|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
ECG
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 04 janv. 2005 : 16:10:38
|
notre site *********************
********* lien supprimé pou le motif suivant : message visant à promouvoir une activité rémunérée bien que s'exerçant dans un cadre associatif *********
|
|
Signaler un abus
|
|
|
casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 01:02:01
|
votre post est aussi pauvre en informations que votre site, votre démarche gagnerait en crédibilité en exposant clairement le contexte juridique dans lequel vous proposez vos services
dans un autre post JPM vous avait déjà demandé de clarifier: la responsabilité de la gestion reste au syndic non professionnel et vous ne pouvez faire que de l'assistance:
si vous visez une clientèle de copro susceptible de se gérer elle meme, il faut lui donner confiance et lever toutes ambiguités, la responsabilité à assumer en est une, votre démarche lucrative dans une association de 1901 en est une autre.
casi |
Signaler un abus  |
|
|
Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 02:54:14
|
En sus de ce qu'indique Casimiret sur le positionnement juridique de votre activité en regard des textes sur la copropriété, les activités de votre structure sont elles légalement compatibles avec la réglementation de la loi Hoguet (loi 70-9 du 2 janvier 1970 à http://www.universimmo.com/accueil/unijur030.asp) ? ; on peut vraiment se poser la question à la lecture de ce que vous présentez (et que je trouve fort vagouillard comme Casimiret)…
Marc |
| Signaler un abus |
|
|
ECG
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 12:27:38
|
messieurs.
Pour faire suite, je pense que les avis sont partagés, et que c’est relativement claire.
Les copropriétaires peuvent organiser eux-mêmes la gestion de leur copropriété en désignant un syndic bénévole ou en adoptant la forme de syndicat coopératif.
Le syndic ( bénévole ) peut, comme le Président et les membres du Conseil syndical, se faire assister par un technicien de son choix dans les conditions de l'article 27 du décret du 17 mars 1967. Celui-ci peut, en outre, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d'autres prestataires extérieurs.
Comme je l’ai déjà expliquer ressemant ce site ECG est une association qui propose des services aux copropriétés qui souhaites adoptée une gestion hors syndic professionnel.
Actuellement, beaucoup de copropriétaires, de membres ou présidents de conseil syndical mécontents de leur syndic professionnel souhaiteraient s’occuper eux même de leur copropriété, mais ne peuvent pas réaliser certaines taches fautes de temps ou de connaissances,
Nous leur proposons nos compétences d’assistanat dans ce domaine.
Chaque personne qui nous consulte est informée sur le contexte juridique à adopter , libre à eux d’adhérer à ce choix.
De plus nous ne visons pas une clientèle mais des adhérents, notre démarche et non lucrative, pas de facturation, juste des cotisations comme toutes associations, et nous ne dégageons pas de bénéfices.
Je suis syndic bénévole de ma copropriété depuis 1997 et j’assiste d’autres copropriétés en RP, mes copropriétaires savent à quoi sert leur argent, ou passe leurs cotisations, les travaux sont réalisés en temps et en heure sans supplément pour le syndic, les réunions et le AG sont conviviales et fructueuses. Là est l’essentielle.
merci
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 15:23:07
|
ECG, pour avoir personnellelement, il y a pas mal d'années, monté un tel service initialemebnt au profit des syndicats coopératifs, je peux vous dire que la tâche est extrêmenet difficile.
Pour simplifier prenons 2 plans :
- Votre présentation fait une confusion entre les tâches administratives et comptables, pour lesquelles un syndic peut se faire assister, et celles spécifiques au syndic, qui ne peuvent en aucun cas être déléguées. Que viennent faire vos visites sur la copropriété, suivis chantiers ou vos demandes de devis, par exemple, tâches spécifiques au syndic ou au CS.....
- vous ne tenez aucun compte de la spécificité de la gestion financière et comptable : C'est le syndic qui passe commande, qui paye, qui signe ... qui est responsable, pas un prestataire de service compatble.
Sur ce dernier point, c'est le syndic qui reste responsable du suivi du ou des comptes et de la trésorerie... pas le comptable uniquement chargé des écritures..
De plus, vous faite manifestement une confusion entre la gestion de votre copropriété, et celle qui est à 30, 100, 500 km de chez vous ! Qui doit recevoir toutes les pièces ? le syndic, bien sur ... Qui doit ensuite les envoyer au sce administratif prestataire ..lequel exploite ... et re-navette vers le syndic, qui est seul dépositaire de toutes les archives ...
Et je ne parle pas des 2 ou 3 navettes s'il s'agit de rectifier un doc. Alors le tel, le fax et internet c'est très bien, mais je ne vous raconte pas le nombre de navettes pour une copropriété au cours d'une année ! ... alors pour 25 copros !!!!!
CEci est d'autant plus vrai si vous comptez rendre la totalité de l'administratif, cadire les courriers, notes, lettres, circulaires, etc ..... Bpnjour les cirrections et rectifications à faire lorsque c'est rédigé par un tiers qui n'est pas à proximité ! ingérable !
Mon expérience : l'administratif est limité à la frappe et la notification de la convoc à l'AG, la frappe et notification du PV , c'est tout.
Le reste, courriers, notes, demandes de devis, etc ...c'est au syndic de le faire sur place.
Un exemple tout bête : vs faite la frappe de la convoc à une AG, sur le brouillon rédigé par le syndic. La frappe faite, il faut lui envoyer l'original pour validation et signature... qu'il vous retourne une fois fait (il n'y a pas de rectification, sinon re-navette). Ensuite faire les 162 copies de la convoc et les 162 copies de tous les documents annexés : qui paye ce travail et ces copies. La cotise ?
Une fois ce travail fait, il faut passer 2 heures pour mettre sous enveloppes les 162 convoc et les 162 annexes et coller les étiquettes (162 étiquettes même autocolantes, je vs dis pas le temps qu'il faut ! Faites un essai avec 7 planches de 24 étiquettes !). Et puis faut un coursier pour aller à la poste ... Parce que la machine à affranchir n'est pas rentable ! Qui va remplir à la main le bordereau des 162 recommandés ? Qui paye le coursier qui va prendre 45 mn pour aller à la poste ... Qui paye par avance sur le compte de la copropriété concernée les 162 affranchissements en recommandé avec AR .. La cotise ?
Pour la gestion comptable, seule la saisie des écritures doit être envisagée, sur les indications du syndic, ainsi que les répartition par postes de charges et par copropriétaires pour leur décompte individuel, la présentation des comptes, de la situation de trésorerie. Au mieux, vous procédez aux appels de fonds sur directives écrites du syndic. Vous ne pouvez aller plus loin. En particulier, il est hors de question de gérer les fonds, de recevoir les versements ou chèques, responsabilité des fonds du syndicat qui incombe spécifiquement au syndic !
Vous oubliez également une donnée importante : chaque syndicat utilise son propre système de gestion comptable, syndic prof. ou non prof. Je ne vous parle pas de la galère pour reprendre tout ça la première fois et l'intégrer dans votre propre système de gestion !!!!
Un exemple bête ici : C'est le syndic qui reçoit les relevés de comptes ... Lorsque c'est pour chez vous, cela reste chez vous.
Lorsque c'est pour un tiers, le syndic doit vous envoyer copie ces relevés bancaires pour que vous en fassiez le pointage et le suivi...
Vous n'imaginez pas le coût de cette simple navette et des copies indispensables que vous devrez faire et conserver....
Vous devez sortir de votre copropriété, sans aucun doute bien gentille, pour bien voir que le fonctionnement au long cours n'est pas de la tarte pour 5, 10 ou 20 copropriétés, d'autant qu'il ne faut en aucun cas se substituer au syndic ! ...
Sur le plan financier, il ne faut pas réver, il faut pour les syndicats y mettre le prix, qui sera en gros de 50% des honoarires d'un syndic professionnel.. et pour vous de créer une ste.
Même si vous l'envisagez sous la forme assoce L.1901, il vous faudra bien assurer le ou les salaires des collaborateurs, de votre propre administratif .. de vos locaux (sinon c'est madame qui va foutre les piles de dossiers posées sur la table de la salle à manger par la fenêtre !), de l'assurance de l'assoce (surtout la RC !)... Et cela n'entre pas dans le cadre d'une simple cotisation .....
D'autre part, votre démarche, louable, ne peut être péréniser sur le long terme. Dans la limite que j'ai indiqué, en gros, sans empiéter sur les tâches spécifiques réservées au syndic, elle ne peut s'envisager que comme une aide ponctuelle aux syndicats qui souhaitent se gérer eux-mêmes, syndics non prof. ou syndicats coopéraitifs, lors de leur première mise en place, et sur 2 ans, 3 au plus.
Attention à ne pas confondre ce que vous faites chez vous, bénévolement ou non, et ce qui peut être fait pour les autres contre €€€€, avec nécessairement structure, personnel, cotises ou factures .....
Je suis pour les initiatives qui visent à créer des activités ou des entreprises. Il y a des énergies qui ne demandent que ça, il faut les favoriser, les encourager, les aider.
Mais ici, et je connais cela pour l'avoir fait dans le temps, ce n'est non seulement pas viable sur le simple plan de l'équilibre financier, indispensable, dans le cadre d'une seule activité de prestataire telle que vous l'envisagez, mais surtout pas gérable sur le long terme.
Si tel était le cas, il y en aurait plein sur la place ... et je vous l'aurais proposé depuis longtemps ...... |
Edité par - gédehem le 05 janv. 2005 15:49:36 |
| Signaler un abus |
|
|
ECG
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 18:21:09
|
Je vous rassure de suite ,notre vocation n’est pas de gérer des copropriétés de 162 lots à 300 km de chez nous. Nous sommes la pour aider et non pour nous substituer aux syndic.
Nos adhérents sont de petites taille ou de taille moyenne.
Nous disposons d’un bureau, équipé en informatique complet ,100 % disponible cette activité.( de quoi mettre tous les atouts de notre cotés.)
Il faut être organiser toutes les convocations, les assembles générales ne se font pas le même jour, avec Internet l’envois de fichier est quand même appréciable cela limite les déplacements.
En ce qui concerne les signatures, des chèques, les accords de paiements sur factures, il n’est pas nécessaire de ce déplacer 10 fois par mois !
C’est vrai que cela représente du travail mais pour occuper sa journée de travail il faut bien cela.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 22:24:47
|
Pour ma part, je ne conteste pas le principe d'une organisation de ce type et Gedeham en parle avec expérience.
Mais il est clair que le cadre juridique exposé dans le site est incompatible aussi bien avec la loi Hoguet qu'avec les dispositions du statut de la copropriété.
Il en est ainsi a fortiori depuis le décret du 27 mai 2004 qui a fait disparaître la notion d'assistance, ce que semble ignorer ECG.
J'indique toutefois que, sur ce point j'ai consulté à un niveau élevé mais je reste en attente d'une réponse qui, de toute manière, n'aura force ni de loi ni de décret mais permettra de connaître l'avis d'un spécialiste patenté.
Une question précise quand même à ECG pour éclairer la question : comment fonctionne exactement la gestion financière : une facture arrive. Où doit-elle arriver ? Quel est son chemin et comment le paiement est-il fait ? |
| Signaler un abus |
|
|
casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 01:02:15
|
"assister" dit le Larousse c'est "seconder quelqu'un dans l'exercice de ses fonctions"
en supprimant la notion d'assistance au conseil syndical qui figurait dans l'article 27 de la version ancienne du décret de 67, c'est sûr qu'on a voulu restreindre l'aide à apporter à de simples conseils ou à des avis de personnes qualifiées.
plus de participation à l'action... cela ne renforcera pas la défense des copropriétaires face aux affairistes de l'immobilier..
mais pour agir durablement avec des chances de succès, il faut que les responsabilités des uns et des autres soient bien claires pour tous.
enfin c'est ce que je crois.
Casi+
|
| Signaler un abus |
|
|
Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 02:10:32
|
Comme dit plus haut , et ainsi que semble le penser également JPM et aussi Casimiret, cette activité me semble en infraction avec la loi Hoguet (et avec la loi de 1965 ) .
On ne peut toutefois pas statuer définitivement (quoique…) puisque le site de ECG (maintenant scratché par universimmo pour retape publicitaire , et cela ne doit pas être désapprouvé) ne présente aucunement , et ceci n'est pas la moindre de ses anomalies , la consistance juridique précise des prestations de l'associatiuon de ECG et donc le lien de nature contractuelle qui s'établit de fait à travers les cotisations versées , ni d'ailleurs ne comporte aucune précision sur le statut de l'association elle même en tant que support : est-elle vraiment une association ou le statut associatif choisi est-il ici un habillage comme cela est quelquefois en matière d’associations ?
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 06 janv. 2005 02:12:37 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 10:36:27
|
Intentionnellement, dans mon intervention, j'en suis resté au simple aspect fonctionnel, à l'articulation entre le syndic, chargé par la loi d'administrer et de gérer le syndicat, et le prestataire "administrativo-comptable" de ce dernier.
J'ai voulu également souligner la limite, qu'il est très difficile de tracer, entre la simple prestation et la substitution dans la mission du syndic.
Dans le projet de ECG, il y a manifestement une part de substitution : loi Hoguet.
Dans la mesure où il n'y a pas substitution dans la mission dévolue au syndic, la loi Hoguet n'a rien à faire.
Reste alors l'aspect juridique du lien syndicat/prestataire.
D'où l'importance de dire qui fait quoi.
Et la meilleure façon de le dire, c'est de le formaliser dans un contrat qui doit lister, avec une précision chirurgicale, les tâches remplies par le prestataire et celles qui en sont expressément exclues. Bonjour les charcuteurs !
Permettez moi de vous dire que c'est là un excellent exercice d'analyse sur le sujet suivant : " Lister avec précision, au regard des textes, les tâches qui incombent spécifiquement et personnellement au syndic de copropriété".
Avec les quelques restes, vous pouvez rédiger une convention avec un prestataire. A la limite, la chose n'est pas très compliquée pour un praticien très averti.
Dans le cadre d'une convention, il n'est pas possible de fonctionner autrement que par facturation du service, variable d'une copropriété à l'autre. Le système "cotisation" est donc exclus, qui plus est s'il est lié à un nombre de lots. Financièrement c'est un suicide pour le prestataire, sachant par exemple que le coût d'établissement d'une convocation ou d'un PV d'AG sera le même, que la copropriété soit de 10 lots ou de 162 !
Pour un syndic qui se charge de tout, c'est noyé dans la masse de ses marges plus ou moins importantes. Pour un prestataire, 1 heure de frappe et de correction c'est au moins 25 €, pour 10 lots comme pour 162 !
En conclusion : compte tenu de la pratique que j'en ai (que j'en ai eu), un tel système, qui semble à priori génial, est particulièrement difficile à gérer et à maintenir. Encore une fois, sans substitution dans la mission du syndic, l'articulation syndic/prestataire estparticulièrement 'hard' (pardon : ardu !) et donc couteuses. S'il n'y a que 10 copropriétés de 8-10, lots à proximité, cela peut tourner tant bien que mal (plus mal que bien parfois). C'est la limite du système, qui a un coût non négligeable et qui est un vrai casse tête, je l'ai dit plus haut.
|
Edité par - gédehem le 06 janv. 2005 11:00:23 |
| Signaler un abus |
|
|
Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 10:55:43
|
oui oui d'accord : j'écrivais à ce sujet plus haut (en m'excusant de me citer) : "On ne peut toutefois pas statuer définitivement (quoique…) [....] puisque le site de ECG ne présente aucunement [....] la consistance juridique précise des prestations de l'association de ECG et donc le lien de nature contractuelle qui s'établit de fait à travers les cotisations versées" : il y a donc bien lieu , comme vous le dites (et ce n’est effectivement pas une petite gageure ), de préciser cette consistance, mais, selon ce que l'on pouvait lire sur le site ECG (d’où mon « quoique… »), les prestations semblaient être pour nombre d'entre elles des prestations de syndic typiques non substituables (substitution au sens de l’art.18 deuxième alinéa de la loi de 1965) et non des prestations d'appui et d'assixatance (ce qui, alors, Gédehem, ramène immédiatement en conséquence mécanique à l'examen de la licéité des prestations ECG en regard de la loi Hoguet).
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 06 janv. 2005 10:58:09 |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Gestion Administrative et Technique
Forum fermé
