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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 11 déc. 2004 : 10:47:55
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Mon opinion personnelle est que la bonne solution était avant la réforme et reste après la réforme de considérer que le syndic ne peut exiger le paiement de provisions sur travaux quand elles n'ont pas été définies (nombre, montants, dates des appels) par l'assemblée générale dans la décision d'effectuer les travaux.
C'est le seul moyen d'obliger les syndics, les conseils syndicaux et les copropriétaires à respecter une précaution que la pratique au moins imposait de toute évidence.
Désormais la solution a un fondement juridique précis. L'article 14-2 dit que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalitéz votées par l'assemblée générale
Pas nécessaire d'être docteur en droit pour conclure : en l'absence de modalités votées par l'assemblée générale, pas d'exigibilité
Quand cinquante syndics auront été déboutés de demandes en paiement de provisions pour travaux les autres comprendront peut être qu'il faut rédiger convenablement les projets de résolutions. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 22:56:36
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...C'est pourquoi, après avoir bien relu rkl et JPM, je peux conclure (provisoirement ?) que la résolution que je propose, conforme à l'art.14-2 de la loi de 1965 et de ce fait imparable, doit être systématiquement débattue et adoptée lors du vote du budget de tout travaux hors budget prévisionnel :
" Le montant des travaux votés est exigible des copropriétaires à compter de ce jour vendredi .. (date de l'AG.).
Le syndic procèdera à (3, 5 ...7..) appels de fonds (mensuels, trimestriels..) à compter du ...(date du 1er appel.. éventuellement 6 mois après l'AG)."
Cet art.14-2, trop ignoré, et cette résolution, totalement oubliée, mettent fin définitivement aux questions " ...et qui c'est qui paye les travaux, le vendeurs ou l'acheteur ? " .....
Restera la vente ayant eu lieu le jour même de l'AG !... en plus du jour, il faudra alors que l'AG précise l'heure ? ......(Ca, c'est juste pour rigoler un peu ...)
PS : Merci à UI de mettre sa fiche citée + haut par Rkl à jour ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2004 : 10:10:36
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On est tous d'accord sur le mécanisme et la nécessité pour l'assemblée de fixer les modalités mais, pour ma part, je ne suis pas d'accord sur le texte du projet de résolution de Gedehem :
Citation :
le montant des travaux votés est exigible des copropriétaire à compter de ce jour vendredi
.
L'assemblée doit en premier lieu adopter le principe des travaux, le choix des entreptrises, et les différents montants TTC : travaux, hono architecte,, syndic, coord. SPS, Assurance DO et tout pour arriver à un montant total TTC de 120 000 € par exemple. La décision initiale doit préciser la base de répartition applicable aux travaux. Le projet de résolution à présenter ensuite est alors :
L'assemblée décide que, pour le financement de l'opération, le syndic effectuera trois appels de fonds de 40 000 €
> le 1er février 2005
> le 15 mars 2005
> le 15 mai 2005
Chaque appel devra être payé dans la huitaine de sa date d'exigibilité
Ce projet, avec le choix préalable de la base de répartition applicable, est conforme aux exigences de l'article L 14-2.
S'il y a deux bases de répartition à utiliser, en fonction de différentes catégories de travaux, il faut le préciser avec, au minimum, les montant HT de travaux afférents à chaque catégorie pour mettre la ventilation des frais annexes. On peut, mieux encore, indiquer les montant précis pour chaque catégorie, avec la ventilation pour chaque appel.
Cela est vraiment simple et, comme l'indique Gedehem, évite toute possibilité de contestation des appels effectués par le syndic. Quand une assemblée a été bien préparée, le tableau peut figurer dans les documents annexés à la convocation. Il peut toujours être modifié en quelques secondes s'il y a des amendements en plus ou en moins.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 déc. 2004 : 08:44:05
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JPM, vous n'avez sans doute pas bien lu la question initiale et les différents intervenants :
- 1/la question initiale portée sur "Qui paye quoi des travaux votés, du vendeur ou de l'acquéreur ?"
- 2/ si nous en sommes à discuter de l'exigibilité du montant des travaux, c'est que ceux-ci (les travaux) ont bien été décidés et que celui-là (le montant) est forcément fixé.
Le seul point sur lequel nous débattons est donc : comment lever toute ambiguité pour le paiement des travaux hors budget prévisionnel en cas de mutation d'un lot.
Pour le syndicat, la seule façon, c'est de rendre le montant de ces travaux exigible des copropriétaires à une date déterminée.
Avant cette date, ce montant est exigible du vendeur. Après cette date, elle est exigible de l'acquéreur. (ceci, hors accord vendeur/acquéreur auquel le syndicat est étranger !)
Dans la pratique antérieure au 1.01.2002 c'était le 1er appel de fonds qui fixait la date d'exigibilité, avec toutes les difficultés que nous savons en cas de mutation. Votre proposition s'inscrit dans cette logique et ne change rien aux difficultés.
La seule solution, conforme au nouvel art.14-2, c'est de fixer cette exigibilité à la date même de prise de décision sur le montant de ces travaux hors budget prévisionnel, c'est à dire à la date de l'AG.
La résolution que je propose, résolution complémentaire à la décision de réalisation de travaux pour un montant chiffré, répond tout à fait à cet art.14-2 nouveau et à la question initiale posée.
Mutation avant l'AG = exigibilité au vendeur.
Mutation après l'AG = exigibilité à l'acquéreur.
C'est simple, imparable car conforme au texte, sans aucune ambiguité pour le syndic. Le montant des travaux étant rendu par l'AG exigible à la date de la réunion, les appels de fonds, éventuellement décalés dans le temps, n'ont plus aucune incidence.
Ne revenons donc pas en arrière.
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