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photonic
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 08 déc. 2004 : 10:02:09
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Bonjour, j'ai fait l'acquisition d'un appartement en 2002 et l'on me demande de payer des travaux qui ont été effectués en 2003 mais votés en 2001. Dois-je payer les travaux ou est-ce à l'ancien proprietaire de le faire?
Merci par avance
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 10:12:45
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Vous devez payer au syndicat tous les appels de fonds qui vous parviennent quelle qu'en soit la nature. Vous êtes le seul débiteur à l'égard du syndicat.
Il vous appartient ensuite de faire vos comptes avec votre vendeur en fonction des conventions passées entre vous, qui sont inopposables au syndicat. Le syndic n'a pas à se mêmer du compte entre vendeur et acquéreur. |
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photonic
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 10:20:36
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| Merci pour votre réponse, mon vendeur a racheté et habite un appartement dans la meme copropriété n'est-ce pas au syndic de gérer la géstion des appels des travaux? |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 11:35:56
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Tout d’abord ne pas mélanger Monsieur «X » ancien propriétaires du lot qui vous a été cédé et Monsieur «Y» nouveau propriétaire d’un autre lot du même immeuble et même si ces deux propriétaires «X» et «Y» sont une et même personne.
Si «X» était redevable envers le syndicat c’est sur le décompte individuel de «X» qu’aurait du figurer le débit et non sur le décompte individuel de «Y», ces deux décomptes sont totalement étrangers l’un de l’autre aussi le syndic ne peut, par ce biais, rattraper auprès de «Y» des charges non réclamées à «X».
Ensuite
Paye celui qui est propriétaire au moment des appels de fond, c'est-à-dire au moment ou ils deviennent liquides et exigibles, les modalités de paiement des différents appels sont en principe fixées par l’assemblée générale
Ainsi les appels de fonds devenu liquides et exigibles avant le changement de propriétaire incombent au propriétaire cédant, les autres à vous-même,
Vous avez pu, de par l’acte de vente, accepter d’autres conventions mais celles-ci ne sont pas opposables au syndicat et il vous appartient à vous seul, si tel était, de rechercher l’application de ces conventions auprès du vendeur.
Si des appels sont intervenus avant le changement de propriétaire le syndic en a fait mention sur le certificat délivré en application des dispositions de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 11:38:13
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JPM, bonjour !
Photonic a acheté en 2002. N'est-ce pas l'ancienne législation qui s'applique ? C'est-à-dire le propriétaire au moment du vote qui doit payer ?... |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 13:18:44
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Ce que certains considèrent comme une changement dans la législation ne me semble être pas en réalité une modification si ce n’est que la nouvelle législation a lis en place des textes ceci pour éviter les dérives auxquelles s’adonnaient aussi bien les syndics que les notaires pour simplifier leur intervention
Je vous invite très vivement à lire « le PARTICULIER » n° 906 janvier 1998 page 42, 43 & 44, il me semble que ceci est en total accord avec ce qui aujourd’hui est légalisé et que je reproduis ci-dessous mot pour mot.
Citation :
« avant l’achat, il est donc indispensable de savoir si des travaux sont envisagés, dans l’affirmative, il faut déterminer qui, du vendeur ou de l’acquéreur, va supporter le coût.
Des travaux sont envisagés
Après avoir interrogé le vendeur ou le syndic à ce sujet, faites-vous toujours communiquer le texte des procès-verbaux des deux dernières assemblées générales des copropriétaires. Leur lecture vous permettra en effet de savoir si des travaux ont été décidé ou envisagés dans un proche avenir (ravalement, étanchéité….°. Attention, même si des travaux ont été repoussés il y’a toujours le risque qu’ils soient acceptés la prochaine fois. Sachez lire entre les lignes les remarques de copropriétaires concernant le mauvais fonctionnement de la chaudière, par exemple, peuvent indiquer que cet équipement nécessite des réparations importantes, voire même qu’il est obsolète et qu’il doit donc être remplacé.
Une visite de l’immeuble pourra vous renseigner….
A qui seront-ils imputés ?
Légalement le principe est la suivant : lorsque l’assemblée générale a voté des travaux en déterminant un échéancier précis pour les appels de fonds, ces appels de fonds constituent des créances « liquides et exigible », même si les travaux ne sont exécuté qu’après la vente. Le vendeur doit prendre à sa charge les appels de fonds qui, d’après l’échéancier, doivent intervenir avant la vente, même s’ils ne sont réclamé (« appelés ») qu’après par le syndic. De son coté, l’acquéreur paiera les appels de fonds postérieurs à la vente.
Exemple. L’assemblé générale du 1er septembre 1997 a voté des travaux de ravalement à fiancer suivant trois appel de fonds fixé au 1er janvier, 1er février et 1er mars 1998. La vente est signée le 10 janvier 1998. Légalement, le premier appel doit être supporté par le vendeur tandis que les deux appels suivant incomberont à l’acquéreur.
Cependant, ici encore, le vendeur et l’acquéreur peuvent des mettre d’accord pour répartir différemment le coût des travaux. Très souvent, en pratique, la promesse de vente prévoit la répartition suivante (mais d’autres modalités sont envisageables puisqu’il s’agit de dispositions contractuelles) :
- les travaux décidés par l’assemblée générale avant la promesse de vente, exécuté ou non, seront à la charge du vendeur (peu importe l’échéancier de l’appels de fonds) ;
- les travaux votés à compter de la promesse de vente seront à la charge de l’acheteur.
Sachez cependant que cet accord ne s’impose pas à la copropriété. En cas de problème de paiement de la part du vendeur, le syndic pourra appliquer le principe légale de répartition et s’adresser à l’acquéreur (C.A. Lyon 6ème, 7.2.1996, Lencou c/synd. Copr. De l’ensemble immobilier le Clos des vignes). Ce dernier pourra toutefois poursuivre le vendeur pour non-respect de ses engagements et obtenir l’annulation de la vente »
il est courant d'entendre dire que "paie celui qui décide" or ceci est totalement faux ainsi que le démontre l'article ci-dessus reproduit et qui date d'avant juillet 2004.
Je souhaite qu’à la lecture de ceci l’on me précise ce qui diffère par la loi modifié....merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 15:20:09
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Il faut recadrer le sujet :
En premier lieu un point clair : le Particulier de 1998 excellent comme à l'ordinaire, est périmé. Il faut reprendre le dernier guide sorti en septembre ou octobre 2004.
Le mécanisme a été fondamentalement modifié pour ce qui des rapports entre le syndicat et les parties (vendeur et acquéreur). Pour les rapports entre vendeur et acquéreur (hors syndicat) on reste dans la situation antérieure : il n'y a pas de règle précise.
Le syndic doit fournir les renseignements permettant aux parties d'établir leurs conventions avec l'aide du notaire. Ces conventions sont inopposables au syndicat.
La question est posée en novembre 2004. C'est donc que photonic vient de recevoir un appel de fonds pour solder des travaux décidés en 2001 et effectués en 2003. La règle actuelle est claire : un appel de fonds, tardif mais supposé régulier, est adressé à celui qui est propriétaire en novembre 2004. C'est l'écquéreur. Il doit payer cet appel au syndicat.
Il peut éventuellement être remboursé par le vendeur si les conventions le permettent.
Le syndic est désormais déchargé de toute intervention dans les rapports financiers entre vendeur et acquéreur. Faut-il ajouter qu'il n'en a jamsis été chargé ? Le compte prorata temporis et les ventilations sur les appels travaux était une pratique courante mais dépourvue de tout fondement juridique. Le syndic agissait alors en dehors de sa mission et à titre purement personnel. Il importe peu à cet égard que de rares arrêts aient parlé de l'obligation faite au syndic d'établir un compte prorata temporis. Les juges aussi peuvent se tromper. C'était le cas.
Il est très satisfaisant que cette position ait été entérinée pleinement par les auteurs du décret de 2004.
Le fait que le vendeur soit encore propriétaire dans l'immeuble ne change rien au mécanisme. C'est bien à tort que le syndic en profiterait pour passer un jeu d'écritures apparemment simplificateur.
Pour tout dire je regrette vivement qu'aucun avocat n'ait eu dans le passé l'idée de faire reporter sur le syndic à titre personnel les conséquences dommageables pour le syndicat d'un compte prorata temporis vicieux. On peut seulement admettre qu'autrefois la situation n'était pas claire. Elle l'est maintenant. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 15:23:10
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Moi je dirais qu'il est rappelé que ce n'est pas au Syndic de faire la police. Il n'a qu'un seul interlocuteur le proprio présent au moment où il fait son appel de charges.
Pensez donc, il faudrait qu'il court (vite et comment) après l'étranger Suédois, russe ou italien par exemple, pour récupérer l'appel de charges concernant un bien dont l'autre se fout éperdument maintenant puisqu'il a dégagé de France 
Sachez aussi que des travaux votés mais non budgétés deviennent caduques. Mais tout ce transfert de responsabilité s'annulle automatiquemnet avec la Loi rentrée en vigueur au 1er sept 2004
LN |
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photonic
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 15:54:09
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Merci à tous pour avoir répondu aussi rapidement et avec autant de clarté.
Photonic |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 16:02:28
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Petit conseil, restez à l'écoute car les réponses arrivent souvent après et après. Et pour retrouver vos écrits - les 10 derniers - cliquez sur votre pseudo.
LN |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 09 déc. 2004 : 17:39:50
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à JPM
à qui je me permets de rappeler que dans la présente l’on ne parle que d’appels de fond sur travaux et non de charges ou de compte prorata temporis
SONATE demande si, dès lors que PHOTONIC a acheté en 2002 :
Citation :
N'est-ce pas l'ancienne législation qui s'applique ? C'est-à-dire le propriétaire au moment du vote qui doit payer ?...
Et voici cette pratique erronée qui ressurgi: «paie le propriétaire qui a voté les travaux» et que j’entendais dénoncer en rappelant ce texte du «Particulier».
PHONOTIC s’inquiète quant à la législation qui s’applique, celle d’avant les modifications intervenues aussi bien sur la loi que sur son décret d’application ou celle d'après
Et vous répondez par
Citation :
La question est posée en novembre 2004. C'est donc que photonic vient de recevoir un appel de fonds pour solder des travaux décidés en 2001 et effectués en 2003. La règle actuelle est claire : un appel de fonds, tardif mais supposé régulier, est adressé à celui qui est propriétaire en novembre 2004. C'est l'acquéreur. Il doit payer cet appel au syndicat.
Je suppose que vous vous basez sur la loi et le décret modifiées
Je vous demande qu’elle aurait votre réponse si la question concernait une vente intervenue avant les modifications, qui aurait payé les appels de fonds destinés pour des travaux décidés.... pour ma part je prétends que c’était bel et bien la même réponse et c’est bien ce que met en évidence l’article du particulier que je citais.
Si variante il y’a de par les modifications, elle ne concerne pas la question «à qui incombe les appels de fonds concernant des travaux décidés» mais exclusivement l’obligation d’information ainsi que la forme et le contenue de celle-ci ce qui permet de prendre des dispositions en rapport.
vous précisez vous-même que
Citation :
« Le syndic est désormais déchargé de toute intervention dans les rapports financiers entre vendeur et acquéreur.
Et vous soulignez au surplus
Citation :
Faut-il ajouter qu'il n'en a jamais été chargé ?
En effet le syndic n’en avait jamais été chargé mais celle-ci découlait de la position qu’adoptait aussi bien les syndics que les notaires dès lors qu'ils intervenaient dans une cession.
-n'était-il pas plus prudent et moins conflictuel de se garantir du paiement des appels de fonds concernant des travaux à venir en faisant opposition pour le montant nécessire auprès du notaire dès lors que celui-ci disposait des fonds?
-n'était-il pas également plus difficile de solliciter un copropriétaire qui en principe, après son acquisition, a d'autres priorité que l'éventuel ravalement de façade?....il fallait se garantir des éventuels déboires!
Je ne vois donc pas en quoi l’article du particulier est aujourd’hui périmé, certes il est incomplet mais pas en ce qui nous intéresse. Cet article est en totale conformité avec ce que le législateur a apporté dans son décret de juillet si ce n’est que le législateur a formalisé une situation que, et je le répète, aussi bien les syndics que les notaires, avaient installée en fonction du client face à eux (j'ai été confronté à des réactions différentes de la part des notaires dès lors que vous dénoncez cette contrevérité)
Il est effectivement très satisfaisant que cette position ait été entérinée pleinement par les auteurs du décret de 2004.
Le législateur reprend purement et simplement cette limite et écarte en principe la controverse traditionnelle mise en place par les principaux intervenants dans un acte de cession, intervenants qui étaient et sont toujours le syndic et le notaire.
Les dérives étaient régulières, elles étaient dénoncées en Cassation, le législateur dans son décret n’a fait formaliser ce qui, avant le décret, aurait du être et pour cela il a instauré «l’informations des parties »
les nouvelles dispositions représentent les mêmes obligations qui incombent au vendeur ou à l’acheteur en cas de travaux décidés, mais de façon plus détaillée et plus règlementaire.
et je ne pense pas m’être écarté du sujet qui est bien « Dois-je payer les travaux ou est-ce à l'ancien propriétaire de le faire » mais celui-ci demandait un traitement particulier du fait que les appels risquent d’être étendue sur une période dans laquelle des modifications sont intervenues aussi bien pour ce qui est de la loi et que de son décret.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2004 : 23:35:20
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Vos observations sont très pertinentes.
D'abord " périmé " pour le Particulier n'est bien entendu pas méprisant. C'est juste un problème d'actualité !
Il est vrai aussi que je me suis borné à dire ce que je pensais du statut juridique de l'appel de fonds effectué en novembre 2004.
Dans le passé, et compte tenu des stipulations de l'acte de vente, l'acquéreur aurait pu soutenir avec succès, devant certaines juridictions, qu'il n'était pas tenu de le payer et qu'il fallait s'adresser au vendeur. D'autres juridictions ont fini par dire le contraire mais la situation demeurait incertaine.
Dans l'extrait suivant, que vous avez reproduit
Citation :
Légalement le principe est la suivant : lorsque l’assemblée générale a voté des travaux en déterminant un échéancier précis pour les appels de fonds, ces appels de fonds constituent des créances « liquides et exigible », même si les travaux ne sont exécuté qu’après la vente. Le vendeur doit prendre à sa charge les appels de fonds qui, d’après l’échéancier, doivent intervenir avant la vente, même s’ils ne sont réclamé (« appelés ») qu’après par le syndic. De son coté, l’acquéreur paiera les appels de fonds postérieurs à la vente.
Le mot légalement est un peu audacieux dès lors que la loi était muette à ce sujet  Le Particulier reprenait là les termes d'un arrêt qui a été important mais qui a été contesté justement sur un point au moins : l'exigibilité. Prenez une AG qui décide des travaux le 10 avril 2002 et trois appsls de fonds de n euros le 15/12/2002, les 10/04 et 10/07/2003 et une vente qui a été signée le 15/03/2003, on ne peut pas dire qu'à la date de la vente les second et troisième appels étaient exigibles. La décision fixait à des dates postérieures l'exigibilité de chaque appel.
Il aurait fallu admettre que la mutation du lot entraînait une déchéance du terme à l'égard du vendeur comme cela est possible maintenant pour les appels de provisions impayés (article L 19-1). Mais il faut alors une décision du Juge des référés. On passe alors à la haute voltige juridique.
On revient maintenant sur cette décision judiciaire à propos de la procédure comptable d'engagement juridique. Dans ce cas peut-on prétendre que la décision de l'assemblée vaut engagement ? Bien sur que non à mon avis. Il n'y a engagement " juridique " que lors de la signature des ordres de services ou marchés par le syndic. Pourtant certains soutiennent le contraire en pensant précisément aux mutations de lot.
C'est pourtant désormais inutile :
> une information correcte donnée par le syndic sur les décisions de l'assemblées (et non sur les engagements du syndicat)
> et la nouvelle règle relative aux appels de fonds
suffisent à assurer la protection du syndicat et l'information des parties.
Désormais la situation est claire, c'est un avantage certain. |
Edité par - JPM le 09 déc. 2004 23:43:05 |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 10 déc. 2004 : 07:24:07
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Citation :
L’acquéreur aurait pu soutenir avec succès, devant certaines juridictions, qu'il n'était pas tenu de le payer et qu'il fallait s'adresser au vendeur
Effectivement tel était bien le cas, ainsi un jugement rendu à STRASBOURG pouvait désobliger le vendeur des appels intervenant ultérieurement à la vente alors qu’un jugement rendu à MARSEILLE les aurait mis à sa charge, difficulté que l’on rencontre dans d’autres contextes.
Merci pour votre réaction, il est exact qu’aujourd’hui le mot légalement pouvait être considéré comme audacieux et qu'aujoud'hui il est juriquement adapté puisque la loi n’est plus muette à ce sujet.
Je me permets cependant de vous interpeller encore une fois car vous n’y avez pas répondu, or c’est bien votre réponse qui m’importe et non ce que répondaient les juridictions qu’elles soient de gauche ou de droite, d’en haut ou d’en bas.
Citation :
Je vous demande qu’elle aurait votre réponse si la question concernait une vente intervenue avant les modifications, qui aurait payé les appels de fonds destinés pour des travaux décidés
Sachant bien que le terme de « liquide et exigible » n’est pas une notion nouvellement introduite et que même si le mécanisme d'un transfert est aujourd'hui figé de par une loi précise, ce mécanisme n'existait pas moins antérieurement de part les principes comptables qui eux aussi sont encadrés et ceci même si les juridiction l'interprétait différemment.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 déc. 2004 : 11:25:18
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Le Particulier 1998 écrivait :
++++++++++++
A qui seront-ils imputés ?
Légalement le principe est la suivant : lorsque l’assemblée générale a voté des travaux en déterminant un échéancier précis pour les appels de fonds, ces appels de fonds constituent des créances « liquides et exigible », même si les travaux ne sont exécuté qu’après la vente. Le vendeur doit prendre à sa charge les appels de fonds qui, d’après l’échéancier, doivent intervenir avant la vente, même s’ils ne sont réclamé (« appelés ») qu’après par le syndic. De son coté, l’acquéreur paiera les appels de fonds postérieurs à la vente.
Exemple. L’assemblé générale du 1er septembre 1997 a voté des travaux de ravalement à fiancer suivant trois appel de fonds fixé au 1er janvier, 1er février et 1er mars 1998. La vente est signée le 10 janvier 1998. Légalement, le premier appel doit être supporté par le vendeur tandis que les deux appels suivant incomberont à l’acquéreur.
++++++++++
A titre personnel, j'ai toujours été favorable à cette solution mais, comme indiqué ci dessus, elle n'avait aucun fondement légal.
Pour le 1er appel, bien entendu, pas de problème. Pour les deux suivants il a été soutenu que le syndic devait faire opposition à paiement du prix. Celà impliquait qu'il ait préalablement indiqué dans la note de renseignement que le vendeur en était débiteur. C'était possible mais juridiquement contestable puisqu'ils n'étaient pas exigibles. C'est ainsi qu'on est arrivé à l'extraordinaire arrêt d'appel du 30 novembre 1990 qui a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des travaux aussi bien à l'égard du vendeur que de l'acquéreur !!!!!!
Les données était le suivantes :
24/06/85 : Décision d'AG adoptant le principe des travaux
05/07/85 : Notification de la vente
19/02/86 : Décision d'AG adoptant un devis et fixant les appels
La situation était un peu différente mais cet arrêt montre bien bien les errements jurisprudentiels pendant de nombrreuses années.
L'arrêt d'appel a été cassé (17 novembre 1993) mais le commentaire de M. Capoulade sous cet arrêt de cassation montre qu'en 1994 les syndics ne pouvaient savoir bien sur quel pied danser.
En 1998 le Code de la copropriété Litec laisse apparaître des solutions un peu plus claires : l'acquéreur sera tenu de répondre aux appels de fonds qui seront effectués postérieurement à la notification de la vente au syndic. Peu importe qu'ils correspondent à des travaux décidés antérieurement, voire même engagés antérieurement.
C'est dans ce sens que le Particulier a énoncé une règle légale.
En réalité il demeurait possible aux juridictions d'adopter des solutions contraires car l'arrêt de la Cour de cassation du 17 novembre 1993 n'était pas un "arrêt de principe".
Il faut ajouter que, dans la pratique, quand le vendeur s'engageait à supporter des travaux décidés avant la vente, il était assez fréquent que les fonds correspondant à la quote-part intégrale soient versés au syndic avec la notification de la vente. La situation était alors simplifié. Il ne restait que le problème d'un éventuel dépassement du coût prévu.
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Edité par - JPM le 10 déc. 2004 14:37:00 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 déc. 2004 : 11:43:25
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... C'est pourquoi, face à toutes ces interrogations ou errements, je préconise vivement, lors du vote de travaux hors budget prévisionnel (cas d'un ravalement ou autres gros tarvaux), d'adopter la résolution complémentaire suivante :
" Le montant des travaux votés est exigible des copropriétaires à compter de ce jour vendredi .. (date de l'AG.).
Le syndic procèdera à (3, 5 ...7..) appels de fonds (mensuels, trimestriels..) à compter du ...(date du 1er appel.. éventuellement 6 mois après l'AG)."
Ainsi, ni les copropriétaires ni le syndic n'ont à se poser de question sur le "qui paye quoi ..", y compris pour une mutation ayant lieu le lendemain de la date de l'AG.
Tout ceci ne tient pas compte d'accords particuliers entre vendeur/acquéreur, qui ne regardent pas le syndicat et dont le syndic n'a pas à faire cas. |
Edité par - gédehem le 10 déc. 2004 11:47:39 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 déc. 2004 : 14:51:14
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Tous les intervenants sérieux (syndics, CS et autres) seront bien d'accord avec Gedehem pour non seulement recommander mais même exiger que la décision relative aux travaux fixe avec précision les dates et montants des appels de fonds nécessaires.
Par contre l'assemblée ne peut dire que le montant total est exigible à compter de la date de l'assemblée :
> c'est désormais inutile compte tenu de la nouvelle réglementation
> on ne peut pas fixer au 15 avril (date de l'AG) une date d'exigibilité alors que le premier appel de fonds est fixé au 1er juillet, le second au 15 septembre, etc.
> enfin se poserait la question de l'enregistrement comptable de la décision. L'engagement ne peut résulter au mieux que de la signature des marchés ou ordres de services.
Mais la fixation systématique des appels de fonds dans la décision d'AG serait déjà un très grand progrès
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 déc. 2004 : 17:01:11
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Je ne suis pas tt à fait d'accord avec votre avis pour ce qui concerne la date d'exigibilité.
Pour ce qui concerne le budget prévisionnel voté par l'AG, la totalité de son montant est exigible au moins dès le 1er jour du 1er trimestre de chaque exercice. C'est la règle qui est appliquée en cas de non paiement : la quote-part annuelle est exigible en totalité. Le paiement par trimestre est une sorte de "facilité de paiement" ... comme à crédit. A la limite, un 'appel de fonds' n'est pas nécessaire.
Hors le budget prévis., ce n'est que dans le silence, en l'absence d'une décision exprès de l'AG, que l'exigibilité est liée au 1er appel de fonds.
Pour des travaux, que l'AG fixe l'exigibilité du montant votés dès la prise de décision sur ces travaux, à la date de l'AG, n'empeche en rien de reporter à plus tard le 1er appel de fonds.
C'est, ici aussi, une facilité de paiement, un étalement, qui ne change rien au fait que la totalité de la quote-part de chaque copropriétaire est bien rendue exigible dès la date de l'AG, par décision de l'assemblée.
Imparable.... en particulier ici, sur la question posée, en cas de mutation.
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 10 déc. 2004 : 19:07:23
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Citation :
Initialement entré par rkl
Et pour ma part je termine par ces arrêts
Audience publique du 2 octobre 2001 Cour de Cassation Chambre civile 3
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2001X10X03X00108X090
et encore
Citation :
une créance est liquide et exigible lorsqu'elle a donne lieu a appel de fonds suite a exécution de décision d'assemblée générale valide.
est redevable de la créance liquide et exigible celui qui a qualité de copropriétaire au moment de l'appel de fonds (cour d'appel de paris, 8ieme chambre B, 21 novembre 1996 même si les travaux sont réalises plus tard) ; (cour d'appel de paris, 23ieme chambre A, 12 février 1997)
et en prime le texte qui m'échappait alors qu'il était à porté de main
Citation :
Il est à noter que si le syndic adopte la première solution (c'est-à-dire qu’il recherche auprès du vendeur la totalité des appels), il se constitue séquestre pour l'exécution de conventions résultant d'un acte auquel il n'est pas intervenu et dans lequel il n'est pas désigné en qualité de séquestre conventionnel ; c'est infondé juridiquement et totalement atypique par rapport à ce qui se passe pour d'autres types d'actes ! Il est vrai que de nombreux syndics s'y prêtent, avec la bénédiction des notaires qui se "défaussent" très opportunément d'une responsabilité qui normalement leur incombe, mais c'est souvent à leurs dépens, car ils se retrouvent en première ligne en cas de litige dans des conflits auxquels ils devraient normalement rester étrangers...
il est extrait de http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=85
quant à la formule préconisée par GEDEHEM, bien qu'attrayante à priori je ne suis pas convaincu qu'elle aurait résisté devant la cour de cassation....volontairement j'exclu les TGI ainsi que les CA qui sont parfois surprenantes dans leurs conclusions mais ceci est un autre problème et mérite un autre débat
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 déc. 2004 : 19:32:21
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Pardon, rkl, mais nous avons tous entendu ces arguments, .... sauf que cet arret de 1997 ne précise pas que SEUL le 1er appel de fonds fixe la date d'exigibilité des sommes votées par l'AG.
On peut seulement en déduire que, faute d'une décision d'AG rendant exigibles à une date précise les sommes votées, c'est bien l'appel de fonds qui la détermine. On ne peut raisonablement en dire autre chose.
Mais ceci n'est plus vrai depuis le 1.01.2002, date d'entrée en vigueur de L.art.14-1 : faute de décision spécifique de l'AG, c'est la loi qui fixe l'exigibilité du budget prévisionnel, et non plus des appels de fonds ... lesquels ne sont de ce fait même plus obligatoires (bien qu'il soit nécessaire voire indispensable de les formaliser chaque trimestre.)
L'arret que vous rapportez, tout comme l'excelente fiche d'UI, s'appuient sur les règles qui prévalaient alors, avant 2002. Quand bien même, elles ne font pas cas d'une décision d'AG de fixer cette date d'exigibilité, si besoin au jour même de la réunion de l'assemblée.
Nous étions jusqu'en 2002 dans une logique où de ce fait, faute de décision de l'AG, seuls les appels de fonds déterminaient l'exigibilité d'une somme votée par une AG.
L'arrêt cité et la fiche ne disent rien d'autre.
Depuis le 1.01.2002 nous sommes dans une autre logique, où le budget prévisionnel voté est exigible : "le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale" (L.art.14-1 dernier alinéa).
Si l'AG ne fixe rien, c'est obligatoirement le 1er jour de chaque trimestre, appel de fonds ou pas ! L'arrêt de 97 n'aurait pas résisté 30 seconde.
Et comme pour la peinture, il est parfois nécessaire d'en remettre une couche.
Voila donc l'art.L.14-2, qui dit que pour les dépenses pour travaux hors budget prévisionnel "les sommes afférentes à ces dépenses sont éxigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale."
Comme pour le budget prévisionnel, par référence à cet art.14-2 qui lui en donne le pouvoir, une décision d'AG décidant de rendre exigible dès la date de la réunion le montant de travaux votés ne semble incontestable !
Je vois mal une Cour réformer ce pouvoir de l'AG consacré par la loi.
Ceci dit, c'est vrai .. en matière de 'justice', on voit de tout.... et parfois du n'importe quoi ...
Mais ici, je vois mal comment aller contre les textes.
Rkl, la résolution que je propose plus haut est donc non seulement attrayante mais imparable car totalement licite, en l'état des textes. |
Edité par - gédehem le 10 déc. 2004 20:56:45 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 déc. 2004 : 23:37:37
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Pour Gedehem :
C'est vrai que la comparaison avec l'article 19-2 est tentante mais cet article est très tordu et les avocats ne semblent pas très chauds pour l'utiliser :
> A défaut de paiement du premier appel, par exsemple, une mise en demeure par LRAR restée infructueuse fait que " les autres provisions prévues à [l'article 14-1] et non encore échues deviennent immédiatement exigibles.
> Celà veut dire qu'elles ne l'étaient pas avant la mise en demeure
> Le juge des référés, après avoir constaté le vote du budget et la déchéance du terme peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l'articles 14-1 et devenues exigibles.
Il peut condamner mais il n'est pas tenu de le faire.
> Lorsqu'il ne le fait pas on arrive à ce paradoxe que les provisions sont devenues exigibles et que la déchéance du terme a été constatée mais que le syndic ne peut en exiger le paiement !!! 
Ce n'est surement pas un juriste qui a rédigé ce texte 
Comme l'a écrit M. Capoulade c'est de ce genre de texte que les juristes, - les vrais -, font leur miel. 10 pages en faveur d'une interprétation, 10 pages en faveur d'une autre ? pas de problème.
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 08:19:18
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il me semble que nous dérivons, c’est ainsi que le font les avocats et c’est ainsi qu’ils se font du beurre, on dérive, on mélange et on dilue...et plus personne ne sait de quoi il ressort et c'est pourquoi, en matière de 'justice', on voit de tout.... et parfois du n'importe quoi.
la question initiale était le paiement d’ appels de fonds pour travaux décidés en AG et non les appels pour charge courantes
l’article 14-1 précité de la loi est ainsi rédigé:
« pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année un budget prévisionnel....»
Cet article ne concerne pas les dépenses pour travaux ce qui est confirmé par l’article 14-2:
«ne sont pas compris dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixé par décret en conseil d’état.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalité votées par l’assemblée générale »
C’est cet article 14-2 et non le 14-1 qui, est en la matière, est applicable.
De même n’est pas applicable, pour ce qui concerne les appels sur travaux, l’article 19-2 puisque celui-ci est rédigé pour permettre au syndicat de récupérer les provisions prévues par l’article 14-1 qu'il cite expressément, donc les provisions sur charge voté au budget prévisionnel et non les provisions votées en dehors de ce budget prévisionnel.
l'article 14-1 est une solution d'"urgence" pour permettre au syndicat de disposer de son budget tel que voté en AG, mais là c'est un autre problème.
les sommes afférentes au budget prévisionnel sont exigibles le 1er de chaque trimestre ou 1er jour de la période fixée par l'AG, les appels afférents aux travaux sont quant à eux, exigibles selon les modalitées votées par l'assemblée....se pose la question si l'assemblée devait ne pas avoir fixé ces modalités
Il est têtu le bougre...c’est certain et j'en suis désolé mais je recherche dans mes «réponses» à lever toute ambiguïté pour moi-même et à comprendre
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