|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
 Posté - 11 avr. 2005 : 16:42:19
|
"Au lieu de 3 ou 4 agences, je vous en amène 350 (sous forme d'association)."
Oui, oui, je connais bien le principe d'association d'agences. J'ai testé avec C21.
Résultat: ça sert à rien
Pourquoi? Parceque quel est l'intérêt d'avoir un bien posté dans une agence qui se trouve à 200 bornes du bien?? Aucun. Le client va voir les agences qui sont dans la zone toute proche d'ou il cherche. Sans compter que la présence d'un bien dans toutes les agneces du coin nuit à la viabilité de ce dernier. Les acheteurs se disent: "ouhh la la, cette baraque est partout! Soit elle est surévaluée, soit il y a un problème donc passons..."
Intérêt: 0
"De + je m'engage par écrit sur le mandat pour toutes les actions programmées."
Comme toute agence qui se respecte. Rien de nouveau ici.
"Et vous pouvez dénoncer à partir du premier jour si vous n'êtes pas content."
Mouias, c'est mieux. Ceci dit, tout mandat (exclusif ou non) est dénonçable à 15 jours et le seul impératif est de ne pas vendre pendant un an à une personne avec qui on a été mis en relation au travers de l'agence en question.
Non, décidément je ne suis toujours pas convaincu.
Pégase |
Edité par - Pégase le 11 avr. 2005 16:44:27 |
Signaler un abus  |
|
|
ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 16:43:05
|
Pégase :
J'admets bien volontiers que le mandat exclusif est AUSSI dans l'intérêt de l'agent immobilier... En effet, comme le souligne jcm, nous faisons partie des agents immobiliers qui sont lassés de travailler et d'investir au bénéfice de la transaction de particulier à particulier.
Je prétends (et je l'assume) que 70 à 80 % des transactions sont "initiées" par les professionnels puis traitées de PAP, sans que les agents immobiliers ne le soupçonnent !
Pour en revenir à votre point de vue, relisez plus haut :
Pour le client vendeur:
- multiplier les intermédiaires ne multiplie pas le nombre des acquéreurs potentiels.
- le bien en vente est en concurrence directe avec lui même, quand il est présenté par plusieurs intermédiaires (parfois à des prix différents)
- l'objectif du vendeur étant d'obtenir le meilleur prix de vente, comment imaginer que l'objectif sera atteint en proposant à plusieurs agents de ne payer ses honoriares qu'au plus rapide ?
|
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 16:56:23
|
ghghgh,
Rectification: le mandat exclusif est UNIQUEMENT dans l'intérêt de l'AI. N'allez pas me raconter des salades là dessus et assumez les avantages uniques que vous confèrent l'exclusivité. Il n'y a AUCUN avantage pour le particulier vendeur. En tout cas, pour le moment, vos arguments ne m'ont pas fait changer d'avis d'un pouce.
"- multiplier les intermédiaires ne multiplie pas le nombre des acquéreurs potentiels."
Alors là, faudra m'expliquer! Vous prétendez peut-être qu'un acheteur potentiel va dans TOUTES les AI pour trouver un logement!?? Dans un bled paumé ou il y a 2 agences peut-être mais chez moi, il y en a à chaque coin de rue. Cet argumentaire ne tient pas.
"- le bien en vente est en concurrence directe avec lui même, quand il est présenté par plusieurs intermédiaires (parfois à des prix différents)"
Faux. Je m'efforce à ce que tous les prix affichés sont les mêmes. Même si le Net vendeur lui est différent en fonction de la comm négociée avec l'AI. Pour ce qui est de la concurrence avec lui-même, faudra m'expliquer comment vous arrivez à ça.
"- l'objectif du vendeur étant d'obtenir le meilleur prix de vente, comment imaginer que l'objectif sera atteint en proposant à plusieurs agents de ne payer ses honoriares qu'au plus rapide ?"
Euh, moi pas comprendre là. Que vouslez-vous dire exactement?
Cordialement,
Pégase
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 17:00:33
|
23 % des propriétaires vendeurs vendent sans passer par une agence ; en tout cas sans donner de mandat, mais souvent après avoir fait estimer leur bien par une agence.
77 % confient un ou plusieurs mandats.
Or les agents immobiliers concluent 45 % des ventes.
Conclusion : 32 % des ventes sont le fait de particuliers qui vendent seuls après avoir fait travailler 1, voire 10 agences... et souvent grâce au travail en amont desdites agences.
Ce système ne me convient pas.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 17:17:03
|
Jcm,
Je ne dis pas que le système est acceptable. Bien au contraire, je suis d'accord qu'il faut trouver une solution aux pertes liées au mandats simples. Mais il ne faut pas se voiler la face: 'Money talks and bullshit walks' comme disent les ricains.
A la fin de la journée, la seule façon que je vois pour que les vendeurs acceptent de faire de l'exclusivité avec une AI c'est qu'ils y gagnent financièrement et plus que si ils faisaient du mandat simple. C'est la SEULE solution.
Aucun réseau, association, belle brochure, engagement... n'y fera quelquechose.
Si, il y en a un d'engagement: garantissez la vente sous une période de l'ordre de 4 mois. La, je vous donne l'exclusivité.
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 17:24:47
|
Si c'était la seule solution acceptable, mon système ne fonctionnerait pas. Or non seulement il fonctionne, mais à un iota près on fait autant d'exclus que de simples auparavant.
Petite rectification : les exclus habituels sont certes dénonçables, sauf aménagement particulier, 15 jours à l'avance, mais seulement au bout de 3 mois d'irrévocabilité.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 22:30:26
|
Comment capter des mandats en exclu ? Citation :
Eh bien il faut avoir une méthode et des services qui donnent envie de travailler avec vous, et tous les outils qui vont avec (book de présentation, plaquette présentant les services, mandat avec les avantages, les engagements et les options...) jcm
Un book, une plaquette, quelques avantages (lesquels au fait ?)... Ce serait cela la recette miracle ?
Non ! Si un acheteur se laisse convaincre par le mandat exclu (a priori contraire à son intérêt) c'est le plus souvent : 1/ parce que l'AI a une "surface" et une réputation qui le rendent incontournable sur son secteur; 2/ parce que l'acheteur pense à tort ou à raison que l'AI ne se bougera vraiment que pour une exclu.
Autrement dit c'est quand l'acheteur est en position de faiblesse que l'AI dicte (aimablement bien sûr) ses conditions. |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 23:26:14
|
100% d'accord avec Martin gal
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 11 avr. 2005 : 23:32:34
|
Citation :
Initialement entré par Pégase
100% d'accord avec Martin gal
Pégase
idem pôur moi, et même 1000% !
Marc |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 00:00:10
|
Comme quoi, je ne suis pas le seul à être contre l'idée du mandat exclusif surtout si il est au même prix que le mandat simple...
Votre argumentaire de 'vente' de mandats exclusifs marche peut-être avec le propriétaire qui vend un bien pour la première fois, mais combien avez vous de proprios qui vendent régulièrement (du locatif en fin de 'vie' par ex.) qui vous donnent de l'exclu à chaque fois?
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 04:14:38
|
Il se trouve que les intérêts du client et de l'agence sont les mêmes en faveur du mandat exclu.
Les agences ont mauvaise réputation. Pourquoi ? Parce qu'elles ne s'occupent pas bien des clients. Et comment serait-ce possible en n'étant payé qu'une fois sur 10 ? Savez-vous qu'un mandat est donné à 11 agences en moyenne ? Que le meilleur gagne, OK : alors que le client accepte de payer le travail de 11 agences. Comme ce n'est pas le cas (et qu'en plus c'est interdit, au moins jusqu'à la vente) il n'obtient que des prestations médiocres.
Avec un mandat donné à une seule agence (le terme exclusif est inadapté aux nouvelles formules qui, si elles contiennent une certaine dose d'exclusivité, ne sont pas exclusives au sens où on l'entend habituellement) le client peut avoir tous les avantages du mandat simple moins tous ses inconvénients. Plus tous les avantages de l'exclusif moins ses inconvénients.
Il a (réseau) plusieurs agences qui peuvent s'occuper de son bien. Quoi qu'on en dise, ça marche, et de plus en plus. (Dans mon département, plus de 50 agences font partie de l'association : 2 ventes hier en inter agences).
Il a un seul interlocuteur au lieu de devoir négocier avec plusieurs.
Il peut dénoncer quand il veut à partir du premier jour s'il n'est pas satisfait.
Il a un engagement écrit et détaillé sur le mandat des actions programmées. Ce n'est pas si fréquent.
Nous organisons, pour ces biens, si le client est d'accord, des opérations portes ouvertes, nous réalisons des mailings personnalisés (un document publicitaire pour une affaire, distribué de façon ciblée), sans parler d'un investissement important sur Internet.
Son bien n'est pas passé plusieurs fois sur le même support le même jour mais valorisé sur de nombreux journaux d'annonces, et beaucoup plus qu'en mandat simple : plus de surface, plus de photos, et plus souvent. Il bénéficie d'un entretien programmé pour faire le point tous les 15 jours : qu'est ce qui a été fait, quelles ont été les réactions des clients, qu'est ce qui se vend en ce moment, les tendances du marché, actions prévues pour les 15 prochains jours : entretien d'une demi heure en moyenne.
Sans parler de la prise en charge de toutes les obligations d'information de l'acquéreur. Liste non exhaustive.
Certes de nombreux agents immobiliers ont eu et ont encore tendance à considérer le mandat exclusif comme leur propriété, une affaire qu'ils vendront de toute façon, et n'en font pas plus que pour un mandat simple. C'est une erreur, mais la culture "mandat exclusif" n'est pas encore vraiment développée en France.
Un AI, sur 10 clients en mandat simple, fait 10 clients mécontents. 9 parce qu'il n'a pas vendu ; comme en plus il n'a pas fait grand chose, il est considéré comme un nul. Il en a vendu un : c'est bien mais c'est trop cher ; de toute façon on n'en a effectivement pas fait plus pour celui là que pour les autres, et c'est cher payé par rapport aux actions accomplies. En mandat simple le client pour qui on a vendu paie pour les autres, mais allez le lui faire comprendre...
L'intérêt de l'agence est d'être payée plus souvent pour pouvoir offrir de meilleures prestations. Seule solution, une certaine dose d'exclusivité.
Celui du client est d'avoir un véritable service cohérent et que son bien bénéficie d'une promotion optimale. Il a intérêt à confier la vente à une seule agence si elle est organisée pour lui apporter le service correspondant en contrepartie.
La concurrence d'accord, mais il faut la faire jouer en amont, et choisir le meilleur prestataire.
Quel salarié ferait du bon travail si son patron lui disait : bon, j'ai 10 personnes sur le même poste, défoncez vous, à la fin du mois je ne paierai que celui qui m'aura fait le meilleur boulot ? Un peu de réalisme. On ne peut pas demander le meilleur à un professionnel sans le payer.
Par contre la sanction librement acceptée est la dénonciation du mandat à n'importe quel moment. Qui est en situation de faiblesse ?
Non seulement certains propriétaires nous confient toutes leurs ventes, mais certains vendeurs viennent nous voir en précisant vouloir nous confier un tel mandat, parce qu'ils ont des amis qui en ont été satisfaits !
En ce qui concerne le montant des honoraires, cette méthode permet de les garder à un niveau très raisonnable.
Il y a quelques années, je préconisais, comme Pégase, une forte baisse des honoraires en contrepartie de l'exclusivité. Mais il y a quelques années nous n'avions pas à notre disposition tous les outils actuels pour promouvoir un bien, dont il serait dommage de se priver, ni toutes les contraintes actuelles ; et le client veut le meilleur service, il faut bien s'en donner les moyens.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 04:43:23
|
Tiens je ne suis pas le seul à ne pas dormir ?
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
71057 CRAM
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 06:08:02
|
Bonjour dès potron minet,
J'ai passé une annonce sur la toile non pas celle de JT.
J'ai été contacté par un commercial d'une officine qui travaille sur tout le territoire, les commerciaux ont des secteurs élastiques, pour preuve celui que j'ai vu était parti en mission sur Marseille et depuis quinze jours, je n'ai pas eu le retour signé et numléroté du mandat délivré.
Aussi j'ai dénoncé" celui-ci qui est un courant d'air car le volet de résiliation des sept jours est avec et que je ne peux pas dénoncer ce qui n'est pas sur la forme.
Je le dénonce d'autant plus que le commercial peut être appelé à faire des missions hors du secteur concerné et défini au départ soit le nord est parisien...
Pour plus de sécurité, faut-il pas envoyer une LRAR au siège ?
jcm: bouzigues attend une réponse à son fax, peut être ne l'avez vous pas réceptionné? Je fais la commission car bouzigues est aphone, il a des gelures aux doigts et il ne peut donc plus un certain temps pianoter sur son clavier Toshiba Satellite 5100-201.
Mais il suit un traitement intensif pour ne plus à l'avenir froisser les ui du clan de l'apôtre qui fouettte...(La répétition du t est volontaire).
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 06:57:22
|
La pratique fort répandue qui consiste à ne pas laisser son exemplaire de mandat au client dès la signature , sous prétexte de numéro à y inscrire, est illégale, et susceptible de sanctions pénales car entravant la possibilité d'annulation dans les 7 jours.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 08:18:21
|
J ai manqué le début de ce topic, mais j ajouterais mon apporche tardivement quand même :
j aime travailler avec des mandats exclusifs, et je dirais que le mandat exclusif est idéal pour développer le C.A. de son entreprise, car on fidélise ses clients. (quelle entreprise ne cherche pas à fidéliser ses clients ???)
Quand la formule du mandat exclusif est bien présenté (j offre toujours l alternative entre simple et exlusif, avec les arguments de ce que je ferais en plus pour l exclusif) et que le bien mis en vente est suivi, ce seront des clients heureux, quoi que vous disiez, c est des relations commerciales que vous ne pouvez juger à la place du client vendeur.
Sur un marché de concurence, vous aurez toujours des clients qui se rassureront d avoir pris un seul "partenaire" de confiance.
Pour moi, un bon agent immobilier est en quelquesorte un gentleman motivé et dévoué à son métier, et pas comme j ai lu plus bas la grosse agence qui a la surface commerciale necessaire pour en mettre plein la vu, cela me fait sourire.
A propose d argumentaire, en voici un, il est évident que martin gal, marc 75017, ou pegase se feront plaisir de le commenter, mais n oublier pas, la première vente de l AI, c est le mandat !!!
Vous seriez AI, vous chercheriez à développer votre entreprise, pas le contraire, ne l oubliez pas...
a+
eric
3 Mandats Exclusifs = 2 Ventes
Avantages du Mandat simple :
- Il est plus « simple » de le proposer,
- + d’agences = + d’efficacité,
- Le propriétaire reste libre de vendre « en direct »
- L’agence aura plus facilement des affaires à vendre
- L’agence n’a pas d’obligation de gros moyens, et moins de pression de résultat…
Inconvénients du Mandat simple :
- Les prix sont différents et « doublons » sur tous les supports publicitaires
- 13 Mandats Simples (sans exclusivité) = 1 Vente
- Le suivi est plus difficile et moins efficace
- L’agence (le Pro) est déresponsabilisé
- Certains Acheteurs visitent un bien avec notre Agence et achètent avec une autre
- Relations parfois « distendues » avec le propriétaire qui ne comprend pas notre inefficacité
- Le propriétaire finalise lui-même la Transaction grâce aux conseils et au travail du ou des Professionnels
- La concurrence est sévère voire déloyale sur les honoraires
- Le propriétaire et l’acheteur utilise la pression liée à cette concurrence
Avantages du Mandat Exclusif :
- Maîtrise du prix de vente du bien immobilier et de nos honoraires
- Une relation de confiance avec nos clients Vendeurs et donc avec nos Acheteurs
- Un seul interlocuteur
- Optimisation du budget publicitaire
- L’écoute et l’attrait de l’ensemble d’un réseau inter-agences
- Respect de nos obligations de moyens (générateurs de résultats)
- Sécurité(s) pour le propriétaire
- 2 chances sur 3 de d’aboutir ou de finaliser la transaction
- + d’investissement en budget et en services = + d’implication de l’agence
- Un meilleur suivi en temps réel de la progression de la commercialisation (traitement V.I.P.)
- Moins de visites inutiles, car moins de pression, nous sélectionnons nos contacts
- Une meilleure notoriété de notre réseau
Inconvénients du Mandat Exclusif :
- Le propriétaire ne peut pas vendre en direct (sauf avec le Mandat Préférence)
- Il est lié dans le temps (3 mois minimum)
- Obligation de réussite et de moyens
|
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 08:39:44
|
Moi je ne donne pas le choix, c'est calitimo ou rien. Et ça marche bien mieux comme ça, plus personne ne se pose de questions, ni les clients ni les négociateurs, et on fait de la qualité pour tout le monde. Sinon on est obligé de faire deux poids deux mesures, c'est délicat à gérer.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 10:39:27
|
| donc en gros JCM, sipas calitimo, vou prenez vos affaires et vous partez ? |
| Signaler un abus |
|
|
jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 11:03:05
|
Oui. C'est de l'ordre de 5 % des cas.
jcm |
| Signaler un abus |
|
|
Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 11:31:10
|
[…] quelle entreprise ne cherche pas à fidéliser ses clients ???
…Les impôts... 
Bien qu’ils ne soient pas à proprement parlé une entreprise, ils s’attachent, comme les entreprises, à prendre au sérieux par exemple, le ressenti du service rendu aux clients et la qualité de leur accueil…
Comme quoi, entreprise ou pas… Tout le monde va dans le même sens : Qualité de service !
Cordialement
Lo |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Le mandat exclusif
Forum fermé
