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lgoron@free.fr
Nouveau Membre
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 Posté - 12 janv. 2005 : 21:19:09
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Bonjour
Ma mère veut acheter un bien immobilier avec son ami.
Il y a des enfants de chaque côté.
Ils ne veulent ni se marier , ni se pacser.
Ils veulent se protéger mutuellemenent, c est à dire laisser le dernier survivant jouir du bien.
J ai pensé à une SCI en démembrement croisé, mais leur notaire trouve ça trop compliqué et leur propose une formule par acte notarié.
Ma question : existe t il un acte notarié qui offre les mêmes garanties qu une SCI de ce genre ?
Merci
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 17:25:29
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Si votre seul objectif est de faire jouir le dernier vivant du bien il vous suffit de faire donation de l'usufruit par testament au concubin à dû concurrence de vos droits dans l'indivision. Mais les testaments étant révocables jusqu'au dernier souffle, vous n'avez aucune garantie si vos relations venaient à se dégrader. En outre les droits de mutation de 60% peuvent être prohibitifs selon l'âge de l'usufruitier...
Je ne m'étendrai pas non plus sur l'inutilité du recours à la tontine.
Le recours à la technique sociétaire avec démembrement croisé des parts peut répondre à votre objectif, si vous prévoyez dans les statuts une clause permettant au survivant d'administrer la sci.
Si votre notaire entend vous proposer un pacte d'accroissement (tontine), je vous invite à changer de crémerie...
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 18:55:34
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La constitution d'une SCI n'est pas nécessaire pour réaliser une telle opération.
Les deux personnes achètent ensemble un bien déterminé à parts égales.
Le bien est fictivement divisé en 2 parties ( A et B):
-Monsieur acquiert la nue propriété de la partie A et l'usufruit de la partie B ;
-Madame acquiert en sens contraire, la nue propriété de la partie B et l'usufruit de la partie A.
Soyons élégant et adoptons l'hypothèse du décès du Monsieur:
-ses héritiers reçoivent la nue propriété seulement de la partie A;
-Madame co-acquéreur dans cet achat croisé, conservera l'usufruit sur la partie A qu'elle avait acquise à l'origine,et, aura la pleine propriété de la partie B, c'est-à-dire la nue propriété cette partie B qu'elle avait acquise au départ + l'usufruit que détenait le défunt sur cette partie.(principe de la consolidation)
De cette façon, l'usage des lieux sera conservé par le survivant et les héritiers différents de part et d'autre ne seront pas spoliés dès lors qu'après le décès du dernier mourant, chaque descendance aura la pleine propriété de la partie qu'avait acquise son père ou mère. |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 17:37:18
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| La technique sociétaire permet de prévoir les règles d'administration du bien, ce qui n'est pas négligeable en présence de nus propriétaires enfants d'un autre lit |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 19:05:18
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aprés les deux décès :
SCI : les héritiers seront piégés.
Indivision : ils pourront s'en sortir....
toujours le même dilemne |
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lgoron@free.fr
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 22:19:59
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Voici ce que je crois avoir compris. Corrigez moi si je me trompe.
Si j ai bien compris il existe 3 moyens d acquérir un bien dans le cas que j ai évoqué :
CAS 1 : SCI en démembrement croisé
Elle permet d acheter à 2 en n étant pas mariés.
Elle permet aussi de jouir de l usufruit après le décès du 1er co-acquéreur (sans formalités particulières) puisque cela est compris dans les statuts.
Lors du décès du 1er co-acquéreur, il n y a pas non plus de frais de succession puisque l « ’opération » se fait à l intérieur de la SCI.
Les inconvénients de cette solution sont les frais de création de la SCI.
Y a-t-il d autres inconvénients ?
CAS 2 : Achat en indivision avec « donation de l'usufruit par testament au concubin »
Cela permet d acheter un bien immobilier pour 2 personnes non mariées.
Les concubins se donnent l usufruit par testament lors de l achat du bien.
Il n y a pas de frais particuliers (sauf les frais perçus normalement lors d une acquisition) relatifs à cette solution lors de l achat du bien puisqu il s agit un achat immobilier « normal ».
Toutefois, lors du décès du 1er co-acquéreur, le deuxième doit payer des droits de succession pour accepter le legs, c est à dire pour accepter l usufruit. Dans ce cas, le survivant devra régler les frais suivants : admettons que Monsieur X décède alors que Mme Y a 68 ans. Dans ce cas, elle devra payer des impôts (quel pourcentage le taux d imposition ?) sur la base d imposition de 40% de la moitié du bien qu elle recevra en usufruit. Si le bien vaut 400 000 €, elle sera donc imposée sur 40% de 200 000 €, c est-à- dire sur 80 000 € à un taux de… ( ?), n est ce pas ?
CAS 3 : « L'achat croisé » avec nue propriété d'un côté, usufruit de l'autre.
Dans ce cas, chacun des co-acquéreurs acquiert une partie de la nue propriété et l usufruit de la partie du deuxième co-acquéreur. Il s agit d un démembrement croisé ( comme pour une SCI ?).
Contrairement à l achat en indivision avec « donation de l'usufruit par testament au concubin », lors du décès d un des co-acquéreurs il n y a pas de frais à payer.
Le deuxième conservera donc l'usufruit sur la partie acquise à l'origine, et aura la pleine propriété de l autre partie.
La seule formalité sera, pour les enfants du défunt, de faire publier une attestation successorale concernant la nue-propriété qu'ils détiennent.
Il n y a donc pas de frais au moment du décès du 1er co-acquéreur.
Les frais lors de l acquisition ne sont pas plus élevés que lors d un achat « normal » de bien immobilier.
L avantage de cette solution par rapport à une SCI est donc de ne pas payer les frais de création de la société. Toutefois, elle offre les mêmes garanties (en matière d usufruit pour les co-acquéreurs).
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 10:14:26
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Dans leurs grandes lignes vous avez saisi l'essentiel des différents schémas.
Dans l'éventualité du legs de l'usufruit par testament les droits de succession seraient de 60 %.
Ce coût très élevé de l'impôt de succession donnant à réfléchir et ces droits pouvant être évités il paraît plus conforme aux intérêts en jeu d'opter pour le 3 ème.cas au regard duquel je vous ai fourni plus de détails par message privé qu'il n'y a pas lieu de renouveler dans le cadre de ce message. |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 10:15:50
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Dans leurs grandes lignes vous avez saisi l'essentiel des différents schémas.
Dans l'éventualité du legs de l'usufruit par testament les droits de succession seraient de 60 %.
Ce coût très élevé de l'impôt de succession donnant à réfléchir et ces droits pouvant être évités il paraît plus conforme aux intérêts en jeu d'opter pour le 3 ème.cas au regard duquel je vous ai fourni plus de détails par message privé qu'il n'y a pas lieu de renouveler dans le cadre de ce message. |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 13:49:11
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je m'étonne de cette analyse, dethau. En effet on peut concevoir d'insérer dans l'acte de vente que Monsieur sera nu propriétaire de la moitié et usufruitier de la moitié du bien. Cela n'aura aucune conséquence pratique puisque ce démembrement porte sur un seul droit, celui de propriété d'un immeuble.
Partant de là, Mr sera plein propriétaire de la moitié du bien indivis et madame idem. L'indivision ne permet pas de créer des masses distinctes de droit portant sur une partie identifiée d'un bien. Un tel shéma est sans aucune conséquence juridique. Au moment de la succession, l'attestation immobilière ne pourrait que constater l'existence d'une indivision.
Il ne peut exister deux usufruitiers sur un même droit!! |
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lgoron@free.fr
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 18:41:47
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je croyais avoir la réponse à ma question...
Peut-on réaliser le cas n°3 ou bien n aura t il aucune valeur juridique au moment de la succession ? |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 19:27:02
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Moi j'ai bien un acte notarié :
vente monsieur et mademoiselle chacun pour une moitié indivise en nu-propriété et l'usufruit de la moitié acquise par l'autre en nue- propriété.
Que faut-il en penser ? Avis aux spécialistes. |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 20:52:43
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Il n'y a rien à redire sur cette formule malgré certaines opinions manisfestées sur ce site uniquement pour dire que son auteur existe.
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 31 janv. 2005 : 18:54:13
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En effet, un vendéen, il y a quelque années il me semble, avait proposé le raisonnement. Lequel malheureusement a cédé devant la réalité de l'indivision, et la question ne fait plus débat aujourd'hui
L'efficacité du schéma est nulle puisqu'il ignore un principe fondamental de l'indivision qui est l'absence de d'identification matérielle des droits indivis. L'auteur de ce "montage" s'est d'ailleurs rendu compte de l'aberration juridique de son raisonnement condamné par l'ensemble de la doctrine et des praticiens; pour la simple raison qu'il ne peut exister deux personnes usufruitier et nu propriétaire de la même quote part sur un bien; la pleine propriété étant réunie. Tout l'artifice du raisonnement part de l'idée qu'on pourrait diviser virtuellement une chose.... contraire à l'indivision et au partage. D'ailleurs le notaire qui acceptera une telle stipulation dans l'acte engagera sa responsabilité auprès de son client pour l'inefficacité du montage et l'absurdité juridique qu'il représente. On enseigne d'ailleurs dans les Centre de Formation Professionnels des Notaires de refuser une telle stipulation demandée à un client car engageant sa responsabilité pour sa totale inefficacité. |
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pier
Pilier de forums
206 réponses |
Posté - 31 janv. 2005 : 23:25:26
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la solution à préconiser est la création d'une sci car les parts sont " identifiables "l'un ayant la np d'un groupe de part, tandis que l'autre en a l'us et inversement;
pour un bien immobilier autre qu'un appartement, j'ai vu un terrain divisé en deux, cadastralement,avec D A ( document arpentage )et application du même principe...
par contre, si on se dirige vers la sci - dont le coût de constitution est plus que modique, en principe, - bien vérifier que le pouvoir restera au bénéficiaire de l'usufruit;
quelle est la solution préconisée par le notaire?
Pier. |
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lgoron@free.fr
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 01 févr. 2005 : 22:51:56
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bonjour
la solution préconisée par le notaire est une SCI en démembrement croisé et des parts de SCPI pour faire tourner le compteur fiscal afin d éviter tout redressemnt fiscal étant donné qu au décès du 1er co acquéreur le deuxième jouira du bien sans avoir payé de fiscalité ( ce qui peut ne pas plaire à l administration fiscale ).
votre avis ? |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 02 févr. 2005 : 09:32:47
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| En effet vous éviterez l'abus de droit fiscal. |
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lgoron@free.fr
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 02 févr. 2005 : 21:44:32
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une question subsiste: quel montant de SCPI est-il conseillé de prendre, ou plutôt quel revenu devra dégager la SCI, dans le but d éviter l abus de droit fiscal ?
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SCI en démembrement croisé
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