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jg18
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 07 janv. 2005 : 22:06:55
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Bonsoir,
Au cours de l'année écoulée, mon syndic a réalisé pour 6666 € de travaux sur des parties communes (3 factures autour de 2200 €, un montant supérieur à ce que le syndic peut engager sans consultation du conseil syndical) sans l'accord de l'AG ou du Conseil Syndical. Ces travaux ont été réalisé en complément à un chantier principal voté en AG pour un montant de 12000 €. A aucun moment, nous n'avons été sollicité pour un accord sur ces travaux complémentaires. L'AG a lieu très bientôt. Quelle attitude faut-il adopter : refus d'approbation des comptes, négociation avec le syndic ? Quelles sont les conséquences d'un refus d'approbation des comptes ? Dans quelle mesure le syndic peut-il se retrancher vers l'urgence à réaliser ces travaux ?
Merci pour vos éclaircissements.
jg
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nbw1612
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 08:42:58
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| Il est important de verifier, lors de votre derniere AG, quel est le montant en dessous duquel le conseil syndical ou le syndic, peut donner un avis favorable sur les travaux a executer sans necessite de prendre la decision an AG. Si ce montant est de 2000 euro, et si chaque facture n excede pas les 2000 euro, alors vous ne pouvez legalement rien leur reprocher. Par contre vous pouvez evidement les informer de votre mecontentement, et demander que ce montant de 2000 euro (ou plus) soit revu a la baisse. Le montant ne doit pas etre trop bas, car il empecherai le fonctionnement du conseil syndical et impliquerai de convoquer une AG extrodinaire pour chaque decision superieur a ce montant (une AG extrodinaire prend du temps et coute chere!). Vous pouvez aussi revoquer les membres du conseil syndical qui ont approuve plus de 6600 euro de travaux dans l annee, et nommer de nouveaux membres.SLTS |
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jg18
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 09:46:15
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Merci pour votre réponse.
Le Conseil Syndical n'a jamais été informé du déclenchement de ses travaux complémentaires. Aucun devis n' a été communiqué. Nous nous en sommes rendus compte lorsque les appels de fond auprès des copropriétaires ont dépassé le montant initial du chantier principal décidé en AG.
Le seuil du vote en AG était de 4000 € ; en dessous, l'accord de la majorité du CS est requise. Cela laissait des marges au syndic pour engager la discussion avec le conseil.
Pourquoi ces chantiers ont-il été engagés à la hussarde ? Le syndic, sous la pression d'un copropriétaire (par ailleurs membre du CS) très concerné par ces travaux, a voulu aller vite en se passant de procédure. Cela est innaceptable, d'autant que, en tant que président du CS, j'étais alors en contact avec le chargé de clientèle, qui n'était au courant de aucun dossier, et ne me communiquait aucune pièce.
Comment puis-je m'y prendre pour que le syndicat récupére une partie des sommes illégalement engagés par le syndic ?
Merci encore
jg |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 16:38:33
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Lors de la dernière AG (juin 2003), ont été votés des travaux /ascenseurs (hors budget prévisionnel) sur un seul devis estimatif et forfaitaire daté de mars 2003.
Les appels de fonds, "pour la totalité", nous sont parvenus en juillet et la plupart des copropriétaires, je pense, ont payé.
En janvier 2004, les travaux n'étaient toujours pas commencés mais le syndic nous transmet, pour information, un accusé de réception de commande Travaux daté du 31 octobre. Même N° de devis mais "24,76% plus élevé" soit près de 13 000 euros.
Les travaux ont été réalisés à partir de +/- mi-février, mais peu satisfaisants.
LR/AR au syndic de plusieurs copro: pas de réponse.
Demande d'inscription à l'OJ de l'AG (qui aurait dû se tenir en juin 2004) d'une résolution rejetant ce deuxième devis: pas de réponse, pas d'AG et toujours pas d'AG.
Mise en demeure non suivie d'effet et pas uniquement pour ce problème.
Nous ne restons pas inactifs, mais remuer une masse de gens qui n'y comprennent pas grand chose en copro et un syndic non-pro qui fait le mort:
PAS FACILE ! même si nous commençons bien à nous regrouper et organiser.
Nous n'avons pas l'intention de nous , mais les conseils et même, parfois, les coup de pied qque part seront les bienvenus. |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 16:47:47
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Pas de réponse à mon dernier message concernant le dépassement des devis. Je comprends que, même pour les ténors du forum, il ne doit pas être toujours facile de donner un avis vue la quantité d'arnaques dénoncées par les uns et les autres.
J'ai donc cherché ailleurs. Pas encore trouvé réponse à ma question mais qque chose d'intéressant dans l'ARC (abus 50)
Citation :
1) Les syndicats de copropriété sont bien des " consommateurs ".
2) En conséquence, les entreprises DOIVENT fournir aux syndics des devis et factures détaillées.
3) Les syndics qui payent des factures non détaillées sont en tort.
4) Les copropriétaires qui contrôlent les comptes sont en droit de rejeter des factures non détaillées, donc " illégales ".
Les copropriétaires ne faisant pas partie du CS peuvent-ils avoir accés à ces factures? Nous avons un CS symbolique et ce jusqu'à fin 2005 mais l'espoir d'en changer, sauf bidouillage des votes.
Si oui, comment rejeter ces factures? Et qui va payer? Le syndic? Son assurance?
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 19:27:38
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Le rejet des factures doit se faire par l'assemblée générale. Celle-ci doit refusuer l'approbation des comptes, pour ce qui concerne ces factures tout au moins. Il serait également opportun de statuer sur ce qu'il convient de faire : négociation avec le syndic, arbitrage, saisie du tribunal ou autre, question à porter à l'ordre du jour de la prochaine AG.
Les entreprises doivent fournir des factures détaillées. Certes. Refuser une facture parce que non détaillée ne signifie pas refuser de la payer, cela signifie refuser de la payer tant qu'elle n'aura pas été refaite de façon suffisamment détaillée.
Les copropriétaires qui ne font pas partie du CS peuvent vérifier les comptes une fois par an, selon des modalités votées en AG. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 22:37:38
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Il y a un petit méli-melo et il faut traiter des questions différentes :
Il n'y a pas de facture détaillée pour des travaux commandés sur devis forfaitaire ; dans ce cas c'est le devis qui doit être détaillé !!! Mais la solution ne vaut que pour une facture conforme au montant du devis
Il n'y a donc généralement facture détaillée que sur une commande à l'aveugle ( rare !) ou à l'extimation. Ce qui est souvent le cas pour une intervention inopinée sur sinistre. La bonne solution pour un syndic prudent est de confirmer la commande par fax quand il y a urgence caractérisée. Il vis bien entendu l'estimation.
Autre problème : les travaux supplémentaires. Il faut voir les problèmes de procédure bien sur mais en premier lieu leur nature et leur consistance, et quid de la consultation du conseil syndical qui, dans certains cas, est le véritable ordonnateur, le syndic ayant le tort de suivre aveuglément. Mais parfois aussi c'est le syndic qui n'a pas fait très attention à ce qu'il signait.
En quoi consiste donc ces travaux ; coment celà s'est-il passé ? |
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nbw1612
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 10:45:30
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Pour moi, le devis initial etant de 12000 euro, le syndic n a pas le droit de payer une facture de depassement sans l accord du conseil syndical. Dans le cas contraire, le syndic est en tord et il est par le fait responsable de cette erreur.
Pour les travaux complementaires, ils ne peuvent pas etre engages sans l accord du conseil syndical, et ne peuvent pas depasser le montant autorise (lors de la derniere ag) au conseil syndical pour son fonctionnement. SAUF SI TRAVAUX D URGENCE POUR CAUSE DE DANGER.
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 16:25:15
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Merci pour vos réponses même si elles n'éclairent pas totalement ma lanterne. Elles ont au moins l'avantage de m'aider à mieux comprendre ce qu'est la copropriété et son fonctionnement ce qui n'est pas facile quand on arrive dans une copro où le truandage semble de règle depuis fort longtemps.
Pour en savoir plus...
A JPM:
Citation :
Il y a un petit méli-melo et il faut traiter des questions différentes :
Mea culpa! J'ai d'abord parlé de devis puis j'ai écrit factures.
Pour l'instant nous n'avons eu en main que:
- le devis joint à la dernière convocation pour AG de juin 2003.
Ce devis comporte un descriptif des travaux mais sans précision des frais correspondant à chaque poste. Seulement la somme globale fixée en mars et sur la base de laquelle les travaus ont été votés.
Peut-on considérer que ce devis est détaillé?
- la première page d'un accusé de réception de commande de travaux, daté du 31 octobre 2003, sans autre indication qu'une somme de 24,76% supérieure au devis initial.
Ce ou ces devis doivent-ils faire partie des pièces transmises aux copro pour la vérification des comptes par les copropriétaires non CS
A Barde:
Citation :
Les copropriétaires qui ne font pas partie du CS peuvent vérifier les comptes une fois par an, selon des modalités votées en AG.
Ces modalités ne sont-elles pas fixées par la loi
Je n'ai jamais constaté un tel vote par nos AG.
Quant au CS, pas de nouvelles depuis un an et demie et les LR/AR ne sont même pas retirées .
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 16:32:49
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Citation :
Ce ou ces devis doivent-ils faire partie des pièces transmises aux copro pour la vérification des comptes par les copropriétaires non CS
Je précise bien qu'il ne s'agit pas des pièces jointes à la convocation mais de celles consultées chez le syndic avant l'AG. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 16:48:21
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C'est une éternelle bagarre avec les entreprises d'ascenseurs pour obtenir des devis détaillés, au moins par rubriques.
Formellement :
il est anormal qu'un devis ne soit pas détaillé
il est anormal qu'une commande soit passée pour 12 000 euros alors qu'un devis de 10 000 euros a été présenté à l'assemblée générale et adopté comme tel.
Un écart ne peut être admis que si le devis est présenté HT et la commande passée TTC. Mais l'écart signalé ne peut correspondre à cette hypothèse, surtout si la TVA est au taux réduit.
Il faut donc aller aux nouvelles sans préjugé au départ, mais avec l'intention d'obtenir les informations nécessaires.
Quid du conseil syndical ? |
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Dépassement devis, travaux non votés en AG
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