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 Sujet  |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
 Posté - 17 déc. 2004 : 08:52:43
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Bonjour à tous,
Que veut dire cette clause dans un contrat de syndic :
"Conditions particulières :
Le syndic aura la faculté de faire exécuter tout ou une partie de ses tâches par toute personne physique ou morale de son choix, à ses frais et sous sa propre responsabilité."
Merci à l'avance pour vos réponses.
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2004 : 23:32:13
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Première réaction : la clause est contraire aux dispositions de l'article 18 de la loi de 1965 : "Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer ".
Le cas se présente assez souvent pour les tâches les plus diverses.
Il est apparu notamment lorsqu'il a fallu modifier tous les contrats des gardiennes et concierges il y a déjà un certain temps. Cette tâche a été fréquemment sous-traitée, d'où de nombreuses erreurs. Mais il faut reconnaître que le travail était énorme.
De nos jours la paye des concierges est aussi plus ou moins sous traitée, et pas seulement au plan de l'informatique. C'est une tierce personne qui décide ce qu'il faut appliquer ou non à telle gardienne. Là nous sommes dans le cas de la substitution et le syndic est souvent incapable de justifier ce qui a été fait. Un exemple classique est la procédure à respecter pour les remplacements " congés payés " des concierges. Si la tierce personne ne sait pas qu'il faut établir un contrat écrit à la remplaçante, ce sont tous les syndicats du cabinet qui en pâtissent, avec des risques importants quand la remplaçante occupe la loge pendant le remplacement. Il lui suffit de demander la requalification de son CDD en CDi et elle ne sortira pas de la loge !
Le traitement des convocations d'assemblées est aussi sous-traité à l'extérieur mais il ne s'agit que d'une prestation de main d'oeuvre, photocopies, expédition postale. C'est bien le syndic qui donne les fichiers d'adresses et les pièces à envoyer.
A un certain moment la visite périodique des immeubles était également sous-traitée. Ici encore substitution. C'est le gestionnaire qui doit visiter l'immeuble où, à tout le moins, un " visiteur d'immeubles ", qualification autrefois traditionnelle.
Personnellement je pense que le syndic peut, à sa convenance, faire traiter à l'extérieur certaines tâches purement matérielles, sans avoir besoin d'une autorisation de l'assemblée.
Si une autorisation est demandée, c'est qu'on frise la substitution et il faut refuser celà. D'autant que l'interdiction de se faire substituer est d'ordre public.
A noter que la question se pose sous un autre angle pour les syndics bénévoles assistés par un organisme spécialisé. |
Edité par - JPM le 17 déc. 2004 23:33:47 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 déc. 2004 : 23:41:34
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| Le syndic peut faire accomplir tout ou partie de sa mission par des préposés, mais il ne peut se faire substituer. Par la clause que vous citez il semblerait que le syndic prévoit de sous-traiter certaines tâches, peut-être une partie de la comptabilité, et il tient à se couvrir en précisant qu'il conserve l'entière responsabilité de tout ce qui sera fait : il ferait exécuter par d'autres sans toutefois se faire substituer. Cherche-t-il à biaiser ? De deux choses l'une : soit le syndic respecte à la lettre les dispositions légales et la clause est totalement inutile, soit il charche à faire admettre des méthodes de travail douteuses et cette clause est dangereuse pour le syndicat. Donc, quoiqu'il en soit, autant la faire supprimer. |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 08:37:13
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Bonjour,
Merci à tous, j'avoue que je ne voyais pas cette clause dans les cas que vous citez, je pensais plus à la préparation d'une éventuelle fusion ou association, il y aurait donc également dans ce cas substitution. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 09:01:40
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pour les fusions ou associations, la présentation est souvent différente et il n'y a pas d'accord à donner si c'est la même entité juridique qui exerce le mandat.
quand un syndic qui n'est pas en société veut vendre, il s'y prend à l'avance : il passe en société . A échéance des contrats, les nouveaux, s'il est élu, sont fait au nom de la société et il vend la société sans que cela change quoi que ce soit pour les copropriétaires. s'il prend un associé : il vend une partie des parts, même combat.
pour fusion, effectivement c'est plus difficile car création d'une personnalité juridique différente, sauf si fusion absorption avec lui qui absorbe. |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 09:27:38
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OK dobaimmo , mais la position de certaines organisations est différente :
" Cessation d'activité : rachat de cabinet de syndic par une autre société.
lorsque le cabinet ou la société qui assumait les fonctions a cédé son fonds de commerce à une autre société, le mandat de syndic n'est pas transféré automatiquement sur la nouvelle société, le mandat de syndic étant nominatif.
Il faut que le nouveau syndic soit accepté par l'assemblée générale de la copropriété, sinon le syndicat se trouve dépourvu de syndic"
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 11:14:20
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Pour ma part je ne crois pas que la clause vise une opération sur le cabinet lui-même. Elle ne pourrait en aucun jouer dans cette hypothèse car les règles, qui ne sont pas toujours respectées, sont maintenant assez claires pour ce genre d'opération.
Pour revenir à l'hypothèse retenue tant par P.F. Barde que par moi même, je signale un nouveau cas, objet d'un arrêt de la Cour de cassation du 5 octobre 2004 :
Un syndic a souscrit un contrat avec une société dde garde d'archives pour la conservation des archives du syndicat. A la fin de son mandat il a remis les pièces et documents qu'il détenait mais, pour les " archives dormantes ", il a indiqué qu'il fallait prendre contact avec la société Truc.
Il a été sanctionné fort justement car il lui appartenait de récupérer les archives et de les remettre.
L'externalisation de la conservation des archives syndicales va s'imposer peu à peu. Les syndics devront alors proposer aux syndicats de souscrire un contrat de garde qui sera établi au nom du syndicat.. Il suffira alors au syndic sortant de remettre à son successeur l'inventaire à jour des archives déposées.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 12:32:06
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L'externalisation de services n'est en soit pas condamnable.
Il vaut bien mieux que les bulletins de salaires des employés d'immeubles soient sous-traitées par des cabinets de comptabilité compétents et capables de respecter les échéances plutôt que ce travail soit confié à un employé du syndic mal formé à cette tâche, mal informé des évolutions de la réglementation et toujours débordé dans son travail. Si par ce moyenn le syndic peut grantir que le salaire de la gardienne parviendra à celle-ci le 30 de chaque mois sans erreur, c'est très bien et les copropriétaires auraient le tort de s'en plaindre. Le tout, c'est que le syndic respecte ces deux impératifs :
- qu'il soit à même de répondre sur le champ de tout ce qui aura été sous-traité,
- que cela reste transparent pour les mandants : dans l'exemple du salaire, si une explication doit être donnée ou une erreur corrigée, le seul interlocuteur entre le syndicat et le syndic doit rester le syndic.
La conservation des archives par un prestataire spécialisé est une excellente initiative du syndic. Par manque de moyens, ces archives sont trop souvent entreposées dans de telles conditions par bien des petits cabinets qu'il faille les considérer comme perdues. Les copropriétaires sont en général peu sensibilisés à cette question. On travaille trop souvent au jour le jour et les plans de l'immeuble sont perdus, on ne sait plus qu'elle est la marque d'un équipement installé il y a dix ans, on ne retrouve plus le contrat d'asurance dommages-ouvrages de travaux réalisés il y a huit ans, on ignore l'état civil d'un copropriétaire ancien etc.
Encore mieux : maintenir éveillée les archives dormantes au moyen de la numérisation systématique de tous les documents. Avec des moyens adaptés, c'est devenu faisable. On pourra jeter certains documents, grand-livres et appels de fonds par exemple, et on économisera des heures de recherche et de photocopies d'archives.
Conserver l'information est d'une grande utilité. Pour conserver le pricipal, il existe un moyen assez simple : c'est de noter au jour le jour tout ce qui est important dans un document unique qu'on appelerait ... CARNET D'ENTRETIEN. Et, comme nous vivons une époque moderne (pour reprendre une expression chère à Philippe Meyer), on pourrait même informatiser le carnet d'entratien et le tenir sur internet à la disposition des copropriéaires. Quoique, parler du 21 ème siècle à certains syndic qui en sont restés au 19 ème ... |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 10:14:45
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gbl : je ne parle pas de cession de fonds de commerce mais de cession de toutes les parts sociales ou partie des parts sociales. c'est la différence. on vend la société, on ne vend pas le fonds de commerce.
dans l'article cité : une nouvelle société ou nouvelle entité achête un fonds : on a donc un nouveau propriétaire extérieur. et effectivement, le contrat de syndic qui est nominatif, s'arrête. d'ailleurs on peut se demander comment le syndic vendeur, qui a arrêté ses fonctions et n'a plus de carte professionnelle peut convoquer valablement une nouvelle assemblée pour faire élire celui à qui il a vendu
dans l'exemple que je fournissais : il n'y a pas de nouvelle entité puisque la société X syndic est toujours société X syndic. (il se trouve simplement que les associés de la société X ne sont pas les mêmes) |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 12:24:22
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dobaimmo : Oui d'accord, mais le cas le + fréquent, c'est du moins ce qui se passe en ce moment dans notre secteur, Ex: un cabinet en SARL, qui s'associe avec une société par actions simplifiée ( ayant à sa tête un président seul responsable devant les tiers), je pense que dans ce cas le mandat de syndic n'est pas transféré automatiquement.(dans une copro. la convocation à l'AG a été envoyée sous le nom de l'ancien cabinet après la date de cette association, et l'ordre du jour ne fait même pas mention de ce changement !!!).
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