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Bonjour, Je fais parti d'une copropriété de 5 appartements depuis 2004. Nous avons un propriétaire qui ne paye pas ses charges depuis 4 ans( 1999-2003/2004) et le syndic pro n'a fait aucune action ni d' AG depuis tout ce temps. Resultat nous avons révoqué le syndic pro grace à une AG et avons mis en place un syndic benevole mais le probleme reste le meme, les débiteurs continuent de ne pas payer alors qu'ils avaient dit que si nous mettions en place d'un syndic benevole, ils régulariseraient leur situation. Comment faire pour s'en sortir sachant qu'aucune AG sauf en 2004 n'a été faite ?
Merci d'avance pour votre aide dans une situatin peu banale et bien compliquée.
Comment faire ? Le syndic devrait savoir. S'il ne sait pas, il vaudrait mieux reprendre un professionnel (un vrai cette fois).
Tout d'abord il faut disposer de comptes approuvés sur toute la période concernée. Il faut ensuite constituer un dossier limpide à partir de ces comptes afin de prouver le créance du syndicat sur le débiteur. Il faut enfin engager une procédure judiciaire de recouvrement contre ce dernier, en commençant par une sommation par huissier. En raison de l'ancienneté de la dette, la procédure simplifiée de l'injonction de payer n'a aucune chance d'aboutir.
Le tribunal n'aura vraisemblablement aucune indulgence pour le débiteur, mais il n'en aura pas plus pour le syndicat donc l'incurie est manifeste. Le dossier devra donc être en béton et pour cette raison, à moins que le syndic n'ait quelques compétences juridiques, il vaudrait mieux le confier à un avocat.
Effectivement, les copropriétaires sont bien négligeants ... surtout lorsque je lis " Comment faire pour s'en sortir sachant qu'aucune AG sauf en 2004 n'a été faite ?".
Otez moi d'un doute : vous n'avez jamais fait d'AG, ...sauf en 2004 ?
Si tel est le cas, je m'interroge sur la validité du mandat donné à votre syndic 'bénévole' en raison de l'absence d'AG antérieure ! Le mandat du précédent syndic était-il valide ? La convoc de l'AG ayant nommé le syndic 'bénévole' notifiée par un syndic en cours de mandat et valablement élu ?
Je ne voudrais pas vous inquiéter plus que ne le fait Barde (il est mesuré dans ses critiques ..!), mais s'il y a là le moindre défaut, je suis sûr que le conseil du débiteur va s'y engoufrer pour démontrer la nullité de l'éventuelle action. En particulier en démontrant et demandant la nullité d'une délibération d'AG, chose toujours possible en défense durant 10 ans, y compris devant le tribunal d'instance.
Il faut, certes, avoir dans ces affaires d'impayés un dossier béton démontrant la réallité de la créance, mais dans votre cas avoir aussi toutes les garanties sur la légalité des mandats donnés aux un et aux autres, sur la conformité des AG annuelles obligatoires ayant décidé d'approuver les comptes des exercices successifs .....
Je ne veux pas vous inquiéter plus qu'il ne faut, mais .... L'ancien syndic 'professionnel' porte sans doute une part de responsabilité dans cette situation. Pourquoi ne pas l'avoir gardé, au moins pour engager sa responsabilité ? ... Quant à la collectivité des copropriétaires, en laissant faire, elle est responsable pour une très grande part....
Losque vous dites qu'il faut des comptes approuvés sur toute la période, cela veut dire que nous pouvons voter a posteriori les comptes des années 2000, 2001 ect. Quelle procedure doit on utiliser suite à la sommation de payer ?
De 1999 à 2004 nous étions gérés par un syndic pro qui n'a jamais fait d'AG et qui n'a pris aucune mesure contre le débiteur (c'etait un ancien employée du syndic pro qui a reçu des pots de vin du syndic pro suite à certaines affaires)ce qui explique peut être pourquoi aucune mesure n'a été prise. 2004 nous organisons une AG on vote la révocation du syndic pro et la mise en place du syndic benevole, tout les coproiretaires signent et le debieur aussi en affirmant qu'il payera si nous ne sommes plus géré par le syndic pro son ancien employeur. Malheureusement nous avons affaire à quelqu'un de mauvaise foi qui ne paye aucune charge depuis plus de 5 ans ! si si vous ne revez pas...
Ce qui laisse reveur, c'est que de 1999 à 2004 personne ne se soit inquiété des charges payées, de l'assurance de l'immeuble, des travaux même petits, ni de rien qui concerne le fonctionnement de cette copropriété... Même à 5 !
De plus, comme vous le laissez entendre faute d'indication précise, je crains fort que l'AG de 2004 ("Nous organisons une AG ...) n'ai pas été régulièrement convoquée par un syndic dont le mandat, valide, était en cours ! Un syndic ne peut avoir un mandat de plus de 3 ans ! Si 'votre' pseudo syndic "professionnel" (encore un !) n'a pas convoqué d'AG entre 1999 et 2004, c'est qu'il n'est plus syndic au moins depuis 2002. Sur ce que vous nous dites là, depuis 2002 votre syndicat est donc dépourvu de syndic. Devant une juridiction, votre AG de 2004 ne tient pas la route 10 secondes.
Si vous ne claironnez pas sur les toits, vous pouvez (le syndic) tenter de monter un dossier, mais je vois mal quels PV d'AG vous pourriez présenter pour justifier de la créance réelle de ce copropriétaire débiteur. Il est peut être de mauvaise foi, mais sans un dossier en béton, vous n'obtiendrez rien pour le passé. Mais à première vue vous n'avez rien en béton, juste du papier maché .....
Reste l'avenir : il vous faut rétablir vite fait la situation. Compte tenu du litige avec ce copropriétaire, je vois mal comment échapper à la nomination d'un adminstrateur provisoire pour retrouver un peu de légalité ....
Vos réponses ne me surprennent pas et ce qui est le plus énervant car je ne suis dans cette copro que depuis 2004, c'est que les débiteurs vont s'en sortir et que si nous mettons en marche une procédure contre le syndic (je ne sais pas dans quelle mesure celle -ci est possible?) nous n'avons pas de budget pour cela et nous ne sommes pas sur du résultat. Un administrateur provisoire coute chére il me semble ?
Probléme d'impayés
Forum fermé
Posté - 14 déc. 2004 : 14:03:56
