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tamp
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 07 déc. 2004 : 14:13:47
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Bonjour,
Notre syndic demande à ce qu'il est la totalité du montant des travaux de ravalement avant qu'ils ne commencent.
Est-ce une pratique spécifique au ravalement car pour d'autres travaux nous avions versé 3 échéances : avant, pendant, après.
Nous trouvons inquiétant que le Syndic soit en possession d'une telle somme s'il met la clé sous la porte par exemple.
Peut-il faire travailler cet argent et en garder les intérêts comme il est de mise dans les banques ?
Pour info, nous n'avons pas voté l'ouverture d'un compte séparé (sur les conseils du gestionnaire de l'immeuble)
Bref, vos avis et conseils avisés seront les bienvenus.
Merci d'avance.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 déc. 2004 : 15:14:54
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Vous achetez une voiture 20.000 € et vous n'avez pas un sous d'avance : soit vous faites un emprunt, soit vous mettez de coté jusqu'à avoir ces 20.000 €.
D'où voulez-vous que votre syndicat (la collectivité des copropriétaires) sorte l'argent pour financer en 1 ou 2 mois le ravalement de la façade, surtout si vous n'avez pas un fond de réserve pour travaux ?
Ce n'est pas le syndic (représentant du Syndicat) qui va le sortir de sa poche. Il ne peut ponctionner dans les provisions versées chaque trimestre, s'agissant de fonds de fonctionnement.
Un syndic qui passe un marché pour des travaux hors budget prévisionnel doit, en l'absence d'un fond de réserve spécifique, procéder aux appels de fonds nécessaires pour en assurer le paiement en totalité au moment de la signature du contrat.
Commait une faute le syndic qui passe marché sans être en mesure d'en assurer la totalité du financement.
Ces fonds sont obligatoirement placés sur un compte spécifique au nom du syndicat, fonds qui portent éventuellement intérêts au syndicat ..et non au syndic.
Il faut noter que pour ces travaux particuliers, le syndic à droit à des honoraires spécifiques, suivant qu'il est maitre d'oeuvre ou simple gestionnaire administratif (présence d'un maitre d'oeuvre), honoraires prévus à son contrat ou votés spécifiquement par l'AG ayant décidé des travaux.
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Edité par - gédehem le 07 déc. 2004 15:18:37 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 déc. 2004 : 16:44:06
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Entièrement d'accord avec Gedehem sauf sur
Citation :
Ces fonds sont obligatoirement placés sur un compte spécifique au nom du syndicat
Il faut suivre la recommandation faite mais c'est l'assemblée qui doit prendre la décision de placement. Il n'existe aucun texte prescrivant au syndic de placer de son propre chef les fonds sur un compte ouvert au nomdu syndicat, à ma connaissance.
Et, avec Gedeham, je vous dis que vous auriez mieux fait d'ouvrir un compte séparé pour la gestion courante. |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 07 déc. 2004 : 20:16:06
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Bonsoir.
Nous avons prévu le ravalement d'un immeuble au printemps prochain.
Notre syndic (en accord avec l'AG) a fait des appels de fonds trimestriellement (juillet et octobre 2004) dont 1 versé à l'entreprise.
Les 2 autres trimestres se feront au 1er semestre 2005 avec travaux en juin 2005.
Un ravalement peut se provisionner car ce tytpe de travaux se prévoit longtemps à l'avance. Ne serait-ce que pour obtenir les subventions de la mairie, s'il y a.
Seul risque (dans notre cas) est que l'entreprise qui a reçu un acompte dépose son bilan. Nous nous sommes sécurisés (enfin souhaitons-le) en prenant une entreprise connue et renommée pour ce type de travaux.
Amicalement.
Colette
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Edité par - colette le 07 déc. 2004 20:17:50 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 07 déc. 2004 : 21:20:49
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Le raisonnement de gédéhem tient la route mais je voulais ajouter que la réponse de mon syndic a été de dire que la loi SRU veut que., il serait censer que la somme devrait être prévue chez le Syndic, seule l'AG peut éventuellement fixer un planning de paiement et bien sûr ceci indépendemment de la longueur ou du retard pris par ce ravalement.
LN |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 19:32:58
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Encore une foi on invoque la loi SRU pour n'importe quoi. La loi SRU a simplement confirmé que les gros travaux ne devaient pas être inclus dans le budget de gestion courante. Rien de plus. Pour le reste, c'est à l'AG de décider des modalités de financement et de placement des fonds, comme cela a toujours été. L'ordre du jour était certainement trop laconique, et maintenant vous devez vous en remettre au syndic.
Cela dit, ce syndic a raison de s'assurer qu'il aura la possibilité de payer l'intégralité des travaux. Mais il aurait été bien préférable que tout cela fût exposé en assemblée, ce qui aurait coupé court à toute discussion du genre, hélas trop fréquent : "Quoi ! Vous me demandez de payer ? Mais les travaux n'ont pas encore commencé ! Je paierai quand ils seront terminés."
Cordialement
P.F. Barde |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 21:30:01
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Barde permettez que j'enfonce un clou :
LA LOI SRU N'EXISTE PAS EN COPROPRIETE
Il n'y a que la loi de 1965 modifiée et le décret de 1967 lui aussi modifié.
La loi dite SRU ne concerne la coproprié que pour 1% de ses articles (et encore !, à la louche généreuse !), lesquels modifient la loi de 1965.
Cessons donc de balancer du SRU un peu partout, ce qui ne veut rien dire en copropriété.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 22:22:16
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Cher gedehem, je le permets ! Sur cette question, nous sommes parfaitement en phase !
Cordialement
P.F. Barde |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 10 déc. 2004 : 23:52:51
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Du calme, c'est moi qui l'ai rapporté  , mais parce que mon syndic concerné me l'a mentionné. En général je répète, à tord peut-être mais n'affabule pas 
Par contre, j'en profite pour vous demander. Etant à la réunion de chantier ce matin (ravalement), l'entrepreneur m'a très gentillemnt , à ma demande, signalé qu'il n'avait pas touché un centime du Syndic à ce jour,1/3 éxécuté; nous avons par contre déjà payé les 2/3 en date de début novembre suivant l'échéancier prévu à l'AG du mois d'avril 2004. Nous ne sommes pas en compte séparé. Ceci entrainant peut-être cela. Pensez-vous que le Syndic aurait déjà du verser une partie comme nous le pensions tous ? Ou est-ce encore une habitude habituellede la part de ce gros groupe F.... ?
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 00:36:29
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Si l'on s'en tient à vos indications le syndic est en faute et en faute grave.
Il est inadmissible de régler avec retard un entrepreneur lorsqu'on dispose des fonds nécessaires.
Si le syndic a un problème de trésorerie, il doit prévenir l'entrepreneur. Il faut intervenir avec vigueur et vérifier par la même occasion la position de l'ensemble du compte des fournisseurs.
S'il y a trésorerie suffisante, toutes les factures reçues avant le 10 décembre doivent être réglées au 31.
Il faut lutter contre la pratique des paiements tardifs aux fournisseurs et entrepreneurs. C'est un moyen d'avoir avec eux des rapports fructueux et des prix plus bas. Vous pensez bien qu'un fournisseur tient compte dans ses prix de la tardiveté habituelle des paiements d'un syndic. C'est vous qui payez les intérêts qu'il verse à sa banque pendant que le syndic encaisse les intérêts de vos fonds  |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 01:26:25
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merci pour votre réponse. Je m'en doutais et je voulais encore signaler les agissements de ce gros groupe qui nous traite comme des pions. Je vais encore essayer d'intervenir et suis en train de m'interroger si je ne vais pas vendre ce bien pour m'écarter de ce Syndic.
LN |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 13 déc. 2004 : 22:26:12
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les précisions de JPM sont évidentes;
Le syndic ne doit pas laisser errer la trésorerie d'un syndicat ( 1er devoir ), et donc en contrepartie il doit les fournisseurs à l'ehre, ni trop tot ( càd sans vérifier les travaux ), ni trop tard pour jouer avec votre argent.
quant à la remarque de linsacorh, une petite précision : vous auriez pu demander une caution pour restitution d'acompte; dans l'industire,ceci se pratique même avec les meilleurs "amis"...et dans votre cas, ceci vous aurait apporté une garantie solide en cas de défaillance du fournisseur !
cordialement
xanthe |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 13 déc. 2004 : 23:44:11
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merci du tuyau (pour la caution pour restitution d'acompte) 
En ce qui concerne l'entrepreneur, je crois qu'il est solide et en plus il cherche à s'implanter dans cette ville voisine de la sienne d'où son sérieux et ses prix. Je vais insister au près de mon Syndic pour que le paiement soit honoré. Merci aussi à JPM
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 déc. 2004 : 23:55:57
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La question de la garantie de restitution de l'acompte à la commande est très justement évoquée par Xanthe car c'est un réel problème.
A cet égard ceux qui hurlent systématiquement après les entreprises qui travaillent habituellement avec le syndic oublient que, dans ce cas, très fréquemment, un tel acompte n'est pas exigé. Il est juste d'évoquer les " risques " de ce qu'ils qualifient de " copinage ". Il faut aussi tenir compte des " avantages ".
Le premier acompte est délivré à l'ouverture effective du chantier et non deux ou trois mois avant. Le risque est moindre.
Par la suite, et dans tous les cas, les acomptes sont délivrés à l'avancement du chantier.
A côté de la " caution pour remboursement de l'acompte ", il peut y avoir aussi la " consignation affectée " des fonds dans les livres de la banque du syndicat. Ce mécanisme est plus facilement accessible aux syndicats de copropriétaires.
il sera intéressant de voir dans le plan comptable s'il y a une rubrique pour ce genre d'opération ; si oui, les auteurs connaissent bien le métier. Ce serait bon signe |
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Appels de fonds pour ravalement
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