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Gébé
Contributeur actif
37 réponses |
 Posté - 15 déc. 2004 : 00:50:37
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Bonjour à tous,
Je reviens sur un thème qui a déjà été débattu, mais je voudrais aller un peu plus loin.
Il s'agit de la durée du mandat d'un membre du conseil syndical lorsque ni le règlement de copropriété, mi l'assemblée générale ne précisent quoi que ce soit sur ce point. Il ne semble que la réponse à cette question ait été donnée sur ce forum de façon claire et nette. Je résume : Dans ce cas, les membres élus le sont pour TROIS ans, jour pour jour.
Or mon syndic me dit que dans ce cas, la durée de ce mandat est par défaut celui du syndic, c'est à dire dans notre cas UN an, et qu'il existe une jurisprudence en ce sens. Il ajoute qu'il est prêt à changer sa position si on lui trouve une jurisprudence contraire, et j'aimerais bien la lui fournir !
Ma question est la suivante : y a-t-il à votre connaissance une jurisprudence sur cette question ? et si oui quelles en sont les références ?
Merci.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 déc. 2004 : 08:45:10
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Pour ma part, je n'en connais pas !
Puisque votre syndic affirme qu'il y en a une, demandez lui donc de vous fournir les arrêts qu'il vous oppose pour justifier sa position.
Une règle constante, s'agissant de la durée du mandat du syndic ou des conseillers syndicaux, c'est que faute de précision apportée par l'AG, elle est de 3 ans de date à date.
Le CS étant le conseil de surveillance du syndicat, quel que soit le syndic, je ne vois à priori aucune relation entre la durée du mandat du syndic et celle du CS.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 15 déc. 2004 : 13:05:42
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Et quand la date des 3 ans est dépassée, et qu'aucune AG n'a encore été réunie pour élire les nouveaux conseillers syndicaux ,
quelles sont les conséquences ?
quels sont les cas de figure possibles ?
et avec quelles solutions ?
Elisabeth |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 déc. 2004 : 14:11:20
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Un syndic comme des conseillers nommés le 25 mars 2001, sans indication de durée, ne sont plus ni syndic ni conseiller le 26 mars 2004 si aucune AG n'a statué avant cette date.
Il y a alors un syndicat dépourvu de syndic, a/c de ce 26 mars 2004, et plus de conseil syndical. Donc plus personne pour conduire le bus ni plus personne pour controler le chauffeur.
Solution ? .. requête en désignation d'un administrateur provisoire qui aura pour mission de convoquer l'AG destinée à nommer le syndic .. et aussi les conseillers syndicaux. Pas d'autre solution.
Dans le cas où seul le CS n'est plus en place, faute pour l'AG d'avoir pourvus les sièges, il faut solliciter le juge pour en désigner de nouveaux (art.21 de L, dern.alin.) |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 déc. 2004 : 14:28:18
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Vous n'avez pas à fournir de jurisprudence à votre syndic. C'est à lui d'apporter la justification de ses inepties. La base du droit, c'est la loi, ce n'est pas la jurisprudence. Vous êtes à même, à la lecture du texte de la loi, d'affirmer que les conseillers syndicaux sont élus pour une durée définie par l'assemblée générale, cette durée ne pouvant dépasser trois ans. Il n'y a rien d'autre à dire.
Quand un mandat est échu, son titulaire n'est plus membre du conseil syndical. S'ils ont tous été élus en même temps, il n'y a plus de conseil syndical. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 16 déc. 2004 : 00:26:32
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Citation :
Dans le cas où seul le CS n'est plus en place, faute pour l'AG d'avoir pourvus les sièges, il faut solliciter le juge pour en désigner de nouveaux (art.21 de L, dern.alin.)
Je viens de relire l'article 21 qui ne répond pas entièrement à mes interrogations.
Quel est le "coût" pour "solliciter" le juge ?
Comment faut-il procéder précisément ?
Faut-il demander au juge de nommer un nombre de conseillers conforme aux dispositions du RC ? Et que se passe-t-il si les copropriétaires sollicités refusent, parce qu'ils ne comprennent rien au procédé ?
Quels sont les délais pour obtenir la nomination ?
Peu d'intervenants ont relaté une expérience à ce sujet. Cette procédure est-elle très rare ? Que se passe-t-il par rapport au conseil syndical en place qui peut se voir ainsi "éjecté" ou partiellement "éjecté" ?
Arrive-t-il qu'un conseil syndical en place, constatant que son mandat est échu, sollicite de lui-même le juge pour être renouvelé ?
Dans le cas de "nomination" par le juge, les conseillers sont nommés pour combien de temps ?
Elisabeth |
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Gébé
Contributeur actif
37 réponses |
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 09:12:10
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Je suis égalementconcernée par le sujet, conseil syndical mis en place en 2001, pas de vote, les gens ses ont présentés et ont été déclarés élus à l'unanimité. Le PV précisait qu'ils étaient élus pour un an, je suppose que la décision de l'AG est supérieure à celle du réglement de copro qui prévoit d'autres dispositions.
Une AG supplémentaire devant se tenir en janvier avec un ordre du jour non encore divulgué pour des raisons sans doute stratégiques, je me demande si elle est légale , ces AG supplémentaires doivent elles être demandées par le CS ou le syndic ?
Y a t il une possiblité de la faire annuler ? si ils prévoient à cette occasion de renouveler le CS est elle valable ? |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 11:18:33
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Sur la question d'Elisabeth
La désignation judiciaire des membres du conseil syndical est rare, parce que c'est assez compliqué et que cela ne sert pas à grand-chose. Car si l'on en arrive à cette solution, c'est qu'il y a mésentente entre les copropriétaires ou une indifférence générale, et ce n'est pas une ordonnance signée par un magistrat qui, d'un coup de baguette judiciaire magique, amènera la sérénité ou fera qu'un nombre suffisant de copropriétaires prendra au sérieux la gestion de leur immeuble. Lorsqu'on ne peut constituer un conseil syndical, même avec l'intervention d'un juge, on ne peut qu'en faire le constat et l'on se passe de conseil syndical.
La requête doit bien entendu voser à ce qu'un conseil soit constitué selon les clauses du règlement de copriopriété, sinon, cela ne servirait à rien.
Le juge ne peut forcer un copropriétaire à accepter un mandat de conseiller syndical.
Comme indiqué à l'article 48 du décret, la désignation judiciaire des membres du conseil syndical se fait par ordonnance du président du tribunal de grande instance sur requête, présentée par ministère d'avocat, du syndic ou d'un ou plusieurs copropriétaires. Je pense qu'il faille compter un coût de l'ordre de 500 euros. Tout dépend de la gourmandise de l'avocat.
Une telle procédure ne vise pas à éjecter les conseillers syndicaux en place. Au contraire, elle n'est prévue que pour pallier l'impossibilité d'une désignation par la voie normale qui est celle du vote en assemblée. Les conseillers nommés par le juge viennent donc rejoindre dans le conseil ceux qui y sont déjà.
Lorsqu'un conseil syndical n'est plus constitué parce que les mandats de ses membres ont expiré, il faut que l'assemblée soit convoquée. Ce n'est que lorsque l'assemblée n'a pu parvenir à nommer les conseillers syndicaux, soit par manque de candidats, soit par impossibilité d'obtenir la majorité requise, qu'une requête est recevable.
Le juge a toute latitude pour fixer la durée du mandat des personnes qu'il désigne. Il peut tenir compte de ce qui est demandé dans la requête. Je doute qu'un juge nomme des conseillers syndicaux pour trois ans.
Remarque générale : c'est un travers manifesté par beaucoup d'intervenants d'envisager d'emblée une solution judiciaire alors que bien souvent, il n'y a tout simplement pas lieu à une telle intervention ou que celle-ci n'est à envisager qu'en derniers recours.
Pour gébé
L'assemblée doit fixer la durée du mandat des conseillers syndicaux. Beaucoup de difficultés proviennent de ce qu'on n'a pas su faire voter par l'assemblée des décisions en des termes suffisamment complets et précis. Il en est ainsi notamment des décisions de travaux qui doivent être accomagnées d'une décision précise sur le financement, comprenant les dates d'exigibilités des provisions. Un mandat de conseiller syndical sans durée doit être compris comme un mandat à durée indéterminée révocable à tout moment par l'assemblée et, de toutes façons, échu au bout de trois ans. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 16:47:16
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Bonjour,
Lors d'une AGO en juin 2003, trois membres ont été (ré)élus au Conseil syndical :
" Sont élus membres du conseils syndical pour une durée d'un an, c'est-à-dire jusqu'à la prochaine assemblée générale qui statuera sur les comptes de l'exercice clos au 31/12/2003 Messieurs XXX, YYYY et ZZZ".
Le problème c'est que le syndic a oublié deux fois de joindre les comptes dans les convocation pour les deux AG qui se sont tenues en février 2004 et en novembre 2004. Suite aux réclamations de plusieurs copropriétaires lors de ces AGs, les comptes de 2003 n'ont alors été ni examinés ni votés. Le syndic a promis de joindre les comptes pour 2003 à la prochaine convocation, en même temps que les comptes pour 2004.
A votre avis, les trois personnes restent-elles toujours membres du Conseil syndical jusqu'à l'examen des comptes pour 2003 qui aura lieu l'année prochaine, alos que le délai d"un an" a déjà expiré fin juin 2004??
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 17:25:23
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Pour Manja,
Il n'y a ,juridiquement parlant, aucun lien entre la date de fin de fonction de conseil syndical et la date des comptes qui auraient du être déja approuvés.
Les intéréssés auraient du intervenir, en temps opportun, auprès du syndic afin de faire approuver les comptes dans les délais règlementaires et non pas attendre une reconduction tacite de leur mandat.
Les copropriétaires mécontents de cette carence seraient en droit de
s'opposer à une décision votée dans une telle situation
François |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 22:17:06
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Grand merci à P.F. Barde pour son exposé clair et précis. Je constate donc que ce n'est pas une mince affaire de faire nommer des conseillers syndicaux.
Alors je vais aller plus loin, en espérant que la question n'a pas été abordée récemment.
Si un syndic se fait tirer l'oreille pour convoquer l'AG annuelle, et que les procédures de mise en demeure au syndic puis au président du CS, ainsi que l'impossibilité de réunir 25 % de copropriétaires sont épuisées, quelle solution reste-t-il ?
Est-ce bien l'art. 50 du décret qui doit alors être appliqué ? Avec les mêmes "difficultés" que pour la nomination de conseillers syndicaux par le juge ?
Elisabeth |
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