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agent-commercial
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 28 déc. 2004 : 09:35:19
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Depuis la loi de 1970, loi Hoguet et depuis que le statut de l'agent commercial est CLAIREMENT Défini loi de 1991 modifiant l'art 134 et suivants du code du commerce, l'agent immobilier n'est clairement pas un agent commercial!
Cet état de fait à été confimé par la décision de la Cour de Cassastion de Montpellier ce juillet 2004
voir l'article sur le site officiel des agents commerciaux http://www.laniac.org/legalpage.php/fr/0/1213/ et pour rappeler ce qu'est la loi hoguethttp://www.laniac.org/page.php/fr/legal/1214/
Alors quid de ces agences immobilières qui 'recrute' en exclusivité (en opposition avec le statut d'agent commercial) qui exigent des rapports d'activité et ont un lien de subordination ( ça c'est du salariat déguisé => attention aux dossiers déposés au prud'hommes = 100% de réussite pour le reclassement du contrat d'agent en celui de salarié).
Voilà qui va assainir la profession !
Fini les 'commerciaux' payé au lance-pierre !
Fini les agences non professionelles !
Car si le système était économiquement rentable, rien n'empèchera à une agence immobilière de lui proposer un salaire ...
LANIAC - L'Annuaire des Agents Commerciaux
www.laniac.org
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rbellanger
Contributeur actif
28 réponses |
Posté - 31 déc. 2004 : 13:40:56
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Quid du statut des agents commerciaux dans l'immobilier ?...
Le problème pourrait être ainsi brutalement résumé : les agents commerciaux peuvent-ils OUI ou NON exercer en tant que négociateurs en immobilier en France ?
24 ans après la loi Hoguet (n°70-9 du 2 janvier 1970), 22 ans après son décret d'application (n°72-678 du 20 juillet 1972) et 13 ans après la loi régissant le statut des agents commerciaux (n°91- 593 du 25 Juin 1991), nous sommes (encore) en train d'en débattre… Aurait-on, en France, une inclinaison naturelle à marcher sur la tête ?
En effet, un arrêt récent de la chambre commerciale de la Cour de cassation (7 Juillet 2004, pourvoi N°02-18135) fait actuellement grand bruit dans notre petit monde. Diverses instances, plus ou moins représentatives, y voient là la fin des agents commerciaux exerçant en tant que négociateurs dans l'immobilier.
Mais que dit réellement cet arrêt de rejet ?
Voici reproduit l'attendu incriminé : (…) "Mais attendu, en premier lieu, que l'arrêt relève que le contrat litigieux exige de l'agent l'absence de condamnation interdisant la profession d'agent immobilier, lui donne mandat de réaliser l'achat, la vente, l'échange d'immeubles ou l'achat, la vente de fonds de commerce, de sorte que l'agent commercial prêtait de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente, l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers et pouvait même assister à l'authentification de ces opérations devant notaires tandis que sa rémunération était fixée comme en matière d'opérations de marchands de biens ; qu'il retient à bon droit que pareille activité est régie par la loi du 2 janvier 1970, et qu'en conséquence, cette activité, relevant de dispositions spécifiques, l'article 1er de la loi du 25 juin 1991, alinéa 2, devenu l'article L. 134-1 alinéa 2, du Code de commerce, l'exclut de l'application du statut des agents commerciaux ;" (…)
Il est vrai que si l'on se contente de lire cet attendu, on est droit de répondre "NON" à la question qui nous intéresse en l'espèce, cet arrêt sonnant alors le glas de plus de 10000 agents commerciaux en France représentant près de la moitié des transactions immobilières ! (cf. Recommandations du "Livre Blanc de l'ANIL" par Bernard Worms - Avril 2002 - page 6 - Téléchargeable sur www.anil.org).
Rappelons, pour la bonne compréhension des débats, l'article L. 134-1 du Code de commerce auquel il est fait référence : "L'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte de producteurs, d'industriels, de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale.
Ne relèvent pas des dispositions du présent chapitre les agents dont la mission de représentation s'exerce dans le cadre d'activités économiques qui font l'objet, en ce qui concerne cette mission, de dispositions législatives particulières."
Essayons maintenant, si vous le voulez bien, de faire preuve d'un peu plus de curiosité et arrêtons-nous un instant sur les jugements et arrêts antérieurs rendus dans cette affaire pour nous permettre de prendre un peu de recul.
On apprend alors que le but recherché par l'agence immobilière qui "employait" l'agent commercial en question était de demander l'exécution de la clause de non-concurrence prévue au contrat (un mandat d'intérêt commun). L'agent, pour se défendre, demande la nullité du contrat dans son ensemble arguant du fait qu'il n'était pas conforme à la loi de 1991 régissant le statut des agents commerciaux puisque son activité (rappelée dans l'attendu cf. supra) faisait l'objet de dispositions législatives particulières (la loi Hoguet).
Or la Cour de cassation, dans sa grande sagesse, prend soin de rappeler le libellé exact du contrat litigieux et précise de surcroît qu'il n'a pas été demandé à la Cour d'appel de Montpellier de requalifier ce contrat ni même d'en examiner la conformité vis-à-vis de la loi de 1991 ! Donc elle ne le fera pas…
Pour mémoire, et pour les moins juristes d'entre nous, rappelons que la Cour de cassation juge le droit et ne juge pas les faits. En outre elle ne peut se prononcer "ultra petita", c'est-à-dire "au-delà" de la question de droit qui lui a été demandé de trancher. La Cour prend cependant soin dans cette affaire de le rappeler, craignant (et l'histoire démontre qu'elle a eu raison…) qu'une mauvaise interprétation de sa décision d'espèce (et non de principe) ne donne naissance à une jurisprudence qui n'a pas lieu d'être.
Hélas, certains se sont engouffrés dans cette brèche, allant jusqu'à écrire à tous les Greffes des Tribunaux de Commerce de France et de Navarre pour leur faire part de leur interprétation de cet arrêt, criant partout que c'était là la fin des négociateurs en immobilier exerçant sous le statut d'agents commerciaux…
Conséquence immédiate, plusieurs d'entre nous ont été confrontés à des refus de certaines Préfectures de délivrer l'attestation préfectorale (dite "carte grise") prévue à l'article 9 du décret de 1972 au motif que l'inscription au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) devait être préalable à leur demande, renvoyant ainsi la balle aux Greffes. Dans le même temps, certains Greffes de Tribunaux de Commerce (dans le Bordelais, la Creuse, l'Ain ou encore la Moselle pour ne citer qu'eux…) refusaient cette inscription au RSAC sur le fondement de cet arrêt et du bruit qui l'entourait ! Au final, la situation du serpent qui se mord la queue et des négociateurs en immobilier empêchés de travailler se retrouvant en situation de précarité.
Ecartons ici d'emblée la Préfecture de Police de Paris ainsi que le Greffe du Tribunal de Commerce de Paris qui maintiennent, en fins juristes et sans fléchir, les inscriptions au RSAC et la délivrance des précieuses "cartes grises". Merci à eux !
Il nous semble tout de même essentiel de préciser ici que tout refus d'inscription au Registre du Commerce doit obligatoirement être motivé par écrit, qu'il existe une procédure d'appel de ce refus (requête au juge commis à la surveillance du Registre du Commerce près le Tribunal de Commerce) et qu'il existe aussi un Conseil National des Greffiers des Tribunaux de Commerce (CNGTC) dont les avis font "référence". Il n'est donc pas interdit de se défendre !
A tout le moins, permettez-nous de vous exposer la position que nous défendons au sein de notre groupe :
Point N°1 : S'il s'agissait d'un arrêt de principe empêchant dès lors plus de 10000 agents commerciaux d'exercer dans l'immobilier, soyez certains qu'il aurait donné lieu à plus de commentaires dans la presse juridique spécialisée. Celui-ci n'a fait l'objet que d'un entrefilet en guise de tout commentaire dans le Bulletin d'actualité N°117 d'Octobre 2004 page 9 - Editions LAMY Droit de l'immobilier).
Point N°2 : Cet arrêt ne fait que rappeler une fois de plus combien il est important de s'attacher à une parfaite rédaction des contrats liant les agences d'avec leurs agents commerciaux, en terme de définition précise des missions mais aussi en terme de rémunération. Une agence immobilière n'embauche pas un agent commercial, elle le mandate. Ce dernier n'est pas agent immobilier, mais négociateur. Ses pouvoirs doivent donc être limités à la négociation. Il ne s'agit nullement d'un salarié à qui l'on peut imposer des horaires de permanence ou encore une quelconque relation de subordination. Il exerce une mission de représentation du titulaire de la carte verte dans les négociations commerciales auxquelles il participe. L'agent commercial est un professionnel indépendant que l'on doit respecter comme tel !
Cet arrêt d'espèce ne fait que sanctionner une imparfaite définition contractuelle des missions et rémunération d'un agent commercial, sans pour autant aller jusqu'à la requalification en contrat de travail car cette requalification n'a pas été demandée à la Cour.
Point N°3 : Notre groupe est en possession, entre autres, d'un courrier signé du Directeur de Cabinet du Ministère de l'Economie, des Finances et de l'Industrie, daté du 27/08/2004 (et donc postérieure à l'arrêt incriminé) nous affirmant que la réforme en cours de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ne comporte à ce jour aucun changement touchant à l'exercice de la profession d'agent commercial dans l'immobilier.
Point N°4 : L'information vient de nous arriver au moment où nous écrivons cet article, mais il semblerait que la bien connue et fort respectable SOCAF partage notre analyse sur cette affaire (cf. L'activité immobilière N°643 de Décembre 2004). Tiens, nous ne sommes donc déjà plus les seuls à défendre la thèse de la mauvaise interprétation générale de cet arrêt ?... Amis de la SOCAF, merci à vous aussi !
Je vous rappelle, si besoin était, que plus de 10000 agents commerciaux exercent actuellement en France dans le secteur immobilier. Ils représentent près de 40% du chiffre d'affaire des transactions immobilières… Ces négociateurs sont devenus de véritables professionnels de l'immobilier. Ils méritent que nous les défendions !
Si vous aussi avez été confrontés à de telles "réticences" de l'administration de manière directe, en tant qu'agent commercial, ou en tant qu'agence pour vos agents commerciaux, n'hésitez pas à nous en faire part.
Vos dossiers peuvent nous servir et servir à défendre l'ensemble de notre profession.
PS : Du NOUVEAU !!!! >> Circulaire de la Chancellerie du 16 Décembre 2004 adressée à toutes les Préfectures >> cette circulaire rappelle aux Préfectures qu'elles "n'ont pas à évaluer la nature du lien de droit ou du statut qui peut exister entre le titulaire de la carte et celui qu'il habilite", leur rappelant ainsi que RIEN N'A CHANGé suite à cet arrêt et qu'il n'est donc pas envisagé d'interdire les agents co dans l'immobilier de quelques façon que ce soit !!!! En outre, elle rappelle qu'il n'est pas d'avantage exigé par la règlementation que le négociateur soit inscrit au RSAC prévue par la loi de 1991 !!!
Dossier clos ! Bonnes fêtes à TOUS les négos agents co !
© Richard Bellanger ******* partie supprimée pour le motif suivant : mentions pouvant être considérées comme à caractère promotionnel ****** |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 31 déc. 2004 : 13:53:36
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oh là Rbellenger et autres, ça suffit votre pub : ici ce sont des forums de discussion et non pas la criée...
Marc |
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Steve050480
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 10 févr. 2005 : 17:37:54
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Je suis négociateur immobilier et salarié + commission et bien content de l'être...   
Steve |
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