune précision sur ce sujet.
Nous avions certes négocié le % sur le contrat de syndic car par défaut ils appliquent 2% sur le montant des travaux mais TTC, pour ne prendre que le montant HT. Ils nous semblent évident que ce % ne s'applique sur le montant HT des travaux et non sur tous les frais annexes. Mais ce syndic dont on parle souvent sur ce forum (en 6 lettres commençant par F et finissant par A) ne l'entend pas de cette oreille.
Il se doute bien que nous n'allons pas engager une procédure pour récupérer 500 euros mais sur le principe nous trouvions déjà exagéré de lui donner près de 5000 euros pour règler 4 factures et faire les appels de fond pour 126 lots principaux ! Allez faire comprendre ça à une assemblée de moutons où le pauvre syndic se dit martyrisé par le CS.
Enfin si d'autres personnes ont déjà été dans cette situation, votre expérience m'interesse.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 10:29:43
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Si vous avez négocié pour ramener l'assiette au montant HT, on doit trouver la trace du résultat de la négociation dans le contrat ou dans le PV d'assemblée. Il faut de toute manière appliquer les clauses contractuelles quel que soit le bénéficiaire.
Retenir l'assiette TTC est inhabituel mais pas illégal. C'était la solution retenue à l'époque de la taxation des honoraires. Il y avait une raison qui était la prise en considération de la pointe financière au sens de la loi Hoguet.
Il est théoriquement exact que si l'on prend un petit syndic à 40 syndicats dont la garantie financière est par exemple de 200 000 €, la réalisation sur une année de 5 chantiers très importants et l'encaissement simultané de nombreux appels de fonds peut lui imposer une augmentation de la garantie financière car sa pointe va dépasser les 200 000 €. Il en résulte une augmentation du coût de la garantie financière. Dans cette augmentation la TVA entre pour 20 % environ, réserve faite des abattements temporaires actuels.
On peut prétendre que cette justification valable à l'époque ne l'est plus de nos jours si l'on tient compte de l'nvironnement financier. Mais il exite encore des petits syndics et la règle doit rester commune à tous. |
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 11:25:08
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La négociation est bien mentionnée sur le contrat du syndic dans un petit paragraphe "Particularités de l'immeuble" car nous avions négocié par ailleurs les frais de photocopies, suppression des frais de transmission des dossiers au nouveau syndic, suppression des frais de tenue de compte vendeur...
Pour les travaux nous avions la ligne : Honoraires pour travaux votés en assemblée générale - Gestion financière : 2 % ht
C'est tout. Pas de mention sur le calcul de l'assiette. Il est vrai que cela nous a pas préoccupé car jusqu'à maintenant nous n'avions fait que de petits travaux sans être obligé de faire appel à un architecte, de prendre une D.O. et un coordonateur SPS.
Mon post servira j'espère à d'autres pour leurs futurs travaux : Faites préciser dans le PV d'assemblée que les honoraires en % seront basés sur les travaux sans les honoraires d'architecte, SPS et DO, tout du moins si vous n'avez pas négocié des forfaits.
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 17:28:58
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Je vais peut-être vous décevoir!
Relisez le contrat du syndic.
S'il est écrit que ses honoraires sont calculés sur le montant de l'opération, en cas de travaux, il a "tout juste" s'il prend comme référence de calcul le montant H.T. de la somme des dépenses de travaux, d'honoraires d'architecte, SPS, et autres bureaux d'études ou de contrôle. Reste qu'on pourrait plaider que l'assurance DO peut être exclue du montant de l'assiette, sans garantie de convaincre.
Et pourquoi que tout syndic pas idiot parle de montant d'opération et pas de montant de travaux ?
Parce que ses honoraires sont faits pour payer le boulot qu'il a à faire en tant que maître d'ouvrage délégué des opérations votées par la copropriété.
Imaginez que la copropriété vote pour des travaux qui demandent de très importantes investigations :
beaucoup d'honoraires pour les maîtres d'oeuvre et autres experts,
et beaucoup de lecture de rapports, pour le syndic, beaucoup de rendez-vous sur place avec les experts et autres ingénieurs, beaucoup de travail pour le syndic pour rédiger les compte-rendu d'avancement afin d'informer sa copro...
Et si les ingénieurs concluent que les travaux à entreprendre ne coûtent pas très cher, leurs honoraires paraîtront importants par rapport au montant des travaux. Or les intérêts de la copropriété seront bien défendus.
Ces cas sont rares mais ils existent.
Pensez à tous les cas où la copro décide de commencer par faire des sondages avant de décider quelque chose.
Le syndic serait pénalisé: gros boulot dont la rémunération se calcule sur une faible part de l'opération (puisque petits travaux derrière grosse étude).
Le syndic aura tendance, s'il voit venir un cas semblable à "monter" l'opération à coup de serpe en faisant faire plein de travaux et en zappant les études, ce qui ne sera pas forcément l'intérêt de la copropriété.
Assoir la rémunération du syndic sur les seuls travaux et non sur l'ensemble des opérations comprenant travaux ne va pas forcément dans l'intérêt de la copropriété.
Je serai très surprise de constater qu'un syndic commençant par F et finissant par A n'ait pas indiqué sur son contrat qu'il prend les montants d'opérations et non les montants de travaux pour calculer ses honoraires de prestations exceptionnelles...
seborga1 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 17:53:09
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Vous avez peut être raison pour le contrat de F., que je ne connais pas. Mais sur les trois contrats que j'ai sous les yeux, dont l'un vient d'un très grand groupe, il n'est question que des travaux. |
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 12 déc. 2004 : 19:32:23
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Seborga1, j'ai bien vérifié les 6 pages de notre contrat de syndic et il est bien mentionné travaux et non opération sur travaux.
Ils n'ont pas été plus précis dans la résolution concernant le vote des travaux : "Prend acte que les honoraires du syndic, seront calculés conformément aux bases contractuelles pour la gestion administrative et comptable " ce qui renvoit au contrat du syndic : "Honoraire pour travaux votés en assemblée générale - Gestion financière : 2% ht"
Nous allons donc persévérer à ce qu'il corrige son erreur ou il risque de ne pas avoir son quitus à la prochaine assemblée (même si on devrait jamais le donner) |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 déc. 2004 : 20:08:13
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C'est une erreur de dire ou de croire qu'on ne doit jamais donner le quitus à un syndic.
Ce n'est pas UNIVERSIMMO.COM qui dira le contraire ( Voir son article à ce sujet).
Il est malsain de vivre dans une ambiance de défiance.
 
François |
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 12 déc. 2004 : 20:59:24
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François, UNIVERSSIMO pense que c'est une ânerie de ne pas donner le quitus. Chacun a son avis, je respecte le leur, moi je fais partie des ânes . Je suis plutôt de l'avis de l'ARC et depuis qu'ils ont fait un article sur le sujet, ils continuent à alimenter le débat régulièrement sur leur site en publiant les syndicats de copropriétaires qui se sont faits débouter en justice après avoir donné le quitus à leur syndic.
Ne faisons pas de ce post un débat sur le sujet, d'autant qu'il n'y a pas plus têtu qu'un âne  , alors pour me faire changer d'avis... |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 13 déc. 2004 : 08:03:27
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Citation :
Ils n'ont pas été plus précis dans la résolution concernant le vote des travaux : "Prend acte que les honoraires du syndic, seront calculés conformément aux bases contractuelles pour la gestion administrative et comptable " ce qui renvoit au contrat du syndic : "Honoraire pour travaux votés en assemblée générale - Gestion financière : 2% ht"
Cela semble clair, il est écrit travaux. Usez donc un max des subtilités de la langue française pour aboutir à vos fns. Le syndic a sans doute écrit travaux en pensant opération. Tant pis pour lui. C'est ce qui est écrit qui prévaut. Battez-vous. Décortiquez bien tout. Donc, à la prochaine AG, ce n'est pas le quitus qu'il faut refuser mais d'abord, il faut ne pas approuver les comptes puisqu'ils seront faux si les honoraires ont été perçus sur le montant de l'opération et pas des traaaavaux.
seborga1 |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 13 déc. 2004 : 21:40:30
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seborga1 a raison de rapprocher le pourcentage d'honoraires de l'effort réel fait par le syndic.
je l'ai déjà dit dans un sujet similaire, il y a qq mois : on ne saurait se contenter de convenir d'un %; il faut se faire préciser en AG ce qu'il fera pour ce prix.
Ceci peut d'ailleurs parfois amener à convenir plus que le % du contrat, si l'AG avec l'appui du CS, a bien cerné le vrai travail du syndic ( réunions de chantier, appels de fonds complexes,conseils avisés sur les devis recherchés,etc...).
Après tout, on a le syndic qu'on mérite, Non ?
Alors, si en plus il est bon, autant le garder en le payant "correctement".
cordialement
PS : la réponse de JPM plus haut, en date du 11-de-c04, m'a fait bondir : je cours ouvrir un autre sujet....
xanthe |
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Eric95210
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 14 déc. 2004 : 10:35:13
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Merci pour ces réponses, et je suis parfaitement d'accord que toute peine mérite salaire, mais encore faut-il s'en donner !
Nous trouvions déjà que 2% c'était beaucoup compte tenu de ses prestations mais comme nous avions eu les années passées quelques petits travaux et que 2% de pas grand chose fait presque rien, nous avions laissé couler. Mais cette fois-ci, il tire un peu trop sur la corde. Je doute que nous allions jusqu'à refuser d'approuver les comptes, le bon sens nous conseillerais d'éviter une administration judiciaire pour récupérer 500 euros, dès fois que le syndic soit dans un mauvais jour. On devrait rester dans le "Soft" avec le refus de quitus.
Pour rappel, les 2% sont censés rémunérer la gestion administrative et comptable et uniquement cela. Avant d'effectuer ces travaux, comme ils doivent réparer plusieurs désordres, nous avions fait des essais et travaux préparatoires sous la responsabilité de l'architecte (rémunéré pour cela bien évidemment) et c'est lui qui par la suite a fait les appels d'offres à différentes entreprises et fait ses recommandations, l'ensemble ayant été communiqué au syndic pour la convocation à l'AG. Pendant la phase des travaux, le syndic ne met pas les pieds sur le chantier, c'est toujours l'architecte qui vient toute les semaines et remet son rapport au syndic. Le syndic n'a à payer qu'une seule entreprise, qui elle, rémunère les différents sous-traitants. C'est dire que même la gestion administrative est simplifiée !
Quant à la remarque de xanthe "Après tout, on a le syndic qu'on mérite, Non ?", j'aurais plutôt tendance à dire, pour notre cas, que l'on a celui qu'on trouve ! Nous sommes depuis 96 chez le même (le précédent faisait partie des 30 syndics mis en examen en 96 !) car même si nous avons souvent des reproches à lui faire, globalement la gestion est correcte et puis nous n'avons pas trouvé de mieux...
On sait ce qu'on quitte, on ne sait pas ce qu'on va trouver et la mariée est toujours belle le jour du mariage... |
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