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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
 Posté - 03 janv. 2005 : 11:03:05
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Bonjour,
Y a t'il une hiérarchie entre des actes dans la mesure ou il y a des différences dans le contenu.
Le règlement de copropriété qui date de 1942 est définit une répartition des millièmes
Un état descriptif publié en 1960
Une réunion d'AG qui décide d'invalider la répartition des millièmes en 1987 ( normale dans la mesure ou une famille est devenue majoritaire à la suite de cette invalidation. Etant désormais majoritaire d'après leurs calculs il ne souhaite plus de modification ou de remise en cause . Le syndic étant un ami cela n'est jamais à l'ordre du jour )
Des actes de propriété ou la répartition est différente
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2005 : 11:19:24
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Le règlement de copropriété est le document essentiel.
Même avant la réforme de la publicité foncière il contenait un " état descriptif des lots " :
Lot n° 1 : une boutique au rez de chaussée à gauche et les 35/1000 des parties communes
Lot n° 2 : un appartement au 1er étage à droite, comportant ... et les 27/1000 des parties communes
....
De nos jours l'état descriptif est un simple document relatif à la publicité foncière. C'est facile à dire, moins facile à justifier dans certains cas.
Mais il faudra préciser vos indications. Les tantièmes des parties communes ont toujours été considérés comme intangibles. Il reste par contre possible de modifier les tantièmes de charges soit par décision d'assemblée (unanimité sauf quelques exceptions) soit par décision judiciaire. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 03 janv. 2005 : 12:38:08
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Il serait souhaitable que JPM nous fasse un cours sur l'intagibilité des tantièmes (millièmes).
Le fait qu'il faille, sauf cas particuliers, obtenir un vote à l'unanimité des copropriétaires en AGO , ne veut pas dire qu'un état descriptif de division ,principalement utile aux services fiscaux cconservation des hypothèquesques-fichier immobilier, cadastre :TH, TF etc), ne doit plus être modifié lorsque la situation le nécessite
(réparations d'erreurs volontaires ou involontaires, modification des lots dela copropriété et tutti quanti...).
Il est dommage que l'article 49 de la loi du 10juillet 1965 et ses modifications n'aient pas été plus explicites à ce sujet.
François |
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Tourloup
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585 réponses |
Posté - 03 janv. 2005 : 12:56:04
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Il serait effectivement plus que nécessaire que JPM ou quiconque nous fasse un exposé, je dirais même un site exprès, sur le sujet.
A la lueur des vagues soulevées par le mal foutu Article 49 qui ne résout rien et met des doutes partout, il s'avère que la plupart des questions qui se posent dans les copropriétés ce sont les tantièmes de charges ou les millièmes de copropriété (dont je ne fais pas l'amalgame)
Or, il est intéressant de voir que le nouvel article 10 de la loi, dit que les "réglements publiés depuis 2002, doivent comporter une explication des calculs des millièmes" en gros. Raison suffisante, si évoquée, pour que les syndics fassent marche arrière dans leur folie modificatrice de réglements, au grand dam des copros.
Remarquez, si vous avez besoin de faire modifier vos millièmes, laissez faire les modifications et une fois publiées vous attaquez pour non-conformité des millièmes selon les nouvelles règles.
Mais cette partie est certainement la plus à "modifier" dans la plupart des résidences. A quand un article de loi les y obligeant? |
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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 03 janv. 2005 : 13:05:20
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| merci pour toutes vos réponse mais je cherche avant tout à savoir lorsque plusieurs documents indiquent des tantièmes différents RDC ou acte de vente, lequel fait référence pour le calcul et donc déterminer comment est établie la majorité |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 janv. 2005 : 14:57:17
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Pour tout le monde : même réponse qu'au précédent message : le règlement de copropriété publié prime tout autre document.
On constate avec surprise la difficulté qu'il y a dans n'importe quel bouquin à trouver dans quel document figurent officiellement les quotes-parts des parties communes attachées aux lots.
L'article L 10 ne traitait jusqu'à présent que la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il fallait procéder par induction : puisque les charges de conservation sont réparties en fonction des tantièmes généraux, c'est dans le règlement qu'il faut trouver ces tantièmes généraux.
La modification introduite par la loi SRU conforte cette affirmation. C'est dans le RC qu'on doit expliquer désormais comment on a fait les calculs.
Et les bouquins ignorent assez généralement la liste qu'on trouve dans tous les règlements de copropriété comme indiqué dans mon présédent message :
Lot n° 1 : une boutique au rez de chaussée à gauche et les 35/1000 des parties communes
Lot n° 2 : un appartement au 1er étage à droite, comportant ... et les 27/1000 des parties communes
....
C'est le tableau récapitulatif qui suit qui est l'état descriptif de division au sens de la publicité foncière. On y trouve la situation précise de chaque lot mais pas sa description détaillée.
Si la liste des lots comporte des tantièmes de parties communes spéciales, on ne les retrouvera pas dans l'état descriptif de division.
Même observation pour un droit de jouissance privative et exclusive d'un jardin ou terrasse.
Pour revenir au sujet : les tantièmes de copropriété (quotes-parts des parties communes générales) sont intangibles. C'est un dogme au sens religieux du terme ! Il ne peut même pas y avoir de modification judiciaire (Cass civ 06/03/1991)
Une modification ne peut intervenir qu'à l'unanimité. Encore faut-il noter qu'elle se présente comme conséquence d'une opération juridique car elle peut être assimilée à une cession. Elle a en effet des conséquences financières : si l'immeuble est détruit sans reconstruction et si le terrain est vendu, tel qui aurait reçu 14 000 € avec 140 tantièmes n'en recevra plus que 12 000 avec 120 tantièmes.
Mais, toujours pour le sujet : il est possible qu'il y ait eu un acte modificatif non publié. Sous cette réserve, qui appellerait d'ailleurs des observations, il est en principe impossible d'acheter le Lot 17 pourvu de 56 millièmes des parties communes alors que le règlement publié indique que ce lot est doté de 49 millièmes.
Mais pour les tantièmes de charges, y compris les charges de conservation en principe réparties au prorata des tantièmes de copropriété, c'est autre chose : il a pu y avoir une révision judiciaire ou un autre genre de modification, et un acte peut n'avoir pas été publié. Dans ce cas il est inopposable à un acquéreur. |
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capao13
Contributeur vétéran
113 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 10:50:21
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merci. Mais alors comment peut il y avoir des différences de tantièmes non pas sur des parties communes mais des appartements entre un RC de 42 est des actes de ventes. Cela est imporatants car la majorité qui était initialement bien répartie a été donc modifié. Le pb est que le nouveau calcul fait que une meme famille qui est propriétaire de deux apprtement est majoritaire. Nous impose un syndic qui est un membre de sa famile est que il y a systhèmatiquement des écarts entre les comptes rendu d'AG est l'AG.
L'objectif n'est pas de faire un procès pour tous. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 14:42:59
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Il faut vérifier, dans les actes de vente, la date exacte du règlement de copropriété auquel ils se réfèrent. Il est possible qu'il y ait un modificatif postérieur que vous ne connaîtriez pas.
La vérification la plus efficace résulterait de la délivrance par la Conservation des hypothèques d'une fiche générale complète de l'immeuble. Vous y trouveriez l'ensdemble des modifications éventuelles et la situation exacte à ce jour. |
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rkl
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moi même
Contributeur senior
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mero
Nouveau Membre
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Posté - 15 févr. 2006 : 10:54:49
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Serait-il possible de connaitre la formule de calcul des tantièmes d'un appartement ou d'une villa dans un lotissement.
merci de votre réponse. |
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