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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
 Posté - 19 avr. 2005 : 15:59:03
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Neskik:
Pourriez vous préciser le genre de biens que vous proposez et dans quelle localité ?
Ce qui vaut dans le 6 ou le 7e arrondissement de Paris n'est pas pareil qu'à quatre chemins Pantin....
Il fut un temps où les locataires versaient une soulte aux précédents locataires pour garder la primauté de la reprise, c'était même indiqué sur l'annonce, une sorte de pas de porte...
De là à accepter plus de sept points de commission ... ?
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 24 avr. 2005 : 06:39:15
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Pour bouzigues, c est dans l aude, en périphérie de narbonne que j exerce.
Avec, sur le canton de narbonne, qui est une petite ville de presque 50 000hab) et ses villages autours, il y a déjà 90 AI (comptabilisés au pages jaunes).
La coucurrence existe partout, chacun des AI doit donner de son mieux pour avoir un bon service, et s occuper de ses clients.
Personnelement, je suis passionné par ce que je fait et travaille dur pour y parvenir.
Et pour aller dans l avis de jcm, je travaille à peu près a 50% de mandats exclusifs (résultats du mois en cour), et les propriétaires sont conscient de leur choix, mais ma première "vente", c est ce type de mandat, et cela m apporte de meilleurs résultats.
Ce n est qu une question de confiance qui s établi, sans avoir à forcer la main du vendeur.
De plus, la période d irrévoccabilité n est que de 3 mois, donc, j ai vite argumenté que j ai 3 mois pour lui apporter des résultats et le rassurer dans son choix.(le vendre avant les 3 mois, c est encore mieux d ailleur  )
A bientôt
eric
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 24 avr. 2005 : 17:05:50
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J'ai rencontré un confrère qui a une belle formule pour le mandat simple : c'est du "dépôt vente".
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 20:33:14
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Au risque de passer pour un franc tireur, (mais j'assume!), je suis opposé au mandat exclusif.
Certes, l'intiative de jcm est louable, mais elle est insuffisante pour que les professionnels regagnent les parts de marché qu'ils perdent inexorablement d'année en année (faut-il rappeler le score "minable" de 42%....)
Concernant le mandat exclusif, c'est très simple. Cela n'apporte AUCUN avantage au client ! Ce n'est qu'une solution de confort pour le mandataire. Rien de plus.
Si je me mets à la place du client vendeur, pourquoi accepterai-je d'être "menoté" fût-ce pendant trois mois ?
Par ailleurs, en admettant que cela soit une bonne solution, comment en tant que client reconnaître "le bon cheval" ?
Est-il Calitimmo ? Est-il "Réussite" ? Est-il "Confiance"? Est-il "Partenaire" ?
Et tout cela pour me retrouver dans une vitrine commune de type FIPF ou SIA ou que sais-je ?
Mandat exclusif = plus de services ? Mais lesquels mes chers confrères ? Quels autres services que ceux liés aux obligations du mandat ?
Quel agent immobilier fait-il aujourd'hui un réel "suivi vendeur" ? Quel agent immobilier rend-t-il compte régulièrement, systématiquement de sa mission auprès du mandant ?
J'ai visité dans ma profession un très grand nombre d'agences immobilières. Je compte ces agents immobiliers-là sur les doigts de la moitié de mes 2 mains....
Le vrai problème en France, ce n'est pas l'exclusivité. C'est le niveau des honoraires.
La France a le triste record d'avoir les honoraires les plus élevés (6%), et les parts de marché les plus faibles d'Europe. Il y a une corrélation claire entre le niveau des honoraires et le niveau des parts de marché. L'analyse de la situation européenne est tellemant claire.
Osons donc nous poser les bonnes questions !
La loi Hoguet, rappelez-vous, avait pour objectif de permettre aux professionnels de regagner un capital confiance. Qu'en est-il vraiment ?
La transaction est devenue de plus en plus complexe, et pourtant les parts de marché baissent....
Et la profession n'a que des pensées pour l'exclusivité des mandats et pour le fichier commun professionnel....
Et que dire du grand moment de Rock'Roll qu'a constitué le statut d'agent commercial dans l'immobilier qui échappe à la fois à l'article 134-1 du Code de Commerce et à l'article 3 et suivants de la Loi Hoguet.... Quelle transparence !
Mais réveillez-vous donc ! Imaginez un tout petit instant ce que souhaitent, ce qu'attendent les clients, vendeurs comme acheteurs. Hormis cela, le reste n'est qu'agitation vaine et immobilisme exacerbé.
ce que souhaitent les clients, ce n'est absolument pas l'exclusivité ! Ce sont des honoraires moins élevés (et c'est tout de suite !), de l'écoute et de la considération....
77% des personnes qui ont un projet immobilier contactent une agence immobilière, et seules 42% d'entre elles font affaire avec un agent immobilier.
67% de ceux qui ne font pas affaire disent que c'est à cause de l'indifférence que les agents immobiliers leur manifestent.
cela devrait un tout petit peu vous éclairer sur ce qu'il y a lieu de faire....
Cordialement,
Jean-Michel
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 04 mai 2005 : 23:21:26
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Quoi ? Comment ? Avec quels moyens ?
Maintenant que vous nous avez bien dit ce qu'il ne fallait pas faire, que faut-il faire ?
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 mai 2005 : 07:27:28
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Jean-Michel, les parts de marché baissent peut-être pour la plupart des professionnels, pas pour ceux qui travaillent correctement.
Je pourrais vous en citer un certain nombre qui sont bien au delà de 42 % et qui vendent allègrement 90 % de leur stock...
Ils ont tous en commun de travailler en mandat exclusif (je n'aime pas ce terme car l'exclusivité est tellement souple et aménagée qu'il ne s'agit pas d'exclusivité au sens où on l'entend habituellement, c'est pourquoi nous avons choisi le terme calitimo).
Contrairement à ce que vous dites, cela correspond à ce que le client attend d'une agence immobilière.
Il y a deux conceptions de l'exclusivité.
La première, celle de l'agent immobilier : l'exclu c'est tout bon pour moi, mon client est captif.
La deuxième celle du chef d'entreprise : l'exclu me permet d'apporter un bien meilleur service au client.
Si vous ne connaissez que des agents immobiliers qui raisonnent en agents immobiliers, je comprends que vous soyez contre le mandat exclusif sous quelque forme que ce soit. Chat échaudé craint l'eau froide.
Ce n'est en tout cas pas l'avis de nos clients.
jcm |
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jeromeserban
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 06 mai 2005 : 20:59:45
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à JMKDB
Que pensez vous alors d'un réseau comme 4% immobilier ? Est-ce suffisant ? faut-il selon vous pratiquer des honoraires inférieurs à 2% et créer un réseau 2% immobilier ?
Bref, une meilleur gestion, une réduction des coûts fixes, la mise en place d'une véritable méthode de travail pour avoir plus de qualité (suivi vendeur, suivi acquéreur, bilan technique du bien immobilier... et si possible un peu de compétence) Est-ce là tout ce que vous proposez?
Pour ma part :
Quand je rencontre des vendeurs
A. Ils veulent : que leur bien soit vendu rapidement et au meilleur prix ; ils veulent être rassurés et mis en confiance.
B. Ils ne veulent pas : signer de mandat (bon souvent c'est ok pour un mandat simple, parfois même pour une exclu si c'est bien présenté; mais c'est certain qu'ils préféreraient ne pas être engagé); ils ne veulent pas non plus que les honoraires soient trop élevés (et oui sinon, le vendeur se dit j'aurai pu le vendre plus cher tout seul!)
Quand je rencontre des acquéreurs :
Ils veulent :
A. de la sécurité, transparence, ect ...
B. pas payer des honoraires trop élevés (j'ai vendu des appartements avec 20000€ d'honoraire et je n'avais même pas un plan pour mon client ; et j'en avais un peu honte ! comment justifier de tels sommes?)
C. Du choix : les acquéreurs voudraient avoir accès à tous le marché quand ils rentre dans une agence. Et non le SIA même dans une version idéalisé ne lui permettra pas cela ( seulement les exclus, pas le PAP...)
Conclusion : ouvrir des agences qui pratique des honoraires hyper réduit ( je trouve que 1,8% c'est pas mal. JMKDB avez vous pu fixer le seuil psychologique qui rend les honoraires indolores ?) et qui travaillent bien sur un petit secteur (20000 logements pour 5 negociateurs) qui connaissent tous les biens à vendre (mais vraiment presque tous)dans ce secteur , qui ont des mandats (simple ou exclu) pour une majorité de ces biens et qui peuvent proposer les autres par l'utilisation du mandat de recherche.
Pourquoi ne pas passer du temps avec l'acquereur véritablement découvrir son projet, apprendre à le connaître et lui faire signer un mandat de recherche correspondant à ses critères pour ensuite lui donner accès à tous le marché que nous auront identifié, selectionné...
Des nouveaux concept tels que coté acheteur (www.coteacheteur.com) vont à mon avis dans le bon sens. Mais cela manque singulierement d'envergure. Il rendre ce concept accessible à tous (pas de frais de dossier et honoraires indolores) et établir un maillage étroit du territoire national.
Voilà l'humble avis d'un apprenti négo en CQP dépuis 6 mois, quel est le votre du haut de vos années d'expériences?
Jerome
jeromeserban@yahoo.fr
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 10:51:17
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Le mandat simple est au détriment des clients.
Avec un mandat simple, taux de réussite de 15 % en moyenne, le client qui paie paie le travail accompli pour les 8,5 autres clients. Il paie donc 6 à 7 fois trop pour la prestation fournie. Je considère que c'est de l'escroquerie.
Avec un mandat exclusif (taux de réussite moyen de 85 %) dans une agence qui ne pratique que du mandat exclusif, c'est l'inverse qui se produit.
Le fait de travailler uniquement en exclu permet d'augmenter notablement les prestations, ou de baisser les tarifs, voire les deux. C'est pourquoi je suis passé au mandat exclusif.
Ce que les clients reprochent aux AI, ce n'est pas de prendre trop cher, c'est de prendre trop cher par rapport à la prestation fournie.
Baisser les tarifs en mandat simple ne sert à rien : ce n'est pas ce qui fera augmenter, en soi, ce pourcentage de 15 %, au contraire puisque si on prend moins cher on a moins de moyens. Il faut une contrepartie pour l'agence.
J'ai choisi le mandat exclusif.
D'autres pensent que le fait de prendre moins cher leur attirera plus de clients, et qu'ils se rattraperont comme ça. L'avenir nous le dira, je n'en suis pas persuadé.
Ca me fait furieusement penser aux constructeurs de maisons individuelles, il y a quelques années : "on perd 10 000 F par maison, mais on se rattrape sur le nombre..." Eux aussi étaient persuadés d'avoir trouvé la pierre philosophale. Peu ont survécu.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 20:44:58
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Mais tout de même ! Je suis toujours stupéfait par la nature des raisonnements ! L'essence du métier d'agent immobilier est pour moi, schizophrénique. Nous avons DEUX clients !
Parlons de l'acquéreur ! Se détourner d'un mandat exclusif est un réflexe naturel. Et ce pour plusieurs raisons. La première est que généralement ces mandats sont plus chers, car le négociateur afin de satisfaire le vendeur sur ses exigences en matière de prix obtient la contrepartie de l'exclusivité; d'autre part un mandat exclusif empêche l'acquéreur de faire jouer la libre concurrence entre les différentes agences. Pour l'acquéreur c'est clair : le mandat exclusif est à fuir....
Parlons du vendeur. Comme il peut être acquéreur par ailleurs, il n'est pas dit qu'il ne soit pas conscient des désavantages pour son acquéreur futur.... mais surtout, pourquoi confier la vente de son bien dans UNE SEULE AGENCE alors que les acquéreurs potentiels les visitent toutes ! C'est complètement ridicule... et réduit d'autant le nombre d'acquéreurs potentiels susceptibles d'être intéressés par son bien. Pour le vendeur, c'est clair l'exclusivité le menotte pendant 3 mois.... mais surtout, parmi les agences locales, s'il est bien dit que son avantage était l'exclusivité, comment choisir L'AGENCE PRÉCISE ? Sur quels critères ? Celle qui en offre le plus cher ? Ce qui conduira nécessairement à un bien immobilier qui ne se vendra pas, et se dévalorisera tout seul !
Le vendeur n'a qu'un objectif ; VENDRE.... et peu importe l'agence qui réalisera la vente ! Donc, il se donne toutes les chances de vendre par un mandat simple. C'est clair et c'est c'est précis. Le vendeur comprend bien qu'il aura plus de chances de vendre si plusieurs mandataires s'occupent (ou devraient s'occuper et c'est uniquement là le problème !) de la mise en vente.
Mais surtout, mes chers confrères, ce n'est même pas l'avantage de l'agent immobilier ! Ces avantages ne sont qu'apparents, et n'ont pour fondement que les calculs des taux de transformation.... mais qu'a-t-il à voir avec la marge commerciale ?
Obtenir de l'exclusivité ne peut se faire qu'en engageant des dépenses en marketing direct, en prospection de manière à arriver le premier..... ! C'est cher ! Qu'on vérifie cela comme je l'ai fait en vérifiant le compte d'exploitation de 300 agences ayant pour stratégie l'exclusivité du mandat sur une durée de 3 ans....
Je suis désolé, mais si c'est pour perdre de la marge nette, parce que cela renchérit les coûts de production..... je ne vois pas l'avantage.
D'autant que la vérité des attentes des clients est ailleurs, et particulièrement dans une baisse significative des honoraires....
Certaines agences se contentent de réaliser une vente par mois à 10%.... et si nous en faisions 20 fois plus à 4%.... à vos calculettes !
Pas d'exclusivité : rendons la liberté d'agir au client !
Pas de mandat de visite : évitons de piéger un acquéreur par des clauses pénales alors que c'est la libre concurrence qui doit être organisée !
42% des parts de marché des agents immobiliers..... l'exclusivité ne permet pas de prendre des parts de marché aux particuliers ! C'est une évidence.... cela n'est qu'une redistribution du chiffre d'affaires des professionnels....
À l'évidence, un réseau qui pratique des honoraires réduits PREND DES PARTS DE MARCHÉ SUR LA TRANSACTION ENTRE PARTICULIERS et bien sûr sur les transactions des professionnels beaucoup trop chers.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 21:24:25
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A l'évidence, toujours la même soupe.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 22:03:57
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Bien sûr à l'évidence.... mais ne servez-vous pas le même potage aussi ?
Vous survolez le problème ! Moi, j'ai considéré plusieurs centaines d'agences travaillant à 100% d'exclusivité. Analysé les résultats sur 3 années. Si vous appelez cela de la soupe, moi je veux bien.
Je maintiens que la synthèse de ce travail commandé par la direction d'un grand réseau français et approuvé par son conseil de direction a pour conclusion que le mandat exclusif :
1) ne permet pas de conquérir des parts de marché autre que celles déjà existantes pour les professionnels
2) renchérit les coûts de production sans compensation financière
3) est majoritairement rejeté par les clients
4) ne profite ni à l'acquéreur, ni au vendeur, ni au négociateur immobilier
La seule illusion que vous entrenez est de donner une image positive et qualitative de votre métier.... c'est une illusion, car si vous êtes aussi mauvais (je parle des agents immobiliers) sur les mandats simples, ce n'est pas parce qu'ils ne sont pas exclusifs ! C'est parce que découlant des obligations du mandat, peu d'agents immobiliers "emploient tous les moyens pour remplir la mission confiée"
le "suivi vendeur", vous connaissez ? Ce n'est pas un service ! C'est un imératif juridique.
Alors de quoi parle-t-on ?
(Évidemment, j'ai toutes les preuves de ce que j'avance)
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 14:01:39
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Citation :
Initialement entré par neskik
Très bien, cette mise en ligne pour le grnad public me décidera definitivement, je suivrais ça de près. (de plus, elle pourra ête liée avec les site perso des ai, ce qui renforcera sa consultation, donc son référencement.
Merci jcm
Eh bien voilà, c'est fait.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 04 nov. 2006 : 09:18:42
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jcm et jmkdb,
Tout le monde a l'air de prendre le chiffre de 42 ou 45% de part de marché des agents immobiliers comme argent comptant ! Or aussi paradoxal que cela paraisse, nous ne connaissons pas de source récente de ce chiffre, ni s'il évolue ; c'est ce qui explique que nous le citions au conditionnel... La présidence de la FNAIM elle-même n'est pas en mesure de l'infirmer ni le confirmer ! Un sondage commandé par L'Adresse en 2005 donnait un chiffre de 28% de ventes de particulier à particulier : ce chiffre a été décrié, mais sans contre-preuve ! A-t-on mieux à lui opposer et n'est-on pas en train de raisonner sur une estimation reprise d'année en année en disant que ça n'évolue pas alors qu'en fait la réalité a peut-être changé et que nous n'en savons rien ? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 06 nov. 2006 : 09:10:50
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| Je suis d'accord avec vous, ça fait bientôt 30 ans que l'on parle de 45-50 %, il serait bien étonnant que cela n'ait pas changé. A mon avis dans le sens du sondage de l'Adresse, d'ailleurs. |
jcm |
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victomax
Pilier de forums
607 réponses |
Posté - 07 août 2007 : 22:40:31
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me concernant, j'ai toujours vendu en direct ou par mon notaire(pour le meme travail au final, la com. est quand meme bien plus faible), et je m'en suis toujours bien sortit.
Quand on voit(excusez moi du terme)les guignols parfois qui nous font visiter des biens, c'est là qu'on se dit qu'il vaut mieux parfois traiter en direct ou passer par son notaire, car certains commerciaux ne nous donnent vraiement pas envie d'acheter. et pourtant, ca bosse dans des reseaux... |
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