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brijou
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 02 janv. 2005 : 11:53:25
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Tout d'abord Meilleurs Vœux à Tous et surtout merci pour l'aide apportée et surtout… celle à venir !
Cette affaire a été initiée avec l'aide de JPM http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=20595 mais puisque nous passons à l'étape suivante, ci-après un résumé de la situation car j'ai depuis relu le RC avec un peu plus d'attention.
Co-pro de 23 logements + 1 local commercial,
Deux Bâtiments : le A sur rue, le B sur jardin,
Des parties et charges communes générales,
Des parties et charges communes spéciales à chaque bâtiment (dont gros œuvre des balcons, terrasses y compris l'étanchéité, les toitures-terrasses des bâtiments…) avec un vote particulier des co-pro de chaque Bât. (découverte récente hélas !),
Des parties communes spéciales aux Bât A et B (hall, interphone, VMC, local poubelles…).
Conseil Syndical : 2 membres, uniquement le Bât A.
Ordre du Jour (LRAR) de l'AG notifié le 24/11/2004
Seul point important : "Réfection de l'étanchéité de la terrasse de M. X, selon deux devis joints – Financement – Vote à l'article 24 : majorité simple des présents".
Comme cette terrasse concerne le Bât. A, les co-pro du B ne se sentent pas concernés et seul 1 co-pro du B assiste à l'AG.
1ère anomalie : en relisant attentivement les pièces jointes, je m'aperçois que les devis ne concerne pas une mais DEUX terrasses (ce qui n'est pas clairement spécifié sur l'ordre du jour) de co-pro voisins du A (dont 1 est celle du Président du CS),
2ème anomalie : il n'est pas spécifié que cette terrasse fait partie du Bât A et que les travaux nécessitent un VOTE PARTICULIER comme stipulé dans le RC.
AG du 14/12/2004 – PV envoyé (LRAR) notifié le 17/12/2004
Résolution : "l'AG décide de la réfection de l'étanchéité de la terrasse de M. X ET M. Y (là les 2 terrasses sont bien citées) suivant proposition des Ets … pour un montant de 9000 Euros TTC sur la maîtrise d'œuvre de Mme Z, Architecte – Réalisation début Avril – Financés par un appel de fonds, fin fev. 2005 conformément au RC, en CHARGES COMMUNES GENERALES.
J'ai eu l'information suivante : cette décision d'imputer en charges communes générales a été prise en prétextant que les bâtiments sont indissociables.
La seule phrase que j'ai pu trouver dans le RC concerne "les fondations, les éléments porteurs, piliers …, dissociables de l'ossature, si elle existe, indispensable aux 2 bât. A et B, ossature qui dans ce cas est partie commune spéciale aux deux bâtiments A et B". Mais comme dit plus haut, l'étanchéité est citée à part.
3ème anomalie : à la clôture des charges au 30/09/2004, les 2 factures d'honoraires de l'architecte pour recherche de fuite et préconisation de travaux de ces terrasses avaient bien été affectées au SEUL Bât. A.
Compte tenu de ces 3 anomalies, nous pensons donc pouvoir (le Bât. B) contester cette décision puisque nous sommes encore dans les temps.
MES QUESTIONS (sachant que la dette du Bât B s'élève à env. 2000€ pour 6 co-pro si nous ne contestons pas et que ces co-pro ont des revenus modestes)
1) Avons-nous des chances de faire annuler cette décision ? Le jeu en vaut-il la chandelle ? Sachant qu'un ravalement côté rue est à envisager et de nouveau le problème va se représenter, permettre cette décision ne risque-t-il pas de faire jurisprudence ?
2) Les frais d'avocat et autres à prévoir seront-ils à votre avis supérieurs à ce montant ? et qui doit les payer : les co-pro du B ou les charges communes générales ?
3) Qui doit-on assigner : le Syndic ou le Syndicat ? et quelles sont les conséquences ?
4) A partir du moment où l'assignation est déposée (matériellement nous avons env. 1 mois), la décision est-elle suspendue ou faudra-t-il régler l'appel de fonds fin Février et lancer ces travaux ?
5) J'ai vu dans la page d'accueil des coordonnées d'Avocats spécialisés dans le droit immobilier : j'imagine qu'il n'est pas possible d'avoir des coordonnées via le Forum mais pouvez-vous me conseiller par E-mail sur un spécialiste en particulier.
6) Quels motifs invoquer : Qui est fautif ? le Syndic pour ne pas avoir appliqué le RC ou les co-pro pour abus de majorité ?
Tous les conseils ou autres solutions seront les bienvenus afin de pouvoir présenter dès la semaine prochaine une action aux co-pro du B et obtenir ensuite un rendez-vous chez un Avocat.
Merci.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 janv. 2005 : 16:16:28
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A priori la demande en annulation paraît aléatoire et surtout fort coûteuse. Il me semble qu'il serait préférable de " taper un bon coup de poing sur la table " " au figuré " pour remettre un peu les choses en place.
Vous pouvez néanmoins demander l'avis de l'un des avocats trouvés sur le site. Cel ne vous coutera pas les frais d'un procès et, le nez sur les pièces, il peut avoir un avis différent de celui ci dessus. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 02 janv. 2005 : 19:14:30
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Faites attention, quand même, à ne pas cassez la table ?ou le poignet
Mais cette réponse de JPM répond elle aux questions posées 
François |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 02 janv. 2005 : 19:17:39
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Je tente de donner mon avis sur les questions
1) Avons-nous des chances de faire annuler cette décision ? Le jeu en vaut-il la chandelle ? Sachant qu'un ravalement côté rue est à envisager et de nouveau le problème va se représenter, permettre cette décision ne risque-t-il pas de faire jurisprudence ?
-s'agissant de probabilités quant au résultat d'une procédure judiciaire, je vous répondrais qu'affirmer oui ou non ne serait pas très sérieux
En effet, une procédure juridique est avant tout l'étude d'un dossier dans lequel se confrontrent les documents des uns et ceux des autres, les interprétations (notamment du RC) des uns contre celles des autres tout cela éventuellement à la lumière de jurisprudences pas toujours établies et qui peuvent parfois même se contredire
Dans un premier temps, il faut d'abord "constituer un dossier" à soumettre à un avocat.
Si celui-ci est sérieux il ne vous dira pas d'emblée oui ou non vous gagnerez.
Il doit d'abord vous dire "il me faut tels et tels documents que j'étudierais et ensuite seulement nous pourrons avoir peut-être quelques "certitudes".
Bien sûr l'étude d'un dossier représente du temps pour un avocat (donc un paiement pour cette étude), plus votre dossier sera complet, plus l'avocat pourra être "efficace" et savoir quelles sont vos réelles chances de "gagner"
De façon tout à fait subjective, j'ai tendance à penser que tout ce qui est injuste et "anormal" doit faire l'objet d'une mise au point, d'une négociation et finallement d'une procédure si aucune autre démarche n'aboutie avant. Sinon à quoi sert d'établir des règles de fonctionnement d'une copro, et, effectivement, dans le futur, pour une question beaucoup plus lourde de conséquence (et dans la mesure où votre de RC serait peu précis comme cela arrive), certains pourraient tirer argument de la "pratique" non contestée reflétant une certaine "approbation de tous" ce qui pourrait finir par donner raison au moins scrupuleux
Pouvez-vous avoir la position de l'architecte qui au niveau des constructions (structure, etc..) peut avoir son idée sur ce que dit le RC en la matière
C'est un professionnel qui "travaille" pour votre copro et peut dire si les travaux portent bien sur des travaux de structure ou autre (c'est souvent à ce niveau (technique) qu'il peut y avoir des incertitudes sur l'issue d'un procés)
Ressortez aussi (comme vous l'avez fait pour la 3ème anomalie) tous les autres précédents existant.
Le bâtiment B peut avoir lui aussi bénéficier d'une mauvais application du RC par le passé ou au contraire vous vous rendrez compte que ça allait toujours dans le même sens
N'hésitez pas à demander aux plus anciens copro (un du A et un du B) tous les anciens PV d'AG (il peut y avoir eu des AG spéciales au A ou au B) et leurs appels de charges (même ceux depuis 20 ans où vous découvrirez peut-être que la terrasse a déjà été payée que par ceux du A il y a 15 ans et qu'il n'y a pas eu de modificatif du RC depuis !)
Bref, cherchez dans tous les sens et constituez votre dossier ....
2) Les frais d'avocat et autres à prévoir seront-ils à votre avis supérieurs à ce montant ? et qui doit les payer : les co-pro du B ou les charges communes générales ?
La moindre procédure devant le TGI tourne autour de 1 500 euros et peut aller bien au-delà
Bien sûr en divisant par le nombre de copropriétaires si vous êtes 10, le montant semble tout de même abordable
Si vous êtes dans votre bon droit, une partie sera récupérée en article 700 avec d'éventuels dommages intérêts à quantifier
Ceux qui auront à payer (avancer) les honoraires d'avocat sont celui ou ceux qui lanceront la procédure
A priori ça sera un ou des copro du B puisque c'est vous qui contestez la résolution
Si vous êtes 3 sur 10, et si la juridiction vous donne raison en annulant la résolution, les 10 en bénéficieront grâce à l'annulation (pas de quote part travaux à payer)
Par contre l'article 700 et les DI éventuels ne bénéficieront qu'aux 3 demandeurs
Dans notre copro nous sommes plusieurs à avoir des assurances juridiques qui prennent en charge les frais d'avocats, huissiers, ... c'est fou comme cela rend les uns et les autres plus attentifs à ce qu'ils font car ils savent que les frais de d'avocat ne nous arrêteront pas et que, de plus, les gestionnaires des assurances, s'ils prennent en charge notre dossier, ont bien étudié celui-ci et pensent que nous avons de réelles "chances" de faire respecter nos droits.
3) Qui doit-on assigner : le Syndic ou le Syndicat ? et quelles sont les conséquences ?
C'est en principe le syndicat qui sera assigné
Le syndic n'est que son représentant
C'est le syndicat, qui s'est exprimé par la voix de l'AG ET qui a prit la résolution qui vous porte préjudice (le préjudice étant de mettre à votre charge des sommes que vous n'avez pas à payer si effectivement d'après le RC notamment vous n'avez pas à le faire)
Souvent une décision d'AG a été prise parce que les copro se sont fiès aux mauvais conseils du syndic (professionnel qui a un devoir de conseil - voir son contrat)
Si vous pouvez démontrer qu'il y a une faute professionnelle du syndic vous pouvez éventuellement le poursuivre.
Mais attention, les copropriétaires sont sensés êtres des gens responsables et prendre des décisions en tant que tels donc mettre en cause le syndic sur ce point est aléatoire
Par contre, vous pouvez tenter de démontrer (documents à l'appui mais dans le délai de deux mois) aux copropriétaires du A que la résolution prise est inique et que vous n'entendez pas payer ce que vous n'avez pas à payer
Si vos arguments sont valables, si les copro du A comprennent qu'ils ne faut pas pousser le bouchon trop loin et s'ils comprennent qu'une solution entre vous est préférable à un procès, il est toujours temps de convoquer une AG (avant la fin des 2 mois) dont l'ordre du jour serait de faire annuler la résolution en question.
Et ça c'est aux copro d'en décider, pas au syndic si celui-ci ne veut pas reconnaître sa mauvaise interprétation du RC (si bien sûr cela est le cas)
Vous pouvez aussi assigner le syndicat et faire radier la procédure du rôle si une AG annule après l'assignation la résolution en question (resteront les frais engagés qui dans votre cas ne seront pas prit en charge par une assurance juridique)
4) A partir du moment où l'assignation est déposée (matériellement nous avons env. 1 mois), la décision est-elle suspendue ou faudra-t-il régler l'appel de fonds fin Février et lancer ces travaux ?
Sauf si les travaux sont urgents, le syndic doit-il engager des travaux dont la résolution qui les prévoit est contestée en justice ?
Encore une fois ne pouvez-vous tenter de discuter "sérieusement" avec les copro du A pour leur faire entendre raison sachant qu'à l'issue d'un procés qui serait positif pour vous, leur quote part sera sensiblement augmentée et qu'ils trouveront peut être alors ces travaux moins nécessaires
A priori vous ne pouvez pour l'appel de fonds préjuger de la décision de justice si vous engagez votre action
Si vous le faites et gagner votre procés, les sommes payées qui ne devaient pas l'être vous reviendront
Si vous ne faites rien, vous devez a priori payer
La loi vous donne la possibilité de contester une résolution, si vous ne le faites pas dans le délai prévu, cela revient à ce que vous l'approuviez et que donc vous en tiriez les conséquences à savoir le paiement de l'appel de fonds
5) J'ai vu dans la page d'accueil des coordonnées d'Avocats spécialisés dans le droit immobilier : j'imagine qu'il n'est pas possible d'avoir des coordonnées via le Forum mais pouvez-vous me conseiller par E-mail sur un spécialiste en particulier.
Pouvez-vous m'indiquer le chemin d'accés (à partir de la page d'acceuil) ou du moins de la rubrique dans laquelle on peut trouver les coordonnées d'avocats comme vous l'indiquez, cela me serait utile
merci d'avance
6) Quels motifs invoquer : Qui est fautif ? le Syndic pour ne pas avoir appliqué le RC ou les co-pro pour abus de majorité ?
voir 3
parfois, j'ai tendance à penser que certains copro sont tout aussi fautifs de payer sans rien faire, sans se renseigner, et même pour beaucoup (dont vous ne faites plus partie) sans rien dire
Dans notre copro nous avons aussi 2 batiments
Un copro du A a assigné le syndicat (entité juridique = bat A + B) car il a subi des dégât du fait que les PC du A n'étaient pas entretenues
Il a raison, les PC n'étaient pas entretenues. Les copro du A refusaient de voter les résolutions pour faire les travaux nécessaires (y compris d'ailleurs celui qui a subi des dégâts)
Par contre, ceux du B disent : "nous, nous n'y sommes pour rien car on ne pouvait pas voter les travaux du A et on ne pouvait contraindre ceux du A à les faire" (on était pas dans le cadre d'une éventuelle procédure de mise en péril)
12 sur 14 copro du B ont prit un avocat et "interviennent" à la procédure en tant que tels (copro du B).
Ils demandent au tribunal de dire que seuls les copro du A devront indemniser le copro du A pour ses dégâts (et bien sûr payer les travaux sur PC nécessaires au A)
Nous attendons la décision qui est en délibéré. Il n'y a pas vraiment de jurisprudence pour une situation similaire.
Merci de nous dire quelle sera la suite de votre affaire |
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brijou
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 02 janv. 2005 : 21:02:42
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Tout d'abord 1000 mercis pour avoir pris autant de votre temps et surtout de vos commentaires pleins de bon sens.
Concernant le point 5)Avocats
Désolée, je suis un peu fatiguée avec cette affaire et mon cerveau "tricote" : c'était sur un autre site : http://www.mon-immeuble.com/annuairereponseautre.asp
Sur ce site j'ai également trouvé : http://www.universimmo.com/offline/unioff090.asp
Je vais ce soir préparer un récapitulatif de la situation en incluant vos conseils et ne manquerai pas de vous tenir informée de la suite.
A bientôt. |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 03 janv. 2005 : 01:21:45
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il aurait fallu effectivement "taper le poing sur la table" (sans la casser ! ) mais le faire au cours de l'assemblée générale.
ce qui aurait pu servir à éclaircir le problème et faire réfléchir chacun et chacune
le seul point fort de Brijou c'est que le syndic ne peut pas prouver qu'elle a été convoquée réglementairement (AR de LR ou document de la Poste) à cette assemblée. Et donc elle a été mise dans l'incapacité d'y participer et d'y défendre ses intérets.
si ce fait est avéré, c'est à coup sûr un motif d'annulation de l'AG par le TGI. (voir le premier topic de Brijou)
fonder exclusivement une demande d'annulation sur les autres raisons avancées, c'est prendre un grand risque. Car il est douteux que le tribunal suive rapidement. Il faudra un bon avocat, sans doute un rapport d'expertise, cela demandera beaucoup du temps et vous coûtera pas mal de frais, même si vous gagnez.
Brijou pourquoi n'essayeriez vous pas d'obtenir un entretien avec le syndic afin de lui demander de prendre lui-même l'initiative d'une seconde A.G. dans le délai de deux mois, pour réparer l'erreur faite et lui éviter une procédure d'annulation à laquelle il n'a sans doute pas intérêt ?
un mauvais arrangement vaut souvent mieux qu'un bon procès même quand on est certaine de son bon droit
casi+
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brijou
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 07 mars 2005 : 14:48:12
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Quelques nouvelles comme promis :
Une petite réunion entre co-pro nous a permis de tout mettre à plat.
Comme vous le pressentiez, l'Assignation auprès du TGI a "fait peur" et en a calmé quelques uns qui ont mesuré les frais que cela allait engendrer pour la co-pro.
La solution que nous avons trouvée avec le Syndic (solution qui n'a certes pas de valeur juridique) :
Nous (TOUS les co-pro des Bâtiments A et B) avons signé une sorte d'Avenant à la Résolution litigieuse, circulaire du Syndic stipulant que seuls les co-pro du A paieraient en charges communes spéciales les travaux d'étanchéité, comme indiqué dans le règlement de co-pro.
Nous avons pu coopérer "en bonne intelligence", et dans l'intérêt de tous.
Merci encore de votre aide. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 08 mars 2005 : 01:22:03
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Brijou avez-vous été voir le sujet concernet l'étanchéité des terrasses ? en cliquant en haut à droite sur "recherche", soit à terrasse ou etanchéité terrasse . Car de nombreuses jurisprudence signalent bien que la dépose et la pose ainsi le revêtement final restent à la charge de celui qui en a la propriété ou bien souvent uniquement la jouissance exclusive.
N'oubliez-pas d'insister pour demander de faire une mise en eau avant d'accepter les travaux ( 2 cas se sont révélés négatifs envers la responsabilité du syndicat - arrosage trop fréquent ou terrasse trop chargée)
Je suis étonnée de voir les nombreux problèmes qui concernent toutes ces terrasses de derniers étages qui doivent se faire refaire aux frais de la copro. Alors que les copropriétaires concernés violent sans arrêt leurs obligations d'entretien et même de jouissance en y mettant des mini parc (arbres) ou des gros bassins à poissons....
N'oublions pas de dire que dans 9 cas sur 10, ceux-ci sont comme par hazard membres du CS si ce n'est Président 
Brijou, vous voila plus concerné mais rien ne vous empêche d'en informer ceux du batiment A. Ils vous en seront peut-être gré sur un autre sujet.
LN |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 08 mars 2005 : 09:59:51
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et pour compléter ce que disait Insacorh, je rajoute les personnes (architecte, technicien....) qui, ayant participé à la construction et à l'installation de la copropriété, ont profité pour mettre en place des aménagements paysagers souvent très lourds, sur la toiture terrasse dont ils se réservaient la jouissance exclusive en extension de l’appartement qu’elle jouxtait et qu'ils se destinaient.
....ceci se faisait d'autant plus facilement que, dans l'euphorie d'acheter son appartement, les candidats dans la copropriété ne mesuraient nullement l'incidence de ces manoeuvres que par ailleurs ils ignoraient puisque ce n'est pas la toiture qu'ils recherchaient, et que cette toiture leur était au surplus inaccessible
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Edité par - rkl le 08 mars 2005 10:02:52 |
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brijou
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 08 mars 2005 : 11:44:59
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En relisant attentivement le RC, j'avais effectivement remarqué que la pose, la dépose ainsi que le revêtement superficiel restaient à la charge du co-pro qui avait la jouissance exclusive de la terrasse (privative).
J'avais bien passé l'info aux co-pro du A car en décortiquant le devis je me suis aperçue qu'il resterait éventuellement à la charge des 2 co-pro concernés du A la modique somme de 1200Euros.
Trop contents d'avoir évité une assignation auprès du TGI, je ne sais pas si les co-pro du A ont donné suite.
Personnellement, j'estime avoir fait le maximum et ennuyé suffisamment de personnes, nous verrons à la clôture des charges qui règlera quoi sur le bât A.
En attendant, j'ai appris plein de choses ! Merci à tous ! |
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Annulation décision AG – Assignation TGI
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