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 Sujet  |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
 Posté - 12 avr. 2005 : 12:00:09
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Ok Jcm, j'avoue que sur papier (web) votre apporche est séduisante. Si vous étiez dans ma région, je viendrai certainement vous voir pour discuter plus amplement de votre méthodologie.
Si effectivement, vous arrivez à 'fédérer' la majorité des agences en local (et non en régional ou national) de façon à ce qu'il y ait un échange de fichiers acheteurs et que la diffusion des offres de vente se fait comme vous le dites, alors, oui, je pense que vous tenez le bon bout.
Parceque, qu'est-ce que cherche un proprio comme moi? Il veut vendre son bien rapidement et au meilleur prix sans pour autant se voir bloqué par un mandat exclusif. Donc si vous lui apportez, en mandat Calitimo, le même service que si il allait voir 3 ou 4 autres agences (avec qui vous êtes en partage de fichiers) pour signer 3-4 mandats simples alors oui, ça tient la route.
Mais je ne dis oui qu'a votre type de mandat 'exclusif' (je dirais plutot mandat à 'exclusivité partagée'). Les autres mandats 'tradi' provenant d'agences indépendants (ou même en réseaux type C21, Fnaim...) je dis non, non et non.
En tout cas, ce topic aura eu le mérite de démontrer que certains AI essayent de faire du bon boulot et on ne peut que féliciter Jcm pour sa quête du meilleur service.
Cordialement,
Pégase |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 12:44:15
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c'est très bien ce taux de réussite en calitimo...
VOus travaillez donc en inter-agences et c'est ce que vous argumentez aux clients. Comment faîtes vous, quand au départ vous êtes en concurrence avec une autre agence "calitimo" ? Et les commerciaux ayant pris un mandat calitimo ne sont-ils pas trop hostiles à recevoir des recommandations (ou VIP) d'autres agences de votre inter-cabinet? Ne préfère-t-il pas dans un 1er temps essayer de le travailler en solo pour en récolter un plus gros butin ??? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 14:05:50
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C'est l'étape la plus difficile. Comprendre qu'il faut raisonner sur des statistiques, sur un stock d'affaires à vendre, et pas affaire par affaire.
Une fois ce cap franchi tout le monde travaille dans la transparence.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 14:07:00
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PS : Pégase, merci de m'avoir fait cogiter à 4 heures du matin !
jcm |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 avr. 2005 : 14:46:20
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Citation :
Initialement entré par jcm
PS : Pégase, merci de m'avoir fait cogiter à 4 heures du matin !
jcm
Mais de rien, cher ami. 
Pégase |
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 06:40:23
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Sans parler des anciens clients, qui nous connaissent, et qui peuvent être ravi de nous faire travailler en exclu, car le contact est devenu un contact privilégié, c est le fond de commerce de l AI, et dépend bien plus des personnes qui l anime que de l agence elle même (je vois la différence avec mon ancien employeur, et depuis que je m installe, je suis surpris du soutien de certains).
jcm : tout à fait, je vais y venir tot ou tard de toute façon.
Mais pour info, 90% des ventes de mon secteur, avec une moyenne sur les 2 dernières années, se situe entre 0 et 200ke.
Autant dire que je cible ma prospection, et j accroche quand c est un bien dans cette catégorie de prix car je sais que j aurais les moyens d avoir du suivi et du résultat.
Au dela, j explique que leur bien correspond plus à une part marginale du marché, et que leur prix au m² est nettement moindre que les biens plus petits, car, la proportion de clients est moindre également, c est aussi ces biens qui me déranges dans les exclusivités quand ils sont trop cher, car je m engage à leur faire de la publicité, avec peu ou pas de retour, (perte financière si la pub n amène pas de contacts aquereur) donc, c est la raison pour laquele je cherche ques des exclusivités de qualité, et les selectionne.
Par contre, pour calitimo, je trouve qu il manque une passerelle grand public avec les offres exclusives diffusées, et pour les vendeurs, trouver quelle est l agence calitimo la plus près de chez eux, par exemple.
En ce qui concerne l interagence, j ai des accords commerciaux avec déjà 6 autres AI, mais je peux vous dire que ce n est que des AI qui travaillent déjà en réseau, ou qui ont déjà été en réseau auparavant.
Les anciens AI, puristes et grincheux de nature (lol) pense que leurs négociateurs sont des supermans et qu ils connaissent tout le marché, donc, ils ne veulent pas perdre des commissions partagées
rmq : ils prefèrent tout perdre  si c est un autre AI qui la vends !!! mdr 
Et s ils savaient tout ce qui se vend autour d eux sans qu ils le sachent, je crois qu ils changent de métier
++
eric |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 07:12:22
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Pour les biens trop chers ou ne correspondant pas à la demande, je pense que tout finit par se vendre ; donc j'en fais autant que pour les autres, si la pub par ex. est un peu moins fréquente c'est en accord avec le propriétaire, qui n'est pas pressé ou conscient de la surestimation, mais c'est rare. Nous avons vendu récemment une affaire trop cher au départ, elle a baissé, les prix ont monté, elle s'est retrouvée au prix du marché, plus de 600 000 euros quand même, il a fallu un an. Mais nous avions bien prévenu le propriétaire.
"Par contre, pour calitimo, je trouve qu il manque une passerelle grand public avec les offres exclusives diffusées, et pour les vendeurs, trouver quelle est l agence calitimo la plus près de chez eux, par exemple."
Ca viendra rapidement. Calitimo est relativement récent (4 ans), et au début ç'aurait été dévaloriser le site car il y avait, naturellement, très peu d'affaires. Maintenant qu'il y a quelques milliers de biens, cela va pouvoir se faire.
jcm |
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Djaahz
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 12:34:17
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D'ailleurs, excusez moi si la réponse a déjà été donnée, mais je ne l'ai pas vu dans ces lignes :
Imaginez qu'un vendeur ait déjà quelques mandats simples dans sa maison peut-il abandonner ses mandats simples pour prendre un mandat exclusif ? Peut-on exiger l'annulation de plusieurs mandats simples (pas de résultats)pour n'en prendre qu'un seul exclusif ? Quelles sont les possibilités de ce cas là ?
Marchi :)
(PS, je débute dans l'immo)
Johann |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 13:58:25
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Une caractéristique du mandat calitimo est que l'on peut prendre ce mandat en laissant subsister quelques mandats simples.
jcm |
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 13 avr. 2005 : 22:21:51
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Très bien, cette mise en ligne pour le grnad public me décidera definitivement, je suivrais ça de près. (de plus, elle pourra ête liée avec les site perso des ai, ce qui renforcera sa consultation, donc son référencement.
Merci jcm |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 14 avr. 2005 : 01:12:36
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Que voilà une cause solidement argumentée et défendue par de brillantes plumes.
Toutefois...
jcm, si vous jouez la carte du "caltimo sinon rien", c'est parce que vous êtes l'AI dominant de votre secteur. Vous êtes la grosse agence incontournable, ça se voit comme le nez au milieu de la figure. Or ce qui fonctionne pour vous ne vaut pas pour la petite AI en milieu super conconrrentiel. Votre exemple est à mon avis loin d'être imitable et généralisable.
Le talon d'achille de votre argumentation, c'est la concurrence. Elle n'a quand même pas que des inconvénients. Si le mandat exclu connait les déviances que l'on sait (client piégé, AI feignasse), c'est bien parce que l'exclu est antinomique de la concurrence. On dira qu'elle joue en amont au niveau du choix de l'agence. Mouais.. Pour les vendeurs exceptionnels, c'est pile ou face, ils ne peuvent que se fier à l'allure de la vitrine. Résultat : une perte de la qualité de service et un client pieds et poings liés par son AI.
Sur Paris y'a pas photo. Jamais une agence seule - même avec son réseau - ne se défoncera autant que 10 AI sous pression qui se battent au couteau.
Pegase avait posé la question du tarif : pourquoi est-il le même en exclu qu'en simple alors que le taux de vente est 5 à 6 fois meilleur ? Des frais + élevés ? OK mais certainement pas dans cette proportion. Alors pourquoi le beurre et l'argent du beurre pour l'AI et rien pour le client ?
Sur le fond, le credo de jcm et des UInautes qui partagent son avis est séduisant, j'espère moi aussi que l'avenir est aux grosses AI très professionnelles et impliquées dans la qualité du service, avec bien sûr les moyens financiers de cette politique. Autre chose est d'y croire, je ne suis pas sûr du tout que l'on s'oriente dans cette direction. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 avr. 2005 : 07:41:49
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Je peux vous citer d'autres agences qui font du "calitimo sinon rien", s'en portent très bien et ne sont pas du tout dominantes sur leur secteur (quoique grâce à cette méthode elles sont en train de le devenir...). Certaines d'entre elles ont moins d'un an d'existence.
En fait c'est même plus facile pour une agence débutante qui n'a par définition pas de mauvaises habitudes (genre : bon tant pis je vais prendre un mandat simple je le vendrai peut-être quand même...).
Une anecdote : coup de fil à l'agence, allo, je veux vous donner mon appart à vendre, surtout pas d'exclusivité, je suis avocate ; le négo qui n'en faisait jamais avait quand même décidé de faire une exception ; arrivé chez la cliente il s'est aperçu qu'il avait oublié de se munir d'un préimprimé de mandat simple ; eh bien il a fait comme d'habitude, il est reparti avec un calitimo.
Je suis pour la concurrence. Mais une concurrence saine consiste à donner des éléments au client pour faire le choix de l'agence en amont, et lui donner la possibilité de dénoncer illico s'il estime n'être pas satisfait.
Faire travailler 10 agences sur le même bien, en exigeant le meilleur de chacune naturellement, et en n'acceptant de ne payer que celle qui aura vendu, ce n'est pas de la saine concurrence, c'est de l'exploitation.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 avr. 2005 : 08:11:24
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En ce qui concerne les tarifs, je dis que je ne suis pas moins cher en exclu, c'est vrai dans la mesure où je ne pratique pas une double tarification. Mais mes honoraires sont plus bas que ceux de la plupart des concurrents, et je m'en porte très bien.
C'est le mandat simple qui fait monter les honoraires. Quand un agent immobilier s'aperçoit à la fin du mois qu'il s'est occupé de 80 affaires et qu'il n'en a vendu que 2 ou 3, il n'a que deux possibilités : trouver des méthodes pour vendre un pourcentage plus important d'affaires, ou augmenter ses tarifs. Comme trouver de nouvelles méthodes performantes n'est pas toujours évident...
jcm |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 14 avr. 2005 : 09:22:46
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Jcm,
Vous dites que vos honoraires sont plus bas que ceux de vos concurrents. C'est à dire? Donnez-nous des chiffres pour étayer votre argumentaire.
Pégase |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 avr. 2005 : 09:47:37
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200 000 euros : 5.35 %
300 000 : 4.90 %
400 000 : 4.68 %
500 000 : 4,54 %
etc...
jcm |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 14 avr. 2005 : 21:55:08
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initialement entré par jcm Citation :
C'est le mandat simple qui fait monter les honoraires. Quand un agent immobilier s'aperçoit à la fin du mois qu'il s'est occupé de 80 affaires et qu'il n'en a vendu que 2 ou 3, il n'a que deux possibilités : trouver des méthodes pour vendre un pourcentage plus important d'affaires, ou augmenter ses tarifs.
Je ne vous suis plus jcm. Vous dites que le mandat simple fait monter les honoraires, très bien. J'en déduis que le mandat exclusif est d'un meilleur rapport pour l'AI, ce qui ne fait d'ailleurs aucun doute. Donc je repose ma question : pourquoi le beurre et l'argent du beurre pour l'AI et rien pour le client ?
Soyons clair : en pratiquant le même tarif pour le mandat simple (qui rapporte peu) et pour le mandat exclu (qui rapporte gros), vous avez une politique tarifaire déséquilibrée qui avantage délibérément le mandat simple. Autrement dit vos discours militants sont contredits par votre pratique gestionnaire. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 avr. 2005 : 22:05:37
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Où avez-vous vu rien pour le client ? C'est tout le contraire.
Quant à votre deuxième paragraphe, j'avoue ne pas comprendre. D'autant qu'on ne peut pas me taxer d'avantager le mandat simple, je n'en fais pas.
jcm |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 14 avr. 2005 : 22:36:28
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Vous avez raison, donc je reformule :
Le mandat simple rapporte moins que le mandat exclusif, tout le monde en convient. Dans ces conditions pourquoi les agences qui pratiquent les 2 mandats font elles le même tarif pour les 2 ?
Je trouve que c'est une politique tarifaire déséquilibrée qui avantage en réalité le mandat simple.
J'espère avoir été plus clair |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 14 avr. 2005 : 22:47:05
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Figurez-vous qu'un jour j'ai rencontré un confrère qui prenait plus cher pour les mandats exclusifs au motif qu'il en faisait plus que pour les autres. C'est vous dire s'il reste du chemin à faire !
Il y a une quinzaine d'années, ma politique était de prendre moins cher (20 à 30 % de moins) ; maintenant c'est d'en faire plus.
Et si on veut vraiment être efficace, ça coûte très cher. La publicité sur internet, par ex., ce n'est pas cher si on veut seulement y être... Si on veut avoir 40 appels par jours, là il faut investir.
jcm |
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 14 avr. 2005 : 23:09:54
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De toute façon, les honoraires sont libres.
Je dirais qu ils sont en principe assez proches entre agences, mais, le client qui les paye ne le ferais pas si l agence ne l avait pas bien accompagné pour son achat.
A ce sujet, j ai une moyenne d honoraire légèrement supérieure (6 à 8%) et cela ne m empêche pas de vendre.
J ai rencontré un dirigeant d une agence 4% immobilier, s autocongratulant d avoir une politique de discounteur de l immobilier, donc, de gagner petit à petit du marché en augmentant le nombre de ventes pour compenser le faible montant des honoraires.
Et bien, il faisait autant de ventes annuelle que moi. Mais avec un salaire 2 fois plus bas pour lui à la fin de l année.
Ca, c est le coté vu du professionnel.
et j ai déjà entedu dire de propriétaire que cela dévalorisait leut bien de le présenter dans ce genre d agence.
Mais le client qui achète, peut même penser que 4% c est très cher, car il n a aucune notion du fonctionnement d une agence immobilière.
C est comme si carrefour indique que certains produits sont margés à 50%, chez lidl a moins de 10%, ou va t on ? carrefour est loin de fermer ses portes pourtant ?
Donc, les honoraires ne sont pas le problème, et si le métier est bien fait, les clients trouveront la commission méritée, et je vous dis ça avec quelques années de vécu, pour avoir même des clients qui ont déjà revendu plusieur fois avec moi.
Pourquoi sont ils revenus alors que je leur ai pris un peu plus de 7% ???
Au dela du prix, c est le service, c est l esentiel.
A bientôt
eric |
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