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Fredjack
Contributeur vétéran
188 réponses |
 Posté - 20 nov. 2004 : 06:21:35
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Bonjour,
Lors de l'Assemblé a été voté les travaux de ravallement, un prix exhorbitant!
Devant la société qui exposait sa façon de procéder afin de rendre étanche les parois ainsi que les terrasses ( ce qui semble impossibles).
Les participants à cette Assemblées ont demandés une remise au représentant de l'entreprise!
Le représentant de la Société était d'accord a nous accordé 3% de remise, certains ont demandés de négocier au moins 10% de remise sur cette fcature, hors nous venons de recevoir la répartition aucune remise!
Il est bien évident que le Syndic prend 3% pour le suvit des travaux donc plus la facture est élevé, plus cela l'intéresse.
Ce qui me surprend c'est que le Conseil Syndical ne dit rien?
Que me conseillez -vous?
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 10:04:11
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Ce que je ne comprends pas pourquoi vous n'avez pris un bureau d'études ou architecte pour ses travaux, faire un rapport d'analyse, établir le cahier des charges et lancer l'appel d'offre. Exemple: supposons on cas de litige avec cette société elle va faire juge et partie.
cordialement
math |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 14:09:13
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Vous indiquez 10% de remise sur cette facture. Je pense que vous voulez dire sur ce devis.
En général les devis de travaux importants établis par des entreprises sérieuses sont calculés pour permettre une remise maximum de 5 % dans un environnement satisfaisant pour l'entreprise : époque d'exécution des travaux, décision rapide, sécurité des paiements, absence de risque sur le chantier.
C'est au souk que l'on propose la moitié du prix demandé.
Ceci dit, sur un ravalement vous trouverez toujours une entreprise qui vous proposera un rabais de 10 % après avoir vu le devis d'un confrère. Elle aura déjà économisé les frais d'étude et se débrouillera pour le reste. |
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Fredjack
Contributeur vétéran
188 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 07:10:43
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C’était la première fois que j’assistais à une assemblée je découvre la copropriété.
Le Syndic a pris un bureau d’étude, il y a eut 5 entreprises de retenus.
Nous avons reçu avant cette assemblée un devis estimatifs des charges le total de chaque entreprise.
Puis sur une seule entreprise devis estimatifs individuel pour chaque copropriétaire, je suppose que c’était décidé avec le CS.
Un représentant de l’entreprise de ravalement était là avec un rétroprojecteur pour nous expliquer l’exécution des travaux.
Vu la somme pour les 3 immeubles nous avons demandé à ce que soit demandé une remise le représentant nous a dit qu’il pouvait accorder moins 3%, un copropriétaire a effectivement demandé moins 10%.
Vous me dites que sur les gros travaux c’est généralement moins 5% ok.
Mais d’après l’appel de fond que je reçois je constate que le Syndic n’a pas négocié du tout !
Nous sommes environ 100 copropriétaire, et nous constatons q’il y a beaucoup de personnes très âgées qui payent et ne veulent pas de soucis !
Dans ces frais il a été décidé que tous les stores bannes soit démonté et remonté aux frais de la copropriété, je n’ai pas de store par contre je suis la seule a avoir un paravent (entre deux terrasses, il faut absolument une entreprise pour démonté, le syndic me fait savoir que c’est à ma charge)
Le CS nous a mis la pression avec le taux de TVA qui ne serait probablement plus à 5,5% après 2004 !
Lors de cet assemblée nous n’étions pas 5 a contester le fait qu’ils avaient pris l’entreprise la plus chère !
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Fredjack
Contributeur vétéran
188 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 17:27:53
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Vous aviez raison c'était bien sur le devis!
Une des copropriétaires avaient demandé moins 10%, alors que le représentant de la Sté proposait moins 3% .
Je précise que le Syndic et le Syndic avait choisit la Sté la plus chère soit 3444.24€
Pour les 3 immeubles 957.764€ ce n'est pas rien! (Ravallement + Terrasses)
Je viens de recevoir le décompte concernant l'Appel de Fonds le Syndic n'a rien négocié!
Je dois envoyer ma quote part pour le 1 décembre j'envisage de constester?
Je me suis déplacez voir , les terrasses devaient être démontés, l'ouvrier me précise que non mais poncés, résine puis carrelages.
Pouvez-vous me conseiller Merci
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 17:51:01
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Je pense que sur l'appel de fonds il y a peut être un amlentendu. Je dis : peut-être !
En effet un appel de fonds n'est pas établi en fonction du seul devis.
Un exemple : si l'assemblée décide :
1) Travaux de ravalement : Ets X.....20 000 €
2) Honoraires d'architecte : M. Y.......1 600 €
3) Honoraires de syndic Cabinet Truc....400 €
soit un crédit total de 22 000 € qui sera financé par deux appels de fonds le 01/10 et le 01/12/04
Le montant de chaque appel de fonds n'est pas 10 000 mais 11 000.
Dans votre cas il est possible (?) que les honoraires du syndic soient de 2,5 ou 3 %. Il serait alors possible que l'entreprise ait bien consenti un rabais de 3% masqué par l'ajout des honoraires du syndic.
Le plus simple pour vous est de vérifier le procès verbal de l'assemblée. Le crédit finalement adopté pour l'entreprise d'une part, le syndic d'autre part doit figurer. Il est à comparer à la masse répartie dans l'appel de fonds,compte tenu du fractionnement des appels.
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Fredjack
Contributeur vétéran
188 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 06:48:04
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La demande de négocier une remise à été demander par plusieurs copropriétaires lors de cette Assemblée en juillet dernier tout était détaillé, pour mon appartement, était noté :
Etanchéité des balcons 154 178,04€
Ravalement 108 879,30€
Honoraire maîtrise d’oeuvre
(Contrôle général des travaux) 17 098,73€
Honoraire Bureau de contrôle
(Contrôle type L, SH) 3 528,20€
Assurance Dommage Ouvrage 10 600,00€
Honoraire du Syndic 7 455,37€
Total 301 739,64€
L'appel de fonds correspond à la prévision de notre quote part prévu (détail du budget des travaux) sur le document que nous avions reçu le 9 juillet avant l'AG du 30 juillet.
J'ai bien 3 Appels de fonds pour l'Appartement dont le 1er décembre :
3 806,55€ 3 818,04 € 582,72€ SOIT 8207,31€
Aucune remise n’a été négociée malgré notre demande.
Pour le garage c’est dans un des autres bâtiments
106,61€ 425,43€ 526,81€ 77,74€ 1 136,59€ SOIT 1 136,69€
Aucune remise non plus.
Honoraire du Syndic suivit de travaux pour les 3 bâtiments (7 132,70€ +7 455,37€+ 7703,23€)
Comment contester clairement ?
Je suis très surprise que le Conseil Syndical ne dit rien, et ne réponds même pas lorsque je lui adresse un courrier?
Que me conseillez-vous?
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Fredjack
Contributeur vétéran
188 réponses |
Posté - 17 déc. 2004 : 06:58:08
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Réponse du Syndic nous avons évoqué une possibilité de négociation. Alors que ce sont les copropriétaires présents qui se sont manifestés nous avons donné notre accord pour les travaux avant de savoir si il y aurait une remise et de combien, bref.
L'appel de fonds arrive le 10 novembre 2004(pas question de remise)
Le Syndic me précise que le 22 octobre 2004 réunion du conseil Syndical la remise est de 7.2%sur le montant des travaux.
Le Syndic nous informe ce même 22 octobre 2004 afin de nous envoyer un planning concernant le cours des travaux rien de plus.
Cependant le conseil syndical a également décidé que les appels de fonds devaient être faits sur la base des bugjets mentionnés lors du PV d'assemblée le 30 juillet 2004.
Ceci est motivé pour les "inpondérables du chantier"
Les inpondérables ? Un devis est un devis le tarif doit être respecté non?
Alors le 22 octobre le conseil syndical se réuni personne n'est informé je trouve que ces réunions en catimini sont plus que frustrante pour les copropriétaires?
Tant qu'au 26 garages qui ne participent pas au frais de ces travaux de ravalement (75 autres environ paricipent)
A ce sujet le syndic précise que lorsque les travaux devront être entrepris au niveau de ce bâtiment 4 il conviendra de pallier à cette lacune du réglement?
Qu'entend t'il par là? Je ne pense pas qu'il faut attendre pour mettre au clair cet état de fait, après il sera trop tard.
Ces garages sont enterrés sous la pelouse, il y a déjà des infiltrations. Dans la mesure ou ces garages sont exclus des gros travaux nous refusereons de participer aux frais qui vont arriver inévitablement.
Que pensez-vous? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2004 : 10:27:20
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Personnellement jepense que vous avez un conseil syndical fort sage et prudent qui veille à ce que les décisions d'assemblées soient exécutées telles qu'elles ont été votées. Vous écrivez Citation :
Les inpondérables ? Un devis est un devis le tarif doit être respecté non?
Question pratique : le devis prévoit la vérification et le rescellement éventuel des pieds et ancrages des garde-corps. Pour 8 garde corps sur 50 vous trouvez des pattes d'ancrage cassées dans la maçonnerie et non pas seulement descéllées (indécelable avant dégradation du scellement). Que décidez-vous ? Un coup de colle uhu ? Changer le garde-corps ?
Il se réunit en catimini ? Il se réunit quand il le juge opportun et sans avoir à informer les autres copropriétaires.
Mais pour les garages, vous avez raison de préconiser une mise au point rapide de la question. Si le règlement prévoit la spécialisation des charges de gros travaux par bâtiment, il devrait en être de même pour le bâtiment garage, enterré. Dans ce cas précis il est parfois prévu qu'une partie des travaux (50 % par exemple, ou moins, ou plus) sera répartie entre tous les copropriétaires, et l'autre partie répartie entre les propriétaires des lots garages. Il parait peu probable que votre RC soit complètement muet sur cette question. Il faut chercher dans toutes les parties du RC car une clause de ce genre n'est pas toujours placée dans l'état de répartition des charges.
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benmazout
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 17 déc. 2004 : 11:16:19
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Dans le débat actuel, je suis assez surpris de lire : (le CS) "se réunit quand il le juge opportun et sans avoir à informer les autres copropriétaires". N'est-ce pas précisément ce manque de transparence qui crée un malaise ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 déc. 2004 : 12:51:24
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Mais il n'y a rien d'opaque ! entre se réunir en catimini et se réunir lorsque c'est opportun, comme le précise JPM, il y a la transparence !
Un CS ne fonctionne que dans le cadre de la loi, du RDC, de son règlement intérieur éventuel, pour donner des avis au syndic ou aux copropriétaires sur les sujet en cours.
Il est donc dans son rôle lorsqu'il rappelle au syndic les décisions d'AG qui doivent être suivies et appliquées.
Que ces décisions d'AG soient floues, incompletes, c'est un autre pb, c'est celui de l'AG. Dans ces cas et dans le cadre de la décision prise, le CS peut orienter l'action du syndic, par des conseils dans l'intéret de la collectivité des copropriétaires.
C'est aussi son rôle, sans se substituer à l'AG pour décider des affaires du syndicat.
Peut être faudrait-il demander au CS d'informer régulièrement dles copropriétaires, en particulier lorsqu'il y a des affaires importantes ? |
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Fredjack
Contributeur vétéran
188 réponses |
Posté - 17 déc. 2004 : 21:16:14
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Vous n'êtes pas obligés de penser comme moi mais une facture de:
301 739,64€ ont vote les travaux lors de l'Assemblée de juillet.
Moi je n'ai jamais vu négocier un prix après avoir donné un accord pour les travaux.
Donc en octobre je reçois un un planning concernant le cours des travaux Le syndic ne peut pas nous informez de cette remise?
D'autant plus que lors du PV en juillet rien n'a été noté?
Je regrette mais nous sommes mal informés.
Ils vont refaire le carrellage des terrasses privatives c'est le CS qui choisit nous sommes là juste pour payer. En étant informés le moins possible cez que je trouve assez frustrant.
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