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Bonjour, J'ai visité aujourd'hui un studio qui me plaît pas mal, et pour lequel j'envisage une location destinée "étudiant", vu son accessibilité et la particularité. Le rapport prix/location mensuelle est intéressant, tous mes autres critères sont réunis (état, emplacement, co-propriété, charges ...) mais mon seul doute est sur la revente (car il faudra bien revendre un jour ...). La particularité est la suivante : surface Loi Carrez = 17 m2, surface au sol = 33 m2, soit le double, d'où une sensation d'appart + grand, et bcp de rangements. Bien évidemment le prix ramené aux 17m2 est excessif : + 25% sur mon estimation du marché. Quel ratio (s'il en existe 1) utiliser pour estimer ce bien ? J'ai déjà lu sur ce site un coefficient pour les balcons et terrasses.
D'accord avec Marc. Le prix d'un bien immobilier est celui qu'un acheteur serait prêt à payer. Point barre. D'ailleurs le fait que vous l'achetiez pour X milliers d'euro ne signifie pas qu'il valle ce prix là. Il vaut en fait le prix auquel vous pourriez le revendre le jour même...
Donc, ce qui compte c'est la viabilité de l'investissement dans votre cas. Si cela tient, alors il faut pas hésiter.
D'accord avec Marc. Le prix d'un bien immobilier est celui qu'un acheteur serait prêt à payer. Point barre.
J'en conviens parfaitement, et je suis prêt à payer le prix pour ce bien (après une dernière négo ...)
Citation : Il vaut en fait le prix auquel vous pourriez le revendre le jour même...
Mon interrogation est justement sur le point que vous soulevez. Je n'arrive pas à l'estimer ! et c bien la première fois que j'ai autant de doutes ! Je n'arrive pas à valoriser cette surface hors carrez : en posant la question autrement, est-il préférable d'avoir 3 m2 carrez de plus ou 6 m2 sous comble ??? Pour moi ça fait du rangement, on peut y mettre un bureau, une TV,ou encore des chaussettes sales ; Mais je ne voudrais pas être le seul à apprécier ce volume.
Citation : Donc, ce qui compte c'est la viabilité de l'investissement dans votre cas. Si cela tient, alors il faut pas hésiter.
Pas de doute sur ce point. Mais est-il stupide de se poser la question de la revente Il y a bien un jour où je devrai m'en séparer (enfin j'imagine, pour éviter de laisser ça à mes enfants).
une solution à vos états d'âme est d'imaginer que l'honorable Carrez n'a jamais existé : faites un rêve... votre problème est réglé. c'est la magie de noël...
une solution à vos états d'âme est d'imaginer que l'honorable Carrez n'a jamais existé : faites un rêve... votre problème est réglé. c'est la magie de noël...
Marc
Rêve pour soi-même, très bien c'est Noël, offrez-vous si vous avez les moyens un truc top et faîtes-vous plaisir (déco moderne, jacuzzi, salle home-cinéma, triple réception ...), même si vous sur-payez ce bien. Je suis pour ce genre de plaisir, même s'ils ne rime pas vraiment avec la raison, mais ce n'est pas très grave.
En revanche, dans le cas d'investissement, rêve rime souvent avec perte ! et là, je ne suis plus pour ... Car je ne pourrai plus m'offrir mon rêve perso
Citation :Mais est-il stupide de se poser la question de la revente Il y a bien un jour où je devrai m'en séparer (enfin j'imagine, pour éviter de laisser ça à mes enfants).
La question que vous vous posez est basée sur une stabilité des prix. Hors, comme vous le savez, les prix de l'immo varient énormément. Vous pouvez très bien acheter cet apart aujourd'hui au prix de X et le revendre 6 mois plus tard à +20% ou -20%. Donc votre question n'a pas lieu d'être. Si le montage financier est viable alors il n'y a pas à hésiter. La vente future se fera lorsque vous trouverez que votre bien a pris suffisemment de valeur pour justifier la vente. Et si vous êtes obligé de vendre pour une raison ou pour un autre, alors vous subirez le prix du marché du moment.
Par contre, pour ce qui est de comment valorisez le studio en question, il faut à mon avis regarder l'usabilité des surfaces non comprises en Carrez. Cette surface peut s'ajouter à la surface Carrez et faire un total qui sera déterminé comme surface utile. Et là, suivant la hauteur sous plafond, vous pourriez argumenter avec un acheteur potentiel qu'en fait la surface Carrez est en dessous de la réalité (ce qui semble être vrai). Dans votre exemple vous dites que le prix rapporté au m2 carrez en fait un bien à 25% au dessus du marché local. Donc pour le même prix, vous devriez trouver un apart de 21.25m2 (17 + 25%). Vous indiquez ensuite que la surface totale est de 33m2. Donc pour le prix payé vous bénéficiez de 11.75m2 de surface utile 'gratuite'. Ce qui en fait, en théorie, un apartement à 35.7% en dessous du marché...
Détails du calcul: (Base 100) Prix marché du m2: 100/21.25 = 4.71 Prix théorique de 33m2: 4.71 x 33 = 155.43 Différence par rapport au prix payé: 155.43 - 100 = 55.43 Pourcentage de baisse entre prix théorique et prix réel: 55.43/155.43 = 35.7%
merci, vous êtes en plein dedans : je me disais que pour le même prix j'avais un studio de 22 m2. Je gagne donc en effet la surface "utile" sous combles restante, soit 11 m2, ce qui n'est pas négligeable.
Ces échanges sont toujours très intéressants, car j'ai du mal à obtenir des avis quasi "professionnels" dans mon entourage
Bonne journée et merci de votre contribution. Cordialement. Gdr.
Valorisation m2 hors loi carrez
Forum fermé
Posté - 29 déc. 2004 : 17:50:05
et c bien la première fois que j'ai autant de doutes !
